臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第495號原 告 陳明瀚訴訟代理人 張本皓律師
羅敏嘉律師被 告 馥記山莊有限公司法定代理人 許元鐘訴訟代理人 陳勵新律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國109 年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告馥記山莊有限公司承租原告所有如臺灣士林地方法院九十九年度重訴字第三九七號判決附圖右邊「原告主張範圍」紅色虛線內土地（坐落新北市○○區○○段五○二、五○○、五○一、五○三、五○六地號，面積總計二一一一平方公尺）之每月租金，自民國一○八年十二月十日起調整為新台幣肆萬陸仟肆佰肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告為新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○號（重測前之地號為汐止段街后小段720-2 、720-105 、801-12、801-16、812-6 地號）土地（下稱系爭土地）之所有權人。原告曾於民國99年6 月間，起訴請求鈞院依民法第
425 條之1 規定，核定被告就其占有原告所有之系爭土地部分，自99年6 月10日起之每月租金，嗣經鈞院以99年度重訴字第397 號判決核定被告就占有原告所有如判決書附圖（即本件判決之附圖）所示紅色虛線範圍土地（總面積2111平方公尺）部分，自99年6 月10日起之每月租金為新臺幣（下同）5 萬0,664 元，被告不服提起上訴，經兩造於二審臺灣高等法院101 年度上字第41號成立和解，自99年6 月10日起之每月租金為3 萬8,702 元（下稱前案）。又系爭土地於前案一審99年判決時，公告土地現值均為每平方公尺1 萬9,900元，經逐年調整，108 年度1 月公告土地現值來到每平方公尺2 萬8,400 元，漲幅為1.43倍，已徵系爭土地之價值確有提昇之情。另參酌前開鄰近有遠雄購物中心於104 年10月23日開幕、汐止至五堵間第三軌鐵路高架工程101 年7 月8 日完工、鐵路高架化後汐止觀光夜市喬遷於此、105 年9 月24日啟用汐止國民運動中心、附近社區新建案林立等鄰近土地愈見繁榮等狀況，系爭土地之每月租金應調整為兩造前次和解之每月租金3 萬8,702 元乘以1.43倍，即每月租金5 萬5,
344 元。
二、聲明：被告馥記山莊有限公司承租原告所有如本院99年度重訴字第397 號判決附圖右邊「原告主張範圍」紅色虛線內坐落系爭土地面積總計2,111 平方公尺之每月租金，自108 年12月10日起調整為5 萬5,344 元。
貳、被告則辯稱：
一、緣馥記山莊社區關於公設之土地、管理服務中心、污水廠等建物，係登記在被告馥記山莊有限公司名下，馥記山莊有限公司係隸屬於馥記山莊管理委員會，馥記山莊有限公司之財產為馥記山莊社區全體住戶共有。前案鈞院99年度重訴字第
397 號一審判決主文謂：「核定被告就占有原告所有如附圖所示紅色虛線範圍土地部分，自民國99年6 月10日起每月租金為新臺幣伍萬零陸佰陸拾肆元。被告應自民國99年6 月10日起至上開租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣伍萬零陸佰陸拾肆元。」，案經被告提起上訴，請求將法定租金核減為2 萬0,856 元，嗣兩造於101 年3 月27日在二審臺灣高等法院101 年度上字第41號成立和解，雙方各自退讓，同意每月租金至租賃關係終止之日止為每月3 萬8,702 元，是兩造間就請求給付事件，業於前案作成和解筆錄，具有和解契約之性質，不容原告片面推翻，原告無權請求調整租金。又被告實際占有使用之系爭土地面積僅有1422平方公尺，並非2111平方公尺；前案一審判決之理由多有疑義。再本件租金價額之裁判，將直接影響社區排擠有限經費之使用，如准許原告請求調整租金，斟酌全體住戶之公益正義及山坡地安全，應將系爭土地租金以申報地價4%計價，或考量前案中系爭土地之申報地價相較於目前申報地價，漲幅僅1.03倍，而以前案兩造合意的租金數額每月3 萬8,702 元調漲為1.03倍計價。
二、聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、查原告主張其為系爭土地（即新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號；重測前為ＯＯ段街ＯＯ段720-2、720-105 、801-12、801-16、812-6 地號）之所有權人，原告曾於99年6 月間訴請依民法第425 條之1 ，核定被告就所占有之系爭土地部分，自99年6 月10日起之每月租金，嗣經前案一審本院99年度重訴字第397 號判決，核定被告就占有原告所有之系爭土地如判決書附圖所示紅色虛線範圍土地（面積總計為2111平方公尺）部分，自99年6 月10日起之每月租金為5 萬0,664 元，被告不服提起上訴，兩造於二審臺灣高等法院101 年度上字第41號成立訴訟上和解，和解筆錄第一項記載：「一、上訴人（即本件被告）占有使用如原審判決書附圖右邊『原告主張範圍』紅色虛線內坐落新北市○○區○○段街后小段720-2 、720-105 、801-12、801-16、812-6 地號，面積總計2111平方公尺，上訴人願自99年6月10日起至租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人租金3萬8,702 元」等情，為被告所不爭執，且有系爭土地登記謄本、本院99年度重訴字第397 號判決及附圖、臺灣高等法院
