臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第695號原 告 郭豐民訴訟代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師被 告 郭宏鈞訴訟代理人 劉凡聖律師
黃紀方律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告就坐落於新北市○○區○○段00地號、32地號土地上之未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路○段○○號房屋完成辦理建物所有權保存登記。
被告應給付原告新臺幣伍佰萬元，及自民國一一○年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰陸拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠兩造於民國109年7月17日就被告所有坐落於新北市○○區○○段0
0地號、32地號土地(下稱系爭土地)應有部分1/2及其上未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路○段00號建物(下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產)簽訂土地買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，買賣價金約定為新臺幣(下同)744萬4,590元，並約定若有違約，願以買賣金額雙倍賠償。又買賣價金扣除原告為被告代墊之土地增值稅65萬9,164元後，原告已分別於109年7月16日、7月24日、9月17日給付被告209萬3,670元、348萬9,450元及120萬2,306元，是原告已全額給付買賣價款予被告，被告依系爭買賣契約，應將系爭土地所有權及系爭建物之事實上處分權移轉予原告，並偕同原告就系爭建物辦理保存登記。
㈡被告雖業於109年8月12日將系爭土地應有部分1/2所有權移轉
登記予原告，惟系爭建物之事實上處分權被告迄今均未移轉予原告，經原告存證信函及多次口頭催告被告履行移轉建物權利及協同辦理建物保存登記之義務，被告均拒絕履行，是被告已構成契約義務之給付遲延，依系爭買賣契約第3點約定，被告已視同違約，再依系爭買賣契約約定，原告得於雙倍買賣價金即1,488萬9,180元之範圍內請求被告給付違約金，並先一部請求500萬元違約金。為此依系爭買賣契約法律關係、民法第348條規定提起本訴等語，並聲明：⒈被告應將坐落於系爭土地上未辦保存登記之系爭建物騰空遷讓交付予原告。⒉被告應協同原告就前項聲明所示之系爭建物完成辦理建物所有權保存登記。⒊被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋第一及第三項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於109年7月17日所簽署之土地買賣契約書，因重要事項
有誤，兩造於同年7月24日重新簽署不動產買賣契約書，是系爭買賣契約即已因兩造另簽署買賣契約而作廢，兩造買賣契約之內容，應以109年7月24日買賣契約為準，而本件買賣標的僅有系爭土地應有部分1/2，並不包含系爭建物，此觀109年7月24日買賣契約第1頁建物標示欄位全數空白即可證明。且被告於109年8月12日將系爭土地移轉登記予原告，依登記謄本上原因發生日期所載之日期即109年7月24日，亦可證明兩造間最終有效之買賣契約為109年7月24日買賣契約。
㈡本件被告初始並無出售系爭土地之意，係原告覬覦都市更新
之利益，以都市更新會發起人之身分，不斷向被告遊說、央求，而被告最初願意出售者並非系爭土地，而是系爭土地後方未蓋有建物之素地，然於109年5、6月間，兩造洽商簽訂買賣契約之日期，原告出示其單方面預擬之土地買賣契約書，原告除以新北市○○區○○段00號等41筆土地更新會發起人之身分與被告洽商外，其買賣標的亦改為蓋有系爭建物之系爭土地，與兩造先前洽談之內容不符，原告卻稱因均要進行都市更新，系爭土地與原訂洽商之素地並無不同，然因系爭土地上尚有系爭建物等被告所有之建物，被告未予同意。最終因原告不斷遊說及被告有將買賣價金作為善款之用，被告始同意以每坪低於市價7萬元之價格出售系爭土地予原告，又依系爭買賣契約第3點，係原告承諾代被告辦理系爭建物之保存登記，並無被告欲將系爭建物之所有權或事實上處分權轉讓予原告之意，而依系爭買賣契約第1點之約定，於都市更新進入拆遷階段，被告始須自系爭建物遷出，將系爭建物交由都市更新會進行拆除。原告恣意擷取系爭買賣契約之片段文字、內容，將之曲解為本件買賣標的包含系爭建物，避而不提兩造間另簽訂之系爭重訂買賣契約，此種解釋契約之方式，與常情有違。
