臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第344號原 告 郭豐民訴訟代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師被 告 郭宏鈞訴訟代理人 劉凡聖律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落新北市○○區○○段00○00地號土地（下合稱系爭土地），應有部分各2分之1，系爭土地上現有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號未經辦理保存登記建物（下稱系爭建物）。系爭土地並無不能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定，請求准予分割。關於分割方法，主張採變價分割方式，由原告透過拍賣程序取得系爭土地全部所有權，確保原告後續辦理系爭房屋保存登記及都市更新程序之進行，且由原告或第三人承買系爭土地，除能簡化系爭房屋及土地之法律關係，亦能兼顧被告之利益。如採原物分割，除將系爭土地全部分配予原告，再由原告金錢補償被告之方式外，其餘分割方案將使系爭房屋之基地利用關係複雜化，亦不利於原告取得系爭土地全部所有權之目的。聲明：請准將系爭土地變賣，所得價金按兩造應有部分比例分配。
二、被告答辯：兩造前於民國109年7月17日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買系爭土地應有部分2分之1，並約定如都市更新程序未完成，原告須將系爭土地應有部分移轉登記返還予被告，系爭契約係以兩造共同辦理都市更新為主要目的，系爭契約既未終止或解除，兩造共有系爭土地之目的即尚未完成，依民法第823條第1項但書規定，原告應不得主張分割系爭土地。退步言，縱認系爭土地得分割，關於分割方案，如採變價分割，因系爭土地上尚有系爭建物，可能無法以符合行情價格出售，且如產生新的所有權人，後續都市更新程序將複雜化，對原告實為不利，亦會影響被告參與都市更新計畫之權利，應採附圖分割方案二之方式為原物分割，並由被告分得D部份，始為妥適。聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項，有卷內事證可稽，並為兩造所不爭執，堪以認定（本院卷一第56、94、216至220、226、231、232頁、卷二第16、17、61、71頁及限制閱覽卷所附土地建物查詢資料）：
(一)被告原為系爭土地所有權人，兩造於109年7月17日簽署系爭契約，原告依約付清價款後，被告將系爭土地所有權應有部分1/2於109年8月12日移轉登記予原告，兩造成為系爭土地共有人。
(二)系爭土地上有未辦保存登記之系爭建物，被告為系爭建物事實上處分權人。
(三)系爭契約第1條約定，被告同意將系爭建物之使用權讓渡予原告，並配合新北市○○區○○段00地號第41筆土地（含系爭土地）都市更新案（下稱系爭都更案）進度，完成房屋點交相關事宜；第2條約定，有天災或不可抗拒影響系爭都更案不成，系爭土地所有權應有部分1/2歸還登記予被告，被告扣掉增值稅按土地價款無息退還原告；第3條約定，系爭土地所有權應有部分1/2過戶後，被告應隨時無條件積極配合原告，簽署、出具系爭建物辦理保存登記所需之相關書件及用印。
(四)被告在簽署系爭契約前，於109年6月22日簽署「房屋拆除同意書」、「拆除同意書」及同年月29日簽署「切結書」，同意配合系爭都更案拆除系爭建物，原告並同意被告除收受系爭契約之價款外，可另於系爭建物拆除後，收取拆遷補償費新臺幣（下同）3,330,282元，拆除前則仍由被告使用、收益。
(五)兩造未就系爭土地如何分割，簽署任何書面之分割契約。
四、本院判斷：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。民法第823條第1至3項定有明文。共有人依上開規定行使分割共有物之權利，仍須受民法第148條規定之限制，即不得以損害他人為主要目的，並符合誠實及信用方法。法院可就共有人因分割共有物權利行使所能取得之利益，與他共有人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以判斷之（最高法院96年度台上字第1526號判決意旨參照）。又共有人間關於不分割之約定，本不以書面為限，明示或默示皆為容許。其解釋應通觀契約全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意（同院98年度台上字第1217號判決意旨參照）。
