臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第364號原 告 謝志宏
林盈君
杜麗芳
王俊雄
許麗香
王志強共 同訴訟代理人 鄒易池律師被 告 張雅雅
蔡雪貞共 同訴訟代理人 劉緒倫律師
蘇意淨律師劉力維律師共 同複 代理人 呂偉誠律師上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國111年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
(一)訴外人財政部國有財產署委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金服公司）辦理109年度110批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物第41標案（下稱系爭標案），標售臺北市○○區○○段○○段00000建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00弄0號地下室（下稱系爭地下室），經被告以新臺幣（下同）2,511,100元拍定得標，原告主張優先承買權，經台灣金服公司函請原告於文到1個月內向法院提起確認之訴（見本院卷一第22頁），是原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
(二)系爭地下室為區分所有建築物之專有部分，與其所屬基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），於民法物權編修正施行前，已分屬不同一人所有，原告為系爭土地之所有權人，依民法物權編施行法第8條之5第5項、土地法第104條第1項規定，均有優先承買權。
(三)系爭地下室之登記名義人雖為訴外人黃武佩琴，然其使用權則為其所屬大樓1樓即門牌號碼臺北市○○○路0段00巷00弄0號1樓、9之1號1樓、11號1樓、11之1號1樓（下逕以號碼稱之）之區分所有權人所有，此由杜麗芳於民國85年6月8日向訴外人孫淑娟購買11之1號1樓建物時所簽立之不動產買賣契約書第15條約定「該標的物地下室約20坪，係他人所有，乙方將其使用權交付甲方使用，甲方並按期分擔繳納該地下層之房屋稅並借用之。」可證（下稱系爭不動產買賣契約書）（見本院卷二第142至156頁）。又系爭地下室所屬大樓，於91年間因訴外人日商華大成營造工程股份有限公司台灣分公司（原名日商華大成營造工程股份有限公司台北分公司，下稱大成營造公司）興建「國泰天母購物中心」時造成損害，經臺北市政府工務局以89建字第099、160建照工程損鄰事件（下稱系爭損鄰事件）受理並召開協調會議，依大成營造公司與受損戶簽立之和解書上記載丁美惠、謝志宏、王大焜、杜麗芳分別為9號1樓及B1、9之1號1樓及B1、11號1樓及B1、11之1號1樓及B1之區分所有權人（見本院卷二第116至119頁）亦可證明。縱無任何書面資料可證明黃武佩琴與系爭地下室所屬大樓1樓之區分所有權人間有使用權之合意，然謝志宏、杜麗芳、丁美惠及其後手林盈君、王大焜及其繼承人王俊雄、許麗香、王志強等人，實際上繼續使用系爭地下室長達20至30年之久，亦可推知原告就系爭地下室有合法使用權利，依土地法第73條之1規定享有優先購買權，爰依民事訴訟法第247條規定提起本件訴訟等語。並聲明：確認原告就財政部國有財產署委託台灣金服公司辦理之109年度第110批標號第41號標售案件之黃武佩琴所有之系爭地下室之優先承買權存在。
二、被告則以：
(一)原告分別為9號1樓、9之1號1樓、11號1樓、11之1號1樓專有部分之所有權人，與民法物權編施行法第8之5條第5項規定「無專有部分」之要件不符。又土地法第104條規定須以「房屋所有人對於土地有地上權、典權或租賃關係存在」為前提，原告就此前提要件並未舉證。
(二)依系爭不動產買賣契約書第15條所示，系爭地下室係他人所有，非訴外人孫淑娟所有，且丁美惠向其前手購買9號1樓建物時，其前並未交付系爭地下室使用權源之文件或契約，則原告未提出其等或其前手與黃武佩琴間經公證或認證之使用權契約，無從證明原告為系爭地下室之合法使用權人。系爭損鄰事件協調會會議記錄受損戶欄上並無黃武佩琴之記載，和解書上亦無黃武佩琴之簽名，縱原告依和解書受有賠償金，亦無從證明其等就系爭地下室有合法使用權利。又系爭地下室兩側設有樓梯連通至一樓門廳兩邊外側之「太平梯」，為獨立之區分所有建物，非共同部分，亦非9號1樓、9之1號1樓、11號1樓、11之1號1樓之附屬建物等語。並答辯聲明：
