臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第28號原 告 郭庭利訴訟代理人 李明諭律師複 代理人 王君任律師被 告 陳敏玉訴訟代理人 陳郁婷律師複代理 人 陳寧馨律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張略以：
(一)兩造於民國102年11月24日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書），約定由原告向被告購買其所有新北市○○區○○段000○號即門牌號碼新北市○○區○○路00號19樓之3房屋(下稱系爭房屋)及坐落基地（下合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣(下同)1,232萬元。
(二)被告未依約定交付系爭房地，原告提起交付房屋訴訟，經本院於104年12月29日以103年度訴字第1439號判決被告應將系爭房屋騰空交付原告並應給付原告51,744元及遲延利息等，並於109年1月16日確定（見本院卷）。被告於105年1月17日交付系爭房地時，屋內有夾層，樓下有「客廳、廚房、工作陽台、廁所、小房間」、樓上有「主臥及更衣間、廁所、小房間」，共3房2廳2衛1陽台，原告自105年1月17日使用系爭房屋迄今，均未更動室內格局或裝潢。
(三)嗣原告接獲新北市政府工務局109年11月26日新北工使字第1092256629號函，表示系爭房屋涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，並經新北市政府工務局實施現場勘查後，以109年12月16日新北工使字第1092459291號函（下稱系爭新北市政府工務局函）認定系爭房屋原核准用途為「一般事務所」；經本局派員勘查，現場涉及違反建築法第77條之2及第77條第1項規定：1.未經核准擅自變更分間牆之室內裝修行為。2.未經核准擅自增設1間居室及天花板之室內裝修行為。3.現場狀況：已完工。該函所指分間牆係位於系爭房屋樓下之「客廳、廚房、廁所」、增設1間居室係位於系爭房屋樓下之「小房間」、增設天花板係位於系爭房屋樓上之「主臥、廁所、小房間」，是系爭房屋室內格局即3房2廳2衛涉及「未經核准擅自室內裝修」之違法而具瑕疵（下稱系爭瑕疵）。
(四)原告於91至99年間在海外工作生活，於99年9月始回臺定居，對建築法及建築物室內裝修管理辦法並不知悉。原告雖租屋居住於系爭房屋之同一社區，然從未獲悉該社區有違反建築法第77條之2之情形。又被告委託大仁房屋仲介有限公司（下稱大仁房屋仲介）出售系爭房地時，於591房屋交易網站刊登房屋室內格局為3房2廳2衛1陽台，復於標的現況說明書第10點「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事？」填寫「否」，並於系爭買賣契約書第一條第一項記載「本買賣標的包括現有未依法申請增建(外推)之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：『陽台外推』，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第七條第六項辦理。」，且被告委託其配偶王萬新與原告簽訂系爭買賣契約書時，王萬新再三保證除陽台外推外並無其他不合法，足見被告故意不告知系爭瑕疵存在。
(五)綜上，爰依民法第227條第1項、第226條第1項、第354條、第359條規定請求減少買賣價金及回復原狀之損害賠償等語，並聲明：1.被告應給付原告163萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.願供擔保請准以宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告於購買系爭房地前，即租屋居住於同一社區，原告對於該社區絕大部分為夾層增建房屋，為達「一層空間、兩層使用」之目的，均會二次施工夾層乙事早已清楚知悉。又原告購買系爭房地時，多次透過劉易其向被告配偶王萬新拿取鑰匙，由劉易其、王萬新陪同現場看屋，劉易其已清楚告知系爭房屋內之夾層（下稱系爭夾層）係屬違建。況系爭房地登記總面積為51.59平方公尺，附屬建物部分包含陽台6.22平方公尺及新北市○○區○○段0000、0000、0000建號之共有部分及停車位編號176號，而系爭房屋內之夾層幾乎已經作滿，相當於一層樓之面積，原告「一望即知」系爭房屋登記面積不包含系爭夾層，且系爭夾層亦未載入系爭買賣契約書第一條之買賣權利範圍，故原告知悉系爭夾層為違建，被告自不負瑕疵擔保責任。
(二)系爭夾層為被告於99年購屋後所施作，至105年1月17日交屋前確實從未因夾層發生糾紛，故被告於標的現況說明書第10點「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事？」填寫「否」，係為正確。又細觀標的物現況說明書之各項次內容，係就公寓大廈管理事項之管理費、管理委員會組織、住戶規約、分管契約、公共修繕，及買賣標的物及鄰房之輻射、滲漏、買賣標的物增違建、增違建糾紛、火災或其他天然災害、水、電源及瓦斯供應、有無非自然死亡情事、是否位於徵收區域、出租、占用他人土地等事項而為填載，僅係買賣標的物及周遭於簽約時之現況說明，非就系爭夾層之品質保證，兩造亦未就系爭夾層保證合法為任何約定，被告自無保證夾層合法之義務。
