臺灣士林地方法院民事判決
109年度重訴字第483號原 告 李明龍
林長林哲慶共 同訴訟代理人 林良財律師複 代理人 李欣怡律師被 告 徐蔡靜江訴訟代理人 陳俊任上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國110年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：新北市政府於民國109年5月13日以新北府地籍字第10908181501號公告（下稱501號公告）拍賣代為標售地籍清理未能釐清權屬土地（標號：標號000-00-000），其中一筆為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），並於同年8月18日決標後公告由原告標得系爭土地。嗣新北市政府於同年10月22日以新北府地籍字第10920442761號函（下稱761號函）通知原告，被告主張就系爭土地有優先購買權，惟系爭土地現為生長雜草之荒地，且未舖設水泥、無人管理，並無任何遭人占有之事實，爰依法請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在等語。並聲明：確認被告就新北市政府109年第3批代為標售地籍清理未能釐清權屬之系爭土地之優先購買權不存在。
二、被告則以：被告之已故配偶徐國珍與其父親徐張再生於00年起即於系爭土地共同耕作，嗣因徐張再生年事已高，改由被告與家人共同於系爭土地耕作綠竹筍、柚子、柑橘及香蕉等作物等語，可見被告於地籍清理條例施行10年前（即87年7月1日）即占有系爭土地至今，並經新北市政府109年10月22日新北府地籍字第1092044276函認定符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，被告就系爭土地應有優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷二第169-171頁）㈠新北市政府於109年5月13日以501號公告代為標售109 年度第
3 批地籍清理未能釐清權屬土地，系爭土地為其中一筆（標號：第000-00-000標），受理投標期間為109年8月5日至同年月18日（本院卷一第64-66 、79頁）。
㈡501號公告說明第11點指出：本公告依地籍清理條例第13條規
定代替對優先購買權人之通知，決標後之決標金額將揭示於本府公告（佈）欄及網站10日，符合本條例第12條規定之優先購買權人未於決標後10日內以書面向本府提出承買意思表示及繳納相當於保證金之價款者，視為放棄優先購買權（本院卷一第66頁）。
㈢501號公告所附新北市政府代為標售109年度第03批地籍清理
土地及建物清冊，就系爭土地記載「原登記名義人：朱水塗、朱旺、朱欵」、「權利範圍各1/3 」、「標售總底價9,544,992元」、「保證金955,000元」「備註：⒈第1次標售；⒉有種植農作改良物；⒊部分空地；⒋部分河川通過；⒌部分作道路使用；⒍有鐵皮屋坐落土地；⒎無耕地三七五租約」（本院卷一第79頁）。
㈣501號公告中系爭土地經原告投標，投標金額1,068萬元，各
原告應有部分分別為原告李明龍2/4 、林長1/4 、林哲慶1/
4 （本院卷一第86-87頁）。㈤新北市政府於109 年8 月18日以新北府地籍字第10915906201
號公告（下稱201號公告）系爭土地之標售情形，公告起迄日期：109年8月18日至同年月28日，公告事項第3點指出：
有關優先購買權之規定：本項公告代替對優先購買權人之通知，依地籍清理條例第12條規定之優先購買權人及優先順序如下：㈠地上權人、典權人、永佃權人。㈡基地或耕地承租人。㈢共有土地之他共有人。㈣本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人（見本院卷一第88、95頁）。
㈥201號公告所附新北市政府109年度第3批地籍清理未能釐清權
屬土地及建地代為標售結果一覽表，就系爭土地記載「得標金額：10,680,000」、「得標人：李先生等3人」（見本院卷一第95頁）。
㈦被告於109年8月25日向新北市政府提出代為標售土地優先購
買權申購書（下稱系爭申購書），依地籍清理條例第12條第4款規定對系爭土地行使優先購買權（見本院卷一第100-101頁）。
㈧被告收受新北市政府109年10月22日新北府地籍字第10920442
