臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第444號原 告 乙○○訴訟代理人 賴呈瑞律師被 告 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號五樓房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物）遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾參萬肆仟壹佰伍拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰柒拾萬貳仟肆佰陸拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠兩造為同胞姊弟，原告前基於手足情誼無償將其所有門牌號
碼臺北市○○區○○路00巷0號5樓房屋(下稱系爭房屋)無償出借予被告居住，因兩造從未約定期限，屬於未定期限且不能依借貸之目的定其期限之情形，原告自得隨時請求被告返還系爭房屋。原告於民國109年10月20日以臺北松德郵局第294號存證信函(下稱系爭存證信函)向被告為遷讓系爭房屋之催告，籲請被告於文到後15日內搬離系爭房屋，惟被告均置之不理。
㈡被告雖辯稱系爭房屋為原告與訴外人即兩造父親于樹元(已於
108年6月11日過世)通謀虛偽意思表示成立買賣契約(下稱系爭買賣契約)，且定有必須讓「被告及被告妻子能在系爭房屋安享天年，住到老死為止」之條件(下稱系爭條件)云云，原告均予否認，被告應就前開抗辯負舉證責任，為此依民法第470條第2項、第767條第1項前段規定提起本訴等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告為家中唯一男丁，兩造父親于樹元本打算將系爭房屋移
轉登記於被告名下，然因被告早年曾擔任他人之保證人而受連累，債信受損，名下若有財產將可能遭債權人扣押執行受償，只好與原告通謀虛偽意思表示，將系爭房屋以遠低於市價之買賣價格移轉登記於原告名下，藉以規避稅捐，同時父親于樹元為照顧被告，並以系爭條件為條件，經原告同意後，始將系爭房屋移轉登記予原告，查系爭房屋之市價參內政部實價登錄與系爭房屋屋齡相近之住家房屋，以每坪新臺幣(下同)58萬元計算，約在1,500萬元左右，然而原告卻僅向臺灣銀行貸款280萬元，顯非合理，是兩造父親于樹元並無出售系爭房屋之真意，而係隱藏借名登記之真意，與原告為假買賣，故系爭買賣之契約債權行為及系爭房屋所有權移轉之物權行為均屬無效。
㈡又系爭買賣契約之債權行為及系爭房屋所有權移轉之物權行
為既屬無效，則系爭房屋之真正所有權人仍為父親于樹元，並於其過世時為其遺產，為兩造及大姐于詠梅三人共同繼承，被告應有系爭房屋所有權三分之一，被告既為系爭房屋所有權人之一，自有使用、居住系爭房屋之權利，原告提起本訴要無理由等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭房屋之登記所有權人，被告現居住於系爭
房屋等情，為被告所不爭執，原告此部分主張應堪信為真實。惟就原告主張被告無權占有一節，則為被告所否認，並抗辯原告與于樹元就系爭房屋之買賣屬通謀虛偽意思表示，及原告承諾被告能居於系爭房屋至老死為條件等語，資為抗辯。
㈡按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。民法第87條第1、2項定有明文。又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號、62年台上字第316號判例意旨參照）。又主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。本件被告既抗辯原告與于樹元關於系爭房屋之買賣行為為通謀虛偽意思表示，自應就該通謀虛偽意思表示之事實負舉證責任。經查：
⒈系爭房屋於103年1月21日買賣為原因移轉登記至原告名下，
有系爭房屋之異動索引查詢資料、建物謄本在卷可稽。關於房屋過戶過程，承辦代書即證人甲○○於審理中證稱：本件業務最初是原告找伊接洽，于樹元說要把房屋過戶給原告，伊就分析了贈與及買賣的稅費，贈與增值稅只能繳一般稅率，買賣可以用一生一次的自用住宅稅率，于樹元就同意用買賣名義，買賣價金由買賣雙方決定，本件二親等內買賣要經國稅局查帳不能低於公告現值，所以定的總價會高於公告現值取一個整數，買賣價金給付方式合約書有記明，220 萬元用贈與免除，要特別寫出來是要經過國稅局的審核，因為每人1年有220萬元的贈與免稅額，尾款就是480萬，有部分是原告跟臺灣銀行貸款，伊介紹配合的臺灣銀行給原告，當時伊建議480萬都向銀行貸款，但雙方認為過高，印象中好像是貸款280萬元左右，另外原告匯款兩百多萬到于樹元帳戶等語（見本院卷第174至176頁筆錄）。