臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第1271號原 告即反訴被告 蔡裕豐
蔡兆駿上二人共同訴訟代理人 李志正律師複 代理人 陳佳鴻律師反訴 被告 謝明純上三人共同訴訟代理人 楊晴翔律師
王柏盛律師被 告即反訴原告兼 下一人法定代理人 蔡穡輝訴訟代理人 黃文祥律師被 告 蔡愷祐
吳菫伃兼 上二人法定代理人 陳佩璇（即陳虹琛）上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號房屋二、三樓騰空返還予原告。
被告應自民國一０九年十一月十九日起至將前開房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告各新臺幣壹萬貳仟參佰伍拾玖元。
被告蔡穡輝應給付原告各新臺幣參拾貳萬伍仟元，及自民國一一０年三月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告蔡穡輝應將裝設於主文第一項所示房屋之看板一面（如附件一所示，裝設於該房屋前方）、告示一面（如附件二所示，裝設於該房屋後方）、監視器三支（如附件三所示，分別裝設於該房屋前方、後方、一二樓間樓梯轉角玄關）均拆除，並將牆面回復原狀。
被告蔡穡輝、蔡愷祐應將戶籍遷出主文第一項所示房屋。
原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。本判決第一項，如原告以新臺幣伍拾伍萬參仟參佰柒拾柒元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣壹百陸拾陸萬壹百參拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項，如原告分別按月以新臺幣肆仟壹佰貳拾元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬貳仟參佰伍拾玖元分別為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項，如原告分別以新臺幣壹拾萬捌仟參佰參拾參元為被告蔡穡輝供擔保後，得為假執行。但被告蔡穡輝如以新臺幣參拾貳萬伍仟元分別為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項得假執行。但被告蔡穡輝如以新臺幣壹萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告陳佩璇、蔡愷祐、吳菫伃（下分別稱陳佩璇、蔡愷祐、吳菫伃）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。㈠本件原告即反訴被告蔡裕豐、蔡兆駿（下分別稱蔡裕豐、蔡兆駿，合稱原告）於起訴時訴之聲明第2項為：「被告蔡穡輝、陳佩璇、吳菫伃、蔡愷祐（下合稱被告）應連帶給付自民國109年11月18日起，至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告每人各新臺幣（下同）2萬548元」（見士司調字卷第10頁），嗣不請求被告負連帶賠償責任，並將起算日改為109年11月19日（見本院卷一第471頁），核其訴之聲明變更前後，請求之基礎事實同一，並為減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。㈡本件被告即反訴原告蔡穡輝（下稱蔡穡輝、反訴原告）於110年12月6日提起反訴，反訴聲明為：「反訴被告蔡裕豐、蔡兆駿應將附表所示不動產移轉登記予反訴被告謝明純（下稱謝明純）所有後，謝明純再將附表所示不動產移轉登記予反訴原告所有」（見本院卷一第64頁），嗣追加反訴聲明第1項：「反訴被告謝明純、蔡裕豐、蔡兆駿（下合稱反訴被告）應將附表所示不動產於109年6月23日所為贈與行為，並於109年7月3日之不動產所有權移轉行為，均應予以撤銷。」（見本院卷二第232頁），核其訴之追加，請求之基礎事實同一，合於前揭規定，亦應准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：蔡穡輝與謝明純為夫妻，原告為其等之子。
