臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第1015號原 告 陳建華訴訟代理人 謝孟釗律師被 告 陳維新訴訟代理人 周建才律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國112年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬捌仟元，及自民國一一○年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾貳萬捌仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告前透過任職於興富金不動產仲介有限公司（下稱興富金公司）之仲介徐苡榕居間介紹，以新台幣（下同）6,888萬元向被告購買其所有之臺北市○○區○○○路0段00號、26號房地（下稱系爭24號房屋、系爭26號房屋）及其附屬增建物（兩造爭議是否屬於買賣標的範圍者係：⑴如附圖之左側螢光部分，為陽台外推，下稱系爭26號增建物；⑵如附圖之右側螢光部分；形狀類似菜刀，其中大方框刀刃部分為大門處、小長方形刀柄部分為鄰房「周周GO模型玩具店」的後底部上方位置，下稱系爭24號增建物）（以上合稱為系爭房地），雙方並於民國109年10月9日簽立契約（下稱系爭買賣契約）。
於系爭買賣契約訂立前，原告曾多次偕同仲介前往系爭房地看屋，斯時原告見系爭房地雖為閒置，且有部分油漆剝落、裝潢破損狀況，但整體屋況外觀尚稱良好，且被告亦出具標的現況說明書稱水電管線於產權持有期間無更新、亦無滲漏水等情事，故原告認為系爭房地之基礎維護尚佳，方決定購買系爭房地。詎於兩造簽訂買賣契約，原告依約付款，而被告亦依約移轉所有權，並於110年1月5日完成點交後，原告委請訴外人大真室內裝修設計公司（下稱大真公司）裝修，惟大真公司於110年1月底進場裝修時，竟陸續發現有漏水、缺少排水管與糞管管線等情事，包括系爭24號房屋、系爭24號增建物、系爭26號房屋、系爭26號增建物，均有漏水之情形（即：⑴系爭24號增建物之鐵皮屋頂；⑵如附圖所示藍色①、②、③、④部分之四處範圍，亦即原始建物靠中山北路側之牆面、原始建物垂直於中山北路側之牆面、原始建物與增建部分左側大方框位置鄰接之牆面，該四處範圍均包括直立之內外牆面及頂部天花板），且目前仍有現存漏水痕跡（即：如附圖所示紅色①、②部分之兩處範圍，亦即系爭24號增建物與原始建物鄰接之牆面，其天花板有皺摺痕跡，及系爭24號增建物之天花板，其矽酸鈣板上有水痕），另系爭24號房屋、系爭26號房屋原始起造範圍內，完全沒有排水管、糞管管線，與原始設計圖記載應有兩套衛浴設備之情形不同。原告於裝修過程陸續發覺上開情事後，旋即由原告代理人蘇艾青於110年1月28日通知仲介徐苡榕稱房屋漏水，請徐苡榕聯繫被告處理，徐苡榕則於110年2月9日聯繫本件買賣之被告代理人吳元芳，告稱「房子有發生一些事情，有瑕疵擔保責任，可能需要您幫忙傳話」等語，復於110年3月22日依被告要求，整理房屋漏水之影片、照片予被告確認；及於110年過完農曆年後沒有多久，即000年0月下旬透過仲介徐苡榕反應稱房屋缺少管線，嗣由徐苡榕聯繫被告代理人吳元芳而轉知被告。