(三)系爭夾層屬有益工程，未造成原告任何損害，不能認屬減少價值之瑕疵，且系爭房屋無系爭夾層登記，兩造亦未約定系爭夾層合法，自無減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。再原告於105年1月17日起使用系爭夾層至今，享有夾層空間便利至少5年有餘，殊難想像原告有何損失。
(四)退萬步言，倘鈞院認系爭瑕疵存在，然原告於看屋時一望即知系爭夾層不計入系爭房屋面積，該瑕疵自屬依通常檢查即能發現者，原告至遲應於105年1月17日交屋時可立即發現，原告卻怠於通知，直至109年12月25日始起訴主張物之瑕疵擔保責任，依民法第356條規定應視為原告已承認所受領之系爭房地，而免除被告之瑕疵擔保責任等語置辯。並答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）原告主張：兩造於102年11月24日簽訂系爭買賣契約書，約定由原告向被告購買其所有系爭房地，買賣價金為1,232萬元。嗣後被告未依約定交付系爭房地，原告提起交付房屋訴訟，經本院於104年12月29日以103年度訴字第1439號判決被告應將系爭房屋騰空交付原告，並於109年1月16日確定。而被告於105年1月17日交付系爭房地時，系爭房屋內有夾層，樓下有「客廳、廚房、工作陽台、廁所、小房間」、樓上有「主臥及更衣間、廁所、小房間」，共3房2廳2衛1陽台，原告自105年1月17日使用系爭房屋迄今，均未更動室內格局或裝潢。又系爭新北市政府工務局函認定（略以）：系爭房屋原核准用途為「一般事務所」；經本局派員勘查，現場涉及違反建築法第77條之2及第77條第1項規定：1.未經核准擅自變更分間牆之室內裝修行為。2.未經核准擅自增設1間居室及天花板之室內裝修行為。3.現場狀況：已完工等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭契約、本院103年度訴字第1439號民事判決、臺灣高等法院105年度上易字第281號民事判決、最高法院109年度台上字第91號民事裁定、本院109年4月6日民事確定判決證明書、房屋點交時、經建管單位於109年12月15日勘查現狀時之照片共22紙、系爭新北市政府工務局函等在卷可按（見本院卷第24至34、第36至94、第110至116、第122至126頁），堪信為真實。而原告主張系爭房屋室內格局即3房2廳2衛涉及「未經核准擅自室內裝修」之違法而具系爭瑕疵，依據民法第227條第1項、第226條第1項、第354條、359條規定請求減少買賣價金及回復原狀之損害賠償，為被告否認，並以上揭情詞置辯，是本件爭點為系爭房屋室內格局即3房2廳2衛涉及「未經核准擅自室內裝修」違法是否構成物之瑕疵或不完全給付?原告依據民法第227條第1項、第226條第1項、第354條、359條規定請求減少買賣價金及回復原狀之損害賠償是否有理由？茲判斷論述如下。
（二）系爭房屋室內格局即3房2廳2衛涉及「未經核准擅自室內裝修」違法並不構成物之瑕疵或不完全給付，判斷理由如下：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。又按「債務不履行包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種，其形態及法律效果均有不同。所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；若債務人僅無資力，按諸社會觀念，不能謂為給付不能。給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付；倘給付可能，則債務人縱在期限前，預先表示拒絕給付，亦須至期限屆滿，始負遲延責任。至於不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。」（最高法院93年度台上字第42號裁判要旨參照）。
經查：
⑴系爭買賣契約第1條：不動產標示及買賣權利範圍約定，（
本記載未詳盡事項，依地政機關登記簿謄本為準），其中建築改良物標示為建號993、建物門牌淡水區民權路19號19樓之3、建物面積19層51.59平方公尺、建物附屬陽台6.22平方公尺、出賣權利範圍全部等情（見本院卷第24頁），核與系爭房屋建物第一類謄本（見本院卷第338至340頁）所記載主建物之面積完全相同。又系爭買賣契約第1條第1項第2款約定本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：其他陽台外推，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第7條第6項辦理（見本院卷第26頁）甚明。而原告並未主張系爭房屋所有之面積、包括陽台外推等增建部分，有何面積不足或用途不符之情形，足認系爭房屋已具備通常效用情形。
⑵又系爭買賣契約第1條關於買賣建築改良物面積記載與系爭
