臺灣士林地方法院民事判決111年度簡上字第232號上 訴 人 吳鳳玉訴訟代理人 黃舜暄律師複 代理人 温鍇丞律師被 上訴人 沈雋恒(原名沈榮嵩)上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國111年3月1日本院內湖簡易庭110年度湖簡字第101號第一審判決提起一部上訴，本院於112年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨該訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將新北市○○區○○街○○號一樓房屋遷讓返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾貳萬元。
被上訴人應自民國一百一十年一月三十一日起至遷讓返還主文第二項房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣參萬伍仟元。
經廢棄之第一審訴訟費用及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被上訴人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：兩造於民國107年6月8日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定伊將門牌號碼新北市○○區○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，租賃期間自同年7月8日起至112年7月8日止，每月租金新臺幣（下同）3萬5,000元，系爭租約已於112年7月8日屆期，詎被上訴人仍拒絕返還系爭房屋。又被上訴人未遵期繳納租金，自107年7月8日起至110年1月7日止，僅繳納共計53萬元（含押租金3萬5,000元），尚積欠租金52萬元，其後亦未再繳納租金。爰依系爭租約第6條及民法第455條規定，請求被上訴人返還系爭房屋，並依系爭租約第3條及民法第179條規定，請求被上訴人給付積欠之租金52萬元，及自110年1月31日起至112年7月8日止，按月以3萬5,000元計算之租金，暨自同年月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬5,000元等語（原審判決駁回上訴人其餘請求部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：系爭房屋存有未如上訴人所稱使用坪數69坪及室外花圃可裝潢使用之瑕疵，暨自108年9月起無自來水可用之瑕疵，上訴人未保持系爭房屋合於約定之使用收益狀態，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕繳納租金。又系爭房屋既存有坪數短少之瑕疵，每月租金應調整為1萬3,447元，依此計算，伊並無積欠租金之情事。再上訴人前不實告知系爭房屋室外花圃可供裝潢使用，致伊受有購買建材、支付工資及拆除費用共計3萬4,500元之損害，且系爭房屋自108年9月起至111年3月11日止，為無水可用之狀態，致伊每日需購買2桶包裝水，共計受有12萬7,355元損害，伊得依民法第227條第1項規定，請求上訴人賠償上開損害，並以之與上訴人請求之金額互為抵銷等語，資為抗辯。
三、原審就上開部分為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠、原判決關於駁回後開㈡、㈢、㈣訴訟部分廢棄；㈡、被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人；㈢、被上訴人應給付上訴人52萬元；㈣、被上訴人應自110年1月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人3萬5,000元。被上訴人則聲明：㈠、上訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人於000年0月間委託仲介於591租屋網刊登如原審卷第185頁所示廣告，兩造於同年6月8日簽立系爭租約，約定由被上訴人於向上訴人承租系爭房屋（室內有做夾層，共計2層），租賃期間自同年7月8日起至112年7月8日止，租金每月3萬5,000元。上訴人出租前，已將被上訴人承租系爭房屋可使用範圍（包含系爭房屋所在社區之共用部分即2個花圃）明確指出。
㈡、被上訴人於107年6月8日給付上訴人押租金3萬5,000元及租金3萬5,000元，嗣自108年4月起至109年12月12日止，陸續給付租金共計46萬元，給付日期及金額詳如原審卷第13、14頁所示。
㈢、被上訴人於107年11月13日取得在系爭房屋營業之特定寵物業許可證（如原審卷第131頁所示）。
㈣、上訴人於109年12月23日寄發士林天母郵局第000266號存證信函（如原審卷第43頁所示）予被上訴人，被上訴人於同年月24日收受（本院卷第36頁）；上訴人復於110年3月29日寄發士林天母郵局第000067號存證信函（如原審卷第139頁所示）予被上訴人，被上訴人於同年月30日收受。
㈤、兩造間有原審卷第81、83、85、87、89、91、115頁、本院卷第69-27、69-28、69-34頁所示對話紀錄。
五、本院得心證之理由：
㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。經查，兩造於107年6月8日簽立系爭租約，約定由被上訴人於向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自107年7月8日起至112年7月8日止乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），足見系爭租約之租賃期限已於112年7月8日屆滿，是上訴人依民法第455條前段規定，請求被上訴人返還系爭房屋，自屬有據。