惟被告知悉上情後，始終消極不處理，原告迫於無奈，一方面不得不先行僱工修繕，另一方面亦於110年6月29日寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，再次敘明上開情事，並明確表達原告斯時修繕支出初估已高達908萬6,604元，原告依法行使民法規定之價金減少請求權、修繕費用給付請求權等，催告被告出面處理，然被告僅於110年7月9日委請律師聯繫仲介徐苡榕，稱有收到存證信函，可以溝通云云，卻遲未提出具體解決方案，原告為維自身權益，不得不提起本件訴訟。
二、本件買賣標的存在漏水、缺少管線等物之瑕疵，欠缺被告所保證之效用品質，亦不符房屋通常效用品質，原告並已寄發系爭存證信函予被告，主張減少價金，是被告於原告主張減少價金之範圍內，已無受領價金之法律上原因，而應依民法第359條、第179條規定，返還該部分價金予原告。又原告目前已為系爭房地存在漏水、缺少管線等瑕疵，支出第一階段修繕費用296萬3,450元（包括改管修繕費用25萬6,000元、其餘為漏水修繕費用）；且系爭房地漏水問題目前尚未完全解決，迄今仍會不時漏水而須修繕，仍可能繼續支出修繕費用，此漏水無法完全修復之狀態，必然導致系爭房地產生污名損失價值貶損，預估至少貶損551萬元；是原告目前得請求減少之價金至少為847萬3,450元（計算式：296萬3,450元＋551萬元＝847萬3,450元），原告於本件訴訟中暫先一部請求減少價金250萬元。
三、聲明：
㈠、被告應給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則辯稱：
一、系爭買賣契約之標的，並未包含系爭24號、26號增建物，原告主張被告應對系爭24號、26號增建物負瑕疵擔保責任，於法不符；本件買賣契約書及其附件均無記載買賣標的及於系爭24號、26號增建物，是被告否認原告主張系爭24號、26號增建物漏水為買賣契約標的範圍，且依證人吳元芳所述，可知被告出售予原告時，已透過吳元芳告知證人徐苡榕，買賣標的只有權狀登記所有權的部分，其他增建物並非系爭買賣契約標的，至於證人徐苡榕於審理中所述，只是個人臆測之詞，不容採信；況增建部分之地上物並非被告所設置，被告無維護與修繕權利及責任，亦無瑕疵擔保責任。又針對原告主張之漏水部分：本件點交時屋況良好，系爭24號、26號房屋暨增建物並無漏水情事，如有漏水情事者，應由原告就交付時漏水狀況已經存在且可歸責於被告等情，負舉證責任並說明之；原告既提出本件訴訟，法院即需就有無漏水事實予以認定，且要確認漏水原因、修繕方式與金額，方能對於原告請求之內容有無理由為判斷，其結果對當事人間之權益影響甚大，如不經過專業鑑定單位進行鑑定，而以素人之私人見聞甚至傳聞為證據，難以令人信服，本件原告故意不於發現漏水之第一時間以明確的方式採證，反而繼續裝修，顯然違反吾人經驗與社會習慣，並屢屢拒絕修繕漏水訴訟案件之「請求鑑定機關對漏水進行鑑定」常規，反而要求不具漏水鑑定專業性之仲介人員與室內裝修人員證明漏水事宜，而原告聲請函詢之大真公司回函亦有諸多疑慮，不能採信；另原告於現場履勘時固指出現存漏水痕跡，惟其漏水原因及位置，是否源於點交時已經存在所造成的結果，原告未詳予說明並舉證，況該處現況已經原告裝修，故縱有漏水痕跡，已無法與係交屋當時漏水原因所造成連結其因果關係，且極有可能為原告委託之裝潢廠商施工瑕疵所致漏水現況，非應由被告負責。