㈢系爭建物既非本件買賣標的，被告未將建物所有權移轉登記
予原告，即不生違約之問題，原告並無請求被告移轉系爭建物事實上處分權之權利。退步言，倘認為被告確有違反兩造間買賣契約之約定，原告並得以違約條款進行請求(假設語)，考量本件都市更新之進度，原告實無受任何損害可言，原告請求被告賠償500萬元顯屬過苛，請求將原告違約金請求酌減至相當數額或是至零元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於109年7月17日系爭買賣契約，買賣價金扣除
原告為被告代墊之土地增值稅65萬9,164元後，餘款部分原告業已給付，被告已經系爭土地所有權移轉登記予原告等情，為被告所不爭執，原告此部分主張應堪信為真實。惟就原告主張系爭買賣契約之標的上包含系爭建物，被告應協同辦理系爭建物之保存登記及將該建物交予原告，則為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡本件買賣有無包含系爭建物？⒈依系爭買賣契約記載：「立契約書人郭宏鈞（下稱甲方）茲
為同意新北市○○區○○段00地號（面積40.212㎡）及32地號（面積60.057㎡）合計共107.269㎡；面積全部的1/2約16.23坪，以每坪43萬元整轉售予郭豐民（下稱乙方）。有關辦理買賣、分割土地簽約及所有權移轉登記、報稅、公告等一切事宜，甲方應隨時配合出具印鑑證明、戶籍謄本、土地權狀等必要書件，並配合辦理下列事項，若有違約，願以買賣金額雙倍賠償之」、「⒈甲方同意將門牌：新北市○○區○○路○段00號建物及其附著物之使用權讓渡予乙方，並配合都更進度完成房屋點交相關事宜。另建物若有租金收益，以都更會通知接管之日為止租金收益歸甲方」、「⒊上述土地過戶後，甲方持有新北市○○區○○段00○00地號等1/2土地，面積約16.23坪，應隨時無條件積極配合乙方，簽署出具前述建物辦理保存登記所需之相關書件及用印，絕無異議，否則視同違約」。依系爭買賣契約之內容，買賣土地之持分換算為16.23坪，原告以土地每坪43萬元計價方式，總價697萬8,900元向被告取得系爭土地之所有權外，同時約定被告出具供系爭建物保存登記之相關文件，及將使用權移轉原告，是系爭買賣契約之交易標的除系爭土地外，亦包含系爭建物在內。
⒉兩造嗣後於109年7月24日再簽訂不動產買賣契約書（本院卷
第67至87頁），此為兩造所不爭執。原告主張因核對謄本後坪數增加，在單價不變情形下，價金因此提高等語（見本院卷第126頁）。經核109年7月24日不動產買賣契約書與系爭買賣契約，關於系爭土地之面積記載確有增加，而依109年7月24日不動產買賣契約書所載價金774萬4,590元，原告主張於扣除代墊之土地增值稅後，餘款業已付清等情，亦為被告所不爭執，堪認本件買賣價金因查知系爭土地面積增加而有變動。
⒊被告抗辯109年7月24日不動買賣契約除價金變動後，尚有廢
棄系爭買賣契約之意思，故買賣標的僅餘系爭土地所有權，而不包含系爭建物在內等語。依證人王信凱律師於審理中證稱：109年7月17日當天是都更會請伊過去就土地買賣契約書做見證，到了之後，都更會就出具土地買賣契約書，表示雙方就買賣內容達成合意，當時被告針對契約書第一點表示需要做文字變更，不能夠單獨以他來決定房屋點交的進度，應該要以都更會的進度為準，房子要拆的話也是要按照都更會的進度，所以就在土地買賣契約書第一點做文字增刪，要配合都更進度完成房屋點交，針對第一點部分就當時的認知應該是針對拆房子的事情，因為將來房子是要做都更的，所以當時的意思是被告必須按照都更進度配合將房子的使用權交給原告占有，以便進行拆除，但在那之前，被告仍可以繼續收取租金收益，這是印象比較深的，第一點部分當時有做實質的討論，並沒有針對第三點進行過說明或討論，當時簽約氛圍都是圍繞在被告要進行都更的進度提出相關文件配合辦理，都更會、被告在現場有提出一份拆除同意書及切結書，關於切結書部分裡面似乎也有提到要補償建築物的殘值等，拆除同意書的部分也提到願意將房屋拆除來進行都更，該文件也有確認是本人簽名等語（見本院卷第251、252頁筆錄），依證人王信凱律師之證詞，足認本件買賣之緣由在於都市更新事業之推動，而對系爭土地、系爭建物所為約定。按都市更新條例第22條第1、2項規定：「經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關依第二十九條規定審議核准，自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之；變更時，亦同。」