臺灣士林地方法院民事判決110年度重訴字第79號原 告 李政祥訴訟代理人 蔡承育律師
吳家維律師被 告 陳瑞安訴訟代理人 林宜樺律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國111年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰參拾萬元，及自民國一百一十年三月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾參萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分「當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同。」、「未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：二、該事項不甚延滯訴訟者。」民事訴訟法第196條第2項、第276條第2款定有明文。經查，原告雖於本件準備程序於民國111年5月16日終結後（見本院卷二第144頁），始於111年7月8日陳述原證5台北建北郵局002422號存證信函係於109年12月18日寄達被告（見本院卷二第248頁），並於111年7月14日提出掛號回執以為佐證（見本院卷二第252頁）。然查上開存證信函何時寄達之調查不甚複雜，被告就原告提出證據之形式上真正並無爭執，亦未就原證5信函送達日期聲請調查其他證據，足見原告上開所提攻擊方法不致延滯訴訟，亦無礙於訴訟之終結，尚非不得主張。另本院於111年5月16日依民事訴訟法第268條之1第3項規定，命兩造於同年6月24日前就整理爭點之結果提出摘要書狀（見本院卷二第144頁），被告已於111年6月24日提出書狀到院（見本院卷二第216頁），原告主張被告遲誤提出書狀時間（見本院卷二第247頁），尚有誤會。
貳、實體部分
一、原告主張：原告經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間介紹，以總價新臺幣（下同）17,000,000元向被告買受門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）、所坐落基地及建物共同使用部分（以下合稱系爭房地），於109年10月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）並約定於同年12月25日交屋。原告依約陸續將簽約款1,700,000元、仲介服務費170,000元、完稅款1,700,000元、預收規費55,000元等款項匯入指定之履保專戶內。依系爭買賣契約第13條第2項第1款約定（下稱系爭檢測約款），原告有自費檢測系爭房屋氯離子含量之權利，被告有配合檢測之義務。此項義務，屬被告依系爭買賣契約所負之附隨義務，係為確保原告購買系爭房屋之契約目的及利益得圓滿實現，且得保護原告之身體、健康不因入住氯離子濃度過高之房屋而受影響。惟原告陸續於109年12月16日、同年月23日寄發存證信函予被告，要求進行氯離子檢測，均遭拒絕。被告未盡其配合檢測之義務，即屬違約，原告遂依系爭買賣契約第12條第1項約定、民法第227條第1項、第254條規定，於109年12月31日發函通知被告解除系爭買賣契約，上開通知於110年1月4日到達被告，已生解除之效力。爰依系爭買賣契約第12條第3項後段約定（下稱系爭給付約款）、民法第227條第2項、第259條第1、2款規定，請求擇一命被告返還原告已付之買賣價金3,400,000元，給付同額之懲罰性違約金3,400,000元，及賠償原告所受之仲介費、預收規費等損害225,000元。並聲明：㈠被告應給付原告7,025,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭檢測約款文意解釋可知，檢測結果超標方為解約條件
