臺灣士林地方法院民事判決110年度簡上字第241號上 訴 人 洪麗卿
林哲緯共 同訴訟代理人 盧立仁律師被 上訴人 關渡小城社區管理委員會法定代理人 王東山訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 吳約貝律師上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於民國110年9月16日本院士林簡易庭110年度士簡字第952號第一審判決（下稱原判決）提起上訴，本院於民國112年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決主文第三項關於命上訴人林哲緯、洪麗卿給付超過新臺幣24,750元本息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人林哲緯、洪麗卿負擔80%，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被上訴人之法定代理人原為王東山，於本院審理中變更為林武傑，嗣又變更為王東山，均經其等先後具狀聲明承受訴訟（本院卷第87、415頁），核無不合，應予准許。
二、民法第799條之1第3項規定之撤銷訴權，不同意之區分所有權人（下稱區權人）於規約成立後三個月內不行使即告消滅，此項除斥期間有無逾期，乃法院應依職權調查之事項。被上訴人以上訴人林哲緯、洪麗卿（下分稱姓名，合稱上訴人）已逾上開除斥期間為由，不得再依民法第56條第2項規定，爭執關渡小城社區（下稱系爭社區）於民國108年12月15日區分所有權人會議（下稱區權會）討論議題一決議增訂系爭社區規約第6條第4項，其中「住家格局變更為套房者將以套房數為徵收管理費與特別修繕費之依據」部分（下稱系爭規約規定）應屬無效等語，與民事訴訟法第447條第1項但書第4款相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：林哲緯、洪麗卿分別為門牌號碼新北市○里區○○路0段000巷0弄00號3樓、同路段35號1樓房屋之所有權人，為系爭社區區權人。系爭社區之管理費原均以戶數計算，每戶每月為新臺幣（下同）1,000元。然於105年間，上訴人及訴外人即區權人李柏志擅自更改所有之房屋格局，區隔為套房後出租獲利，使系爭社區人口流動複雜不易控管，增加其他住戶居住風險及心理負擔，亦增加系爭社區共有部分設施使用頻率及耗損，增加環境衛生維護成本。系爭社區遂於108年12月15日區權會討論議題一決議增訂系爭規約規定，住家格局變更為套房者以套房數作為徵收管理費之依據。林哲緯、洪麗卿就其所有房屋分別隔間為3間套房，自108年12月15日至110年5月31日止應分別給付被上訴人每月3,000元之管理費，惟上訴人每月僅各繳納1,000元，尚各積欠被上訴人28,097元，履經催告，並未繳納。又上訴人已逾民法第799條之1第3項規定之除斥期間，自不得再依民法第56條第2項規定爭執上開決議及系爭規約規定無效。另系爭社區規約第31條規定因追繳積欠管理費用所生之律師費、訴訟費用及其他相關費用由積欠戶負擔之，是被上訴人因本件訴訟已支出之律師費45,000元應由上訴人負擔。爰依系爭規約規定及公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第21條請求上訴人各給付被上訴人28,097元，並依系爭社區規約第31條規定請求上訴人給付被上訴人45,000元，及均自110年6月24日起至清償日止按週年利率5％計算之利息（被上訴人逾前開部分之請求，經原審判決駁回，未據上訴，不在本件審理範圍）。
二、上訴人答辯：上訴人房屋係取得室內裝修合格證明而各隔間為3間套房，非違法使用，且使用執照記載用途仍為H2集合住宅，並非套房，門牌仍為一戶。108年12月15日區權會討論議題一決議增訂系爭規約規定，僅規定以套房數為徵收依據，並未規定每一套房應徵收之管理費金額，已有違同規約第16條第4項第6款管理費之金額應經系爭社區區權會討論決議之規定；復未區別各套房是否實際出租，混淆一套房等於一戶，對於會造成系爭社區環境衛生等更大不利益的一樓店面，或未隔間為套房但整戶出租給不同人等情形，又未同樣增收管理費，且被上訴人未證明管理成本有因上訴人隔間為套房而增加之情事，其差別待遇無手段目的之合理關聯，屬無正當理由干涉上訴人就專有部分的使用方式而違反公寓條例第4條第1項規定，並有悖同條例第10條第2項所定「按應有部分比例分擔」之原則、比例原則及平等原則，為權利濫用，應屬無效，是上訴人每月僅應各負擔1,000元而非3,000之管理費。