原告之訴駁回。
三、本院之判斷
（一）原告主張系爭地下室之登記名義人為訴外人黃武佩琴。訴外人財政部國有財產署委託台灣金服公司辦理系爭標案，標售系爭地下室，經被告以2,511,100元拍定得標。而原告林盈君；謝志宏；王俊雄、許麗香、王志強；杜麗芳等人分別為門牌號碼：臺北市○○○路0段00巷00弄0號（1樓）、9之1號（1樓）、11號（1樓）、11之1號（1樓）專有部分之所有權人且分別為系爭土地共有人，且系爭地下室現分別由該1樓4戶各占有1／4使用，上揭4戶1樓專用部分各有單獨室內樓梯連接該地下室等情，為被告所不爭執。並有原告提出系爭地下室建物登記第二類謄本、台灣金服公司108年9月23日109年度台金北繼字第110號函、系爭土地登記第二類謄本、系爭地下室目前使用狀況照片、（見本院卷一第24、22、26至37、386至425頁）及法院所調取台灣金服公司109年11月13日109年度台金北繼字第110號函及所附投標單、門牌號碼：臺北市○○○路0段00巷00弄0號、9之1號、11號、11之1號異動索引查詢資料等在卷可按（見本院卷一第132至134頁、本院卷二第242至256頁），堪信為真實。而原告主張依民法物權編施行法第8條之5第5項規定、土地法第73條之1或土地法第104條規定，對於系爭地下室有以相同條件優先承買權，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件爭點在於原告主張依民法物權編施行法第8條之5第5項規定、土地法第73條之1或土地法第104條規定，對於系爭地下室有以相同條件優先承買權是否有理由？資分別判斷論述如下。
（二）原告主張依民法物權編施行法第8條之5第5項規定，對於系爭地下室有以相同條件優先承買權，尚難認有理由，茲判斷論述如下：
1.按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。區分所有建築物之專有部分，依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。民法物權編施行法第8條之5第2項、同條第5項分別定有明文。
又民法物權編施行法第8條之5於98年1月23日修正立法理由略以：區分所有建築物之專有部分，依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人有依相同條件優先承買之權利。又所稱「基地之所有人」，係專指區分所有建築物之基地所有人中就區分所有建築物尚無專有部分者而言，為期明確，爰增訂第5項。足見民法物權編施行法第8條之5第5項適用情形，應為區分所有權建物之專有部分與其所屬共有部分及其基地權利分屬不同一人所有，而該專有部分與其共有部分、基地之權利有分離出賣之情形，該僅取得基地而無專有部分之基地所有權人，即有依相同條件優先承買之權利。
2.惟查，依本件系爭地下室建物登記第二類謄本記載（見本院卷一第24頁），所有權人取得登記之原因為第一次登記取得，其並未取得共有部分之權利範圍，故無法認定系爭地下室所有權人係本具有所屬基地即系爭土地權利而因分離出賣情形。再者，原告等人分別所有系爭土地之應有部分與系爭地下室同屬之區分所有權建物之1樓之專有部分，此亦有系爭土地第二類登記謄本及門牌號碼：臺北市○○○路0段00巷00弄0號、9之1號、11號、11之1號異動索引查詢資料在卷可按，故原告等人並非僅取得基地而無專有部分之情形，均與上揭民法物權編施行法第8條之5第5項所規定優先承買權之情形不同，是依原告所舉事證，原告主張依民法物權編施行法第8條之5第5項規定，對於系爭地下室有以相同條件優先承買權，尚難認為有理由。
（三）原告主張依土地法第73條之1規定，對於系爭地下室有以相同條件優先承買權，尚難認有理由，茲判斷論述如下：