依證人甲○○所述，于樹元本身即有將系爭房屋過戶原告之意，而經證人分析贈與及自用住宅買賣稅率之不同，在使用每人每年220萬元贈與額度免稅之情形下，商定系爭房屋之買賣方式、條件等情。於卷附系爭房屋102年12月17日不動產買賣約書（本院卷第119至124頁），亦具體載明買賣價金為700萬元，採自用住宅之土地增值稅計算，其中220萬元以贈與方式處理。另依于樹元之南港昆陽郵局客戶歷史交易清單（本院卷第76頁），於103年1月3日、同年月24日分別匯入200萬元、280萬元，此部分亦與證人甲○○所述尾款之給付相符，是證人甲○○證稱于樹元本有將系爭房屋過戶原告之意，而採買賣方式辦理，應可採信。
⒉依于樹元之南港昆陽郵局帳戶明細（本院卷第76、80、86頁
）及中華郵政股份有限公司臺北郵局110年9月23日北營字第1101810127號回函（本院卷第108頁），於103年3月7日自于樹元帳戶提領200萬元匯入原告之同德郵局帳戶，於105年11月2日自于樹元帳戶提領100萬元轉為原告同德郵局帳戶內定期存款，於108年5月30日提領80萬元匯入原告同德郵局帳戶。其中于樹元於105年11月2日提領100萬元、108年5月30日提領80萬元部分，距系爭房屋之買賣時間已約3年、7年之時間，此部分是否與買賣相關尚非無疑。但就103年3月7日提領200萬元後匯入原告帳戶，該提領行為與買賣時點相近，或可認為買賣價金回流至原告。但依證人甲○○證稱：立約日是102年12月17日，過完戶是103年了，之後又匯給200萬可以當作是一新的贈與事實，可以用新年度的贈與免稅額等語（見本院卷第176頁筆錄）。則于樹元於前1年度採用一定額度贈與免稅之方式用以減免買賣價金之一部，於次1年度再採用相同方式贈與原告200萬元，亦非法所不許，被告執此而抗辯于樹元與原告間買賣行為屬通謀虛偽意思表示，要屬無據。
⒊被告另抗辯原告購買系爭房屋實際代價為280萬元（700萬-22
0萬-200萬），經國稅局認定後為以「假買賣、真贈與」之方式對出賣人補稅。退步言之，縱認被告此部分抗辯屬實，于樹元以假買賣，實際贈與之方式移轉系爭房屋所有權予原告，依民法第87條第2項規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定」，該項贈與行為仍屬有效，原告仍得取得系爭房屋所有權，是被告此部分抗辯，並無理由。⒋被告雖抗辯因其有債信問題，于樹元遂以假買賣真借名登記
之方式將系爭房屋過戶至原告名下云云。按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他人名義登記，而仍由自己管理，使用處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號判決意旨參照）。
被告就此部分之抗辯，未提出任何證據佐證說明原告與于樹元間有任何借名登記之目的、協議，是被告此部分抗辯要無足採。
⒌按使用借貸契約之借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借
用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。民法第470條第1項、第2項分別定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。亦為同法第767條第1項所明定。是以，如房屋所有人未定期限將房屋借予他人使用，而依其情形，尚不能依借貸之目的而定其期限，是房屋所有人自得隨時請求返還房屋。又使用借貸契約終止後，貸與人除得本於借用物返還請求權，請求返還借用物外，倘貸與人為借用物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還借用物（最高法院78年度台上字第610號判決意旨參照）。次按民法第464條規定稱使用借貸者，謂當事人約定，一方以物無償貸與他方使用，他方於使用後，返還其物之契約，可見使用借貸契約之「通常目的」即在使借用人得以使用借用物，此與同法第470條第1項所謂「依借貸之目的」而定其使用期限者，乃專指借用人為「特定目的」而借用借用物之情形，未盡相同。被告抗辯原告承諾讓其居住於系爭房屋至老死為止之條件，此部分既為原告所否認，且被告亦未舉證以實其說，被告此部分抗辯自無足採。
四、綜上所述，原告以系爭存證信函（109年度湖司調字第13號卷第25至29頁）請求被告返還系爭房屋後，依民法第470條第2項、第767條第1項前段規定，訴請被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法要無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日
書記官 潘 盈 筠