76號函，其載明：旨揭土地，經本府於本年8月18日開標，並以1,068元決標，臺端於決標後10日內檢具身分證明文件、占有土地四鄰證明書、航照圖及保證金票據等文件，以書面向本府為以同一條件優先購買之意思表示，經本府依所附文件審核結果，臺端優先購買權資格核與地籍清理條例第12條第1項第4 款所指本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人規定相符，且無其他符合該條第1項第1款至第3款優先購買權資格之人同以書面向本府為優先購買之意思表示，故請臺端依投標須知第11點規定，於接到本繳款通知之日起30日內，以匯款方式將得標總價款計1,068萬元匯入本府指定帳戶（本院卷一第152-153頁）。
㈨原告收受761號函，其載明：臺端原為旨揭標號土地之得標人
，因於決標後（109 年8月18日）有符合地籍清理條例第12條第1項第4款優先承買權資格之人以書面向本府為優先購買之意思表示，業通知優先購買權人於接到繳款通知之日起30日內繳清款項。倘優先購買權人逾期未繳清價款，視為放棄優先承買權，將由本府續行通知臺端繳款。臺端如就優先購買權人主張優先購買權之存否有爭執，參照地籍清理未能釐清權屬土地代位標售辦法第12條第3項及投標須知第15點之規定，請於文到10日內循民事訴訟程序以主張優先購買標售土地者為被告提起訴訟並檢附訴狀繕本通知本府，逾期不起訴者，本府將逕予核發產權移轉證明書予優先購買權人（本院卷一第154-155頁）。
㈩原告於109年10月30日提起本訴，並已發函檢附起訴狀繕本通知新北市政府（本院卷一第10頁、本院卷二第77-79 頁）。
四、法院的判斷㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。本件原告主張其等為系爭土地之承買人，被告並無優先承買權，而提起本件訴訟，為被告所否認，致其等私法上之地位有不安之狀態，得以確認訴訟予以除去，則原告提起本件確認法律關係之訴應有確認利益，合先敘明。
㈡原告主張被告不符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，
不得就系爭土地主張優先承購權，有無理由？⒈按第17條至第26條、第32條及第33條規定之土地，有下列
情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：屆期無人申報或申請登記。經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。
經訴願決定或法院裁判駁回確定。依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：地上權人、典權人、永佃權人。基地或耕地承租人。共有土地之他共有人。本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。地籍清理條例第11條第1項、第12條第1項定有明文。
⒉查系爭土地前經新北市政府以501號公告代為標售109年度
第3批地籍清理未能釐清權屬土地（標號：第000-00-000標），經原告以1,068萬元投標並得標，被告乃向新北市政府提出系爭申購書，依地籍清理條例第12條第4款規定對系爭土地行使優先購買權等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈣、㈥、㈦），此部分事實，應可認定。
⒊被告抗辯其占有系爭土地於地籍清理條例施行（97年7月1日）前已達10年以上等語，為原告所否認，經查：
⑴系爭土地於85年8月3日航照影像中是否有為農業使用一
節，曾經國立臺灣大學理學院空間資訊研究中心（下稱臺大理學院空資中心）遙測及資料加值組進行判釋，該判釋係先以內政部地政司所建置的地籍圖資網路便民服務系統(http://easymap.land.moi.gov.tw/；下稱系爭服務系統)，查詢系爭土地所在地，並套疊通用版正射航照影像；根據系爭服務系統所提供之系爭土地中心點經緯度坐標，於國土測繪中心通用版正射影像上查詢此地號現況，分別與編號85P000-0000航空照片與農林航空測量所編號00000000_90R104_10C正射影像及系爭土地界址點坐標轉換為地籍邊界予以套疊，以便確認此判釋目標位置。根據套疊結果確認系爭土地在編號85P000-0000的航空照片中，主要判釋目標區如圖5所示，其中圖5標示A處，由粗糙非均質狀之影像區塊所組成，具有灰度值較低、邊界不明顯、形狀不規則等特徵，有較為一致的樹冠特徵與種植型態，因此可判定具有農業使用情形，系爭土地於編號85P000-0000航空照片中，根據影像上之特徵型態、組織紋理及灰度值等狀況，可判定系爭土地於85年8月3日土地上有農業使用情形等情，有臺大理學院空資中心出具之系爭土地航照影像判釋成果報告在卷可稽（見本院卷第144-151頁）。
