臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第935號原 告 曾玉靜訴訟代理人 趙澤維律師被 告 黃建平訴訟代理人 余梅涓律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾肆萬柒仟捌佰伍拾元，及自民國一一Ｏ年八月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾肆萬柒仟捌佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1
項第3款定有明文。本件原告訴之聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）195萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第12頁）。嗣減縮請求金額為194萬7,850元（本院卷第204頁）。
經核原告訴之聲明變更，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國109年6月11日與被告簽立買賣契約，以1,630萬元購買門牌號碼臺北市○○區○○街000號2樓房屋（下稱系爭房屋），並於同年8月13日點交。惟原告裝修系爭房屋時發現地坪有傾斜問題，於同年11月24日委託土木技師公會鑑定系爭房屋之傾斜率，經土木技師公會於110年3月3日出具鑑定報告書，認定系爭房屋確實有樓地板傾斜之瑕疵（下稱系爭瑕疵），原告即於同年5月12日發存證信函予被告請求減少價金，惟被告迄今仍置之不理，爰依民法第359條、第179條規定，請求減少價金194萬7,850元等語。
（二）並聲明：
1.被告應給付原告194萬7,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）兩造於109年6月11日簽約時有於標的物現況說明書（下稱系爭說明書）之「本棟建物是否有傾斜」欄勾選「否」，可知系爭瑕疵於交屋時並不存在。又兩造於系爭房屋點交前有簽立協議書（下稱系爭協議書），已特約排除被告之瑕疵擔保責任。況系爭房屋屋齡老舊，屋況難免有傾斜現象，縱有系爭瑕疵存在，瑕疵之程度亦屬輕微，非屬未達契約效用之瑕疵，是原告依瑕疵擔保向被告請求減少價金，並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。經查：
1.原告於109年6月11日與被告簽立買賣契約，以1,630萬元購買系爭房屋，於同年8月13日點交。又系爭房屋經臺北市建築師公會以（111）（十七）鑑字第0227號鑑定報告書認定有系爭瑕疵，另經台灣大華不動產估價師聯合事務所00000000A估價報告書（下稱系爭估價報告）認定無系爭瑕疵之價格為1,630萬2,360元，有系爭瑕疵之價格為1,435萬4,228元等情，為兩造所不爭執（本院卷第205頁），是此部分事實，應堪認定。
2.被告固抗辯稱：兩造於簽約時有於系爭說明書之「本棟建物是否有傾斜」欄勾選「否」，可知系爭瑕疵於交屋時並不存在云云。惟衡諸一般社會通念，除非房屋之傾斜率過大，否則此種瑕疵本非一般人以肉眼觀察即可得知。又系爭說明書之「本棟建物是否有傾斜」欄尚有括弧備註「如有鑑定報告請檢附」，惟被告於簽約時並未提出系爭房屋經鑑定無傾斜瑕疵之相關鑑定報告予原告；此外，被告就此等有利於己之抗辯，復未能提出其他證據以實其說，本院自難單憑系爭說明書之記載，即遽認系爭瑕疵於兩造簽約時並不存在。是被告上開抗辯，洵非可採。
3.又細繹系爭協議書第2條之約定為「就本房地滲漏水、壁癌及結構受損屋況修繕費用，甲（即原告）乙（即被告）雙方合意由民榮工程行進行估價（如附件估價單），丙方（即信義房屋股份有限公司）同意於甲乙雙方完成本房地交屋手續後之14個工作天內，退回乙方服務費16萬5,000元整，乙方則同意丙方將前開款項匯入甲方（指定帳戶如下），乙方並同意丙方簽署折退單據，以利丙方請款。前揭款項經支付予甲方後，視為乙丙方已盡本次屋況瑕疵擔保責任」等語（本院卷第94頁）。可知兩造係針對系爭房屋點交前已知之「滲漏水、壁癌及結構受損」進行協商，並未包含系爭瑕疵。是被告抗辯其就系爭瑕疵應負之瑕疵擔保責任，業經系爭協議書特約排除云云，尚屬無據。
4.至被告抗辯因系爭房屋屋齡老舊，屋況難免有傾斜現象，縱有系爭瑕疵存在，瑕疵之程度亦屬輕微，難認瑕疵係未達契約效用云云。惟系爭房屋業經系爭估價報告認定無系爭瑕疵之合理價格為1,630萬2,360元，有系爭瑕疵之合理價格為1,435萬4,228元，則系爭房屋因有系爭瑕疵存在，其買賣價格已有高達數百萬元之價差，自難認系爭房屋因系爭瑕疵所減少價值或通常效用之程度無關重要。是被告上開抗辯，亦屬無據。
5.綜上所述，系爭房屋既有系爭瑕疵存在，且該瑕疵擔保責任未經特約排除，被告又未能證明瑕疵係於點交後始發生，或瑕疵之程度無關重要，則原告依民法第359條規定請求減少價金，自屬有據。
（二）次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。次按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。經查：系爭房屋無系爭瑕疵之價格為1,630萬2,360元，有系爭瑕疵之價格則為1,435萬4,228元，業如上述，參以原告向被告購買系爭房屋之價格為1,630萬元，揆諸上開說明，原告因系爭瑕疵得請求依比例減少價金之數額應為194萬7,850元【計算式：1,630萬元×［1-（1,435萬4,228元/1,630萬2,360元）］，元以下四捨五入】，並得依民法第179條規定，請求被告如數返還。
四、從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告應給付原告194萬7,850元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年8月20日（本院卷第76頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
書記官 賴怡婷