臺灣士林地方法院民事判決110年度簡上字第28號上 訴 人 王錦琇訴訟代理人 李妍芸
林禾豐被 上訴人 莊鎧瑋（原名莊敬偉）訴訟代理人 蔡琇媛律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國109年12月3日本院士林簡易庭109年度士簡字第1083號第一審判決提起上訴，本院於111年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人前向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷000號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自民國106年3月1日起至111年3月1日止，每月租金新臺幣（下同）48,000元，押金96,000元。然於108年12月30日上訴人收到新北市政府違章建築拆除大隊之拆除通知要求上訴人搬離，上訴人遂於109年4月7日搬離並於同年月11日將鑰匙交還被上訴人。上訴人因提前終止租約受有損害，被上訴人應賠償冷凍庫移機費10萬元、搬家費47,816元、設備按年折舊20萬元（油水分離槽、水溝等設備）、租金損失4個月192,000元、押金96,000元、違約金96,000元等共計731,816元，乃依法提起本件訴訟等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人731,816元。
二、被上訴人則以：系爭房屋係被上訴人出租予上訴人作為住家使用，然上訴人除擅自加蓋違章鐵皮屋外，竟將系爭房屋1樓部分經營食品加工業，每天排放廢水造成環境污染，遭鄰居檢舉，經新北市政府環保局於108年、109年數次派員至現場稽查並通知上訴人改善無果，兩造遂於109年1、2月間開始協調終止契約，此為可歸責於上訴人原因之提早終止租約，且兩造已於109年4月11日合意終止租約，並協議109年1、2月租金以押金抵付，109年3月份應付之租金及水電費合計約10萬元由被上訴人負擔，用以補償上訴人提前終止租約之一切損失，系爭房屋改裝部分由被上訴人自費回復原狀。上訴人於109年4月11日將系爭房屋騰空並交還鑰匙給被上訴人時，雙方就此結清債務。而上訴人請求賠償冷凍庫移機費10萬元、搬家費47,816元、設備按年折舊20萬元，由於該等設備均非供住家使用，上訴人違約經營加工廠並加裝非法設備，未經被上訴人同意，因此所生拆遷費用及設備折舊損失應由其自行負擔。又上訴人自109年1月起即未給付租金，應無賠償租金損失4個月192,000元問題；又押金96,000元，業經兩造協議抵付109年1、2月租金，上訴人不得請求返還。另兩造提前終止租約，乃上訴人違法開設食品加工廠及加蓋違章鐵皮屋所致，不得向被上訴人請求違約金96,000元等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除所陳與原審相同外，上訴人於第二審程序中補陳略以：上訴人承租時即告知被上訴人將從事食品業並表示要做油水分離槽，承租後因廠內施工長達4個多月而未入住，此期間被上訴人到過系爭房屋，未要求上訴人停工搬離且持續收取租金。
且被上訴人當初刊登591租屋廣告上載明住辦合一，故上訴人不知有違法使用之情。系爭房屋位於農業區土地，係被上訴人違法搭建，無論做何用均違反土地用途。又被上訴人早已簽署切結自拆文件卻未告知上訴人，遲至108年12月31日始以Line通知，經上訴人積極詢問後，拆一科承辦人員回覆始知情。系爭房屋係因違章建築遭拆除，而非新北市政府經濟發展局函文，該函文僅要求上訴人儘速辦理工廠登記或尋覓合法用地遷移，並未表明要拆除系爭房屋，足見被上訴人違約在先，應負賠償責任等語，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人731,816元。被上訴人則以：上訴人簽約時未告知要經營食品工廠，僅告知要增建，被上訴人因此鑑界範圍並要求上訴人不要越界，嗣因鄰居檢舉惡臭始知上訴人經營食品工廠等語，並答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）本件兩造簽立系爭租約，租賃期限自106年3月1日起至111年3月1日止，嗣合意於109年4月11日提前終止租約，上訴人於109年4月7日搬遷出系爭房屋，並於同月11日交還鑰匙給被上訴人之事實，有卷附之房屋租賃契約書（見原審卷第13頁至第16頁）、LINE對話記錄（見原審卷第87頁）等件可憑，且為兩造所不爭執（見本院卷第56頁），堪信為真。惟上訴人主張被告應賠償上開損害等情，則為兩造所爭執，被上訴人並以上開情詞置辯。是本件爭點在於兩造提前終止系爭租約是否可歸責於被上訴人?上訴人請求被上訴人賠償損害是否有理由?茲論述判斷如下。
（二）按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。民法第438條第1項定有明文。次按「店/房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」、「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即被上訴人）得隨時解約收回店/房屋，因此乙方(即上訴人）所受之損失甲方概不負責」，有兩造所提出之房屋租賃契約書第10條、第14條約定存卷可參（見支付命令卷第9、10頁、原審卷第14、15頁）。經查：