⑵又系爭土地上現部分種植竹林、部分種植果樹，業經本
院前往現場勘驗確認無訛，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷二第267頁），並為原告所不爭執（見本院卷二第267、269-273頁）；而新北市政府為確認系爭土地於標售時之使用情形，曾委託新北市淡水地政事務所派員至系爭土地訪查拍攝照片（見本院卷一第130-134頁），該照片所呈現之種植情形與本院勘驗時亦大致相同，並與原告提出照片（見本院卷一第26頁）位置相符，有勘驗筆錄可佐（見本院卷二第267頁），足見系爭土地於新北市政府辦理土地標售時，係屬有人種植竹林、果樹之使用收益狀態，原告主張系爭土地為荒地而無人占用云云，顯非可採。
⑶證人陳旗明於本院審理時結證稱：被告以前住在我先前
位在新北市○○區○○路00號住處附近，是我的鄰居，被告家是務農的，就是在系爭土地，在我們家農地隔壁，系爭土地在我小的時候是被告的公公耕作，被告公公年紀大了之後就是被告及徐國珍耕作，淡水地政事務所人員有到○○路00號詢問我系爭土地何人耕作，我有陪同該人員至系爭土地說是被告家在耕作，並於訪查紀錄表簽名，訪查紀錄表上記載有竹子、柚子、農作物等就是我跟地政人員在現場看到的記載等語（見本院卷第232-234頁），並有新北市淡水地政事務所協查109年度代為標售地籍清理未能釐清權屬土地之優先承買權資格實地訪查紀錄表在卷可稽（見本院卷一第126頁）；又證人即被告配偶徐國珍胞弟張國祥於本院審理時結證稱：被告原先住在新北市○○區○○路0號，被告的公公及其配偶均有在系爭土地及○○路0號旁之土地務農，被告也要幫忙耕作，我們家在系爭土地上方有一塊土地，連同系爭土地我有幫忙耕作等語（見本院卷二第239-241頁），及證人徐吉宗結證稱：被告是我姪子徐國珍的配偶，當我懂事的時候是我父親在系爭土地上耕作，我父親過世之後就是我跟徐張再生耕作，徐國珍及被告也有去耕作，一開始種橘子，後來有種竹子等語（見本院卷二第243頁），勘認系爭土地早期係由徐張再生及徐吉宗父親占有耕作，並由徐張再生及徐吉宗接續占有耕作，再由被告、徐國珍及張國祥接續占有耕作至今。再且，系爭土地於85年8月3日有農業使用情形乙情，有臺大理學院空資中心出具之系爭土地航照影像判釋成果報告為憑，可見系爭土地於85年間即由被告、徐國珍、徐張再生等人占有使用收益，被告抗辯其於地籍清理條例施行即97年7月1日前已占有系爭土地達10年以上等語，核屬有據。
⑷原告固主張證人陳旗明證述被告有以除草機除草乙情，
與被告自稱系爭土地不須除草，顯有矛盾云云，惟查，被告係辯稱系爭土地並非時時須除草，依耕作之週期及節氣進行除草等語（見本院卷二第25-27頁），並非係稱系爭土地不須除草，故證人陳旗明證述其有見過被告以除草機除草等語（見本院卷二第236頁），與被告前開抗辯並無相違之處；原告主張陳旗明證稱系爭土地曾有以竹子作圍籬，但後久了壞掉等語，可知被告並未維護圍籬，對於系爭土地無支配關係存在云云，惟所謂占有僅占有人對於物有事實上管領力已足，不以標示為何人占有為生效要件（最高法院53年台上字第861號判決同此見解），被告或其家族長年於系爭土地上耕作之事實，即屬對於系爭土地有事實上之管領力，被告或其家族倘與鄰地間使用地界範圍明確，或未生爭執，則是否設置圍籬，揆諸前開說明，要非判斷被告是否占有之憑據，原告主張被告未就系爭土地之圍籬維護，足見被告非為系爭土地之占有人云云，難認可採。至證人陳旗明雖證述被告就系爭土地係全部耕作等語，與系爭土地實際有種植果樹、竹林範圍稍有出入，然揆諸現場照片（見本院卷二第269-273、293-296頁），系爭土地目前種植情形較分散於土地四周周圍，而證人陳旗明於證述時尚有當庭繪製竹子、柚子之種植區域（見本院卷二第255頁），與現場種植情形並無不合，是尚難僅以證人陳旗明對於種植情形觀察視角不同，逕認其證述內容為虛偽不實。
⑸原告復主張證人張國祥證述其有採收竹筍，可知非為被