又民法第799條之1第3項以規約顯失公平為要件，提起之訴訟為撤銷規約訴訟，民法第56條第2項以決議內容違反法令或章程為要件，提起之訴訟為確認決議無效訴訟，二者訴訟標的及要件均不同，上訴人縱逾民法第799條之1第3項所規定之除斥期間，仍得依民法第56條第2項規定提起本件訴訟請求確認無效。另系爭社區規約第31條應僅適用於無爭議之管理費，本件並不適用該規定，兩造因本件訴訟所支出之律師費應各自負擔。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，並聲明：(一)原判決命上訴人給付之部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄；
(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第305、306、311、385頁，並由本院依卷證資料酌為文字修正）：
(一)系爭社區86年6月19日區權會，決議社區管理費以戶數計算，每戶每月1,000元，自此之後，系爭社區均依此標準計收管理費（96年區權會並決議97年起實施管理費年繳9折優惠）；105年12月11日區權會，決議就頂樓增建出租及居家擅改格局為多間套房出租者，以每套房間數計收每月管理費1,000元之方式，增收管理費。但因系爭社區規約未作相應之修正，經本院士林簡易庭106年度士小字第1536號判決及本院107年度小上字第25號判決，認定上開決議違反系爭社區規約而無效確定；107年12月9日區權會，因系爭社區規約係規定按區權人共有持分比例計收管理費，與86年間起計收管理費之實情不同，遂決議修改系爭社區規約第6條3項，規定管理費依各區權人所擁有之戶數計收，以符實情；108年12月15日區權會，再決議增訂系爭規約規定，規定住家格局變更為套房者，以套房數為徵收管理費之依據。
(二)系爭社區現況為全部戶數226戶，共分A、B、C三個區域，A區每戶面積23至41坪，共160戶，格局為2房2廳至4房2廳；B
區每戶20至22坪，共36戶，格局為2房2廳至3房2廳；C區每戶面積28至31坪，共30戶，格局為3房2廳。
(三)系爭社區現有3戶變更住家格局為套房，分別為新北市○里區○○路0段000巷0弄00號3樓，隔成3房（有經新北市政府許可而取得室內裝修合格證明），位於社區A區，區權人為林哲緯；同路段308巷6弄35號1樓，隔成3房（有經新北市政府許可而取得室內裝修合格證明），位於社區A區，區權人為洪麗卿；同路段308巷7弄8號4樓，隔成4房（無經新北市政府許可而未取得室內裝修合格證明），位於社區C區，區權人為李柏志。
(四)系爭社區1樓店面共計5戶，其中區權人自營者2戶，出租予他人營業者3戶，店面分別為照相館、飲料店、麵包店、早餐店及五金行。
(五)系爭社區規約第31條「因追繳積欠管理費跟特別修繕費所生之律師費、訴訟費及其它相關費用概由積欠戶負擔之」之規定於制定時，並未討論如系爭社區請求一部有理由、一部無理由之情形，積欠戶應如何負擔系爭社區所支出之律師費。
五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷第306、307頁）及本院判斷，析述如下：
(一)108年12月15日區權會討論議題一決議增訂系爭規約規定，住家變更格局為套房者，以套房數作為徵收管理費之依據，核為有效，上訴人應再各給付被上訴人28,097元本息：
1、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區權會或規約另有規定者，從其規定。公寓條例第10條第2項定有明文。可知區權會得透過決議或規約方式，制訂區權人應繳納之管理費數額之相關收費標準，非以按應有部分比例分擔為限。區權會或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難逕認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。次按，民法第148條第1項規定權利之行使不得以損害他人為主要目的，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，並應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。必須專以損害他人為目的，造成利益、損害失衡之情形（例如自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大），始構成權利濫用，否則若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號、71年度台上字第737號判決意旨參照）。
