臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第675號原 告 卓化文訴訟代理人 周明添律師被 告 梁蘇杏
兼訴訟代理人 梁金成
梁春城被 告 梁秀枝
陳冠名陳建霖陳彥樺上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國110 年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 款、第3 款各定明文。原告起訴主張如附表一所示土地（下稱系爭土地）為其所有，坐落該土地門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物，下與系爭土地合稱系爭不動產，單指其一逕稱各簡稱）無權占用系爭土地，依民法第767 條規定，請求該建物原所有權人梁聖賢之繼承人即被告梁蘇杏（下與被告梁春城、梁金成、梁秀枝合稱梁蘇杏等4 人，陳冠明、陳建霖、陳彥樺合稱為陳冠明等3 人，與梁蘇杏等4 人合稱被告，單指其一逕稱其姓名）拆屋還地（108 年度士簡調字第1185號卷【下稱士簡調字卷】第3 頁反面）；嗣追加梁聖賢其他繼承人與梁蘇杏同為被告，並主張先位依同法第76
7 條第1 項前段、中段、第179 條規定，備位依同法第425條之1 第2 項規定（原告主張之土地法第97條第1 項、第10
5 條非請求權依據【本院卷一第203 頁】，茲略之），變更聲明如附表二「變更後聲明」欄所示（本院卷一第265 至27
0 頁）。核原告追加被告部分，因系爭建物現仍為梁聖賢繼承人公同共有，且除梁蘇杏使用該房屋開設雜貨店外，其餘子女雖成年另居，但偶仍回系爭建物相聚（本院卷一第20頁），應認其等同係系爭建物之事實上處分權人，全體公同共有人自有合一確定之必要；原告基於主張系爭建物無權占用系爭土地之同一基礎事實，追加先位依民法第179 條規定請求被告連帶給付相當於兩倍法定基地租金之不當得利，如認系爭不動產間存有民法第425 條之1 推定租賃關係，亦追加備位依同條款請求被告連帶給付租金各如附表「變更後聲明」欄所示，按諸上開規定，均應准許。
二、梁秀枝、陳冠名等3 人經受合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地原為梁聖賢所有，其於民國88年2 月間死亡後，繼承人未就系爭土地辦理繼承登記，該土地嗣經臺北市建成地政事務所（下稱建成地政）列冊管理並依法通知繼承人辦理繼承登記後15年內仍未辦畢，建成地政遂將系爭土地移請財政部國有財產署北區分署（下稱北區國產分署）公開標售，案列第70標號（下稱系爭標售），伊於108 年9月30日標得系爭土地，並於同年11月19日辦竣所有權移轉登記。坐落系爭土地之系爭建物原亦為梁聖賢興建所有，惟伊既已登記為系爭土地所有權人，該建物自屬無權占用伊之系爭土地，且致伊受有無法利用土地之損害而被告受有使用之利益，伊自得依民法第767 條第1 項前段、中段及第179 條規定，先位請求被告拆屋還地及連帶給付相當於兩倍法定基地租金之不當得利。又系爭不動產曾同為梁聖賢所有，如認兩造就系爭不動產存有同法第425 條之1 第1 項推定租賃關係，因系爭土地位於臺北市○○區○○○路○段，生活機能甚佳，伊亦得依該條規定，備位請求被告連帶給付依系爭土地歷年公告地價10％計算之月租金。並聲明：如附表二「變更後聲明」欄所示。
二、梁蘇杏、梁金城及梁春城則以：梁聖賢自44年11月14日即與梁蘇杏設籍於系爭建物，梁聖賢於88年2 月間死亡時，梁蘇杏等4 人及梁金釵（已歿，陳冠名等3 人之母）為梁聖賢繼承人，臺北市稅捐稽徵處大同分處（下稱大同稅捐分處）每年定期通知繼承人繳納系爭建物房屋稅及系爭土地地價稅，歷年來伊均如數繳付，然梁蘇杏等4 人及梁金釵從未接獲建成地政通知辦理系爭土地繼承登記，竟於108 年11月22日第