1.依被上訴人所提出之新北市政府城鄉發展局108年12月3日函文（見原審卷第31頁），內容提及：旨揭地號土地（即系爭房屋坐落之土地）係屬臺北港特定區計畫範圍內之農業區，依都市計畫法新北市施行細則第30條規定（略以）：「農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施。但依第31條至第33條之規定核淮或辦理者，不在此限…」。又按申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第13條第1項規定，農作產銷設施分為下列各類：一、農業生產設施：指供農業直接生產及經營之設施。二、農機具設施：指供存放農機具或農業機械設備使用之設施。三、農產運銷加工設施：指供放置集貨、包裝、儲存、冷凍（藏）、加工及批發市場等設備及作業場所之設施。四、農事操作及管理設施：指供農業生產管理或作為農事管理之操作空間之設施。五、農田灌溉排水設施：指供農田灌溉排水有關之設施。六、其他農作產銷設施：指供與農業經營使用有關之設施之規定內容，可知為從事農業產銷相關業務，於農業區設置工廠，為都市計畫法所許可。則即使被上訴人於租屋網站591房屋網刊登「住、辦合一」、「現況：廠房」（上訴人所提出591出租資料，見原審卷第55頁至第56頁），表明系爭房屋得作為廠房，上訴人仍應遵守上開規定， 於農業產銷相關業務之許可範圍內，始得在系爭房屋內設置工廠。惟上訴人承租系爭房屋後，交由水居公司於系爭房屋從事食品製造業務，且未經核准工廠登記，不合於上開規定，已違反都市計劃法新北市施行細則第30條及第31條第1項之規定，有新北市政府城鄉發展局108年12月3日函文（見原審卷第31頁至第32頁）、新北市政府經濟發展局108年11月7日函文（見原審卷第39頁）在卷可稽。是上訴人主張被上訴人已表明系爭房屋得做為廠房，伊未違反約定之使用方法等語，難認有據。
2.上訴人復主張系爭租約存續期間，被上訴人向訴外人即上訴人配偶李小姐詢問食品工廠相關事宜，稱：「那時候他（即上訴人）做那個油水分離槽…」、「今天晚上能先拿1油2醉嗎明天要用」，被上訴人既向上訴人購買食品，且油水分離槽屬於餐飲業或工業用的設備，並非一般住家會使用，故被上訴人知悉上訴人將系爭房屋作為食品製造工廠，仍未表達反對之意思，可見被上訴人已默許系爭房屋做為食品製造工廠等語，並提出兩造電話通話譯文（見本院卷第174頁）、LINE對話記錄為證（見原審卷第85頁），惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。契約成立後為契約變更，亦須互相表示意思一致。至意思表示是否一致，須視當事人有無意思表示，如有，其內容是否一致而定。而意思表示，須具備效果意思、表示意思及表示行為三大要素，缺一不可，若有欠缺，即無從據以成立或變更契約。則被上訴人雖於兩造通話中多次詢問系爭房屋廠房設置進度，然系爭房屋既於農業產銷相關業務範圍內，得合法做為工廠使用，已如前述，被上訴人縱使知悉上訴人在系爭房屋內設置廠房，然其是否明確知悉上訴人從事之業務內容，為違反都市計畫法之食品製造業務，已有疑義，則難認被上訴人已默許上訴人將系爭房屋做為食品製造工廠，而有變更系爭房屋約定使用方法之意思表示合致，是上訴人之主張，並不可採。
3.至上訴人主張系爭房屋因違建拆除以致其搬離云云，並提出新北市政府違建拆除大隊109年2月6日違章建築拆除時間通知單為證（見原審卷第24頁），且系爭房屋確實於109年10月間為新北市政府拆除等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第55頁），惟縱認系爭房屋屬於違建，經主管機關命為拆除，仍無解於上開所述上訴人非法使用租賃物，被上訴人依系爭租約提前終止租約，被上訴人不負賠償責任之約定，且兩造間復未有其他賠償之約定，有兩造LINE對話記錄在卷可稽（見原審卷第82頁至第88頁），則其後違建之拆除，應已無涉於被上訴人租賃物提供義務之不履行。且依據上揭新北市政府經濟發展局108年11月7日函文（見原審卷第39頁）及新北市政府城鄉發展局108年12月3日函文見原審卷第31頁至第32頁），其副本均通知新北市政府違章建築拆除大隊，足見系爭房屋因上訴人於系爭房屋從事食品製造業務，且未經核准辦理工廠登記，違反都市計劃法新北市施行細則第30條及第31條第1項之規定，經新北市政府經濟發展局及新北市政府城鄉發展局依法處理時，均通知新北市政府違章建築拆除大隊依法辦理，故新北市政府違章建築拆除大隊乃依法為拆除通知，是被上訴人抗辯：兩造提前終止系爭租約，係因上訴人違法開設食品加工廠等情所致，顯非無據。
（三）綜上，兩造間於系爭租約約定期間屆至前，提前合意終止系爭組約，被上訴人抗辯係因上訴人違法開設食品加工廠等情所致，非可歸責於被上訴人，即為可採。則上訴人主張被上訴人提早終止租約，應負擔損害賠償責任，尚非可採，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付上訴人73萬1,816元，為無理由，應予駁回。原審判決論事用法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 10 日
民事第二庭審判長法 官 陳章榮
法 官 蔡子琪法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 10 日
書記官 周彥儒