臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第343號原 告 甲○○被 告 丙○○○
乙○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣參拾壹萬陸仟柒佰貳拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三十九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾壹萬陸仟柒佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告乙○○○就名下坐落於新北市○○區○○段000地號土地(權利範圍1/6，下稱系爭土地)及其上同段12建號房屋(權利範圍1/9，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)，與被告甲○○於民國107年11月間以買賣價金新臺幣(下同)45萬元協議買賣事宜，並由被告甲○○為被告乙○○○之代理人，完成辦理系爭房地所有權移轉登記。原告前於107年9月間透過拍賣方式以126萬元取得與系爭房地相同之持分及面積，為系爭房地之共有人，被告2人買賣系爭房地，依土地法第34條之1規定，應通知原告是否行使優先購買權，然被告2人並未通知原告，竟於土地登記申請書備註欄加註「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實出賣人願負法律責任」等字樣，並於欄位旁用印蓋章，實已侵害原告之優先購買權，原告所受損害以原告拍定之價額126萬元與被告2人之買賣價金45萬元之差額計算，受有81萬元之損害，為此依侵權行為法律關係起本訴等語。並聲明：被告應連帶給付原告81萬元。
二、被告則以：㈠甲○○部分：
⒈本件系爭土地為伊父親即訴外人朱金樹（下稱朱金樹)在使用
，被告乙○○○之持分為1/6，故每年約定由朱金樹給被告乙○○○租金5,114元，而被告間之系爭房地之買賣，實為被告乙○○○將之賣回給伊父親朱金樹，僅係登記在伊名下，而伊買回自家房產，使自家之產權得以回歸不被外力分割，與土地法第34條之1立法目的並無違背，本件買賣價金之約定為伊先給付45萬元現金予被告乙○○○，先前約定之每年5,114元租金仍維持每年給付，作為買賣尾款，本來係約定給付被告乙○○○終身，但因被告乙○○○有意見，後來改約定為每年給付一定金額，將來有錢再依銀行利率0.8%-1%計算一次給付剩餘尾款，可能是再一次給付60幾萬元左右，而原告以其得標之價金來比對索取賠償甚為無理。
⒉又臺北市建築師公會就系爭房地所為之鑑價，引用非系爭房
地附近之高價地段，認為系爭土地之單價為每平方公尺4萬5,000元，惟倘參考系爭土地隔鄰地號即安康段161、163地號土地之單價每平方公尺2萬5,474元、3萬9,264元計算，以其平均值每平方公尺3萬2,369元較為合理；至系爭房屋部分因屋齡已有60至70年，估值8萬8,000元應屬合理等語資為抗辯。
㈡被告乙○○○部分：意見同被告甲○○，另原告所提伊於臺灣高等
法院109年度上易字第236號確認買賣無效事件(下稱另案)所提之補充民事答辯狀，其內容係原告叫伊按其意思來偽造文書，且另案亦經臺灣臺北地方法院駁回原告之訴，經原告上訴後撤回上訴而確定在案，其主張被告2人間之買賣無效並未成功等語資為抗辯。
㈢並均聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭房地之共有人，被告乙○○○將名下系爭土地
權利範圍1/6及系爭房屋權利範圍1/9，於107年11月1日以買賣名義移轉登記予被告甲○○等情，為被告所不爭執，並有系爭土地、建物之登記簿謄本及系爭房屋異動索引資料附卷可佐，原告此部分主張應堪信為真實。
㈡按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。而土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。參以共有人依土地法第34條之1第1項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。是以共有人出賣其應有部分時，自有通知他共有人是否願以同一價格優先承購之義務，否則他共有人無從行使該優先承購權。被告乙○○○出售系爭房地應有部分予被告甲○○之時，原告為系爭房地之共有人，依上開規定，被告乙○○○自有通知原告之義務。
㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。
民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。
依新北市新店地政事務所110年4月13日新北店地籍字第1106015323號函檢送之土地登記相關資料（本院卷第20至35頁），於土地登記申請書備註欄蓋用「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實出賣人願受法律責任」字眼，並由被告2人用印其上。本件買賣由被告2人同至地政事務所辦理過戶程序（見本院卷第133頁筆錄），被告乙○○○身為出賣人，另被告甲○○同時擔任被告乙○○○之代理人處理本件買賣過戶登記事宜，被告2人均知悉未通知其餘共有人之情形下，猶向地政人員表明已履行通知義務，且其餘共有人已放棄優先優先購買權之不實陳述，以辦理完成買賣過戶事宜，被告2人顯已侵害原告之優先承購權，依共同侵權行為規定，被告應負連帶賠償責任。
㈣按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補
債權人所受之損害及所失之利益，此觀民法第216條第1項規定甚明。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之。本件被告間就系爭房地應有部分買賣價格數額為何，依被告2人所稱除先給付現金45萬元外，每年再各給付5,114元。但關於每年給付部分其終期為何，被告2人雖稱並無約定等語（見本院卷第134頁筆錄），但就剩下價金如採一次給付方式，被告2人均認為60多萬元（見本院卷第135頁筆錄），是本院斟酌被告2人間意思，認被告2人關於系爭房地應有部分之買賣價格合意應在105萬元（45萬+60萬）。以系爭房地送請臺北市建築師公會鑑定，依該會出具之鑑定報告書所載，系爭土地之價格為767萬1,000元，系爭房屋之價格為79萬4,000元，經換算為被告乙○○○之持分價值為136萬6,722元（0000000x1/6+794000x1/9≒0000000，元以下四捨五入）。以原告僅為取得更多系爭房地應有部分以利分割取得占有使用利益（見本院卷第136頁筆錄），在別無其他特殊計畫下，倘被告履行通知並移轉應有部分予原告之義務，原告可以105萬元之代價取得被告乙○○○名下價值136萬6,722元之系爭房地應有部分，故原告因此受有價差損失為31萬6,722元（0000000-0000000）。
四、綜上所述，原告基於共同侵權行為法律關係，請求被告2人連帶給付31萬6,722元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、就原告勝訴部分，乃所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，本院並依職權定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
書記官 潘 盈 筠