1.按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以5年為限。依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告3個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後30日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法第73條之1第1至3項分別定有明文。又按依土地法第73條之1第3項規定標售土地前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。又該條項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言（最高法院107年度台上字第333號判決意旨參照）。
2.按契約須當事人互相表示意思一致，始得成立，契約之成立，除雙方同時互為一致之意思表示外，以一方對他方之要約為承諾之通知或意思實現而成立。而默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始足稱之。則本件原告主張原告等就系爭建物現實占有並使用長達30年或40年之久，而以系爭建物所有權人黃武佩琴均未表示反對意思，而主張原告等與黃武佩琴間存在有默示的使用借貸或租賃契約關係存在等情，惟查：
⑴原告主張：系爭地下室所屬大樓，於91年間因訴外人日商
華大成營造公司興建「國泰天母購物中心」時造成損害，經臺北市政府工務局以系爭損鄰事件受理並召開協調會議，而華大成營造公司與受損戶簽立之和解書記載丁美惠、謝志宏、王大焜、杜麗芳分別為9號1樓及B1、9之1號1樓及B1、11號1樓及B1、11之1號1樓及B1之區分所有權人等情，並提出臺北市政府工務局92年5月14日北市工建字第09252094800號書函及所附協調會會議記錄、臺北市土木技師公會91年11月6日函及所附鑑定報告及和解書等為據（見本院卷一第38至88頁），惟以臺北市政府都市發展局111年3月31日北市都授建字第1116123202號函（見本院卷二第92頁）所示，關於門牌號碼：臺北市○○○路0段00巷00弄0號地下1層、9之1號地下1層、11號地下1層、11之1號地下1層等4戶，並非該鄰損案列管清冊列管範圍，係該4戶之和解部分依卷附資料為建損兩造協調達成協議繕具和解書等情，是尚難僅憑此和解書之繕具而認定原告與系爭地下室所有權人黃武佩琴或其繼承人間對於系爭建物使用借貸或租賃契約關係存在而為合法使用人。
⑵原告林盈君主張其於99年間購買9號1樓及地下1樓時，前手
即其配偶之父即告知地下室均可使用，其亦使用迄今等情；原告謝志宏主張其於76年間購買9-1號及地下1樓時，見到1樓有樓梯可以直通地下室並詢問銷售人員地下室部分可否使用？銷售人員表示內梯都建好，當然可以使用，故其使用至今30餘年等情；原告王俊雄主張於68年間其舉家從嘉義搬至臺北買屋時，其父王大焜曾向其表示新屋使用範圍包括地下室，是建商附帶給其等永久使用，居住使用迄今40餘年；原告杜麗芳主張其於85年間購買11-1號及地下1樓時，賣家即向其表示，地下室空間亦可使用。其亦使用迄今20多年等情（見本院卷一第381至383頁），惟原告等均無法提出由系爭地下室登記名義人黃武佩琴或是由起造人建商所出具之租賃契約或是使用借貸契約或是永久使用系爭建物地下室之約定，無法證明取得使用之初即有合法使用權限。再者，即使原告長期使用系爭地下室，但並無法證明系爭建物地下室所有權人黃武佩琴生前曾授權或知悉建商或原告之前手所有權人將系爭地下室分為4部分交由該1樓住戶使用下，亦難僅以系爭地下室所有權人黃武佩琴或其繼承人未曾違反對意思之單純沉默。而認為以系爭原地下室所有權人黃武佩琴或其繼承人以就原告所為租賃或使用借貸之要約為承諾之事實而為意思實現或默示成立租賃或使用借貸契約。
⑶證人丁美惠於本院審理時證述略以：原告林盈君其媳婦，
其曾為本件9號1樓房地之登記所有權人，其自其前手吳姓牙醫師處購得該房屋，地下室其可使用，由其付稅金。其於99年10月至11月將上揭房地移轉給原告林盈君，並將地下室的使用一併交付給原告林盈君。其知悉系爭地下室所有權人為黃武佩琴，其向前手購買房屋之買賣契約已找不到，不知道與前手是否有在契約書中約定記載地下室使用權，其未曾見過黃武佩琴，沒有取得過黃武佩琴所出具之同意書或契約書等情（見本院卷二第68至70頁），是依證人丁美惠證述內容，僅能認定其自前手購買時，自前手取得系爭地下室之交付及使用，但並無法認定其前手如何合法取得系爭地下室使用權利，是尚難依此為原告有利之認定。
