臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第1627號原 告 張利鈞訴訟代理人 錢裕國律師複 代理 人 吳約貝律師被 告 陳麗雪訴訟代理人 許哲瑋律師
楊哲瑋律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國111年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就兩造於民國一一0年四月七日簽立之不動產買賣契約之買賣價金債權逾伍佰壹拾貳萬肆仟元部分之請求權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、本件係因兩造間於民國110年4月7日所簽立之「不動產買賣契約書」涉訟(下稱系爭買賣契約)，依系爭買賣契約第12條第10項約定:「本約如有爭議致涉訟時，雙方合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院，本約縱經解除亦不影響本條款之適用。」，且系爭買賣契約標的所在地位於臺北市北投區，有系爭買賣契約可稽(見本院卷第16至23頁)，故本院有第一審法院管轄權，合先敘明。
二、原告起訴時，原先位之訴主張因其向被告購買之房屋有瑕疵，其解除兩造間系爭買賣契約，請求被告返還其已給付之價金新臺幣(下同)61萬元，備位之訴則主張因房屋有瑕疵而減少買賣價金(見本院卷第10頁)；嗣於本件訴訟進行中，先撤回上開先位之訴(見本院卷第151頁)，且最終改主張房屋有瑕疵，經其行使價金減少請求權，請求確認兩造間系爭買賣契約價金債權請求權金額，並將聲明變更為：確認被告就系爭買賣契約之買賣價金債權逾510萬7,332元部分之請求權不存在(見本院卷第385頁)。核其所為，係就同一基礎事實而為訴之變更，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於民國110年4月7日向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號10樓之12房屋(下稱系爭房屋)暨坐落之土地(下與系爭房屋合稱系爭不動產)，約定買賣總價金為610萬元，兩造並簽立系爭買賣契約，原告並已依約給付第一期款61萬元給被告。詎系爭房屋具有增建之夾層及陽台外推等增建物(下合稱系爭增建物)，屬違法之增建物，且於兩造尚未辦理交屋前，被告即已收受臺北市建築管理工程處(下稱建管處)違建舉報通知單(下稱系爭通知單)，系爭房屋已於110年4月19日遭台北市建築管理工程處查報通知須拆除，被告應依系爭買賣契約第2條第2項約定及民法第359條規定，委由估價單位就拆除部分辦理鑑價，並減少買賣價金38萬2,668元。為此，爰依民事訴訟法第247條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：確認被告就系爭買賣契約之買賣價金債權逾510萬7,332元部分之請求權不存在。
二、被告則以：被告已於系爭買賣契約附件之標的物現況說明書項次第24項「房屋有無夾層」勾選「是」、項次40「建物有無違建、增建情事？其位置，約略面積、建管機關列管情形？(包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分)」亦勾選「是、夾層、陽台外推、約略面積為現為湯泉池、無列管情形」，並於系爭買賣契約第15條約定依現況點交，且交屋後被通知須拆除(或被拆除)時，由原告承擔風險，可見原告於訂立系爭買賣契約時己知系爭增建物隨時有被拆除之風險；又系爭買賣契約第1條關於建物之標示並不包含系爭增建物，可見兩造約定系爭買賣契約價額時將系爭增建物排除於計價坪數之範圍外，原告就系爭增建物係無償取得，依民法第411條規定，被告不負擔瑕疵擔保責任。況系爭增建物遭舉報屬違建而遭建管處通知拆除，疑係原告所舉報，原告行使減少價金請求權，乃違反民法第148條誠實信用原則，故不得請求減少價金等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於110年4月7日與被告簽立系爭買賣契約，向被告購買系爭不動產，約定買賣價金總價610萬元等情，業據原告提出系爭買賣契約為證(見本院卷第16至23頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。原告主張系爭不動產有系爭增建物，於交屋前主管機關已通知被告須拆除系爭增建物，依系爭買賣契約第2條第2項約定，即應辦理鑑價，並依鑑價結果減少價金，且經行使價金減少請求權後，兩造就被告對其買賣價金請求權存在之金額存有爭議，被告否認原告得行使減少價金請求權，顯然兩造間就系爭買賣契約價金債權請求權存在與否及金額發生爭執，攸關原告是否負有給付金錢予被告之義務，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，從而原告提起本件確認債權不存在之訴，即有確認之法律上利益。合先敘明。
五、原告主張系爭房屋有系爭增建物，系爭增建物為違建，於交屋前業經主管機關即建管處通知拆除，被告應依系爭買賣契約第2條第2項約定，經鑑價機關鑑價後為減少價金，經其行使價金減少請求權，減少價金38萬2,668元後，再扣除其已給付之第一期款61萬元，被告就系爭買賣契約之買賣價金債權逾510萬7,332元部分之請求權不存在云云，為被告否認，並以前揭情置辯。而查：
㈠系爭買賣契約標的包含系爭增建物，系爭增建物非贈與：