再針對原告主張之缺少管線部分：綜合本件證人之證詞意旨及徐苡榕提供的現場照片可知，原告於現場帶看及簽約時已知悉原始設計的衛浴位置變更至系爭26號增建處，亦應同時知悉排糞管必然不會依照原始竣工圖所示之路徑而會改道至現況的衛浴處，且原告代理人蘇艾青協同建築師到現場，並已取得房屋平面圖與竣工圖，蘇艾青與專業的建築師在現場比對竣工圖與現場現況時，當然會發現排糞管的位置與原始設計不同，而原告於成交及簽約時既未表示任何意見，也未在買賣契約內加註應由被告負責改回，顯已同意衛浴位置更改後的現況並同意現況點交，本件原告主張房屋內無排糞管等即屬瑕疵，並不可採，且原告聲請函詢之大真公司就此部分回函之內容亦有諸多疑慮，不能採信。
二、原告主張本件修繕金額為908萬6,604元，賠償金額先以一部請求減少價金250萬元云云，亦無理由。如前述原告就其主張瑕疵應屬被告負責、修繕之必要性及因果關係等節，並未善盡舉證責任以實其說；又針對原告主張之漏水部分，兩造於110年1月5日點交，原告即應從速檢查房屋有無瑕疵，而原告雖主張以原證12之110年1月28日LINE對話記錄，通知被告有瑕疵情事，但其時間已經晚於19天之後，不合於即時通知之要件，且通知之內容並未明確指出漏水瑕疵所在與情形，顯有未當，再原告提出之原證13之110年2月9日Line對話內容，乃晚於交屋後1個月又4天，顯已遲誤即時通知之合理瑕疵通知期間，況該次通知之內容也未具體告知瑕疵情事，其通知應不合法，則如以原告以原證9之系爭存證信函內容通知被告之時間為110年6月29日者，已超過合理的檢查及通知期間甚多；再針對原告主張之缺少管線部分，依證人徐苡榕之證述，係於110年4月26日方通知被告「缺少管線的瑕疵」，而參大真公司函覆所載係於110年1月進場，可得推知於大真公司進場施作時，當已知悉現場排糞管的現況，故縱使該瑕疵存在，顯然原告應於000年0月間已經可以發現，但原告卻遲於近4個月後方通知被告，亦違反合理的檢查及通知期間，是原告已不能主張減少價金權利。
三、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告前透過任職於興富金公司之仲介徐苡榕居間介紹，以6,888萬元向被告購買臺北市○○區○○○路0段00號、26號房屋及其附屬增建物暨其坐落土地（惟被告就原告購買之附屬增建物範圍尚有爭執，見本院卷㈠第266頁之被告民事爭點整理狀），雙方於109年10月9日簽立【原證1】書面契約，被告並簽立【原證3】現況說明書。
二、被告依約移轉所有權並於110年1月5日完成點交。
三、房屋原始設計包含兩套排水管暨衛生水管即糞管等管線系統。
四、於110年2月9日，徐苡榕向被告代理人吳元芳稱「房子有發生一些事情，有瑕疵擔保責任，可能需要您幫忙傳話」，其對話記錄如【原證13】所示。
五、於110年6月29日，原告寄發【原證9】所示之內湖郵局第656號系爭存證信函予被告。
六、被告收受系爭存證信函後，於110年7月9日透過被告委任周建才律師聯繋徐苡榕，稱被告有收到系爭存證信函，雙方可以先溝通一下，其對話紀錄如【原證10】所示。
肆、兩造之爭點：
一、系爭買賣契約之買賣標的，是否包含系爭24號、26號增建物？
二、系爭24號、26號房屋、暨其增建物，有無漏水情事？
三、系爭24號、26號房屋原始起造範圍內，是否完全沒有排水、糞管管線？如是，是否屬於物之瑕疵?