1 次接到建成地政掛號通知系爭土地已由原告向北區國產分署標買取得所有權，建成地政自梁聖賢死亡後20年間從未通知繼承人辦理系爭土地繼承登記，亦未於原告得標後通知繼承人行使系爭土地優先承買權，所為顯已違反土地法第73條之1 、未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點（下稱列冊管理要點）第5 點規定，北區國產分署就系爭土地之標賣程序自屬無效，原告既無從依無效標賣程序取得系爭土地所有權，系爭土地自仍為梁聖賢所有，系爭建物亦非無權占用系爭土地，原告請求被告拆屋還地或連帶給付租金或相當租金之不當得利，均非有理。如認原告已由系爭標售取得系爭土地所有權，則伊亦主張應以原告得標價新臺幣（下同）383 萬元，依國內五大銀行平均存款利率1 年期約0.77％計算系爭建物使用系爭土地租金或相當租金之不當得利，即系爭土地1 年租金應為2 萬9,491 元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、梁秀枝及陳冠名等3 人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、不爭執事項（本院卷二第244 頁至245 頁，並依判決格式修正、補充或刪減文句）：
㈠ 系爭土地於75年7 月11日以「買賣」為原因登記為梁聖賢所有。梁聖賢於88年2 月15日死亡時之繼承人為梁蘇杏等4 人及梁金釵等5 人。（本院卷一第71頁土地登記第2 類謄本、卷二第197 至205 頁臺北市大同區戶政事務所【下稱大同戶政】110 年7 月21日北市大戶資字第1106004919號函附戶籍謄本）
㈡ 系爭土地列入北區國產分署委託台灣金融資產服務股份有限公司108 年度第112 批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告第70標號（即系爭標售），原告就該標案得標，108 年11月19日以買賣為原因，登記為該土地所有權人。（士簡調字卷第5 頁土地登記第1 類謄本、本院卷一第139 至193 頁北區國產分署109 年7 月1 日台財產北處字第10900187400號函暨所附系爭標售公告，其中本院卷一第182 頁為系爭土地標售公告）。
㈢ 系爭建物坐落於系爭土地上，位置如附件複丈成果圖編號A所示。系爭建物自69年起課房屋稅，納稅義務人為梁聖賢，梁聖賢死亡後，因其繼承人未辦理房屋納稅義務人名義變更，稅捐處依民法第1138條規定變更納稅義務人為其繼承人梁蘇杏等4 人及梁金釵，系爭建物未曾積欠房屋稅。（本院卷一第101 頁108 年房屋稅繳款書、第127 至137 頁大同稅捐分處109 年6 月30日北市稽大同乙字第1094003470號函暨所附房屋稅現值核計表臺北市房屋稅籍紀錄表、房屋稅主檔查詢、欠稅查詢情形表、本院卷二第49頁系爭不動產複丈成果圖、第113 頁大同稅捐分處110 年4 月30日北市稽大同乙字第1104002218號函）。
㈣ 上開事實，各有前揭㈠至㈢括弧所示書證為憑，且為兩造所不爭執（本院卷二第244 頁至245 頁），堪予信實。
五、本院之判斷原告主張其經系爭標售取得系爭土地所有權，並辦竣所有權移轉登記而為系爭土地所有權人，先位主張系爭建物無權占用系爭土地，依民法第767 條第1 項前段、中段及第179 條規定，請求被告拆除系爭建物及返還系爭土地，並給付相當租金之不當得利，備位主張兩造間就系爭不動產存有民法第
425 條之１推定租賃關係，被告應給付系爭建物使用系爭土地之租金等語，為梁蘇杏、梁春城及梁金成所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者厥為：㈠原告是否經系爭標售取得系爭土地所有權？㈡梁蘇杏等4 人及梁金釵是否得就系爭土地主張優先承購權？㈢原告主張系爭建物使用系爭土地之相當租金不當得利應如何計算？數額若干為適當？㈣兩造就系爭不動產是否成立民法第425 條之1 第1 項規定之推定租賃關係？如是，租金應如何計算？數額應定若干為適當？茲分論如次：
㈠ 原告是否經系爭標售取得系爭土地所有權？⒈按：
⑴以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。民法第246