被告抗辯系爭買賣契約標的並不包含系爭增建物，系爭增建物係贈與原告云云。惟依系爭買賣契約第2條第2款約定：「買賣標的如有未依法申請或現行法令不合之增建、加蓋部分(含經主管機關列管在案備查者)，乙方(指本件被告，下同)應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)者，甲乙雙方同意應依估價事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除者)則由甲方(指本件原告，下同)承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償。」(下稱系爭約定，見本院卷第17頁)；且依系爭買賣契約附件之不動產標的現況說明書項次第24項亦記載「房屋有無施作夾層」勾選「是」、項次40「建物有無違建、增建情事？」「其位置、約略面積及建管機關列管情形？(包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分)」亦勾選「是、夾層、陽台外推、約略面積為現為湯泉池、無列管情形」等情(見本院卷第29至30頁)，由此可見系爭買賣契約之買賣標的範圍自應包含系爭增建物；又系爭增建物並非一獨立之建物，為買賣標的之建物即系爭房屋之一部分，無法單獨處分，亦未另經辦理保存登記；況倘若兩造間就系爭增建物係成立贈與契約，依法於贈與物尚未交付前，贈與人得隨時撤銷贈與(參照民法第408條)，於撤銷贈與後，贈與人即不負給付贈與物之義務或債務不履行之損害賠償責任，兩造既特別就系爭增建物拆除風險之危險負擔(即須經鑑定機關鑑價後為減少買賣價金之約定)明確記載於系爭買賣契約之系爭約定，堪認兩造已認知系爭增建物為系爭房屋之一部分，且為系爭買賣契約之標的範圍，而就系爭增建物為違建拆除風險之危險負擔特別明確記載於系爭買賣契約之系爭約定，則系爭買賣契約之標的當然包含系爭增建物。被告抗辯系爭買賣契約標的並不包含系爭增建物，系爭增建物是贈與原告，依民法第411條規定，其不負瑕疵擔保責任云云，難認可取。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條本文、第355條第1項固定有明文。惟兩造間系爭買賣契約就系爭增建物之危險負擔已特別約定如系爭約定，又系爭約定並未違反強制或禁止之規定，基於契約自由原則，兩造自應受拘束，並不因原告於訂立系爭買賣契約時已知系爭增建物係違建，且有經主管機關通知拆除之可能，而影響系爭約定之效力。故被告自不得依民法第355條第1項規定主張原告於買賣時已知系爭增建物為違建，有拆除之可能，而免除被告依系爭約定之危險負擔責任，則被告抗辯原告明知系爭增建物為違建，且有拆除之可能，其不負瑕疵擔保責任云云，難認可採。
㈢又系爭增建物於交付前，已經建管處通知係違建，應為拆除
等情，有系爭通知單可稽(見本院卷第38頁)，且為兩造所不爭執，依系爭約定，兩造即應經鑑定機關鑑價後為減少買賣價金。至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額。查系爭契約僅約定兩造應經鑑定機關鑑價後而為減少買賣價金，並未約定即因鑑定機關鑑定有無瑕疵物之市價差額即為減少價金之金額，故仍應依上開比例計算方式較為適當。被告抗辯減少價金之金額應以鑑定報告鑑價有無瑕疵物之市價差額即36萬4,194元為減少價金之金額，難認可採。
而系爭不動產，經鑑定後，若含系爭增建物建坪單價每坪54萬7,000元、市價為585萬9,245元；若未含系爭增建物建坪單價每坪51萬3,000元、市價為549萬5,051元(見外放之泛亞不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告)，則有無系爭增建物之市價差額減損比例約為6%【(5,859,245-5,495,051)÷5,859,245，小數點以下四捨五入】。本件兩造約定買賣價金610萬元，依上開規定計算，故原告得主張減少價金之金額應為36萬6,000元【6,100,000×6%】。至被告另辯稱：
系爭增建物遭舉報違建而經主管機關通知拆除，疑係原告所舉報，故原告行使減少買賣價金請求權，乃違反民法第148條誠實信用原則，原告不得行使減少價金請求權云云，然經本院向建管處函調系爭增建物遭民眾舉報違建等事宜相關資料到院，並無舉報人係原告之資料(見本院卷第289頁、本院限制閱覽卷)，則被告此部分之抗辯，難認可採。
㈣又原告依系爭買賣契約，已給付第一期款即頭期款61萬元(58
萬＋3萬)給被告，有原告提出之兆豐國際商業銀行國內匯款申請書、系爭買賣契約價金給付備忘錄為證(見本院卷第22頁、第341頁)，且經僑馥建築經理股份有限公司函覆本院稱該公司受託辦理不動產買方即原告、賣方即被告買賣系爭不動產之「不動產買賣價金履約保證」業務，於兩造系爭買賣契約約定存匯帳戶(即履約專戶)確有於110年4月8日收到3萬元、同年月12日收到58萬元等情，有該公司111年10月24日僑馥(111)字第512號函可稽(見本院卷第369頁)。堪認原告確已依約繳納第一期款61萬元予被告。
㈤如前所述，系爭買賣契約約定之買賣總價為610萬元，經扣除
被告已給付之第一期款61萬元，再扣除上開經減少之買賣價金金額36萬6,000元後，被告對原告就系爭買賣契約之買賣價金債權尚有512萬4,000元(6,100,000-610,000-366,000)存在。則原告請求確認被告就系爭買賣契約之買賣價金債權逾512萬4,000元部分之請求權不存在，即屬有據；逾此範圍，則屬無據。
六、從而，原告請求確認被告就系爭買賣契約之買賣價金債權逾512萬4,000元部分之請求權不存在，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。
八、據上論結，原告之訴為有一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 12 日
民事第一庭
法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 12 日
書記官 李佩諭