，難僅以被告未配合檢測，即准原告解約；依體系解釋可知，不論有無辦理氯離子檢測，被告只需就氯離子檢測結果超標負損害賠償之責；依契約目的及經濟價值而言，系爭房屋於事前或事後檢測，均無礙系爭買賣契約交易及房屋價值；依一般交易習慣及誠信原則，縱系爭房屋為海砂屋，亦須超出系爭檢測約款所定標準，原告方得解除契約，如許原告因被告不配合海砂屋檢測即行解約，顯然輕重失衡；被告有無履行檢測之附隨義務，並不影響系爭買賣契約主要目的即交屋之達成，是以原告解除契約，即乏所據。況被告並未拒絕檢測，更於110年2月1日自費檢測連棟之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄0號1樓房屋，檢測結果氯離子含量並未超標。且原告於109年12月10日看屋時，以肉眼目測即知系爭房屋並非俗稱之海砂屋，故僅要求被告負擔修復壁癌之費用。又被告於109年7月12日簽署之「標的物現況說明書」項次25「是否曾經做過氯離子含量檢測」勾選「否」乙欄，亦未保證系爭房屋之氯離子含量符合CNS3090限制，原告明知上情，仍簽訂系爭買賣契約，足徵原告同意以現況交屋。則被告依契約成立時系爭房屋之現狀交付即屬依債之本旨給付。㈡縱認被告解除契約合法，然兩造嗣又透過訴外人陳柏霖、陳
逸軒（均為永慶房屋員工）2度達成協議，其一，進行氯離子檢測後，如數值正常即繼續完成買賣手續，如超標則另行協議；其二，被告同意折價300,000元，原告同意不進行氯離子檢測。上開2協議固未經兩造簽署，然既經兩造同意而締結，應認兩造已成立和解契約，是以原告請求給付違約金云云，並無理由。
㈢又系爭買賣契約第12條第3項約定之違約金，其性質為損害賠
償預定性違約金，而原告給付之買賣價金，已存放於履約專戶，被告分文未取，原告並未受損害，自不得請求給付違約金。再者，系爭房地已過戶於原告名下，被告無法使用，倘認上開違約金之性質為懲罰性違約金，且原告請求違約金為有理由者，則請求酌減金額等語置辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第141至142頁）㈠原告經永慶房屋居間介紹，以總價17,000,000元向被告買受
系爭房地，於109年10月12日簽訂系爭買賣契約（見本院卷一第28頁），並約定於109年12月25日交屋（見本院卷一第31頁）。
㈡原告已依約陸續將簽約款1,700,000元、仲介服務費170,000
元、完稅款1,700,000元、預收規費55,000元等款項匯入指定之履保專戶內（見本院卷一第74頁）。嗣履保專戶內經扣除買方服務費119,000元，賣方服務費476,000元，賣方稅費403,105元，買方預收規費55,000元，現尚餘2,571,895元（見本院卷二第48頁）。
㈢原告寄發原證7、原證9之存證信函，分別於109年12月24日、110年1月4日送達被告（見本院卷一第102頁、第112頁）。
㈣系爭房地已於109年12月3日過戶登記與原告（見本院卷一第1
88頁），被告並已自系爭房屋中遷出，但兩造尚未完成交屋，原告亦未取得系爭房屋之鑰匙。
㈤原告確有收受如被證3、4（見本院卷一第156、158頁）所示
協議書（見本院卷一第294頁）
四、得心證之理由：㈠未依系爭檢測約款配合檢測，得為解除契約之原因
⒈給付義務，可分為主給付義務及從給付義務。此外，債之
關係，尚可能發生當事人間之附隨義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務，從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務，附隨義務則非給付義務，係指債務人有使債權人之給付利益獲得最大滿足，並保護債權人之人身或其他財產法益不會因債務之履行而受損害之義務；至契約義務之違反，債權人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否導致債權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務或附隨義務而有不同。如為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100年度台上字第2號、101年度台上字第2098號、101年度台上字第246號判決意旨參照）。
⒉系爭檢測約款約定：「簽訂不動產買賣契約後，甲方（即
