臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第578號原 告 黃榮昌被 告 伯爵山莊建業樓公寓大廈管理委員會法定代理人 張海玲訴訟代理人 古乾樹律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國112年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬捌仟玖佰零貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十二；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬捌仟玖佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查原告起訴時原以孫齊駿、陳金龍、黃米新、程明后為被告，嗣於本院審理中變更被告為伯爵山莊建業樓公寓大廈管理委員會（本院卷一第104、122頁），核係本於同一基礎事實，自應准許。又被告之法定代理人原為孫齊駿；嗣於民國111年1月1日變更為陳月珠，有被告提出之區分所有權人會議記錄、管理委會會議記錄、新北市汐止區公所函可稽（本院卷一第352至366頁），並由其於同年3月28日具狀聲明承受訴訟（本院卷一第344）；復於112年1月1日變更為張海玲，有被告提出之區分所有權人會議記錄、新北市政府汐止區公所函（本院卷二第76至86頁）可稽，並由其於同年3月30日具狀聲明承受訴訟（本院卷二第55頁），合於民事訴訟法第175 條規定，應予准許。
二、原告主張：原告於000年0月間購入位在伯爵山莊建業樓（下稱系爭大樓）、門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄00號12樓之7之房屋（下稱系爭房屋），斯時即因系爭大樓頂樓平台漏水，致系爭房屋客廳、房間天花板受潮、漏水、壁癌，主臥室、陽台、衛浴間之天花板水泥剝落、鋼筋外露，主臥室、客廳、房間壁癌。屋頂平台屬於系爭大樓共用部分，應由被告修繕，然被告始終未為修繕，原告無奈僅得自行修繕，至000年0月間暫時止住漏水，目前無滲漏情形。又系爭大樓頂樓平台漏水，致其所有權受侵害，而受有系爭房屋室內修繕費用新臺幣（下同）54萬1853元、系爭房屋因漏水而無法出租之租金收入損失57萬6000元（自105年6月至110年6月按每月1萬2000元租金計算），爰依民法第184條第1項前段，僅向被告請求系爭房屋室內修繕費用54萬1853元、租金損失45萬8147元，合計100萬元等語。並聲明：被告應給付原告100萬元。
三、被告則以：系爭大樓興建完成已38至39年，頂樓及非頂樓住戶均屢見室內天花板剝落、鋼筋裸露、漏水、壁癌情形，眾所周知汐止區潮濕，系爭大樓住戶均有類似情況，足見系爭房屋室內天花板剝落、漏水之真正原因非得遽認係系爭大樓頂樓滲漏水所致，更可能係大樓整棟結構或樓面間管線之問題，系爭鑑定報告亦未排除漏水原因為整棟大樓結構或樓面間管線等其他原因，故系爭房屋漏水問題尚難定論為頂樓平台滲漏所致，原告請求室內裝修費用應無理由。又系爭房屋天花板剝落、漏水並非如原告所指僅係屋頂平台漏水所造成，應如同其他樓層住戶就漏水問題採上、下樓平均分攤之方式，亦即包含原告在內之12樓住戶亦應分攤修繕費用，原告主張修繕費用全由被告負擔，並無理由。再者，原告到院自承系爭房屋已可出租並獲取租金利益，並無因漏水問題而客觀上出租不能，故原告應無租金之所失利益，其請求租金損失亦無理由。此外，就修繕費用負賠償責任，以必要者為限，是新品換舊品之材料費用應予折舊，則系爭鑑定報告附件六所估第1項新施作天花板費用9萬1770元，折舊後為5萬2372元，原告應僅得請求被告賠償此金額之修復費用。至原告表示系爭鑑定報告估算之修復費用漏列申請室內裝修證之費用云云，因本件起訴已逾2年，此已嚴重妨礙被告之防禦及訴訟之終結，被告不同意其追加申請室內裝修許可證之申請費用，且原告未證明系爭房屋受損之室內裝潢於最初裝修之際已有申請室內裝修許可證，倘原告於先前未申請，應不得利用此次之損害賠償補正該未申請之瑕疵，否則原告即因此受有不當得利，已非回復原狀等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證理由：