四、原告主張買賣標的存在物之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，一部請求被告應返還250萬元暨加計法定利息予原告，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、關於系爭買賣契約之買賣標的，是否包含系爭24號、26號增建物：
㈠、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072號、104年度台上字第2437號、104年度台上字第418號、103年度台上字第366號判決意旨參照）。
㈡、原告主張系爭買賣契約之買賣標的，包含系爭24號增建物、系爭26號增建物乙節，雖為被告所否認，惟查：
１、原告聲請傳訊之證人即買方仲介徐苡榕於審理中證稱：系爭買賣契約第4條「增建或占用部分」所載之「一樓/法定空地」、「平台」、「其他：停車位」都有蓋增建物，系爭買賣契約有包含該增建部分；伊於買賣前帶看時有提供社區總幹事給伊的原證5之原始設計圖、原證14之竣工圖給原告代理人蘇艾青，伊當庭於原證5圖上圈示契約所載「法定空地」、「平台」、「停車位」之位置；唯一的出入口就在伊標示增建物的這個地方，如果沒有出入口就沒辦法做買賣；伊賣的是這個建物入口進去的所有地方等語（見本院卷㈡第57、5
8、63頁），陳明其仲介之買賣標的包含系爭24號、26號增建物在內乙情；並經該證人提出系爭房地買賣時之相片，顯示系爭24號、26號增建物與原始建築範圍連成一片，系爭24號增建物包括鐵皮屋頂、出入口樓梯及與系爭24號房屋地板同高之室內地板，系爭26號增建物為陽台外推並為廁所等情（見本院卷㈡第86至140頁），及有卷附系爭房地之原始設計圖、竣工圖，顯示上開增建物位置原為「法定空地」、「平台」、「停車位」及「陽台」等情（見本院卷㈠第42、256頁）可稽。
２、考諸前述系爭房地買賣時之相片所示，系爭24號、26號增建物均與原始建築相連、與室內空間無區隔，且分別為出入口樓梯、廁所，並無構造上及使用上之獨立性，已分別附合於系爭24號、26號房屋，依法均由被告取得所有權；又依兩造簽署之不動產買賣契約書記載：「第一條...四、增建或占用部分：本買賣標的之建物有增建部分：已增建(含外推)之違章建築物為『Ⅴ』一樓/法定空地...『Ⅴ』平台...『Ⅴ』其他停車位。買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，『雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑價結果減少價金』，鑑價費雙方各負擔一半。...」等語（見本院卷㈠第26頁），及標的現況說明書記載：「項次32、是否有違建或禁建情事：『Ⅴ』是。......『賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，絕無異議。』」等語（見本院卷㈠第37頁），可知被告負有將系爭24號、26號增建物連同系爭24號、26號房屋一併交付原告之義務，且該等增建部分具有得發生減少價金之效果，堪認買賣價金內包含其價值在內，乃兩造就系爭買賣契約約定之買賣標的範圍甚明。