原告）得自費並請求乙方（即被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m3（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。」因房屋混凝土氯離子含量超過標準（即俗稱之海砂屋）會侵蝕混凝土內之鋼筋結構，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹，影響結構強度，並對於建物之居住安全造成威脅。縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，嚴重減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均將顯著減損，實屬買賣標的物影響契約目的達成之重大瑕疵。是對房屋買受人而言，取得混凝土氯離子含量符合標準之房屋，其締定房屋買賣契約之利益方可謂已受滿足。
⒊原告於受被告交付房屋，而取得房屋之占有後，本得自由
對所占有之房屋執行氯離子檢測，無待系爭檢測約款之約定。然而依系爭買賣契約第4條約定，原告至遲於被告交付系爭房屋時，即應同時付清全部價金，則若無系爭檢測約款，原告僅能於交付全部價金取得系爭房屋後，方能透過檢測察知房屋混凝土氯離子含量超標之重大瑕疵，屆時縱使解約，事實上亦未必能夠取回所給付之鉅額價金，對於原告之保護即有不足。據此觀之，系爭檢測約款約定之本意，係因混凝土氯離子含量超標對於房屋買受人利益之影響過於鉅大，故除民法所定危險移轉後原告得對被告主張之瑕疵擔保責任外，以特約方式使原告於房屋交付、危險移轉前，即得要求尚占有房屋之被告配合辦理氯離子含量檢測，藉此使原告得在付清價金前，確保被告即將交付之房屋具備混凝土氯離子含量合格之重要品質，原告購買房屋之契約目的及利益藉此得圓滿實現，並確保其身體、健康不因入住氯離子含量過高之房屋而受影響。則系爭檢測約款所定被告配合辦理氯離子檢測之義務，應係系爭買賣契約所生之附隨義務。且被告若不配合檢測，原告將無從確保取得合乎居住品質要求之房屋，形同其契約目的無法達成，自應賦予原告解除契約之權利。被告辯稱：原告可於交屋後自行檢測，不應僅因原告未於交屋前配合檢測，即使原告取得解約權等語。然如認被告於交屋前無配合辦理檢測之義務，系爭檢測約款將形同虛設，亦使原告無從確保取得符合品質要求之房屋，此節所辯，實無足採。被告另辯稱：如房屋混凝土氯離子含量超標，依系爭檢測約款僅能解除系爭買賣契約；現僅因被告未配合辦理檢測，尚不知有無超標之情，原告即得解除系爭買賣契約，又得請求違約金，輕重顯然失衡等語。然若被告依系爭檢測條款配合辦理混凝土氯離子含量檢測，於交屋前發現瑕疵使原告得以解除契約，此情況下被告按契約履行依系爭檢測約款所負之義務，僅係買賣標的物存有瑕疵；本件情形則係被告經原告屢次要求、催告，仍拒不依系爭檢測約款配合檢測，而有違反系爭買賣契約約定之情形，兩者比較基礎並不相同，無從相比，被告此節所辯，亦非可採。
㈡原告解除系爭買賣契約合法
⒈系爭契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按
本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有規費。」（見本院卷一第33頁）系爭檢測約款僅約定被告於原告請求時應配合原告檢測，被告自僅於經原告定相當期間要求執行房屋混凝土氯離子含量檢測檢測，而未配合時，方屬違約。原告於109年12月16日寄發原證5台北建北郵局002422號存證信函，催告被告於文到5日內依約配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測（見本院卷一第82頁），該存證信函於109年12月18日送達被告（見本院卷二第252頁），被告於109年12月23日前必須辦理。被告於109年12月19日下午1時44分許經訴外人即原告方仲介陳逸軒向原告稱：希望買方照著買賣合約走完手續流程，若「交屋之後」買方自行檢測後有任何訴求，我們尊重買方的想法等語（見本院卷一第90頁），而拒絕原告於交屋前檢測房屋混凝土氯離子含量之請求，且迄至109年12月23日均未配合辦理檢測，已屬違約。原告遂於109年12月23日寄發原證7台北建北郵局002487號存證信函，催告被告於文到7日內依約配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測（見本院卷一第96頁），以此再催告通知被告履行契約，該信函於109年12月24日送達被告（見不爭執事項㈢），然被告於109年12月28日寄發內湖溪湖郵局001714號存證信函向原告稱：「台端於簽約前後均未曾要求檢測氯離子含量，直到本件買賣標的產權已移轉於台端名下時方才提出，又以不辦理後續手續相脅，台端所為既與契約約定有悖，亦不符合情理，本人礙難同意」等語（見本院卷一第105至106頁），再次拒絕配合檢測，而未履約。