條第1 項前段定有明文。而該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。
⑵土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承
登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。土地法第73條之1 第1 項、第2 項、第3 項本文、第4 項各有明文。
⑶列冊管理要點有以下規定：
三、土地或建築改良物（以下簡稱建物）權利人死亡資料之提供如下：㈠地方財稅主管稽徵機關應依據財政部財稅資料中心彙送之全國遺產稅稅籍資料，勾稽產出逾繼承原因發生一年之未辦繼承登記不動產歸戶資料，於每年十二月底前送土地建物所在地登記機關。
四、登記機關對第三點資料應編，列案號，登入未辦繼承登記土地及建物管理系統產製收件簿及列冊管理單，並將之編訂成專簿。
五、登記機關接獲第三點規定之資料，經查實後，於每年四月一日辦理公告，公告期間為三個月；已知繼承人及其住址者，同時以雙掛號書面通知其申辦繼承登記，不知繼承人及其住址者，應向戶政機關或稅捐機關查詢後再書面通知；逾公告期間未辦繼承登記或未提出不可歸責之事由證明者，依第七點第二項規定，報請直轄市、縣（市）地政機關列冊管理。
六、第五點公告應揭示於下列各款之公告處所：㈠土地所在地登記機關。㈡土地所在地鄉（鎮、市、區）公所。㈢被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所、村（里）辦公處。登記機關認有必要時，並得於其他適當處所或以其他適當方法揭示公告；其公告效力之發生以前項各款所為之公告為準。
七、第五點公告期間，直轄市、縣（市）地政機關應利用大眾傳播機構或以其他方法加強宣導民眾，促其注意各有關公告處所之公告內容，其有未辦繼承登記者，並應依法辦理繼承登記。
十四、列冊管理期滿，逾期仍未申辦繼承登記者，直轄市、縣（市）地政機關應檢附列冊管理單及土地或建物登記資料、地籍圖或建物平面圖等資料影本移請國有財產局公開標售，並通知登記機關。前項土地或建物登記資料、地籍圖或建物平面圖等資料，得由國有財產局轄屬分支機構於標售前通知登記機關再行提送。登記機關接到第一項通知，應將移送國有財產局（改制前之國有財產署）標售之日期及文號於列冊管理單及登記簿所有權部其他登記事項欄內註明。
十七、列冊管理期滿移送國有財產局標售之土地或建物於公開標售開標或登記為國有前，有下列情形之一者，登記機關應予受理：㈠繼承人申請繼承登記者。
… …前項申請經審查無誤者，登記機關應即通知國有財產局停止辦理標售或登記為國有之作業，俟該局查復後再登記，並於登記完畢時，函請國有財產局將該土地或建物自原移送標售之土地或建物列冊管理專簿影本資料中註銷。
⒉準此，自繼承開始之日起逾1 年未辦理繼承土地或建築改良
物，經地政機關查明後，應於每年4 月1 日於土地所在地登記機關、鄉鎮市區公所及被繼承人原戶籍所在地鄉鎮市區公所、村里辦公處辦理公告，公告期間為3 個月，公告期間應利用大眾傳播機構或以其他方法加強宣導，促民眾注意公告內容以依法辦理繼承登記；如不知繼承人及其住址，應向戶政或稅捐機關查詢後書面通知辦理繼承登記。繼承人未於公告3 個月內聲請登記，則該土地即由地政機關列冊管理15年，期滿仍未辦理繼承登記，地政機關應檢附如列冊管理要點第十四點規定資料，移請國有財產局公開標售，並通知登記機關；如公開標售開標或登記為國有前，繼承人申請繼承登記，國有財產局經通知應停止辦理標售或登記為國有。標售列冊管理之未辦繼承登記土地所得價款存於國庫專戶，如逾10年繼承人未依法定應繼分前往領取，歸屬國庫。循此可知，繼承開始後須逾1 年及3 個月公告期間仍未辦理繼承登記之土地或建築改良物，始得由地政機關列冊管理，列冊管理期間又須經15年，地政機關始可將土地移請國有財產局公開標售，售出後價款再須俟10年以後無人領取，始可歸於國庫，而在公開標售或登記為國有前，又可因繼承人辦竣繼承登記而隨時停止標售或登記為國有作業，易言之，於繼承開始後須經過26年以上的時間，始可能完全排除繼承人對於未辦繼承登記之土地或建築改良物之合法權利，考諸上揭法規立法意旨，顯係基於國家履行憲法第15條保障人民財產權之義務，及執行政府行政管理職責衝突卻不與民爭利之衡平設計，故具體個案涉及上開法規適用時，尤應依前揭立法意旨加以釋與認定，始無違憲法保障人民權利之旨。