⑷原告提出本院85年度訴字第1221號民事判決（見本院卷二
第54至61頁），依該判決記載該於11-1號1樓房地瑕疵之記載包括客廳下地下室平台處磁磚脫落在內，雖可供認定原告杜麗芳主張向其前手孫淑娟購買該房屋時取得系爭地下室空間之使用，但並無法由此認定前手孫淑娟如何取得系爭地下室合法使用權利。再依據原告杜麗芳所提出其與前手孫淑娟買賣契約書（見本院卷二第142至178頁）其中第15條約定：該標的物地下室約20坪係他人所有，乙方將其使用權交付甲方使用，甲方並按期分擔繳納該地下室之房屋稅並借用之。惟該契約書約定未記載前手孫淑娟如何取得該地下室之使用權下，並無法認定原告就系爭地下室具有源自所有權人合法取得之使用權利。
⑸又原告主張系爭房屋之房屋稅均由原告等繳納，並提出房
屋稅繳款書等為據（見本院卷一第90至124頁），惟該等房屋稅單上所記載之納稅義務人分別為黃武佩琴或黃武佩琴之繼承人黃文元，且並非有繳納房屋稅即可以取得合法使用權利，是尚難僅憑原告登繳納系爭建物地下室之房屋稅，即行推認原告所主張其等與系爭地下室所有權人黃武佩琴或其繼承人間對於系爭建物使用借貸或租賃契約關係存在而為合法使用人為真實。
3.綜上，依原告所提出證據，經調查結果，尚難認定原告所主張其為其等與系爭地下室所有權人黃武佩琴或其繼承人間對於系爭建物使用借貸或租賃契約關係存在而為合法使用人為真實，則原告依土地法第73條之1第3項規定，對於系爭地下室有以相同條件優先承買權，尚難認有理由。
（四）原告主張依土地法第104條規定，對於系爭地下室有以相同條件優先承買權，尚難認有理由，茲判斷論述如下：
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。又土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號民事判例意旨參照）。
2.原告主張其為系爭土地所有權人，系爭建物原所有權人僅有系爭建物所有權但卻無基地所有權，而為土地與建物分屬不同人所有情形，而系爭建物進行拍賣，經被告拍定，原告自得基於基地所有權人地位，依土地法第104條規定，依同一條件優先承買之權等情，但依上揭法律意旨，土地法第104條適用前提，應先認定系爭地下室所有權人即第三人黃武佩琴及其繼承人對於系爭土地即坐落基地必須有地上權、典權或租賃關係存在之情形。經查：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。惟依系爭地下室建物登記第二類謄本記載（見本院卷一第24頁），所有權人取得登記之原因為第一次登記取得，其並未取得共有部分之權利範圍，且原告亦未主張原所有權人黃武佩琴有何曾取得系爭地下室所占有基地即系爭土地持分，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人之情形，且尚無證據可供認定，故無法認定系爭地下室所有權人係本具有所屬基地即系爭土地權利而因分離出賣情形，無法認定符合上揭民法第425條之1第1項所規定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時之規定情形，當無法適用該條規定而推定在系爭地下室得使用期限內，就系爭土地有租賃關係存在。
⑵原告亦未主張系爭地下室所有權人黃武佩琴或其繼承人就
系爭地下室所占用之土地有何地上權、典權或租賃關係存在之情形，亦未提出證據可供認定下，尚難認系爭地下室所有權人即第三人黃武佩琴及其繼承人對於系爭土地即坐落基地有地上權、典權或租賃關係存在之情形，則依上揭法律意旨，原告主張依土地法第104條規定，對於系爭地下室有以相同條件優先承買權，尚難認有理由。
四、綜上所述，原告請求確認其就財政部國有財產署委託台灣金服公司辦理之109年度第110批標號第41號標售案件之黃武佩琴所有之系爭地下室之優先承買權存在，為無理由，不應准許。
五、又本件事證明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
書記官 周彥儒