按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。被告依系爭檢測約款所負之義務，僅在提供房屋配合原告辦理混凝土氯離子含量檢測，其給付尚需原告實際覓得檢測廠商實行檢測，是被告就系爭檢測條款提出給付，依民法第235條但書之規定，僅需告知原告願意配合檢測，即為已足，就此以言，原告先後定5日、7日期間促請被告履約，並無期間過短而不相當之情。原告自於原證7催告期限於109年12月31日屆滿，而未獲被告履約時，依系爭買賣契約第12條第1項約定取得契約解除權。原告嗣以原證9台北建北郵局002522號存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷一第108頁），即與系爭買賣契約第12條第1項約定相合，而於該信函於110年1月4日送達被告時（見不爭執事項㈢），發生解除系爭買賣契約之效力。
⒉被告雖抗辯系爭買賣契約附件之標的物現況說明書記載系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測（見本院卷一第57頁），原告簽署該現況說明書，即表同意以現況收受系爭房屋，而放棄依系爭檢測條款要求被告檢測之權利等語。然該現況說明書上並非記載系爭房屋混凝土氯離子含量高於標準，而僅係記載系爭房屋未曾施行氯離子含量檢測，原告仍有就此未曾施行混凝土氯離子含量檢測之房屋，於交屋前依系爭檢測條款要求檢測之權利，被告抗辯原告簽署標的物現況說明書，即代表放棄系爭檢測條款之權利，實屬無據。
⒊被告另抗辯於原告原證9解約之存證信函送達被告前，即已告知陳逸軒願配合檢測，原告解約不合法等語。然查，陳逸軒僅為原告之仲介，並無代原告為意思表示之權限，其非原告之代理人，而僅為原告與被告間傳達意思表示之使者，此亦為被告所肯認（見本院卷二第139頁），則被告透過陳逸軒為意思表示，依民法第95條第1項規定，以其意思表示到達原告時，方發生效力。原告以原證9所為解除系爭買賣契約之意思表示係於110年1月4日到達被告。當日原告尚有於下午3時29分許向陳逸軒稱：「Hi，哥，我上禮拜已經寄出要求解約的存（證）信函給屋主，也副本給永慶了，屋主之前也都不配合驗屋，可能要請你們這邊協調屋主進行後續解約的流程了」，陳逸軒僅覆稱：「好，收到」，並未提出異議，可見此時被告尚未透過陳逸軒傳達同意配合檢測之意思。陳逸軒係遲至110年1月5日下午1時23分許方向原告稱：「昨天說服比較晚，屋主有同意側（測），李先生你自費，檢測結果出來後續在（再）協調」等語（見本院卷一第176頁），此前原告以原證9存證信函所為解除契約之意思表示已經到達被告，而生解除系爭買賣契約之效力，陳逸軒此時轉達被告之意思，已不足影響系爭買賣契約業經合法解除之結果。被告辯稱：已於解約前告知原告同意配合檢測等語，自非可採。
⒋被告復抗辯：原告曾要求將交屋日期提前至109年12月11日等語，然原告依系爭檢測條款，本有於簽約後要求檢測混凝土氯離子含量之權利，此與交屋日期定於何日無涉，此節自與原告解約之合法性不生影響。
㈢兩造於系爭買賣契約解除後，並未成立和解契約
⒈民法第153條規定，當事人需就契約必要之點表示一致，意
思表示一致，契約始能成立。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，同法第737條亦有明文。則和解契約之成立，自需當事人雙方就各自所拋棄及取得之權利達成合意，方為已足。
⒉系爭買賣契約解除後，陳逸軒先於於110年1月5日下午1時2
3分許向原告稱：「昨天說服比較晚」、「屋主有同意側（測），李先生你自費，檢測結果出來後續在（再）協調」。原告則覆稱：「不好意思，今天比較忙，我離開客戶這在（再）跟您討論」，嗣後又向陳逸軒稱：「您的意思是屋主昨天同意配合檢測氯離子了嗎？確定嗎？」，陳逸軒稱：「對，看檢測如何，雙方在（再）討論怎麼處理」。原告稱：「我覺得我們單純一點，因為這件事也拖好久了，花了快一個月，才願意配合」，陳逸軒稱：「我這邊直接申請了ㄛ（喔）」，原告稱：「等等，我們先說清楚好了」、「我們就照原本的契約約定驗，驗出來不符標準會解約，驗出來如果符合標準那就結果出來之後再來交屋並給付尾款，這樣比較單純，不然到時候屋主又說，又有甚麼不配合的權利，這樣真的拖太久」等語（見本院卷一第176頁）。則原告係以被告同意於混凝土氯離子含量檢測超標後解約，為繼續履行系爭買賣契約之條件，則於被告同意此一條件前，尚難認兩造以就和解契約達成合意。⒊於110年1月15日，陳逸軒又傳訊予原告稱：「今天有方便