原告於109年6月21日發現蔡穡輝與陳佩璇外遇產下蔡愷祐，並與陳佩璇之女吳菫伃，同住原為謝明純所有臺北市○○區○○街00巷0號房地【即臺北市○○區○○段○○段00000○號建物暨坐落同段416地號土地（權利範圍：全部），下合稱系爭房地，就建物下稱系爭房屋】，謝明純備受打擊，遂將系爭房地移轉予原告（應有部分各2分之1）。原告及謝明純均未同意被告使用系爭房地，被告係無權占有使用系爭房地，拒不遷出，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還遷讓系爭房地。又被告無權占用系爭房地，侵害原告對系爭房地之所有權並受有相當於租金之不當得利，原告依民法第184條、第179條規定，請求被告自109年11月19日起按月給付依土地法第97條第1項城市租金計算標準計算之4萬1,096元（即原告每人2萬548元）損害賠償金額。再蔡穡輝擅自將系爭房地1樓出租予訴外人宋添進，宋添進亦已給付蔡穡輝109年5月6日至110年5月5日1年之租金78萬元，原告依民法第179條請求蔡穡輝返還原告各39萬元。另蔡穡輝在系爭房屋上裝設看板、告示、監視器，原告依民法第767條中段請求蔡穡輝拆除。又蔡穡輝、蔡愷祐分別於109年11月24日及110年10月4日將其等戶籍遷入系爭房屋，業已妨害原告對系爭房屋所有權之行使，原告依民法第767條第1項中段，請求其等將該戶籍遷出等語。並聲明：⒈被告應將系爭房地2、3樓騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自109年11月19日起，至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告每人各2萬548元。⒊蔡穡輝應給付原告每人各39萬元，及自本件起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒋蔡穡輝應拆除於系爭房屋設置之看板、告示、監視器，並將系爭房屋回復至如附件一所示狀態。⒌蔡穡輝、蔡愷祐應將其戶籍自系爭房屋辦理遷出登記。⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。⒎訴訟費用由被告負擔。
㈡被告則以：
⒈蔡穡輝辯稱：系爭房地為伊於83年4月間，在鈞院強制執行拍
賣出資拍定取得，並借名登記於謝明純名下，惟仍由伊自行管理使用並繳納地價稅及房屋稅，伊除自行住居於系爭房地
2、3樓外，並自83年6月起，即長期將系爭房地1樓出租予第三人使用，原告等人均知悉且未有任何異議，伊並於84年、91年以系爭房地貸款並設定最高限額抵押權、抵押權，嗣並清償借款。惟謝明純為避免伊取回系爭房地，於109年7月6日與蔡裕豐、蔡兆駿通謀虛偽意思表示，將系爭房地贈與並移轉登記予蔡裕豐、蔡兆駿名下，其等間之通謀虛偽贈與契約及不動產移轉登記行為，自屬無效，蔡裕豐、蔡兆駿不能取得系爭房地所有權，自不得請求被告自系爭房地遷出等語。並聲明：⑴請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
⒉陳佩璇、蔡愷祐、吳菫伃未於最後言詞辯論期日到庭，前到
庭陳稱：同蔡穡輝訴訟代理人所述等語。
二、反訴部分：㈠反訴原告起訴主張：系爭房地為伊借名登記於謝明純名下，
謝明純為避免伊取回系爭房地，於109年7月6日與蔡裕豐、蔡兆駿通謀虛偽意思表示，將系爭房地贈與並移轉登記予蔡裕豐、蔡兆駿，其等間之通謀虛偽贈與契約及不動產移轉登記行為，自屬無效，伊自得代位謝明純行使民法第767條第1項、第179條規定，請求蔡裕豐及蔡兆駿將系爭房地移轉登記予謝明純，再類推適用民法第541條規定，請求謝明純將系爭房地所有權移轉登記予伊等語。並聲明：⒈反訴被告應將系爭房地於109年6月23日所為贈與行為，並於109年7月3日之不動產所有權移轉行為，予以撤銷。⒉蔡裕豐、蔡兆駿應將系爭房地移轉登記予謝明純所有後，謝明純再將系爭房地移轉登記予蔡穡輝所有。⒊訴訟費用由反訴被告負擔【有關蔡穡輝主張依民法第244條撤銷反訴被告間就系爭房地之贈與契約及不動產移轉登記行為部分，業經本院於言詞辯論時確認其就此主張反訴被告間為通謀虛偽（見本院卷二第17