㈢、至於⒈被告聲請傳訊之證人即被告代理人（賣方仲介）吳元芳固於審理中證稱：伊印象中這個房子在議價過程中，因為原告出的價錢比較低，被告有在電話中告訴伊說這個價錢就是權狀面積的錢，其他地方的面積等於是贈送的，買到算是賺到，如果不能接受就算了，伊有將這些話告知徐苡榕等語（見本院卷㈡第71頁）。惟上開證人所述，與證人徐苡榕於審理中證稱：吳元芳與伊接洽本件房屋委賣事宜時，沒有告知伊本件買賣的範圍與價金不包括24號增建部分等語（見本院卷㈡第65頁），及如前述被告依不動產買賣契約書、標的現況說明書所載，負有交付系爭24號、26號增建物予原告之義務，且買賣價金包含該部分之價值等情，均有未合，尚難採信，無從以之推翻前揭關於系爭24號、26號增建物均為買賣標的範圍之認定。⒉又被告辯稱：增建部分非由被告所建，因為被告買受後並無自住過，都是租給商家，經瞭解是先前承租戶自行增建，被告並無維護與修繕權利及責任，亦無瑕疵擔保責任云云。惟查，系爭24號、26號房屋於75年間建築完成後，被告均於75年8月26日因買賣而登記為第一手所有權人，迄至109年間因本件買賣而移轉所有權登記予原告止，有建物異動索引（見本院卷㈠第144、150頁）可考，且於本件買賣前，系爭24號、26號增建物已因附合於系爭24號、26號房屋，而均由被告取得所有權，並為本件買賣標的範圍，業如前述；再按「被上訴人出賣系爭房屋於上訴人，當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除。」（最高法院46年度台上字第689號判決意旨參照）；據此，無論系爭24號、26號增建物是否為被告所建，均不影響該等增建部分屬於被告所有，並一併出售予原告，難認被告不負任何物之瑕疵擔保責任，併為敘明。
二、關於系爭24號、26號房屋、暨其增建物，有無漏水情事：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。
㈡、本件原告主張系爭房地於危險移轉時（即被告於110年1月5日交付時）有漏水瑕疵乙節，為被告所否認，應由原告就此事實負舉證之責。
１、查⑴原告聲請函詢其於110年1月底委請進場裝修之大真公司，經大真公司於111年12月20日函覆稱：「二、本公司進場拆除24號、26號牆壁和屋頂原本包覆的木板時，發現屋頂和牆壁都有漏水，落地窗窗框滲水，大門處鐵皮屋頂拆開有四層，有接水盤，拆開後就大量流水下來。...」、「七、本公司進場看到24號、26號現況與法院提供的照片一樣。本公司發現漏水時，有拍照和影片傳給業主，但牆面和屋頂滲漏水拍不出來。漏水狀況就是屋頂和牆壁會流水出來，本公司有停工檢查過，但沒有找到漏水點。」、「九、法院提供的影片是本公司在24號房屋拍攝，拍攝時沒有下雨，因為找不到漏水點，本公司無法推估漏水原因。」等語（見本院卷㈠第480至482頁），並經原告提出系爭房地之相片及漏水影片（見本院卷㈠第38、40、44至56頁）為佐；⑵原告聲請傳訊之證人徐苡榕於審理中證稱：原證12之對話紀錄是伊與（原告代理人）蘇艾青的對話紀錄，是蘇艾青傳給伊現場漏水的影片，他說還在拆，伊問他說漏水是從天花板來的嗎，他說是，但是還在拆，裡面還有好幾層；原證13是伊與被告代理人吳元芳的對話紀錄，伊傳訊息給吳元芳稱「房子有發生一些事情，有瑕疵擔保責任，可能需要您幫忙傳話」，然後吳元芳用LINE打電話給伊，伊等在電話內大致上是說要如何處理漏水這件事，當時還沒說具體要怎麼處理；後續蘇艾青給伊照片和影片、估價單等，伊都有傳給吳元芳，後來伊有做一個PPT檔案，因為吳元芳說要傳給被告，後續因為估價單的總價很高，吳元芳就請伊要跟被告解說這件事情，伊有跟被告解說，後來認知不同，被告覺得增建不應該算在這個瑕疵擔保責任裡面，後面原告就提起訴訟，伊沒有再介入處理等語（見本院卷㈡第60至61頁），並提出其協助處理過程之LINE對話紀錄、相片及影片檔案（見本院卷㈡第84、142至297頁）為佐；⑶原告聲請本院履勘現場，經原告現場指出現存漏水痕跡兩處，包括系爭24號增建物與原始建物鄰接之牆面，其天花板有皺摺痕跡，及系爭24號增建物之天花板，其矽酸鈣板上有水痕等情（即如附圖所示紅色①、②部分），有本院112年8月7日勘驗筆錄暨現場相片及影片（見本院卷㈡第368至381、388、426至432頁）可稽；⑷據上，原告主張系爭房地（曾）有漏水之情事，固非無據。
