臺灣士林地方法院民事判決110年度簡上字第4號上 訴 人 金良維
李明徹共 同訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師朱敬文律師被 上訴人 廖靜如上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於民國109年10月6日本院士林簡易庭108年度士簡字第1447號第一審判決提起上訴，本院於112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠兩造同為海揚社區之住戶，上訴人金良維、李明徹為門牌號
碼新北市○○區○○○路0段0巷00弄0號0樓房屋（下稱系爭建物）之所有權人，應有部分各1/2。被上訴人則為同社區新北市○○區○○○路0段0巷00弄00號00樓之0房屋之所有權人。而系爭建物旁之露臺（下稱系爭露臺）為全體區分所有權人共有，雖約定由系爭建物之所有權人專用，然此非表示上訴人得任意改變建築，其使用仍需合於法令。惟上訴人未經區分所有權人會議決議，亦未經海揚社區管理委員會（下稱管委會）以白紙黑字同意，即於系爭露臺上加設如新北市淡水地政事務所109年1月22日土地複丈成果圖(下稱附圖)編號A所示面積13.36平方公尺之遮雨棚(下稱系爭遮雨棚）。且系爭遮雨棚業經新北市政府工務局認定為違章建築，顯見上訴人搭建、使用系爭露臺，已違背建築法規，並有影響逃生、救援困難之虞，爰依民法第767條第1項、第821條請求上訴人拆除系爭雨遮棚拆除回復原狀等語。
㈡並聲明：
⒈上訴人應將系爭遮雨棚拆除，將該部分露臺回復原狀。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人抗辯：㈠上訴人依買賣契約有權使用系爭露臺，又系爭建物所在位置
，易有雨水倒灌，致系爭建物淹水，故上訴人於98年間報請管委會同意，經管委會會勘、核閱施工圖、出具同意書後，才進行系爭遮雨棚之搭建，是上訴人架設系爭遮雨棚，自屬合法。再系爭遮雨棚雖遭新北市政府違章建築拆除大隊拍照列管，但系爭遮雨棚非優先拆除之新造違建，法院不受拘束等語。
㈡並聲明：
⒈被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審判決命上訴人拆除系爭遮雨棚，將該部分露臺回復原狀。上訴人不服提起上訴，於本院另補陳：系爭露臺因現行法規而無法登記，然參酌系爭建物之買賣契約書第4條第3項，可知系爭露臺之價額確實列入系爭房屋買賣總額範圍內，屬系爭建物之附屬建物，實際上應由上訴人單獨所有。且系爭露臺前經建商與各承購戶約定，成立由直接緊鄰之區分所有權人即上訴人專用之分管契約，上訴人對系爭露臺擁有約定專用使用權，係單獨占用、使用之完全權利。又依據海揚社區裝修工程管理辦法第2章以下規定，可認系爭遮雨棚之裝修已通過區分所有權人會議許可。再者，系爭露臺所處位置無法期待有逃生或消防功能，而系爭遮雨棚採開放型格柵式設計，亦不影響基座功能等語。並聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人則以：依海揚社區規約（下稱系爭規約）第15條第3項第5款，露臺為全體區分所有權人共同所有，故露臺不能蓋任何東西。而系爭遮雨棚為違法增建，雖設計圖與實際興建完成之建物相同，惟該簽呈載明為雨遮，實際建物卻與法定雨遮定義不符，遑論管委會無權審核及決定是否裝設遮雨棚。又系爭露臺係屬永久無償使用之大空間，無須繳納管理費，排水系統亦為公用，修繕費用由全體住戶買單，則系爭建物售價稍高尚屬合理。另海揚社區自105年迄今並未清洗外牆，而系爭遮雨棚遮擋住兼具洗窗機吊掛及避難繩吊掛功能之基座（地錨），影響住戶權益甚鉅等語。並聲明：上訴駁回。
五、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造不爭執事項⒈兩造同為海揚社區之住戶，上訴人為系爭建物之所有權人，被上訴人則為同社區21樓之2房屋所有權人。
⒉系爭建物旁之系爭露臺前經建商與各承購戶約定，成立由直接緊鄰之區分所有權人即上訴人專用之分管契約。