7、226、285頁），爰不予論述，附此敘明】。㈡反訴被告則以：系爭房地為蔡穡輝、謝明純共同經營事業之
收益所購置，並非借名登記給謝明純。蔡穡輝、謝明純帳戶會互通有無，況其等當時為關係緊密之夫妻，購買系爭房地之實際出資人並非必然即為實際所有權人，且夫妻間登記之原因多端，可能為贈與、買賣、單純財物分配或其他因素而為，是縱認蔡穡輝有支付系爭房地之部分資金，亦難逕予推認其等間就系爭房地即有借名登記之意思表示合致。又當年蔡穡輝、謝明純在置產規劃上，是共同決定將經營銀樓共得之資金，購置數棟不動產後輪流登記，由第二棟房產就登記在蔡穡輝名下一事亦可得知，蔡穡輝並無任何需要將房產借名登記在謝明純名下之動機與真意。且在83年購買系爭房地後，謝明純即以所有權人地位管領系爭房地，以自己名義出租系爭房地。蔡穡輝所提租約最早為104年，實因近幾年謝明純身體狀況不佳，對於家中經濟或蔡穡輝對外行為略疏於監督。又早期即80、90年間系爭房地之房屋稅均係由謝明純所繳納。遑論蔡穡輝實已明確自承當初系爭房地登記給謝明純，是一種丈夫對妻子的體貼與照顧。況且系爭房地登記在謝明純名下迄起訴主張已經整整27年有餘，均未見蔡穡輝有何索討行為。系爭房地在法院拍賣過程中，謝明純從未見過證人蘇進興，證人蘇進興自不可能在場，更未親見親聞蔡穡輝與謝明純有何借名登記之合意，故其所為證詞除與事實不符外，前後時序亦存矛盾之處。此外，迄未見蔡穡輝就借名登記意思表示合致等契約成立必要之點、借名登記之事實予以舉證實說，在在顯見蔡穡輝、謝明純間就系爭房地並沒有借名登記的事實。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉訴訟費用由反訴原告負擔。
三、得心證之理由：㈠蔡穡輝與謝明純為夫妻，蔡裕豐、蔡兆駿為其等之子，系爭
房地於83年4月18日以拍賣為原因移轉登記為謝明純所有，謝明純於109年7月6日以贈與為原因移轉登記於蔡裕豐、蔡兆駿，應有部分各2分之1，有戶口名簿、戶籍謄本、系爭房地登記謄本、異動索引表在卷可證（見士司調字卷第21-23頁，本院卷一第318-325頁）。
㈡蔡穡輝、謝明純就系爭房地無借名登記關係。
⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號判決意旨參照），是所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務。再按主張有借名委任關係存在事實者，於對造未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決要旨參照）。本件蔡裕豐、蔡兆駿主張其等為系爭房地所有權人，請求被告遷出返還系爭房地等語，蔡穡輝辯稱系爭房地為其出資購買，借名登記於謝明純名下等語，然為蔡裕豐、蔡兆駿、謝明純所否認，依上開說明，自應由蔡穡輝就系爭房地為其借名登記於謝明純名下之事實負舉證責任。
⒉蔡穡輝雖辯稱：系爭房地是伊出資拍定取得，且嗣仍由伊自
行管理使用，除自行住居於系爭房地2、3樓外，並自83年6月起將系爭房地1樓出租予第三人使用，系爭房地地價稅及房屋稅由伊繳納，伊並於84年、91年以系爭房地貸款並設定最高限額抵押權、抵押權，嗣並清償借款等語。然查：
⑴蔡穡輝雖主張：83年3月17日，伊匯款330萬元委託第三人代
為投標，以1,750萬元得標後，於83年3月25日匯款1,034萬5,000元、提領現金45萬5,000元，並向第三人即訴外人謝清吉借款340萬元，繳納尾款共1,420萬元，嗣於83年5月11日匯款346萬6,000元返還謝清吉等語（見本院卷一第66-68頁），並提出其板信商業銀行帳號0000000000號帳戶（下稱系爭蔡穡輝帳戶）交易明細表為證（見本院卷一第78-80頁），然依系爭蔡穡輝帳戶交易明細表，僅能證明蔡穡輝於83年3月17日自該帳戶匯出330萬、83年3月25日匯出1,034萬5,000元、83年5月11日匯出346萬6,000元，並無從認各該款項係用以支付系爭房地價金，據此，尚無從認系爭房地確為蔡穡輝出資購買。況謝明純前於81年12月5日曾自其帳戶轉帳40萬元至系爭蔡穡輝帳戶，有謝明純板信商業銀行帳號0000000000號帳戶交易明細表附卷可佐（見本院卷一第190頁），則縱蔡穡輝上開款項確係用以支付系爭房地價金，亦無從認謝明純未共同出資，蔡穡輝辯稱系爭房地為其出資購買，難認可採。