的時間嗎，協議書要請你簽」、「測氯離子的，要跟公司申請，買賣要簽名」，並提供如本院卷一第156頁（被證3）之協議書草稿予原告（見本院卷一第180頁），該協議書草稿第2條條文為：「甲、乙雙方同意，如檢測結果之平均值為為0.6kg/m3（含）以下時，雙方同意續行買賣契約；如檢測結果之平均值高於0.6kg/m3（不含）以上，雙方願再友好協商處理」，原告嗣後稱：「請問這個協議書是制式的嗎？我剛剛跟律師討論，看起來第2條似乎會讓我的權益受損。而且，我都發函給屋主了，現在要我簽這個，好像不是很有誠意。哥，稍微幫我的權益把關一下吧」等語，嗣後又傳訊修正之協議條款稱：「雙方同意自臺北市政府認可之高氯離子混凝土建築物鑑定機關名單中，協議選定其一按先前不動產買賣契約書約定之方式進行房屋混凝土氯離子含量檢測，檢測費用由甲方（原告）負擔，如檢測結果平均值為0.6kg/m3（含）以下時，雙方同意按先前不動產買賣契約書繼續履行；惟如檢測結果平均值高於0.6kg/m3（不含）以上，則雙方確認不動產買賣契約書解除，乙方（被告）同意退還甲方前已支付之價金」，並稱此為原告方修改之內容，陳逸軒即稱將予以轉達（見本院卷一第182頁）。顯見於110年1月15日當日，原告並未同意陳逸軒所提，於混凝土氯離子含量檢測超標時雙方再行協商之條款，而仍堅持於超標時即需解除契約之條件。賣方仲介陳柏霖於同年月17日下午2時28分許傳送原告所提修改後之條款予訴外人即被告之代理人林素蘭後（見本院卷一第244至252頁），林素蘭於同年月18日下午5時20分許傳送訊息予陳柏霖稱：「今天跟買方協調怎麼樣啊？如果這樣僵持下去也不行。我已經準備請律師的，我覺得妳們也可以告他，在交屋當天他才不給我們錢，要測那個，這對你們的權益也受損的，我覺得你們也可以告他」等語（見本院卷一第255至256頁），則林素蘭斯時仍對原告要求施行混凝土氯離子含量檢測表示不滿，足見被告於此時尚未同意原告所提條款，兩造自仍未達成合意。
⒋被告雖抗辯原告願以被告提供金錢賠償代替混凝土氯離子
含量檢測，然林素蘭於同日晚間11時8分許傳送訊息予陳柏霖稱：「請問你買方今天說不用測了，要叫我們賠890,000，你們有沒有錄音或者有書面的一些證明，律師說也需要這一些佐證。我覺得他們有一些詐欺的行為喔，因為我如果賠他890,000，就等於我自己承認這個海砂屋，所以絕對是不可能答應他們的，麻煩你明天給他最後通牒，如果這個二十萬不要，到時候我們告他，也測過了，他就要賠我們所有的利息，還有律師費用、法官費用及各項規費賠償」等語（見本院卷一第262至266頁），可見林素蘭並未同意其所稱賠償890,000元之條件。其後，於同年月20日下午2時34分許，陳逸軒傳送如本院卷第158頁被證4所示，內容略為：被告同意補貼300,000元、25,000元，原告則同意不需檢測氯離子含量，並免除被告就系爭房屋氯離子含量過高及壁癌之瑕疵擔保責任等語之協議書條款予原告，並稱屋主看過沒問題。原告稱：「抱歉，我在客戶端這邊，這個我跟律師討論完以後在回覆給你」，嗣後原告於同日晚間8時28分許再傳送前述於同年月15日傳送之施行氯離子檢測超過標準雙方即確認系爭買賣契約解除之條款，並稱：「這是我們這邊的主張，如果屋主不願意的話…」陳逸軒即接：「現在剩下法院了」、「了解，我告知屋主一聲」等語（見本院卷一第184頁），則依原告傳送予陳逸軒之訊息，其並未同意以被告給付共計325,000元解決系爭房屋氯離子含量及壁癌之爭議，自難認兩造已經意思表示一致成立和解契約。綜前，兩造於系爭買賣契約解除後，雖經由陳逸軒、陳柏霖商討如何解決本件爭議，但並未意思表示合致成立和解契約，原告即得依民法及系爭買賣契約中相關規定或約定主張權利，被告抗辯兩造成立和解契約，即無理由。又兩造既未成立和解契約，原告原得依法律規定及系爭買賣契約約定主張權利，被告抗辯原告本件請求被告給付係違反誠信原則，亦屬無據。
㈣原告得依系爭給付約款約定，請求被告返還已付價金3,400,0