２、惟查關於系爭房地於危險移轉時即被告交付時是否即有漏水乙節，考諸瑕疵發見與瑕疵出現時間乃不同層次之問題，且漏水情狀或為動態演進之結果、或為一時外力介入所造成，故事後推論漏水出現之時間，當需結合漏水原因以資判斷。查本件大真公司進場裝修時間為000年0月下旬，與被告於110年1月5日交付系爭房地予原告之時間尚有差距，而大真公司復於前揭函文稱「因為找不到漏水點，本公司無法推估漏水原因」等語，且無關於系爭房地是否於110年1月5日即有漏水情事之相關陳述並說明認定依據，顯難逕以前揭函文內容推論於被告交屋時即有漏水之情事；況原告於交屋後委請大真公司進場裝修，包括進行拆除等破壞性工程，是否因交屋後之破壞性工程破壞水路、是否復造成系爭24號增建物之鐵皮屋頂內預防漏水之接水盤蓄積水分並發生漏水等情事，於未經專業鑑定下均屬未明；準此，原告主張被告交付系爭房地時即有漏水之情事，所舉之證據非無疵累，無從逕為不利於被告之認定，而難認可採。
三、關於系爭24號、26號房屋原始起造範圍內，是否完全沒有排水管、糞管管線，及是否屬於物之瑕疵：
㈠、查本件原告聲請函詢之大真公司於111年12月20日函覆稱：「
二、...另外本公司做基礎工程拆除地面時，就發現主建物沒有排水管和糞管，只有26號增建物部分有排水管和糞管。
」、「八、本公司進場時，只有26號增建物有一間廁所，直接連到後陽台外面疑似化糞池。24號主建物和增建物沒有廁所，牆壁內也沒有排水管和糞管。26號主建物沒有廁所，牆壁內也沒有排水管和糞管。」、「十二、...主建物沒有管線，要重新拉管，24號從大樓管道間拉管，26號從屋外拉管...」等語（見本院卷㈠第480至482頁）；⑵原告聲請傳訊之證人徐苡榕於審理中證稱：伊於買賣前帶看時有提供社區總幹事給伊的原證5之原始設計圖、原證14之竣工圖給原告代理人蘇艾青；原證14之竣工圖是蘇艾青跟伊要的，伊就是拿竣工圖給蘇艾青，現場蘇艾青帶來的建築師也在旁邊，因為他說要開補習班，而這個房子是兩個門牌，他說補習班的規格非常嚴謹，他要請建築師看可不可以開設補習班；本案標的委賣時，廁所位置是在原證4-2、4-3、4-3相片所拍的位置；伊不知道房屋牆壁內實際上有沒有管線，伊沒有辦法把地板挖開，伊拿到的平面圖是住宅，裡面有廁所及廚房，而現實狀況已經是店面，竣工圖是政府核發的，如果竣工圖有畫這個管線應該就是有管線，但這已經超出伊的專業範圍，伊只能以肉眼看房屋的狀況，伊不具建築專業，無從告知買方此事，賣家亦無告知此事；本件交屋後，蘇艾青按照竣工圖的位置去挖發現沒有管線，也沒有糞管，他說請伊去協調賣方，這可能要賠償；伊有將蘇艾青說沒有管線這件事告知被告代理人吳元芳，吳元芳說她頭痛，說看這件事情要怎麼處理，伊請蘇艾青估價關於沒有管線要做管線的價格為何，伊再回覆給吳元芳；關於蘇艾青跟伊說沒有管線這件事，具體時間伊不記得，本件是110年1月5日交屋，應該是在過完農曆年後沒有多久，因為特別記得農曆年沒有師傅；伊是於110年4月26日告知吳元芳說沒有管線等語（見本院卷㈡第58至60頁），並提出其協助處理過程之LINE對話紀錄（見本院卷㈡第84、168至174、294至297頁）為佐；⑶復依被告陳稱：
「由大真公司上開回覆可知，進場時現場之廁所即在26號增建處，並非沒有存在廁所，既然有廁所，當然存在排水管與糞管。」、「原告業已自承於看屋時已經知悉系爭房屋浴廁位置有所變動（參111年3月9日民事準備四狀暨爭點整理狀二狀第1頁第22行），復再參以原告所提出之原證4內第4-4照片與原證5照片，足見原告在看屋及簽約時已知悉系爭房屋內浴廁位置與原始設計不同，足證原告應已知悉『系爭房屋浴廁所需之排水管與糞管，已遷移至原證4-4號照片（按即系爭26號增建物內廁所之相片）位置』...」等語（見本院卷㈡第494、497頁之被告民事辯論意旨狀），可知被告未否認本件買賣時，系爭24號、26號房屋原始起造範圍內並無排水管及糞管管線乙情；⑷據上，本件買賣標的危險移轉即被告交付系爭房地時，僅於系爭26號增建物內設有廁所及連接之排水管及糞管，又系爭24號、26號房屋原始起造範圍內並無排水管及糞管管線等情，應可採認。