2、首查，系爭社區86年6月19日區權會已決議每戶每月收取管理費1,000元，嗣107年12月9日區權會決議修改系爭社區規約第6條3項，規定管理費依各區權人所擁有之戶數計收，以符上開管理費收取實情，嗣108年12月15日區權會決議再增訂系爭規約規定，規定住家格局變更為套房者，改以套房數為徵收管理費之依據（見前揭貳、四、(一)）。系爭社區對於住家格局變更為套房者，每套房每月收取管理費1,000元，有上開各決議及規約規定為據，並無違反系爭社區規約第16條第4項第6款「管理費等約定專用權使用費之金額與課收方法，須經社區大會討論決議」之規定（原審卷第28頁）。
又108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定，即屬公寓條例第10條第2項後段，區權會或規約就共用及約定共用部分管理費之「另有規定」，要無違反公寓條例第10條第2項之問題；且此是針對「共用及約定共用部分」管理費用之決議及規定，非關「專有部分」，非同條例第4條第1項「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」之適用範圍，上訴人主張該決議與系爭規約規定違反第4條第1項規定，亦有誤會。
3、次查，108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定，係針對住家格局變更為套房之客觀情形為規範，並非僅針對上訴人個人，包含其他目前或日後有變更為套房之人亦有適用，從此以觀，已難逕認係專以損害上訴人為目的。再者，隔間為套房出租，較易發生居住人員異動，且承租人並非區權人，對於社區之共用部分，因係使用他人之物，衡諸常情，較不會若區權人係使用自己之物為注意，致使發生糾紛之風險提高，增添社區管理之複雜度與成本，系爭社區以套房數為依據增收管理費，觀諸一個套房即一個出租單位，每一個套房出租即多增添一份風險，堪認具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性。上訴人雖以前詞爭執系爭規約規定並未區別各套房是否實際出租均增收管理費，惟是否實際出租涉及查核困難性與管理經濟性及成本，權衡系爭社區對每個套房每月僅收1,000元管理費，尚難據此即認其區別不具相當性。至於上訴人之套房是否符合國家之行政管制規範而取得裝修許可或使用執照用途登載為如何，與系爭社區要如何訂定收取管理費之標準係屬二事，亦不影響本院前揭判斷。又上訴人自陳其每個套房每月可收租7至8仟元間（本院卷第108頁），則其具有合理可期待的出租收益，衡諸因此增加之管理費為每人每月每間套房1,000元，況上訴人亦得將管理費經契約約定轉嫁由承租人負擔，此與系爭社區就上開風險無從轉嫁兩相權衡，自難認對上訴人造成失衡之鉅大損失。綜上，108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定，並無違反民法第148條第1項權利濫用之情事。
4、末按，民法第799之1條第3項於98年1月23日增訂：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之」。參照其增訂理由為：「規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，爰增訂第3項。又規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。」，可徵此一規定係就區分所有權建築物之規約內容有顯失公平情形，所作之特別規定。至於民法第56條第2項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，係對社團總會決議內容違反法令或章程所作之一般規定，可認民法第799之1條第3項係民法第56條第2項之特別規定。準此，當規約關於管理費之規定產生是否「顯失公平」之爭議時，應優先適用民法第799條之1第3項規定，不同意之區權人應於規約成立後3個月除斥期間內提出撤銷之訴，若逾除斥期間而未請求撤銷，自不得另類推適用民法第56條第2項規定，主張規約顯失公平而屬無效，否則民法第799條之1第3項即成具文（民法第56條第2項僅於規約有不在「顯失公平」概念涵攝範圍內之其他違法情事，包含民法第148條第1項之權利濫用，而與民法第799條之1第3項之適用無涉，方有類推適用之餘地）。