00元系爭給付約款約定：「如乙方（被告）…有其他違約情事時，甲方（原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」依系爭買賣契約第4條第1項約定，系爭買賣契約買賣總價17,000,000元，包括簽約款1,700,000元、完稅款1,700,000元，及尾款13,600,000元；同條第4項約定：雙方同意就本契約依台新國際商業銀行之價金履約保證相關手續辦理（見本院卷一第31至32頁）。兩造所簽立價金履約保證申請書第1條第2項約定：甲方（原告）應付之買賣總價款，除簽約款得以現金或即期支票給付，並委由地政士存匯入履保專戶外，其餘各期買賣價款甲方應以存（匯）款方式匯入履保專戶中（見本院卷一第68頁）。原告既已將簽約款及完稅款共計3,400,000元匯入指定之履保專戶內（見不爭執事項㈡），就該部分金額即已依約給付價金，茲原告因被告違反系爭買賣契約中系爭檢測條款約定，已依系爭買賣契約第12條第1項約定解除系爭買賣契約，即得依同條第3項後段（即系爭給付約款）約定，請求被告返還所收價金3,400,000元。
㈤系爭給付約款所定違約金屬損害賠償預定性違約金
⒈違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。另按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院109年度台上字第2975號判決意旨參照）。
⒉系爭給付約款所定：「乙方（即被告）應於甲方（原告）
通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」既約定此部分金額係屬「違約損害賠償」，可見此段約定所定之違約金，係屬債務不履行所生損害之賠償總額，性質上屬損害賠償總額預定性之違約金。至同條（系爭買賣契約第12條）第4項雖約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」此核係表示原告亦得依其他法定或約定事由行使損害賠償請求權，得請求之金額及請求時間，均不受系爭給付約款之限制，尚與該段約定所定違約金之性質無關。至原告另援引最高法院109年度台上字第1013號判決為其論據，然細繹該案中所爭條款為「買方」違約之違約金約定，且該案中所爭條款並無「違約損害賠償」之文字，與本案原因事實不同，自難比附援引。
㈤原告得依系爭給付約款約定，向被告請求違約金900,000元
⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上第1606號判決意旨參照）。又按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216條規定參照）。故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高（同院110年度台上字第2381號判決意旨可供查考）。
⒉被告依系爭給付約款約定所應給付之違約損害賠償數額，
係依被告所收款項計算定之。原告迄今業依系爭買賣契約給付3,400,000元並存入履保專戶，為兩造所不爭（見不爭執事項㈡），此即為被告依上開約定原應給付之違約金數額。
⒊居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契
約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年度台上字第1646號判決先例意旨參照）。原告與永慶房屋約定之居間報酬為170,000元，原告已於109年10月15日給付簽約款時一併將其應付之居間報酬170,000元全數匯入履保專戶，並於同日由履保專戶扣取服務費之70%即119,000元支付予永慶房屋等情，有履保帳戶收款明細（見本院卷一第74頁）可查。兩造既經永慶房屋之媒介成立系爭買賣契約，原告即有依系爭買賣契約給付全部居間報酬之義務。至嗣後系爭買賣契約雖經原告解除，然此係因被告未依系爭檢測約款配合混凝土氯離子含量檢測，而與永慶房屋無涉，永慶房屋並無民法第571條所定情事，除得保有已收居間報酬119,000元外，仍得向原告請求剩餘之居間報酬51,000元。原告為締定系爭買賣契約而支出居間報酬119,000元，並對永慶房屋負支付剩餘51,000元居間報酬之義務，而系爭買賣契約因被告違反系爭檢測約款而遭解除，此居間報酬170,000元自屬原告因而所受損害。
⒋原告因系爭買賣契約，就系爭房地移轉之規費、代書費等