⑵蔡穡輝又主張：拍定取得系爭房地後，由伊自行管理使用等
語，並提出系爭房地租賃契約書、地價稅繳款書、房屋稅繳款書、建物異動索引、國泰世華銀行交易明細等件為證（見本院卷一第388-456、366-386、488-506頁）。然查，謝明純亦提出以其名義出租系爭房地之租賃契約書、系爭房地房屋稅繳款書、房屋稅繳納證明書（見本院卷二第270-272頁，本院卷一第200-238頁），據此，亦無從逕以蔡穡輝所提系爭房地租賃契約書、地價稅繳款書、房屋稅繳款書，認系爭房地全由蔡穡輝管理、使用，負擔因此所生之義務。⑶蔡穡輝再主張：伊自行住居於系爭房屋2、3樓等語。然查，
蔡穡輝於84年10月6日取得土地所有權狀上記載其住所為臺北縣（即新北市○○○區○○○路000號之1，8樓（見本院卷一第184頁），且蔡穡輝於110年度訴字第77號侵權行為損害賠償事件（下稱系爭民事另案）陳稱：伊與陳佩璇於106年11月間即於新北市板橋區信義路租屋共同生活，伊僅於每週日返回伊與謝明純當時共同居住之住處新北市板橋區館前西路住家等語（見109年度士司調字第36號卷第52-56頁），可見蔡穡輝與謝明純原共同居住在新北市○○區○○○路000號之1，於106年11月起又與陳佩璇在新北市板橋區信義路租屋共同生活，則蔡穡輝主張其自行居住使用系爭房屋2、3樓，亦無從採憑。
⑷況蔡穡輝於系爭民事另案具狀陳述：「被告蔡穡輝長年照顧
原告謝明純，並將數十年經營富鈺珠寶行所賺取之金錢，購置新北市板橋區館前西路156號之一8樓房屋及台北市○○區○○街00巷0號房屋，登記予謝明純名下，現金700餘萬元亦定存予原告謝明純開設於台灣銀行之帳戶，足見被告蔡穡輝全心全力照顧原告謝明純。」等語（見本院卷一第240頁）。倘蔡穡輝認系爭房地為其借名登記於謝明純名下，自己為系爭房地之實際所有權人，且系爭房地由其管理、使用、收益，其當不會認其因全心全力照顧謝明純而將系爭房地登記謝明純名下，然蔡穡輝於系爭民事另案陳稱「登記」予謝明純，而非「借名登記」予謝明純，且用以說明其「全心全力照顧謝明純」，則其將系爭房地登記予謝明純，應係為照顧謝明純，而非基於其與謝明純之信賴關係所為借名登記。
⑸證人蘇進興雖到庭證稱：當初伊得知系爭房地要拍賣，告訴
蔡穡輝，伊告訴蔡穡輝後，蔡穡輝在第三拍才標到，錢是蔡穡輝給付的，蔡穡輝在做銀樓，怕有糾紛，說不然就借謝明純的名字，登記在他名下，蔡穡輝、謝明純在商量這件事時，伊在場，這是3月份他們標到後，在社中街33號店面裡面商量，是蔡穡輝說舅舅你來商量看看，伊才過去，好像只談過那一次，蔡穡輝買到系爭房地後，系爭房地是蔡穡輝管理、使用等語（見本院卷一第335-336頁）。然查，證人蘇進興另證述：因為系爭房地本來有糾紛，蔡穡輝在開銀樓，怕之後有糾紛，投標之前就已經有提過怕系爭房地有糾紛，怕有人找他們麻煩，他們之前商量時，伊就有聽到他們在討論，但是投標時，不是伊去；剛好有一次，他們在商量買賣名義過程，伊在等語（見本院卷一第336頁），就其是在蔡穡輝標得系爭房地後或在投標之前，聽到蔡穡輝、謝明純討論系爭房地登記名義一事；是蔡穡輝請其到場商量，抑或其剛好在場，所述前後不一，所言是否屬實，已有疑義。況證人蘇進興所述系爭房地均由蔡穡輝管理使用，核與謝明純所提亦以其名義出租系爭房地之租賃契約書、系爭房地房屋稅繳款書、房屋稅繳納證明書（見本院卷二第270-272頁，本院卷一第200-238頁）不符，證人蘇進興所述，難以採憑。
⑹又謝明純到庭陳述：伊與蔡穡輝婚後有買過3筆不動產，一間
是住宅，兩間是店面，住宅在板橋館前西路156號之1的8樓，店面其一在社中街也就是系爭房地，另一在板橋，住宅是73年買的，用伊婚前存的錢以及蔡穡輝的錢一起買的，還有一些貸款，蔡穡輝要買之前就說要登記在伊名下，一起買的但登記在伊名下，系爭房地83年買的，錢是伊等一起打拚的，蔡穡輝娶伊時是沒錢的，當時有說系爭房地先登記在伊名下，下一間才登記蔡穡輝名下，板橋店面就是蔡穡輝的名字，板橋店面是在買系爭房地約1年後購買的，也都是一起打拚買的，有人說板橋店面那個位置的路會被拆掉，因為擔心才賣掉，賣掉的錢一部份放在住家，一部份由蔡穡輝拿去銀行存在其戶頭，但是存的也不多，因為那間有貸款，且蔡穡輝弟弟買房子，蔡穡輝有幫他出，這筆錢沒有經過伊同意，伊有跟蔡穡輝吵架等語（見本院卷二第223-225頁），依其所述，僅能認系爭房地為其與蔡穡輝一起購買，且蔡穡輝有說系爭房地登記在其名下，下一間不動產再登記到蔡穡輝名下，據此，尚無從認蔡穡輝與謝明純就系爭房地合意借名登記在謝明純名下，參以前揭蔡穡輝於系爭民事另案所述其將系爭房地登記在謝明純名下，可見其全心全力照顧謝明純等語，難認蔡穡輝與謝明純就系爭房地有借名登記之合意存在。