⒊系爭規約第15條第3項第5款約定該社區露臺部分係共用部分約定專用。
⒋上訴人於98年4月間系爭露臺上增建如附圖編號A所示面積13.36平方公尺之系爭遮雨棚。
⒌系爭遮雨棚之增建設置，未經區分所有權人會議決議通過。
⒍管委會於98年間同意上訴人搭建遮雨棚。
⒎系爭規約第21條第7項：「社區各項管理辦法，得授權管委會
視需要訂定之。」⒏管委會於108年11月9日決議通過海揚社區裝修工程管理辦法。
⒐系爭遮雨棚之增建，經新北市政府勘查係屬實質違建，應予
拆除（建築法第25條、第86條第1款、違章建築處理辦法第5條）。
⒑新北市政府違章建築拆除大隊108年3月8日函：「二、本市因
違章建築數量龐大，本府為期行政資源有效利用並兼顧拆除公平性，故訂有『新北市違章建築拆除優先次序表』為拆除執行原則，優先拆除98年6月25日以後新建造之違建，先予敘明。三、旨揭案址，經查本大隊派員勘查後，業以新北拆認一字第1053074479號違章建築認定通知書拍照列管在案，並依『新北市違章建築拆除優先次序表』辦理。」㈡兩造爭執事項⒈系爭露臺為上訴人專有部分，還是社區之共用部分約定專用
？⒉上訴人搭建系爭遮雨棚，是否逾越原分管契約之範圍？⒊上訴人搭建系爭遮雨棚，是否違反法令？⒋上訴人搭建系爭遮雨棚，應否經區分所有權人會議決議？
六、本院之判斷㈠系爭露臺為社區之共用部分約定專用：
⒈查系爭建物於96年12月19日為建築物所有權第一次登記，有
建物登記謄本存卷可查(見原審卷第14頁)，應適用民法物權編修法前規定。按98年1月23日修正前民法第799條前段規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有」。而大樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分所有人之共有(最高法院111年度台上字第364號判決意旨參照) 。復按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體成立區分所有權，就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依修正前民法第799條前段規定，推定其為各區分所有人所共有，且附屬於區分所有建物。未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第820 條規定，須徵得共有人全體之同意，始得對於共有物之特定部分占用收益，否則即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權除去其妨害(最高法院109年度台上字第898號判決意旨參照)。
⒉經查，除引用原判決事實及理由要領五、㈠⒉，此外：
上訴人雖主張：依買賣契約附件3之房屋及汽車停車位面積說明，與共有部分之建物(海鷗段5089建號)謄本及其建物測量成果圖所示共用部分，加上標示26層之共用部分為56.04平方公尺，項目僅係「樓梯及電梯間」，並未包含系爭露臺在內；而依照系爭建物之測量成果圖，系爭露臺位置，僅與上訴人之建物連結，未與其他住戶連結，其他住戶無從進入，依建物結構及露臺位置，系爭露臺為上訴人所有系爭建物之附屬建物等語，並提出海揚房屋買賣契約書、系爭建物登記謄本、建物測量成果圖等件為證(見簡上卷第51頁、第118頁、第119頁、第120頁)。惟上訴人自身亦未提出其有系爭露臺之權狀證明，而上訴人與建商間之買賣契約已載明系爭露臺依現行法律不能辦理產權登記，故不能以共用部分未登記露臺項目，即認為系爭露臺非屬全體區分所有權人共有。又依系爭規約第15條第3項第5款亦重申買賣契約前揭內容，規定露臺部分依現行法律不能辦理產權登記，全體區分所有權人同意該部分由直接緊臨之區分所有權人約定專用使用權(見簡上卷第187頁之規約內容)，而且系爭露臺結構上與整棟建物並不可分，非一獨立或附屬建物，依前述買賣契約、規約所載及整棟建物外觀，已足堪認定系爭露臺係整棟建物之共有部分，而為全體區分所有權人所共有，僅因上訴人所有系爭建物與系爭露臺緊鄰，故共同約定由其專用。至於上訴人之買賣價額即使因納入系爭露臺而提高，亦僅足認上訴人因為有露臺專用權而支付較高之交易對價，無法執此認定系爭露臺為上訴人專有部分。故上訴人徒以共用部分登記謄本未登記系爭露臺，或僅其可使用系爭露臺所在位置為由，主張系爭露臺附屬於其所有之系爭建物云云，並不可採。