經查，上訴人另以前詞爭執系爭規約規定僅針對隔間為套房者多收取管理費，但對於造成系爭社區環境衛生等更大不利益的一樓店面，或未隔間為套房但整戶出租給不同人等情形，又未多收取管理費，且被上訴人未能證明管理成本有因上訴人隔間為套房而增加之情事，其差別待遇不具手段目的之合理關聯，不符合比例及平等原則等語，經核均屬顯失公平概念之涵攝範圍，上訴人既未於108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定後3個月內提出撤銷之訴（原審卷第159頁），根據上開說明，上訴人仍不得再於本件訴訟中類推適用民法第56條第2項規定主張無效，以維規約之法安定性。
5、從而，108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定，以套房數作為徵收管理費之依據，並無上訴人所指違反同規約第16條第4項第6款、公寓條例第4條第1項、第10條第2項、民法第148條第1項權利濫用規定而應屬無效之情形，且上訴人已逾民法第799條之1第3項3個月除斥期間，亦不得再主張系爭規約規定違反平等原則、比例原則等而顯失公平而無效，是上開決議增訂系爭規約規定核屬有效，自108年12月15日起對上訴人發生規範效力。關於本件所涉108年1月1日起至110年5月31日止上訴人應繳納之管理費，108 年1 月1 日至同年12月14日係每月1,000元，合計上訴人各應繳納11,452元（計算式：1,000 ×11+1,000×14/31=11,452，小數點以下四捨五入，下同），108 年12月15日至110 年5 月31日係每月3,000元（因為上訴人各隔間為3間套房，見前揭貳、四、
（三）），合計上訴人各應繳納52,645元（計算式：3,000×17/31+ 3,000×17=52,645 ），上訴人自108 年1 月1 日起至110 年5 月31日各應給付64,097元之管理費（計算式：11,452+52,645=64,097），然此段期間上訴人僅各繳納36,000元（原審卷第9 、32頁），是上訴人各應再給付被上訴人28,097元之管理費（計算式：64,097-36,000=28,097）。
(二)就被上訴人已支出之第一審律師費45,000元，上訴人應負擔24,750元：
1、系爭社區規約第31條「因追繳積欠管理費跟特別修繕費所生之律師費、訴訟費及其它相關費用概由積欠戶負擔之」之規定於制定時，並未討論如系爭社區請求一部有理由、一部無理由之情形，積欠戶應如何負擔系爭社區所支出之律師費，為兩造所不爭執（見前揭貳、四、（五）），則於此種情形，應如何解釋適用系爭規約第31條即生疑義。本院審酌系爭規約第31條係同時就「律師費」及「訴訟費」為規定，二者之負擔標準自應同一，始符體系之一致，而訴訟費部分，依民事訴訟法第79條規定，原則依兩造勝敗比例負擔，是本件被上訴人所支出之第一審律師費，原則亦應以兩造就「追繳積欠管理費」部分的勝敗比例作為審酌標準，以決定上訴人應負擔之金額，始屬妥適與衡平。
2、查被上訴人於第一審係起訴請求上訴人各給付51,000元本息之管理費（原審卷第8頁），經原審判命上訴人各給付28,097元本息之管理費，被上訴人勝訴比例為55%（計算式：28,097/51,000=55%，小數點第二位以下四捨五入），是上訴人就被上訴人支出之第一審律師費45,000元（原審卷第72頁），應負擔24,750元（計算式：45,000*55%=24,750）。
六、綜上所述，被上訴人依系爭規約規定請求林哲緯、洪麗卿各給付28,097元，依系爭社區規約第31條請求上訴人給付24,750元，及均自起訴狀繕本送達翌日即110年6月24日（原審卷第108、114頁）起至清償日止之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至於前開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核於法並無違誤，上訴意旨就此部分仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、結論：本件上訴為一部有理由、一部無理由，依法判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第四庭 審判長法官 許碧惠
法 官 絲鈺雲法 官 劉家昆以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書 記 官 黎隆勝