至謝明純所述蔡穡輝將板橋店面出售後所得部分價金協助蔡穡輝弟弟購屋，其因此與蔡穡輝吵架一節，僅能認謝明純不同意蔡穡輝使用該筆款項之用途，亦無從認蔡穡輝與謝明純間就系爭房地有借名登記關係。⑺綜上所述，蔡穡輝所舉證據尚不足以證明其與謝明純間就系
爭房地存有借名登記關係，則蔡穡輝辯稱其為系爭房地實際上所有權人，難認有據。㈢被告應將系爭房地2、3樓騰空返還予原告；蔡穡輝應拆除於
系爭房屋設置之看板、告示、監視器；蔡穡輝、蔡愷祐應將戶籍遷出系爭房屋。⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」，民法第767條第1項前段、中段定有明文。
⒉經查，原告為系爭房地所有權人，業如前述，蔡穡輝雖辯稱
系爭房地是其借名登記予謝明純，其為實際上所有權人，然未能舉證以實其說，亦如前述，此外，被告又未舉證證明有何占有使用系爭房地之合法權源，而被告並不否認其等現使用系爭房地2、3樓之事實（見本院卷一第362頁），則被告占用系爭房地2、3樓，即屬無權占有，是原告民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房地2、3樓，自屬有據。
⒊又原告主張：蔡穡輝在系爭房屋正門口上方設置如附件一所
示看板，在系爭房屋後門信箱上方設置如附件二所示告示，在系爭房屋面向正前門之街道左上方、系爭房屋面對後門的右上方、上二樓的樓梯轉角玄關處設置監視器，蔡穡輝應將其在系爭房屋上裝設之看板、告示、監視器拆除等語（見本院卷二第13頁），並提出各該看板、告示、監視器照片、監視器相對位置圖為證（見士司調字卷第49頁，本院卷一第24
6、296-302頁）。經查，蔡穡輝並未爭執各該看板、告示、監視器為其所裝設（見本院卷二第13、177頁），其未經系爭房屋所有權人即原告同意在系爭房屋前方牆面、後方牆面設置各該看板、告示，並於連接系爭房屋前方之支架上、系爭房屋後方牆面、系爭房屋內樓梯轉角玄關處設置監視器，已對原告圓滿行使其所有權造成妨害，是原告依民法第767條第1項中段規定，請求蔡穡輝將各該看板、告示、監視器拆除，並將牆面回復原狀，亦屬有據。
⒋再查，蔡穡輝、蔡愷祐分別於109年11月24日及110年10月15日將其等戶籍遷入系爭房屋，有戶籍謄本、個人戶籍資料查詢結果存卷供參(見士司調字卷第23、69頁、本院卷一第158頁)，然被告並無占有使用系爭房屋之合法權源，而屬無權占有，已如前述，是以，蔡穡輝、蔡愷祐將戶籍登記於系爭房屋，對於系爭房屋所有權之圓滿行使，亦有所妨害。原告依民法第767條第1項中段規定，請求蔡穡輝、蔡愷祐應將戶籍自系爭房屋辦理遷出登記，自屬有據，亦應准許。
㈣原告各得請求被告按月給付1萬2,359元。⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條前段、第181條分別定有明文。被告因無權占用系爭房地，而受有使用、收益系爭房地之利益，致原告無法取得應歸屬於己之利益而受有損害，並無法律上之原因，原告訴請被告給付不當得利，自屬有據。
⒉再按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限。」，土地法第97條第1項定有明文。且按「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」、「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。上開租金之上限規定，乃指房屋或建築基地租金之最高限額而言，實際租金之數額，除參考基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，非必須照申報總價年息10％計算（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決參照，房屋部分亦可參酌，附此敘明）。被告占有系爭房地，所受利益應對原告負不當得利返還責任已如前述；又被告此一占有使用利益，性質上不能返還，自應償還其價額，此一價額之計算，依社會通念，應得以「相當之租金」計算之，並應受上開租金上限規定之限制。