㈡、次查兩造約定買賣標的係供住家或商業使用等情，有經兩造簽名之不動產說明書（見本院卷㈠第148頁）可稽，而無論係為住家或商業使用，基於如廁、盥洗乃人類日常活動之必要需求，於買賣標的危險移轉時，當有得以提供廁所設備連接使用之排水管與糞管管線，以維房屋通常效用。又於本件買賣前，系爭24號、26號增建物已分別附合於系爭24號、26號房屋，而為被告就系爭24號、26號房屋所有權依法擴張之範圍，並均為兩造約定之買賣標的，業如前述；考諸系爭24號房屋（含增建物）、系爭26號房屋（含增建物）係兩個所有權標的，買受人取得後依法享有得以分別處分、用益之所有權能，縱被告係將該兩所有權標的一併出售，於各該所有權標的危險移轉時，均應有得以提供廁所設備連接使用之排水管與糞管管線，以維房屋通常效用，至於管線於各該所有權標的危險移轉時，究係位於各該所有權標的之原始起造範圍、或增建部分，基於業已合為一個財產權出售，且不影響管線存在係為提供廁所設備連接使用之目的，自當非所問。據此，本件買賣標的於危險移轉時，被告就所交付予原告之系爭24號房屋（含增建物），缺少排水管及糞管管線，而有欠缺通常效用之瑕疵，至被告交付予原告之系爭26號房屋（含增建物），則有排水管及糞管管線，並無欠缺通常效用之瑕疵，洵堪認定。
㈢、至於⒈原告另主張被告於本件買賣之標的現況說明書「項次25、水、電管線於持有期間是否有更新」乙欄，勾選「否」（見本院卷㈠第36頁），而系爭24號、26號房屋原始起造範圍內均無排水管及糞管管線，與原始設計圖不同，是與被告上開保證不符，而有欠缺保證品質之瑕疵云云。惟上述標的現況說明書項次25所強調者應係「更新」，其意涵應在表彰被告是否保證本件買賣標的之水、電管線業經更換為新管線而較具安全性或功能性，與管線是否有變動位置之問題無涉，是本件原告以此節主張系爭24號、26號房屋原始起造範圍內均無排水管及糞管管線，而構成欠缺保證品質之瑕疵，難認可採。⒉又被告辯稱：原告於買受前被帶看至現場且明確知悉廁所位置係於系爭26號增建物內，理應知悉現場排水管線與糞管管線的動線與配置，後續成交時雙方約定以現場狀態點交，如有需要改變管線位置當然均由原告自行承擔費用，不應依瑕疵擔保之理由改由被告負擔云云。惟查，被告係出售並交付系爭24號房屋（含增建物）、系爭26號房屋（含增建物）之不同所有權標的予被告，基於買受人取得後依法享有得以分別處分、收益之所有權能，是均應有得以提供廁所設備連接使用之排水管與糞管管線，以維各該所有權標的房屋之通常效用，業如前述；又排水管與糞管管線乃位於地板或牆壁內，與外顯之裝潢狀況有別，縱原告於買賣前帶看時知悉本件買賣標的中，僅於系爭26號增建物設有廁所乙情，惟除經被告自陳、或經開鑿地板及牆壁之外，難認原告或其偕同到場之建築師得以目視知悉有前揭缺少管線之瑕疵情事，自不得據此免除被告之瑕疵擔保責任，併為敘明。
四、關於原告主張買賣標的存在物之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，一部請求被告返還價金250萬元並加計法定利息予原告，有無理由：
㈠、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359條定有明文。次按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」，同法第356條第1至3項、第365條第1項亦分別定有明文。