告所採收云云，然證人張國祥證稱：被告嫁入徐家後，除家管外，當然要幫忙耕作，被告雖有遷移戶籍，仍然有回來耕作系爭土地等語（見本院卷二第240-242頁），自不能僅憑證人張國祥證稱其有種植、採收竹筍，率論被告全無耕作之情，原告此部分主張，並不可採；原告又主張被告知悉其就系爭土地並無產權，且被告在系爭土地上方尚有家族所有土地可以耕作，徐張再生僅就家族所有土地劃分張國祥與徐國珍之耕作區域，對系爭土地未進行劃分，可認被告對於系爭土地並無取得事實上之管領力云云，惟查，證人張國祥證稱：徐張再生就山上家族所有的土地因產權清楚，所以有分一塊是我要耕作，分一塊給我哥哥徐國珍耕作，至於下面這塊即系爭土地，因產權不明，所以大家一起耕作等語（見本院卷第242頁），足認被告家族所有之土地，於徐張再生在世時即有規劃分歸二筆土地與其二子即證人張國祥、徐國珍耕作，至於系爭土地，因無登記所有權，故由徐張再生、徐國珍、張國祥、被告共同占有耕作，尚無法以系爭土地未進行劃分耕作區域，逕論被告無取得事實上管領力。再按占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併，而為主張。民法第947條第1項定有明文。系爭土地原由徐張再生之父、徐張再生耕作，嗣再由徐國珍、張國祥、被告共同耕作，被告自得依前開規定就徐張再生占有系爭土地，與自己之占有合併，而徐國珍、張國祥、被告又屬數人共同占有一物之情形，其等相互占有使用系爭土地為耕作，仍可認定其等均對系爭土地具有事實上管領力，原告主張被告並無事實上管領力云云，亦非可採。原告另主張依照71年、80年空照圖可之系爭土地當時並無道路可供通行，且系爭土地皆為樹木，未有任何開墾，被告並無占有耕作云云，並據其提出71年、80年空照圖為憑（見本院卷二第325-326頁），然查，證人張國祥證稱被告早期住○○○村0鄰0號，是在山上，位在系爭土地上方等語（見本院卷二第239、242頁），足見無論系爭土地附近是否有開闢為現在通行之產業道路，被告及其家族原先住處位在系爭土地之上方，衡情應有通道可以聯外，以維持其日常生活，況土地本不以有開闢道路始能認為有占有使用之可能，尤以在山林間只要能有步行之通道，即可行至土地為占有使用，是原告主張71年、80年間無道路連至系爭土地，被告不可能為占有使用云云，委不足採。
⑹原告雖主張系爭土地於標售前佈滿雜草，未見有何整理
而呈現荒廢云云，並據其提出照片及影片為憑（見本院卷一第208-210頁、卷二證物袋），然原告提出之現場照片是否為系爭土地完整地貌，業為被告否認，依該照片尚難據以認定系爭土地於標售前之占有使用情形；又原告提出現場拍攝之影片，分別經被告截取影片中之畫面說明系爭土地有種植竹林、果樹，有被告提出照片為佐（見本院卷二第33-43頁），自難僅以系爭土地部分區域有雜草叢生乙情，逕認被告無占有耕作之事實。再者，被告就其於系爭土地上有種植竹林、果樹乙情，復據其提出Google Map街景歷史照片為憑（見本院卷二第129-131頁），參以該等Google Map街景歷史照片對照本院勘驗現場照片（見本院卷二第269-273頁），應屬系爭土地無誤，而被告所提Google Map街景歷史照片，拍攝時間分別為98年9月、100年11月、101年12月、104年11月、108年9月，照片中均可清楚顯現系爭土地尚有種植竹林、果樹等之使用情形，並非全部遍佈雜草而呈現荒廢之狀態。又本院前往現場勘驗時，系爭土地上種植之竹林及果樹係分散於各處，僅竹林所種植區域稍微密集，其餘果樹則屬分散，且種植棵數不多，有部分土地為空地之情，此有現場照片在卷可參（見本院卷二第269-273頁），衡以系爭土地並非規模性大量種植同種果樹或竹林，則被告於果樹、竹林之生長季節依該植栽之生長習性及節氣進行該區域之土地整理，並無違反常情之處，尚不能以系爭土地有部分區域雜草叢生，遽認被告無占有使用系爭土地之情，原告主張系爭土地於標售前雜草遍佈，並無人占有使用云云，難認可採。
⑺原告又主張臺大理學院空資中心航照影像判釋成果報告
第5頁記載「圖5標示之A處，由粗糙非均質狀之影像區塊所組成，具有灰度值較低、邊界不明顯、形狀不規則等特徵，有較為一致的樹冠特徵與種植型態」，判讀結果認定「104地號於民國85年8月3日土地上有農業使用情形」；然而對照上開報告第3頁表1就影像類型與特徵說明，關於「植生（樹林）」之影像類型特徵說明，並無農業使用之特徵，該判釋成果報告有明顯錯誤云云，然查，臺大理學院空資中心檢視系爭土地航照影像判釋成果，於圖5標示A處，除影像特徵與植生（樹林）相似之外，其樹冠特徵與判釋範圍（紅框）左側之雜木林有所不同，具有明顯人為墾殖特徵，據以判定A處具有農業使用情形一節，有國立臺灣大學110年9月10日校理字第1100064075號函在卷可稽（下稱系爭函文，見本院卷二第211頁），足認臺大理學院空資中心航照影像判釋成果報告圖5標示A處之樹冠特徵與旁邊雜木林不同，因而判定有人為種植之情形，再對照判釋成果報告對於「植生（樹林）」之影像類型，影像特徵說明為「由粗糙非均質狀之影像區塊所組成，具有灰度值較低、邊界不明顯、形狀不規則等特徵」（見本院卷一第146頁），系爭函文業已說明航照影像判釋成果報告圖5標示A處雖有與植生（樹林）相似，但樹冠特徵與旁邊雜木林不同，此與判釋成果報告對於「植生（農地）」之影像類型，影像特徵說明為「其影像特徵與植生（樹林）之影像特徵相同，但其植株高度較低且有規則紋理」，並無歧異，原告主張該判釋成果報告顯有錯誤云云，顯有誤解。