㈠、原告主張系爭房屋因系爭大樓頂樓平台漏水，致系爭房屋客廳、房間天花板受潮、漏水、壁癌，主臥室、陽台、衛浴間之天花板水泥剝落、鋼筋外露，主臥室、客廳、房間壁癌等語；被告固否認系爭房屋漏水問題為頂樓平台滲漏所致，並以前詞置辯。查系爭房屋客廳、房間天花板受潮、漏水、壁癌，主臥室、陽台、衛浴間之天花板水泥剝落、鋼筋外露，主臥室、客廳、房間壁癌等情形，業據原告提出漏水區域示意圖、漏水損害示意圖、現場照片（本院卷一第162、290至300頁）為憑。又本院依原告之聲請囑託新北市建築師公會，就上開原告主張系爭房屋所受損害，是否係因頂樓平台滲漏水所致乙節進行鑑定後，於112年3月9日所出具之系爭鑑定報告之鑑定結果及分析第一至三大項為：㈠標的物現場勘查結果如下：1.後陽台天花板有混凝土保護層剝落、鋼筋裸露現象。2.主臥室天花板有混凝土保護層剝落、鋼筋裸露及水漬現象。3.浴廁天花板有混凝土保護層剝落、鋼筋裸露現象。4.次臥天花板有混凝土保護層剝落、鋼筋裸露現象。5.客廳天花板有裂縫及水漬現象。6.屋頂地面層多處有裂縫、積水、塵土、長草現象及修補痕跡。㈡標的物12樓頂板（天花板）於9月2日（雨天）及11月18日（晴天）分別以水份計量測各測點P1至P6，各測點於雨天均有較為潮濕現象。㈢綜合以上研判，標的物位於本棟建築物之頂樓，屋頂給水管路為明管，頂樓平台樓版內部無配置給水管路，現頂樓平台多處有裂縫修補痕跡、積水、塵土、長草現象，故研判標的物頂版及天花板滲漏水之原因為頂樓平台積水及裂縫而滲漏水所致（系爭鑑定報告第3頁）。是以，系爭大樓屋頂給水管路為明管，平台樓版內部亦無給水管路，已可排除管線破裂造成水滲漏至系爭房屋天花板之可能，再參系爭大樓頂樓平台地面有多處裂縫、積水及修補痕跡，各測點於雨天均較為潮濕等情狀，堪認系爭鑑定報告所指系爭房屋天花板滲漏水之原因為頂樓平台積水及裂縫而滲漏水所致，應屬可採。
㈡、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。民法第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條分別定有明文。承上可知，公寓大廈之共用部分之修繕、管理、維護，為管理委員會之職責，苟其怠於修繕、管理、維護共用部分致造成他人之損害，即應負侵權行為之損害賠責任。而系爭房屋天花板滲漏水之原因為系爭大樓頂樓平台積水及裂縫而滲漏水所致，已詳述於前，依前開規定及說明，被告自應就原告因此所受之損害，負損害賠償責任。經查：
1、關於原告請求修繕費用部分：
⑴、新北市建築師公會受本院囑託，就系爭房屋室內受損部分修
繕方式及費用若干等節進行鑑定，系爭鑑定報告之鑑定結果及分析第四大項第1、2、4小項為：標的物修繕方式及費用如下；1.直上方屋頂地坪建議重作防水層，並修復至排水順暢不積水，角落落水頭宜定期清理防堵塞。2.以上修復完成後，12樓室內損壞部分再行修復，首先拆除受損天花板，再拆除頂版粉刷剝落及鬆動部分，若鋼筋有裸露先進行鋼筋除鏽處理，有漏水縫隙則灌注防水填縫材料後重新粉刷，表面以原材料修復。4.12樓之7室內受損頂版及天花板修繕費用共計18萬8300元（詳如附件六）（系爭鑑定報告第3至4、48頁）。
⑵、按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不
排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限 (例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊)。此有最高法院77年度第9次民事庭會議決議（一）可資參照。關於系爭鑑定報告附件六所列「新做天花板」費用9萬1770元部分，據新北市建築師公會112年4月17日新北市建師鑑字第161號函所示，關於「新做天花板」之修復費用係估算為工資4萬7994元、材料及其他4萬3776元，依前揭說明，材料及其他費用4萬3776元，自應予折舊（本院卷二第114頁）。則參照行政院所頒「固定資產耐用年數表」，房屋附屬設備之其他項目，耐用年數為10年（本院卷二第56至57頁），「固定增產折舊率表」附註（四）則說明，採用定律遞減法者，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不超過該資產本成原額9/10（本院卷二第68至69頁），是逾耐用年數者，資產現值應以原價額1/10計算；則系爭房屋建築完成日期為72年3月21日，迄今已逾10年，有原告所提系爭房屋所有權狀可稽（本院卷一第20頁），是上開頂版及天花板修繕費用其中材料及其他4萬3776元折舊後之金額即為4378元（計算式：43776*1/10=4378元，元以下四捨五入）。是系爭鑑定報告附件六所列「新做天花板」項目之費用應為工資4萬7994元、材料及其他4378元，共計5萬2372元。據此，系爭鑑定報告附件六所列項目之修復費用經折舊後總計為14萬8902元（計算式：000000-00000+52372=148902），應由被告賠償。