101 年度上字第41號和解筆錄（見本件湖調字卷第15至36頁）附卷可稽，並經本院調取前案卷宗查閱在案，此部分堪信為真。
二、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，民法第442 條定有明文，立法理由揭明：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也」。次按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文，同法第442 條規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，乃有關情事變更原則態樣之一」（最高法院97年度台上字第625 號判決意旨參照）。再按民法第442 條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件（最高法院72年度台上字第1101號判決意旨參照）。另按土地之公告現值及申報地價之漲跌幅度，雖非即等同於土地價值漲跌之幅度，惟土地價值如有漲跌，通常會影響各該價值之漲跌，故土地公告現值及申報地價如有昇漲，當可認土地價值已有昇漲。查兩造於前案二審101年3 月27日成立訴訟上和解，和解筆錄既依兩造合意而定，堪認兩造已如和解筆錄所載，就前案一審判決書附圖右邊「原告主張範圍」紅色虛線內坐落系爭土地之面積總計2111平方公尺部分，合意成立不定期限租賃關係，約定被告應自99年6 月10日起至租賃關係終止之日止，按月給付原告3 萬8,
702 元之租金等情。又原告主張上開租賃關係成立後，系爭土地之價值已有昇漲乙節，查於兩造101 年3 月27日合意成立不定期限租賃關係時，系爭土地之申報地價均為每平方公尺4,400 元、公告現值均為每平方公尺2 萬1,300 元，嗣於本件原告108 年11月28日起訴時，系爭土地之申報地價均為每平方公尺4,560 元、公告現值均為每平方公尺2 萬8,400元（見本件湖調字卷第15至23頁之土地登記謄本、訴字卷第
134 至142 頁之地價查詢表），即申報地價之漲幅約為1.04倍（即4,560 元/ 4,400 ≒1.04〈小數點第2 位以下4 捨5入，下同〉），公告現值之漲幅約為1.33倍（即28,400/21,
300 ≒1.33），足見系爭土地自101 年間迄本件原告起訴時，確有昇漲，則原告主張依民法第442 條規定，請求調整系爭土地自108 年12月10日起之租金，尚非無據。
三、至被告辯稱：原告應受前案訴訟上和解契約之拘束，無權請求調整租金；前案一審判決之理由多有疑義；被告實際占有使用之系爭土地面積僅有1422平方公尺，並非2111平方公尺云云。按訴訟上之和解，為私法上之法律行為，同時亦為訴訟法上之訴訟行為，即一面以就私法上之法律關係止息爭執為目的，而生私法上效果之法律行為，一面又以終結訴訟或訴訟之某爭點為目的，而生訴訟法上效果之訴訟行為，兩者之間，實有合一不可分離之關係（最高法院43年度台上字第1075號判決意旨參照）。本件兩造在前案二審成立訴訟上和解，而合意就系爭土地總面積2111平方公尺部分成立不定期限租賃關係，該訴訟上和解按民事訴訟法第380 條第1 項規定，有與確定判決同一之效力，又依此成立之租賃契約，對契約當事人有拘束力，是於訴訟法上除和解有無效或得撤銷之原因，得依民事訴訟法第380 條第2 項規定，請求繼續審判，及於私法上有情事變更之情事，得依民法第227 條之2、第442 條等規定，請求變更契約內容之外，當事人不得任意推翻。故兩造既已於前案二審以訴訟上和解而合意成立租賃契約，關於前案一審判決如何認定，對該租賃契約之效力並無影響；又原告因租賃契約成立後系爭土地之價值漲昇，聲請法院調整租金，即屬契約成立後因有情事變更之情事，而依法請求變更原契約之該部分內容，至租賃契約之其他內容如承租範圍等，既無證據顯示於契約成立後有何情事變更之情事，自不容任為翻異爭執。被告上開所辯，洵無可採。
四、復按法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情，土地本身之價格並非斟酌增減租金之唯一考慮因素，而承租人本身之經濟狀況則非調整租金時須審酌之因素。查系爭土地自101 年間兩造以訴訟上和解而合意成立不定期租賃關係迄今，申報地價之漲幅約為1.04倍，公告現值之漲幅約為1.33倍，業如前述；又系爭土地租賃部分，主要係作為馥記山莊社區之管理中心使用，其餘則為樹木、駁坎、花圃等，再近年汐止地區陸續有遠雄購物中心於
104 年10月23日開幕、汐止至五堵間第三軌鐵路高架工程於
101 年7 月8 日完工等情，為兩造所不爭執。本院爰審酌系爭土地之地價漲幅、土地利用情狀、附近繁榮程度等情，認系爭土地之租金應由原先每月3 萬8,702 元調漲為1.2 倍，即每月4 萬6,442 元為適當。從而，原告請求調整被告承租系爭土地之每月租金，於自108 年12月10日起之每月租金為
4 萬6,442 元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 曾琬真