另原告聲請將編號85P000-0000航空照片送交財團法人工業技術研究院（下稱工研院）進行鑑定判釋，惟本院認臺大理學院空資中心航照影像判釋成果報告業已清楚認定系爭土地之利用情形，並審酌臺大理學院空資中心為學術單位，被告為行使優先承買權，曾遭新北市政府質疑前開航空照片僅有雜木及叢林，非明顯有人為栽種情形，要求被告檢具證明占有情事，被告遂因而向臺大理學院空資中心申請照片判讀，有新北市政府109年9月11日新北府地籍字第1091767515號函及申請書在卷可憑（見本院卷一第136、138頁），且臺大理學院空資中心亦為目前法院委託進行航空照片判釋單位之一，是本院認原告聲請送交工研院鑑定判讀一節，並無再為調查之必要。至前開航照影像判釋成果報告雖非本院以鑑定之調查證據方式為之，而僅得作為書證為調查，惟不能以未進行鑑定之證據調查方式，逕論作為書證之證據毫無參考之價值可言，原告雖主張前開航照影像判釋成果報告並非經其合意所為之鑑定，而不得拘束原告云云，然本院認定被告是否占有使用系爭土地，係綜合現場照片、本院勘驗系爭土地、前開航照影像判釋成果報告、證人陳旗明、張國祥、徐吉宗經具結之證述而進行判斷，已足認定被告有於85年以前即開始占有使用系爭土地，並非係單以前開航照影像判釋成果報告，逕為原告不利之認定，附此敘明。
⑻原告另主張地籍清理條例第12條第1項第4款「本條例施
行前已占有達10年以上」所指占有應限於善意占有云云，然地籍清理條例第12條第1項本文規定「依前條規定代為標售之土地」，對照同條例第11條第1項前段規定「第17條至第26條、第32條及第33條規定之土地……代為標售」，係針對「日據時期會社或組合名義登記土地」（第17條至第18條）、「神明會名義登記土地」（第19條至第26條）、「已登記之土地權利登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符」（第32條）、「非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記之土地權利」（第33條），於發生「屆期無人申報或申請登記」、「經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判」、「經訴願決定或法院裁判駁回確定」等情形，符合同條例第12條第1項之優先購買權人得行使優先購買權，而同條項第1款至第3款已使地上權人、典權人、永佃權人、基地或耕地承租人、共有土地之他共有人得行使優先承買權，則同條項第4款之「占有人」自不宜再限縮解釋於善意占有，當應包含惡意占有之情形，再參以該規定之立法理由：「依前條規定代為標售之土地，因所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰於第1項第4款規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權」，益徵同條項第4款之「占有人」包含知其無所有權，亦無債權或物權之法律關係而惡意占有他人之土地情形，則原告主張同條項第4款應限縮於「善意占有」云云，自非可採。另由於地籍清理條例對於土地標售已有限縮在該條例第17條至第26條、第32條及第33條規定之土地，因此在優先承買權適用時，仍應僅限於上開土地之標售時逐案認定，本院將該條例第12條條第1項第4款解釋包含惡意占有之情形，並非係鼓勵民眾占用他人土地，併此指明。
⑼綜上，系爭土地原為徐張再生與徐吉宗父親占有耕作，
作，並由徐張再生及徐吉宗接續占有耕作，再由被告、徐國珍、張國祥接續占有耕作至今，堪以認定，被告抗辯其符合地籍清理條例第12條第1項第4款「本條例施行前已占有達10年以上」資格，核屬有據。
五、綜上所述，原告請求確認被告就新北市政府109年第3批代為標售地籍清理未能釐清權屬之系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 22 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 22 日
書記官 簡吟倫