⒊查系爭房屋係55年間建築完成，為二層樓加強磚造建物，位
於臺北市士林區，位處社子市場，鄰近有環河快速道路及百齡橋與重陽大橋可往返臺北市區及新北市蘆洲區，交通尚可，近鄰社正公園、百齡橋網球場、百齡左岸河濱公園等公共設施，系爭房屋2樓及2樓頂層增建物可由系爭房屋後巷獨立出入，有系爭房屋登記謄本、現場照片、系爭房屋不動產價格鑑定報告書在卷可按（見士司調字卷第51、127-175頁、本院卷一第298、319頁）。本院斟酌被告使用系爭房地2、3樓，由後巷獨立出入，及系爭房地坐落位置、交通便利性及繁榮程度等情狀，認原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，應以系爭房屋坐落土地之申報地價及系爭房屋課稅現值總價額年息6％計算為適當。又系爭房地於109年7月6日移轉登記於蔡裕豐、蔡兆駿，業如前述，其等於109年11月17日以板橋站前郵局存證號碼000235號存證信函通被告上情並請求遷讓返還系爭房地2、3樓，蔡穡輝、陳佩璇業於109年11月18日收受存證信函，有該存證信函、收件回執附卷可稽（見士司調字卷第33-45頁），則蔡裕豐、蔡兆駿請求被告自109年11月19日起算不當得利，亦屬有據。再系爭房屋2、3樓109年之課稅現值為10萬8,500元（見本院卷一第238頁）；另系爭房屋坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地109年1月申報地價為每平方公尺5萬6,880元（見士司調字卷第143頁），依此計算，系爭房屋2、3樓現值及其坐落土地之申報總價合計為494萬3,300元【計算式：108,500元＋（56,880元×85平方公尺）＝4,943,300元】。原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利2萬4,717元（計算式：4,943,300元×6％÷12月＝24,717元，元以下四捨五入），亦即按月給付蔡裕豐、蔡兆駿各1萬2,359元（計算式：24,717元÷2＝12,359，元以下四捨五入），洵屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。⒋至於原告另主張依民法第184條請求部分，與上揭依民法第17
9條請求有理由部分，係以單一訴之聲明，主張多數訴訟標的法律關係，請求法院擇一為有利於其之判決，而為訴之選擇合併（見本院卷一第476頁），而原告上開請求既屬有據，本院無庸就其餘部分再予審酌，併此敘明。㈤原告各得請求蔡穡輝給付32萬5,000元及利息。
⒈原告主張：蔡穡輝擅自將系爭房地1樓出租予宋添進，宋添進
亦已給付蔡穡輝109年5月6日至110年5月5日1年之租金78萬元，依民法第179條請求蔡穡輝返還原告各39萬元等語，並提出系爭租約為證（見士司調字卷第55-61頁），蔡穡輝並不否認將系爭房地1樓出租及收取租金之事實，惟辯稱：系爭房地為伊所有等語（見本院卷一第101頁）。按民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」。且按民法第425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，應有上述規定之類推適用（最高法院86年度台上字第3514號判決意旨參照）。經核，蔡穡輝未能舉證證明其為系爭房地所有權人，業如前述，而系爭房地於109年7月6日移轉登記於蔡裕豐、蔡兆駿，則依上開規定及說明，蔡穡輝與宋添進就系爭房地1樓所簽立之租賃契約，於109年7月6日對於蔡裕豐、蔡兆駿繼續存在，則蔡穡輝預收系爭房地1樓109年7月6日至110年5月5日之租金，即無法律上原因，並致原告無法取得歸屬其等之利益而受有損害，故原告依民法第179條規定，請求蔡穡輝給付預收系爭房地1樓109年7月6日至110年5月5日之租金65萬元（計算式：65,000元×10月＝650,000元），亦即給付蔡裕豐、蔡兆駿各32萬5,000元，核屬有據，逾此部分，則無理由。