⒊查依大同戶政110 年7 月21日北市大戶資字第1106004919號
函附手寫戶籍謄本所示，系爭建物之門號戶內，除梁聖賢外，尚有配偶梁蘇杏、長女梁金釵、長子梁金成、次女梁秀枝、次子梁春城（本院卷二第199 至200 頁），則梁聖賢於88年2 月15日死亡時之繼承人即為梁蘇杏等4 人及梁金釵等5人，此亦為兩造所不爭執（上四、㈠）。又梁聖賢死亡後，大同稅捐分處即變更系爭建物納稅義務人為繼承人即梁蘇杏等4 人及梁金釵，迄無欠繳房屋稅等情，亦為兩造所不爭執如上四、㈢所示，並有該項括弧內書證足稽，且迄至本件10
8 年間起訴時，系爭土地地價稅繳款書登載之納稅義務人，亦為梁蘇杏等4 人及梁金釵，復有臺北市稅捐稽徵處地價稅繳款書可稽（本院卷一第101 頁）。由上足徵梁聖賢死亡時之戶籍地大同戶政及大同稅捐分處，各該機關內電腦或紙本所建置之管理系統中，業存梁聖賢全體繼承人姓名及住址資料，堪認建成地政依上⒈⑶列冊管理要點第五點規定，向大同地政或大同稅捐分處查詢時，應可查得梁聖賢全體繼承人姓名及住所地址。則建成地政110 年7 月27日北市建地登字第1107008886號函說明三陳稱，其依列冊管理要點向大同戶政查詢梁聖賢繼承人資訊，只能查得梁春城、梁金成等2 人資料而無從知悉其他繼承人以通知列冊管理相關事宜云云（本院卷二第226 頁），不值採信。
⒋又建成地政曾於系爭土地逾期未辦繼承登記後，依列冊管理
要點及大同稅捐分處90年12月5 日北市稽大同乙字第9090746800號函，向大同戶政查知部分繼承人資訊後，函知梁春城、梁金成辦理系爭土地繼承登記，有建成地政109 年8 月5日北市建地登字第1097013307號函、建成地政90年12月25日請大同戶政查對被繼承人死亡時涉及地址、身分證統一編號、查填繼承人及申請死亡登記申請人等資料之查詢函、大同戶政查復函暨所附逾期未辦繼承登記土地或建物列冊管理單（下稱大同查復管理單）、建成地政請繼承人依限申辦系爭土地繼承登記之公告及向梁春城、梁金成通知辦理繼承登記函等件足憑（本院卷一第240 頁），惟觀諸上開大同查復管理單所示（本院卷一第233 頁），僅列繼承人為梁春城、梁金成，其他繼承人梁蘇杏、梁金釵、梁秀枝未列入，而建成地政於109 年8 月5 日函覆本院上揭函文說明三亦陳明：「……分別通知經戶政機關查復之部分繼承人梁春城及梁金成申辦本案土地繼承登記。」等語（本院卷第228 頁），足徵建成地政依列冊管理要點通知梁聖賢繼承人辦理系爭土地繼承登記時，並未同時通知繼承人梁蘇杏、梁金釵、梁秀枝，此亦有違上⒈⑶列冊管理要點第五點之規定。
⒌再查本院就梁金成、梁春城辯稱其等從未接獲建成地政依列
冊管理要點通知就系爭土地辦理繼承登記一節，函請建成地政提出依規定寄出掛號通知回執文件，該所函覆說明二固表示：「……以91年3 月28日北市建地㈠字第00000000000 及
00 0000000000 號通知單，分別通知查得之繼承人梁春城及梁金成，惟本案掛號通知回執聯，因年代久遠未能尋獲致無法提供。」等語（本院卷二第225 頁）。但建成地政就其所稱向梁金成、梁春城發出掛號通知函前之大同戶政查詢繼承人函、大同查復管理單、通知繼承公告、通知單等件皆保存完善（本院卷一第231 頁），唯獨能證明合於法定通知要件之回執文件，付之闕如，悖乎機關管理常情；佐觀大同稅捐分處於梁聖賢死亡後，即變更系爭不動產納稅義務人為梁蘇杏等4 人及梁金釵，而其等就系爭不動產之房屋稅、地價稅從未欠繳，足見梁聖賢繼承人未有逃避其繼承財產應負義務之想法，而系爭土地有其一定之經濟價值，倘梁金成、梁春城確曾接獲建成地政辦理系爭土地繼承登記通知單，該通知復尚載明逾期未辦理則可移請國有財產局公開標售等旨（本院卷一第240 頁），衡情其等當無故不為繼承登記，任由系爭土地經公開標售後喪失其繼承之財產權之理；何況系爭建物搭建於系爭土地上，梁蘇杏居住於系爭建物內開設雜貨店已65年，梁金成、梁春城成年分居後之戶籍設址地，亦位於系爭建物同巷之67號、32號（本院卷二第20頁勘驗筆錄、第