㈡、查本件買賣標的於110年1月5日危險移轉時，被告交付予原告之系爭24號房屋（含增建物），缺少排水管及糞管管線，而有欠缺通常效用之瑕疵，至被告交付予原告之系爭26號房屋（含增建物），則有排水管及糞管管線，並無欠缺通常效用之瑕疵情事，業經前述認定。次查原告於110年農曆年後未久（按110年農曆春節為110年2月11日除夕至同月15日初四，故農曆年後未久應為110年2月份下旬），將本件買賣標的有缺少管線之瑕疵情事告知仲介徐苡榕，而復由徐苡榕於110年4月26日告知被告代理人吳元芳該瑕疵等情，業據前揭證人徐苡榕證述在案（見本院卷㈡第60、65、67頁），考諸排水管與糞管管線乃位於地板或牆壁內，除經被告自陳、或經開鑿地板及牆壁之外，原告顯難依通常之檢查即時發見、並就買賣標的缺管情形之全貌進行瞭解確認，是原告上開檢查及通知時程，尚屬合理期間。嗣原告於110年6月29日寄發系爭存證信函予被告，再次敘明本件買賣標的有缺少管線情事，其內容要求被告於5日內與原告洽談瑕疵處理事宜及負擔修繕費用，否則即行使價金減少請求權等語，而被告於110年7月9日始委由律師以LINE訊息聯繫仲介徐苡榕，稱有收到存證信函，可以溝通等語，然兩造嗣並無達成任何共識、被告亦無同意負擔修繕費用，復經原告於110年8月6日提出本件訴訟等情，有系爭存證信函、上開LINE對話訊息、原告之民事起訴狀（見本院卷㈠第12至22、60至71頁）可稽，亦堪認原告已於110年4月26日通知被告瑕疵情事後之6個月內，行使買受人之價金減少請求權。準此，原告尚無被告所質已逾時效而不得行使價金減少請求權之情事。
㈢、復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。如前述本件買賣標的中，被告就所交付之系爭24號房屋（含增建物），有缺少管線之瑕疵，則原告請求該部分瑕疵之修復費用，相當於買賣標的無該瑕疵所減少之金額，洵屬有據；至原告主張尚有其他瑕疵，而亦應減少並返還價金，則屬無據。又原告舉大真公司於111年12月20日函覆稱：該公司在24號重新拉管到大樓管道間、26號從屋外拉管，跟業主約定實報實銷等語（見本院卷㈠第480頁），及提出卷附大真公司所開立之請款單，主張依其上記載「水電工程」項目中，編號3之廁所衛生汙排與管道間幹管連結及汙排水幹管重建、編號4之衛生糞管配置（含小便斗，不含設備）、編號5之地板排水管、編號7之給水幹管配置、編號21之前後門PVC雨水管移位配置，均係因應被告改管導致24號、26號室內無排水管與糞管之修繕費用，故共計支出25萬6,000元（計算式：16萬2,000元＋2萬元＋2萬5,000元＋2萬4,000元＋2萬5,000元＝25萬6,000元）等情（見本院卷㈠第72頁），核諸各該工項固均堪認與排水管及糞管管線之重建相關，且費用金額尚無明顯悖於常情，然本件買賣標的中，僅被告所交付之系爭24號房屋（含增建物），有缺少管線之瑕疵，而系爭26號房屋（含增建物），則無缺少管線之瑕疵，業經前述認定在案，是原告就上開24號及26號合計之修復費用，僅得依比例請求半數即12萬8,000元（計算式：25萬6,000元÷2＝12萬8,000元），並加計自起訴狀繕本送達之翌日即110年9月3日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息，其餘金額之請求則難准許。
五、從而，原告依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟，於請求被告給付12萬8,000元，及自110年9月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘卷證資料經審酌後，核與本件結論不生影響，不另一一論述。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
書記官 曾琬真