費用，已支出49,346元等情，有福正地政士聯合事務所客戶核對明細清單可查（見本院卷二第46頁）；另原告至109年11月12日已繳系爭買賣契約價金3,400,000元（見本院卷一第74頁），迄今已達1年10月，以法定利率計算原告無法動用該筆資金所失之利益，為311,667元（計算式：3,400,000×5%×（1+10÷12）≒311,667元，小數點以下四捨五入），此亦均屬原告所受之損害，合計已達531,013元（計算式：170,000＋49,346＋311,667＝531,013）。再考量不動產買賣為多數人生命中之重大事件，原告決定購買系爭房地前，當已付出莫大心力時間看屋、研究，現因系爭買賣契約解除，其付出勞費均化為烏有，尚須另覓其他房屋；另於兩造締約之109年第4季，系爭房地所在之臺北市住宅價格季指數為103.65，至最新一季即110年第4季已上升至109.44，上升5.59%（計算式：（109.44-103.65）÷1
03.65≒5.59%，小數點第三位以下四捨五入）（見本院卷二第208頁），此一住宅價格季指數係內政部以不動產成交案件時之申報資料，透過不動產估價師尋找比較案例之概念，搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，計算不同時點之價格變動所編製（見本院卷二第206至207頁），自足供作住宅市場行情之參考，則原告締定系爭買賣契約購屋後，住宅市場行情上漲，現系爭買賣契約解除，原告需支出更多價款方能購得房屋，此間差價亦不失為原告之損害。並考量被告之客觀違約情形係違反系爭檢測約款之配合檢測義務；另系爭房地雖已於109年12月3日移轉登記與原告，但兩造尚未完成交屋（見不爭執事項㈣），原告未曾享有使用系爭房地之利益，現復因系爭買賣契約業經解除，原告即終局不能取得該等利益，兼考量現今社會經濟榮枯程度等情狀，本院認被告依系爭給付約款約定原應給付之違約金數額3,400,000元尚屬過高，應酌減為900,000元始為妥適。另系爭給付約款約定之違約金既屬損害賠償總額預定性質之違約金，本院所酌定之違約金數額，復已涵括原告依民法第227條第2項規定所請求賠償之數額，原告即不得依該規定再行請求損害賠償。
㈤綜前，原告得依系爭給付約款約定，向被告請求返還已付價
金3,400,000元，並給付違約金900,000元，合計4,300,000元（計算式：3,400,000＋900,000＝4,300,000）。
㈥遲延利息
給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條定有明文。依系爭給付約款約定，被告應於原告通知解約之日起3日內返還所收款項；並於解約日起10日內交付違約損害賠償金（見本院卷一第33頁）。茲系爭買賣契約於110年1月4日解除，原告請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日即110年3月4日（見本院卷一第126頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭給付約款（系爭買賣契約第12條第3項後段）約定，請求被告給付4,300,000元，及自110年3月4日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本院已依系爭給付約款約定判准原告請求返還所付價金3,400,000元之請求，原告另依民法第259條第1款、第2款所為相同請求，即毋庸再予審究，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額後予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回失所依附，一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，被告是否拒絕配合混凝土氯離子含量檢測，及兩造於系爭買賣契約解除後是否成立和解契約，由兩造與仲介陳逸軒、陳柏霖之LINE對話紀錄即可得知，原告聲請通知證人即永慶房屋店長李亞澤、證人林素蘭、陳柏霖、陳逸軒到院作證，核無必要。另兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
民事第三庭法 官 江哲瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
書記官 張祐誠