⒉再按「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」，民法第182條第2項定有明文。且按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，民法第229條第2項亦有明文。又按「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第203條亦定有明文。本件原告各請求被告返還不當得利32萬5,000元，併請求自起訴狀繕本送達日起即110年3月25日（見士司調字卷第83-89頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據（被告蔡穡輝就原告請求自起訴狀繕本送達之日起之利息，亦未提出爭執，附此敘明）。㈥蔡穡輝反訴為無理由。
蔡穡輝反訴主張：系爭房地為伊借名登記於謝明純名下，謝明純為避免伊取回系爭房地，於109年7月6日與蔡裕豐、蔡兆駿通謀虛偽意思表示，將系爭房地贈與並移轉登記予蔡裕豐、蔡兆駿，其等間之贈與契約及不動產移轉登記行為無效，伊自得代位謝明純請求蔡裕豐及蔡兆駿將系爭房地移轉登記予謝明純，再請求謝明純將系爭房地所有權移轉登記予伊等語，然為反訴被告所否認。經核，蔡穡輝與謝明純間就系爭房地無借名登記關係存在，業經本院認定如前，蔡穡輝自無由代位謝明純請求蔡裕豐、蔡兆駿將系爭房地移轉登記予謝明純，再類推適用民法第541條規定請求謝明純將系爭房地所有權移轉登記於蔡穡輝，是蔡穡輝反訴所請，為無理由，應予駁回。㈦至蔡穡輝辯稱：倘認系爭房地為蔡穡輝與謝明純之婚後共同
所有之財產，伊得依民法第1020條之1條規定，撤銷反訴被告間就系爭房地之無償贈與契約及不動產移轉行為等語（見本院卷二第239頁）。經核，蔡穡輝於110年3月25日收受原告本件起訴狀（見士司調字卷第83頁），直至111年6月28日本件審結前之綜合辯論意旨狀始提出上開答辯，已逾時提出，且有礙訴訟之終結，依民事訴訟法第196條第2項，本院不予審酌。況蔡穡輝上開答辯內容，核屬家事事件法第3條所定家事事件，且依蔡穡輝所述，其於109年12月10日業已知悉蔡裕豐、蔡兆駿與謝明純間就系爭房地移轉行為（見本院卷二第238頁），則其直至111年6月28日始行使上開撤銷權，顯已逾民法1020條之2所定除斥期間，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告騰空返還系爭房地，及自109年11月19日起按月給付原告各1萬2,359元；請求蔡穡輝給付原告各32萬5,000元及利息、拆除其於系爭房屋設置之看板、告示、監視器；請求蔡穡輝、蔡愷祐戶籍自系爭房屋遷出，為有理由，應予准許，逾上開准許部分之請求，則為無理由，應予駁回。反訴原告依類推適用民法第541條等規定，代位謝明純請求蔡裕豐及蔡兆駿將系爭房地移轉登記予謝明純，再請求謝明純將系爭房地所有權移轉登記予蔡穡輝，則為無理由，應予駁回。
五、原告就主文第1至3項所命給付部分，陳明願供擔保請准宣告假執行，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；又關於主文第4項所命給付之價額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；另就主文第1至4項所命給付部分，分別依職權宣告被告得為原告供擔保後，免為假執行。又主文第5項遷出戶籍登記部分，依強制執行法第130條規定，判決確定即視為債務人已為意思表示，無待執行，自無庸為假執行之宣告。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之反訴為無理由，應依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第78條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 林宜靜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
書記官 鍾堯任