、「前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意；其同意比率已達第三十七條規定者，得免擬具事業概要，並依第二十七條及第三十二條規定，逕行擬訂都市更新事業計畫辦理。任何人民或團體得於第一項審議前，以書面載明姓名或名稱及地址，向直轄巿、縣（巿）主管機關提出意見，由直轄巿、縣（巿）主管機關參考審議」，是經過都市更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意，得辦理都市更新。依原告所提109年該更新單元範圍內之合法建物同意比例對照表（本院卷第348、350頁），系爭建物辦理保存登記取得合法建物資格後，關於合法建物所有人同意之比例將提高，而有利於都市更新案之推動。參酌系爭買賣契約第3點之約定，亦將被告提供相關文件供辦理系爭建物之保存登記列入，可徵原告所稱其為使系爭建物取得合法建物地位，藉此增加合法建物同意比率，確保都是更新程序之順利進行等語，尚非子虛。則取得系爭建物權利既為原告簽訂系爭買賣契約之重要動機，斷無於其後於109年7月24日重新簽署不動產買賣時將之廢棄。是原告主張109年7月24日不動產買賣契約僅就買賣價金部分為補充修訂，並無廢棄系爭買賣契約，應可採信，本件買賣之標的應包含系爭買賣契約所載之系爭建物。
㈢依系爭買賣契約第3點約定，系爭土地過戶後，被告應配合原
告，簽署、出具系爭建物辦理保存登記所需資料。兩造均不爭執系爭土地業已過戶，依上開約定，被告負有協同完成辦理系爭建物保存登記之義務，原告此部分請求，為有理由。㈣原告依系爭買賣契約第1點約定，請求被告將系爭建物騰空遷
讓交付原告，有無理由？系爭買賣契約第1點僅約定被告「配合都更進度完成房屋點交相關事宜」，而該條文中「配合都更進度」之意思為何，依證人王信凱律師前述證詞，109年7月17日簽約當日兩造就系爭買賣契約第1點有過討論並為文字修正，此約定之目的在於釐清被告須配合都市更新進度將系爭建物使用權交給原告占有，以便進行系爭建物拆除，但在此之前被告仍可以繼續收取租金收益等情。足證於進行都市更新拆除作業程序時，被告始有交付系爭建物之義務。而本件都市更新程序依原告所陳最晚於112年3月間向主管機關遞件審核（見本院卷第406頁筆錄），因尚未進入拆遷建物之階段，被告自得繼續占有系爭建物享有使用出租之利益，原告請求被告將系爭建物騰空遷讓交付，並無理由。
㈤原告請求被告給付違約金500萬元，有無理由？
系爭買賣契約約定於被告違約時，願以買賣金額雙倍數額賠償，原告請求於1,488萬9,180元（0000000x2)範圍內，被告應賠償500萬元等語。因被告未盡協同辦理系爭建物義務，而有違約事由，原告依上開約定請求違約金，應屬有據。被告雖抗辯原告請求違約金數額過高，應予酌減等語。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。原告陳明簽訂系爭買賣契約之用意，在於建築技術規則建築設計施工編新增第46條之1至第46條之4規定，並於110年1月1日起生效施行，如未能於110年1月1日取得土地、合法建物所有權人同意並向主管機關報核都市更新計畫，將因都市更新條例第83條第1項規定，因適用建築技術規則建築設計施工編新增規定增設「樓板衝擊音隔音設計」、「隔音牆空氣音隔音設計」，致使營建成本增加，而加重都市更新會成員負擔。衡以被告得憑自身意願、經濟狀況、履約義務以決定是否簽約，最終既決定選擇與原告締約，自不能事後再以可歸責於己之違約事由為由，在未能舉證證明系爭買賣契約所約定之違約金數額有何過高情形下，空言要求酌減違約金，是被告此部分抗辯，並不足採。
㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。依上開規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達即110年8月25日（見本院卷第54頁送達證書）之翌日起，按週年利率百分之五計算之遲延利息，即無不合。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告協同辦理系爭建物所有權保存登記，及請求被告給付500萬元及自110年8月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至原告請求被告騰空遷讓交付系爭建物，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告請求違約金勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告請求遷讓房屋敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
書記官 潘 盈 筠