⑶、按建築物室內裝修應遵守左列規定：一、供公眾使用建築物
之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。本辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為：一、固著於建築物構造體之天花板裝修。建築法第77條之2第1項第1款本文、建築物室內裝修管理辦法第3條第1款定有明文。又依內政部99年3月3日台內營字第0990801045號函示內容，6層以上之集合住宅屬於供公眾使用建築物之範圍。是系爭大樓既為6層樓以上之集合住宅，關於系爭房屋天花板之修繕工程，依法即應申請室內裝修許可。而新北市建築師公會112年6月9日新北市建師鑑字第247號函覆本院表示，鑑定報告書估算之修繕費用未包含申請室內裝修許可之相關費用，新北市申請室內裝修許可之相關費用約7萬元（含審查費）等旨（本院卷二第164頁），此部分費用亦應由被告賠償。被告雖抗辯：倘原告先前裝修之初未就系爭房屋受損之室內裝潢申請室內裝修許可證，應不得利用此次之損害賠償補正該未申請之瑕疵，否則原告即因此受有不當得利，已非回復原狀云云，然系爭房屋受損前原有之室內裝潢有無申請室內裝修許可證一事，乃該次室內裝修有無違反法令規範之問題，與本件侵權行為無關，修繕系爭房屋室內天花板需申請裝修許可既為法定程序，相關申請費用自為回復天花板未受損原狀所必要之支出，被告就此應負賠償責任，其所辯即非可採。
⑷、故原告得請求被告賠償之修繕費用為共為21萬8902元（計算式：148902+70000=218902）。
2、關於原告請求租金損失部分：按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害；所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言。而所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之。準此，無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。本件原告主張因系爭大樓頂樓平台漏水，系爭房屋多處天花板受潮、漏水、水泥剝落、鋼筋外露及壁癌，致無法出租，受有所失利益之租金收入損失45萬8147元云云。惟查：
原告到庭陳述：「房屋還可以居住…」、「我始終對於未修繕漏水這件事耿耿於懷，所以我都沒有張貼出租資訊。但最近因為基地台拆掉，所以已經有在網路上約了人要來看房，我目前開價1萬3000元，對方也初步同意，看過房屋之後如果沒問題就可以進一步簽約。」、（問：你有跟他說房屋狀態了嗎？）「有，他也初步同意了」、「當初買來時是在漏水中，所以我要花時間自己去解決這件事，要不漏水我才可能去出租，要解決漏水都來不及了，我不可能提出出租計畫
…。我無法將系爭房屋出租，當然只好先作為放置物品、倉庫使用，我放自己的雜物還有二手家具」等語（本院卷第191至192頁）。則原告既表示系爭房屋仍可居住，平日係作為放置物品之倉庫使用，尚難以系爭房屋天花板有漏水現象一事，逕認系爭房屋已達不堪居住使用之情形。又原告復表示伊自購買系爭房屋以來均未將之出租，近來因系爭大樓之基地台拆除，目前已透過網路與他人商談出租事宜，他人知悉漏水屋況，仍初步同意以每月1萬3000元租金承租。則原告購買系爭房屋是否本即規劃作為出租使用，即有疑義。又原告未將系爭房屋出租之原因是否確係因天花板漏水一事，抑或出於自身使用規劃或礙於設置基地台等其他因素不便出租，亦有所不明。此外，原告復未提出就系爭房屋原即有出租計劃之相關證據資料，以資證明。準此，自難認定原告就系爭房屋本有出租收益規劃，因系爭大樓屋頂平台漏水導致系爭房屋無法出租。故原告請求所失利益之租金損失45萬8147元，即無所據。
㈢、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償21萬8902元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。復依同法第392條第2項依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，第389條第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
民事第一庭 法 官 劉逸成以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
書記官 康雅婷