㈡上訴人搭建系爭遮雨棚，逾越原分管契約之範圍：
系爭建物旁之系爭露臺前經建商與各承購戶約定，成立由直接緊鄰之區分所有權人即上訴人專用之分管契約等情，為兩造所不爭執。而買賣契約第6 章分管約定專章第15條第2 項明定：「露臺部份依現行法律不能辦理產權登記，全體區分所有權人同意該部份由直接緊臨之區分所有權人約定專用使用權，其使用範圍依核准之建照執照圖為準，專用使用權人不得違反法令之使用限制。」(見簡上卷第45頁)。又系爭規約第2條第5項規定：「區分所有權人及住戶對於陽臺、露臺不得違建，不得裝置鐵窗，避免妨礙消防逃生及救災機能及外觀整體美觀。」(見簡上卷第138頁)。復依建築技術規則建築設計施工編第1條第20款規定：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺。是系爭露臺依建築設計既屬平臺，依前揭分管契約遵照法令之旨意，自應保持平臺之原狀而為使用，不得增設、加蓋遮蓋物，始得謂符合系爭露臺設置之性質及構造，與露臺原本及通常之用法。而上訴人逕於系爭露臺搭建系爭遮雨棚，違反露臺之使用方法及目的，已逾越原分管契約約定之使用方式及範圍。
㈢上訴人搭建系爭遮雨棚，應經區分所有權人會議決議：
⒈按集合式住宅之共有物之使用方式變更，原則上應經區分所
有權人會議決議，不能由管委會擅自決定共有物之使用方式變更，除非經區分所有權人會議決議，或社區規約具體授權管委會得行使同意權，管委會才有決定共有物變更使用之權限。
⒉按系爭規約第21條第7項：「社區各項管理辦法，得授權管委
會視需要訂定之。」(見簡上卷第142頁)；且管委會於108年11月9日決議通過海揚社區裝修工程管理辦法，此為兩造所不爭執。上訴人主張：系爭規約及此裝修辦法授權管委會得行使搭建系爭遮雨棚之同意權等語。惟系爭規約第2條第5項已明定區分所有權人及住戶對於露臺不得違建(見簡上卷第138頁)。是系爭規約已明確規定露臺不得違建，故無授權管委會另訂使用規則之餘地。況且，上述規約並未對露臺等共有部分之使用，作具體授權，再細觀海揚社區裝修工程管理辦法，係在規範住戶維護、修繕工程之申請、管制、保證金扣抵、罰則，與共有部分約定專用之使用方式變更無關。準此，系爭遮雨棚之增建設置，未經區分所有權人會議決議通過，上訴人主張之系爭規約第21條第7項、海揚社區裝修工程管理辦法，亦不能作為管委會獲得授權之依據，故管委會即使同意上訴人搭建系爭遮雨棚，亦不足以作為系爭遮雨棚合法占用之依據。
㈣按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對
於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767第1項中段、第821條本文定有明文。綜上，上訴人未能舉證系爭遮雨棚有合法占用之權源，則被上訴人依前開規定請求上訴人將系爭遮雨棚拆除，將該部分露臺回復原狀，為有理由。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767第1項中段、第821條本文請求上訴人將系爭遮雨棚拆除，將該部分露臺回復原狀，為有理由，應予准許。原判決就上開准許部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，於法即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點與攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴無理由，應依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
民事第五庭 審判長法 官 蔡志宏
法 官 趙彥強法 官 張新楣以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
書記官 施怡愷