201 頁、第203 頁戶籍謄本），尤徵其等以系爭土地所在為生活中心，向與系爭土地關係密切，益無可能明知應辦理系爭土地繼承登記而故意放棄繼承權利，是梁金成、梁春城辯稱其等從未接獲地政機關通知辦理系爭土地繼承登記文件，如接獲通知必前往辦理等語（本院卷一第203頁），非乏其據。則建成地政覆陳當年已依法以掛號文件通知梁金成、梁春城辦理系爭土地繼承登記云云，難以逕採。
⒍末以，系爭土地自繼承開始至108年8月間公告辦理系爭標售
，期間長達20年，而梁蘇杏等4人及梁金釵自繼承開始時起即按時繳納系爭土地地價稅、系爭建物房屋稅，從未欠繳，而系爭建物坐落於系爭土地上，梁聖賢繼承人與該土地間之依存關係又甚密切，縱其等就相關繼承規定之輕忽與無知，亦值指摘，但仍與被繼承人之土地坐落在與繼承人生活完全無關、或坐落地遠在不知之處，繼承人恐有故不為繼承登記俾免稅賦負擔等情有間，機關尤應依上開土地法及列冊管理要點規定意旨，以保障人民財產權利之態度，辦理系爭土地通知繼承登記之事，惟細繹系爭標售公告關於系爭土地備註欄⒉使用管理情形所載：「……無繼承人、合法使用人或其他共有人使用範圍及出租之記載。」等語（本院卷一第182頁），顯與事實狀況不符，系爭建物自69年起課房屋稅，迭由梁聖賢及其繼承人居住使用迄今近半世紀，甚至梁聖賢死亡後，稅捐機關仍持續向繼承人課徵系爭建物房屋稅、系爭土地地價稅及寄達繳稅通知書，梁聖賢繼承人歷年如數繳付從未拖欠等情，如上已述，倘系爭標售公告前，有任何地政機關或辦理標售機關人員前往現址查看現狀，當能知悉系爭土地上蓋有系爭建物及使用現況，或向稅捐系統查對系爭土地或系爭建物相關繳納稅賦情形，只要有1個人、1個單位做了這件事，即能知悉系爭土地現尚由梁聖賢繼承人持續繳納地價稅，及梁聖賢繼承人仍居住於系爭土地上之系爭建物內等情，繼而再予通知繼承人關於系爭土地未辦繼承登記之事，如此當能使梁聖賢繼承人得依列冊管理要點規定，提出相關不可歸責之未辦繼承登記事由，以保護其等之繼承財產權，亦不致使梁聖賢繼承人直到系爭標售後之108年11月間，接獲關於系爭土地業經原告標售取得之通知後，始知自己應於20年前辦理系爭土地繼承登記。抑有進者，倘行政機關無法為人民多做過於法律規定以外之舉，至少應將已踐行法律規定而有權剝奪人民財產權之相關事證保存齊備，以供人民日後檢視是否已依法行政，惟建成地政無法提出已通知梁聖賢全部繼承人之證明，甚且直承僅通知部分繼承人即梁金成、梁春城，而就掛號通知梁金成、梁春城部分，復亦無法提出已合法通知之回執證明，自難推認該機關所為已合於上開列冊管理要點第五點規定要件，而得將系爭土地移請辦理系爭標售。
⒎綜酌前情，建成地政既未依上揭⒈⑶列冊管理要點第五點，
以書面通知梁聖賢全體繼承人辦理系爭土地繼承登記，亦無法提出其所稱已書面通知部分繼承人即梁金成、梁春城之送達回證，即不得以梁聖賢繼承人逾期未辦繼承登記而將系爭土地報請列冊管理；該土地既非得列冊管理，自無從於列冊管理期滿後移請北區國產分署辦理系爭標售，即系爭標售係以自始、客觀給付不能之給付為標的，原告就系爭土地因系爭標售程序所成立之買賣關係，乃以不能之給付為標的，依民法第246 條第1 項前段規定，該買賣契約自始無效，縱北區國產分署核發相關權利證明文件予原告辦理系爭土地所有權登記，亦無從使原告因此取得系爭土地所有權。
㈡ 原告未取得系爭土地所有權，業經本院析認於前㈠，則上開其餘爭點㈡、㈢、㈣即無審酌必要，併敘明之。
六、從而，原告先位依民法第767 條第1 項前段、中段及第179條規定，請求被告拆除系爭建物、返還系爭土地及連帶給付如附表二「變更後聲明」之「先位聲明」欄所示，及備位依同法第425 條之1 規定，請求被告連帶給付如附表二「變更後聲明」之「備位聲明」欄所示，俱無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 李嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第三庭 書記官 林瀚章