(二)經查，原告主張系爭契約之買賣標的除系爭土地所有權應有部分1/2外，亦包含系爭建物，其目的係為就系爭建物辦理保存登記至原告名下，以拉高系爭都更案內合法建物面積同意比率達法定門檻，惟被告不履行系爭契約第1、3條約定，拒絕依土地登記規則第79條第5項規定（申請建物所有權第一次登記，如建物與基地非屬同一人所有者，需要檢附使用基地之證明文件）配合出具使用基地同意書，辦理系爭建物之保存登記至原告名下，是於本件請求變價分割系爭土地，使原告得透過變價程序取得系爭建物所坐落基地所有權全部，無庸被告再出具使用基地同意書，以利原告行使系爭契約關於辦理保存登記、取得系爭建物所有權之權利等語（本院卷二第48至53頁）。被告則抗辯系爭契約之買賣標的僅有系爭土地所有權應有部分1/2，並無系爭建物，且系爭契約第3條並未約定要將系爭建物辦理保存登記至誰名下，只是原告承諾代被告辦理保存登記而已等語（本院卷二第17至19、60頁）。可見，因為兩造就系爭契約第1、3條約定內涵、系爭建物是否應辦理保存登記至原告名下發生爭議，原告為能排除被告基於土地所有權人身分之牽制（不配合出具使用基地同意書），達到將系爭建物辦理保存登記至自己名下之目的，方提起本件訴訟。不過，原告上開目的，其實可以直接以訴請被告履行系爭契約之方式達成，且原告也有另案提起請求被告履行系爭契約之訴訟，本院業於112年2月8日作成110年度訴字第695號判決（下稱系爭履行契約訴訟，於本件言詞辯論終結時尚未確定，本院卷二第58至67頁），實無另行提起本件分割共有物訴訟之必要。
(三)況且，本件訴訟也無助原告上開目的之達成。蓋被告仍為系爭建物之事實上處分權人（見前揭三、(二)），在原告於系爭履行契約訴訟勝訴確定前，縱使本院准予變價分割，且原告將來亦透過變價程序取得系爭土地所有權全部，仍然無法即可辦理保存登記至自己名下、取得系爭建物所有權，只會形成系爭建物、系爭土地所有權分屬兩造之結果。
(四)且據原告估計，都更前土地1坪約可換取都更後新建物3坪，目前當地房屋每坪價值約40萬等語（本院卷一第336頁）。
則原告提起本件訴訟，可能造成被告喪失系爭土地所有權應有部分1/2，如依系爭契約約定之應有部分1/2土地面積計算，即相當約16.23坪（本院卷一第56頁），亦即會使被告喪失19,476,000元（計算式：16.23*3*40萬）之可期待利益。
原告提起本件訴訟無法達到取得系爭建物所有權的目的，沒有自己所稱的利益獲得，反而造成被告巨大利益之損失，堪認係以損害被告為主要目的，不符合民法第148條規定之要求，其行使分割共有物之權利，難認正當。
(五)又依上揭三、(三) 、(四)兩造所達成之合意可知，如系爭都更案因天災或不可抗拒因素而不能進行，除了被告可繼續使用收益系爭建物（如尚未拆除）外，原告亦須將系爭土地所有權應有部分1/2返還登記予被告，被告則扣除增值稅後將原告所給付之買賣價款無息退還原告。可見，兩造就系爭土地成立之共有關係，係以系爭都更案進行期間為存續期間，原告自承目前系爭都更案尚無因天災或不可抗拒因素而不能進行之情事（本院卷二第47頁），依上開兩造合意之真意，堪認兩造間存有於系爭都更案進行期間不分割系爭土地之協議。而自109年7月17日兩造簽署系爭契約時起迄今，不分割之期間尚未逾民法第823條第2項所定5年期限；原告上述主張被告不履行系爭契約等情，也難認原告有正當權利可請求分割，已如前述，自亦不該當同條文第3項所定之重大事由。是原告提起本件訴訟，請求分割系爭土地，不但違反系爭契約意旨與精神，亦不符合民法第823條規定，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
民事第四庭 法 官 劉家昆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
書記官 黎隆勝