房屋建物第一類謄本所記載主建物之面積完全相同，可見現場室內天花板裝修所增加之系爭夾層因而增加之樓地板面積未經合法登記，從系爭建物買賣面積之差距，應可認定雙方買賣所約定之系爭房屋並未包括合法的系爭天花板裝修等室內隔間在內。又依證人即本件系爭房地賣方房屋仲介劉易其於本院審理時證述略以：伊自101年12月至今，在永慶不動產擔任業務員。系爭買賣契約，伊有經手擔任賣方仲介人員。伊曾帶原告本人去看過系爭房屋至少2、3次，伊帶原告去看房屋時，賣方屋主有到場。伊帶原告去看房屋時，特別介紹南加州（社區）房屋是工業區土地，這1500戶屋內的裝潢都是違建，有些房屋沒有夾層，但是95％的房子都有夾層，都會跟買方說這些都是違建，貸款部份會比住宅比例還要少。而本件買賣系爭房屋有夾層，伊有提供系爭房屋謄本給原告看過，在斡旋時伊會向買方解釋房子謄本內容。伊們會跟買方說謄本所紀錄的建物面積不包含夾層。伊會跟買方說有夾層，有幾個房間。就伊所知，在兩造102 年簽署買賣契約以前，系爭房屋並無因為違建夾層等情事遭到主管機關拆除或遭人檢舉等事宜等情明確（見本院卷第318至320、325頁）。又依系爭買賣契約第1條約定內容記載（本記載未詳盡事項，依地政機關登記簿謄本為準）之文義，以及房屋買賣實務上必然重視買賣登記坪數及謄本記載下，則證人劉易其所證其曾提供系爭房屋謄本給原告看過，在斡旋時向買方解釋房子謄本內容等情與契約約定內容及房地買賣實務相符，堪信為真實。進而，系爭夾層既然未在謄本有登記，且系爭房屋登記面積並未包括系爭夾層，衡情，購買系爭房屋之買受人即原告當會知悉系爭房屋使用面積與登記面積不合情形，則上揭證人劉易其證稱伊曾特別介紹南加州（社區）房屋是工業區土地，屋內的裝潢是違建，有些房屋沒有夾層，但是95％的房子都有夾層，會跟買方說這些都是違建等情，應符合實際交易情形，而為可採信。另依系爭買賣契約之內容，並未記載關於系爭房屋內之夾層或是室內隔間是否合於建築法令之記載，而系爭契約第14條前段點交約定（略以）：買賣價金包含房地之室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等，買賣雙方同意依照房地之定著物點交等情（見本院卷第30、32頁），然此約定依其內容，雖可以認定出賣人即被告有依系爭房地現況即具有系爭夾層及隔間等情交付予買受人即原告，並無法由此推認被告未告知系爭夾層及室內裝潢為違建或是被告曾保證系爭夾層及室內隔間為合法。則被告抗辯原告知悉系爭夾層為違建，被告自不負瑕疵擔保責任等情，顯非無據。
⑶又系爭房地買賣，賣方所出具之標的物現況說明書（見本
院卷第102頁），其中第10項次記載，是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事，並記載為否。則依據該文義所載，係指系爭房屋於買賣交易時前並未曾發生因改建、違建或禁建而生糾紛，並非保證系爭房屋並無任何違建情形甚明，是被告抗辯：系爭夾層為被告於99年購屋後所施作，至105年1月17日交屋前確實從未因夾層發生糾紛，故被告於標的現況說明書第10點「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事？」填寫「否」，係為正確等情，即為可採信。
⑷另依原告所提出系爭房屋當時在591房屋交易網站上所刊登
之銷售資料（見本院卷第96頁），其中關於系爭房屋之格局雖有記載3房2廳2衛1陽台，但隨其後並記載（現況），則上揭銷售資料並非正式契約文件，本不能將之認為為兩造間之約定內容，且其亦記載3房2廳2衛1陽台（現況），係表示系爭房屋現況為3房2廳2衛1陽台，亦難遽此認定兩造間所成立關於系爭房屋之買賣約定系為取得合法3房2廳2衛1陽台房屋，亦難遽此為原告有利之認定。另外依原告所提出房屋點交記錄之一、之二（見本院卷第104、106頁），其中記載關於系爭買賣契約第7條第5款、第14條部分，惟未記載關於系爭房屋室內格局即3房2廳2衛是否違反建築法令情形，亦難以此認定被告有原告所主張保證系爭夾層及隔間為合法或未告知系爭夾層及隔間為不合法之情形，是亦難據此為原告有利之認定。
2.綜上，依據系爭買賣契約之約定內容，系爭房地之謄本記載、證人劉易其及上揭相關文件記載調查結果，系爭買賣契約所約定之內容，並無法認定出賣人有保證系爭夾層及隔間之合法，或未告知系爭夾層或隔間「未經核准擅自室內裝修」違反建築法令之情形，是被告以系爭房屋現況室內格局即3房2廳2衛交付予原告，並無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵或有保證無該等瑕疵或故意不告知瑕疵之情形，亦無不合債之本旨之情形。
四、綜上所述，被告以系爭房屋現況室內格局即3房2廳2衛交付予原告，並無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵或有保證無該等瑕疵或故意不告知瑕疵之情形，亦無不合債之本旨之情形。則原告主張依民法第227條第1項、第226條第1項、第354條、359條規定請求減少買賣價金及回復原狀之損害賠償163萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、至於原告請求傳訊證人即代書廖婉雁以及買方仲介人員徐沛寧。上揭證人經本院傳訊均未到庭，而本院認上揭事實業經調查，並足供判斷，已無調查必要。又因原告所為主張並未經本院所採認，是原告請求鑑定系爭房屋有無系爭夾層隔間之價差部分，本院並無調查之必要，附此指明。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 周彥儒