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段定有明文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，系爭租約第3條約定：租金每個月3萬5,000元、第4條約定：租金應於每月8日以前繳納，每次應繳1個月份（見原審卷第72頁），而被上訴人於107年6月8日給付上訴人押租金3萬5,000元及租金3萬5,000元，嗣自108年4月起至109年12月12日止，陸續給付租金共計46萬元，給付日期及金額詳如原審卷第13、14頁所示，被上訴人其後即未再繳納租金等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、本院卷第86頁），再參諸被上訴人給付租金之日期與金額（見原審卷第13、14頁），除107年6月8日已繳納同年7月之租金3萬5,000元外，其餘均未按月於每月8日前繳納，則上訴人依前開約定，自得向被上訴人請求給付自107年8月8日起至110年1月7日止所積欠之租金共計55萬5,000元【計算式：（29月×3萬5,000元）－46萬元＝55萬5,000元】，及自110年1月8日起至系爭租約屆滿日112年7月8日止，按月以3萬5,000元計算之租金，則上訴人在上開範圍內，自行扣抵被上訴人已繳納之押租金3萬5,000元後，請求被上訴人給付自107年8月8日起至110年1月7日止欠繳之租金52萬元（計算式：55萬5,000元－3萬5,000元＝52萬元），及自110年1月31日起至112年7月8日止，按月以3萬5,000元計算之租金，即非無據。
㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。經查，被上訴人迄今仍占用系爭房屋，為其所自認（見本院卷第194頁），惟系爭租約已於112年7月8日屆滿，業如前述，則被上訴人自同年月9日起已無繼續使用系爭房屋之權利，依前揭規定及說明，被上訴人自應返還相當於租金之不當得利。又被上訴人依系爭租約占有使用系爭房屋期間，應按月給付租金3萬5,000元，已如前述，則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付自112年7月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬5,000元，應有理由。
㈣、被上訴人雖以系爭房屋存有瑕疵云云置辯。惟按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號判決意旨參照）。換言之，倘無礙承租人之使用、收益，自不得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。經查：
⒈被上訴人抗辯系爭房屋存有坪數短少及室外花圃無法裝潢使
用之瑕疵云云，為上訴人所否認，應由被上訴人負舉證之責。查：
⑴系爭房屋之總面積為77.68平方公尺，有系爭房屋之登記謄本
可稽（見本院卷第126頁），而上訴人於000年0月間委託仲介於591租屋網刊登之廣告固載有「2房2廳1衛 69坪」等語（見不爭執事項㈠、原審卷第185頁），惟系爭租約第1條僅記載房屋所在地及使用範圍為「新北市○○區○○街00號1樓」（見原審卷第72頁），且被上訴人自承承租前有至系爭房屋看過現場（見本院卷第86頁），又上訴人出租前，已將被上訴人承租系爭房屋可使用範圍（包含系爭房屋所在社區之共用部分即2個花圃）明確指出乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），自應以兩造訂定系爭租約之際，所約定之租賃標的範圍為據，被上訴人以上開廣告記載之內容與系爭房屋登記面積不符為由，抗辯系爭房屋存有坪數短少之瑕疵云云，尚非可採。
⑵又兩造於108年3月16日雖有以下之對話紀錄：「被上訴人：
是你明確告訴我可以做，說邊間沒關係，我才做下去，我都是按照妳的指示說可以做才做。上訴人：…是御花園…沒關係啦，關於你的損失我願意補償你一個月啦…。被上訴人：我只是後面做透明玻璃屋，其他都沒有亂做，不是錢的問題。上訴人：那就好啦，反正我都有幫你處理這些事情嗎，我也找人幫你處理啦。關於要做什麼跟以前不一樣的話，還是等先搬進去，住了經營再說，因為現在大家的眼睛都盯著你施工，他們害怕說如果有人違約，其他的人也會跟著違規 所以一動不如一靜，你能先搬進去為主。被上訴人：我沒有要跟你要求什麼補償，現在我能通知木工趕工，儘快完成搬遷才會沒事」（見本院卷第69-34頁），可知被上訴人曾向上訴人陳稱：「你明確告訴我可以做，說邊間沒關係，我才做下去」，惟尚無法以此認定所謂上訴人告知被上訴人「可以做」之具體內容究為何，再者，上訴人斯時回稱：「是御花園」等語，核與上訴人主張伊只是說可以種植植物，被上訴人當初是說花圃的部分要做架子，他要種花等語（見本院卷第143頁），並無不合，自無法以此對話推認上訴人曾向被上訴人保證得於室外花圃裝潢使用。又上訴人固曾於前開對話中表明得補償被上訴人一個月損失，然此核屬兩造間磋商洽談之內容，不僅未見兩造對此已達成共識，縱上訴人願讓步以終止爭執，亦難執此認上訴人於訂定系爭租約時，確曾有上開保證言語。此外，被上訴人所舉證據尚不足使本院形成上訴人曾承諾被上訴人得於室外花圃裝潢使用之確信，是被上訴人辯稱系爭房屋存有室外花圃無法裝潢使用之瑕疵云云，亦非可取。
⑶從而，被上訴人執前詞抗辯得行使同時履行抗辯權及每月租金應調整為1萬3,447元云云，均無可取。
⒉被上訴人抗辯系爭房屋自108年9月起至111年3月11日止，為無自來水可用之狀態等語。經查：
⑴證人潘錦益於本院到庭證稱：伊有受被上訴人及上訴人之前
夫委託至系爭房屋查修，但系爭房屋內之減壓閥就是沒有水，沒有查出來是什麼原因導致系爭房屋沒有水，系爭房屋內當時是完全沒有水的狀態，伊當時有用工具拆開系爭房屋內的減壓閥，沒有故障或遭關起來的問題，亦未發現減壓閥有被人為破壞的痕跡，當時因為沒有結論，所以沒有修，後來上訴人的前夫又另外委託伊從頂樓水塔接外管至系爭房屋原有的管路，接外管後，系爭房屋內之全部水龍頭都有出水等語（見本院卷第177至180頁），再參酌被上訴人陳稱：上開期間，系爭房屋之自來水出水量很小，是一滴滴出來的等語（見本院卷第65、119頁），及系爭房屋108年9月、11月、109年3月之實際用水度數均為6，109年1月、5月、7月、9月、11月、110年3月、7月、111年1月之實際用水度數均為0度，110年1月、5月、9月、11月、111年3月之實際用水度數均為1度等情，有臺北自來水事業處回函檢附之系爭房屋用水度數與金額明細表可稽（見本院卷第171頁），堪認系爭房屋於上開期間之自來水出水量確實異於常情，而未合於兩造約定使用收益之狀態。
⑵惟上開狀態已於111年3月11日經上訴人修繕完畢乙節，為兩
造所不爭執（見本院卷第30、65、66頁），而修繕完畢後，系爭房屋自111年5月起至112年7月止，用水度數均為0度乙節，有臺北自來水事業處回函檢附之系爭房屋用水度數與金額明細表足考（見本院卷第171頁），被上訴人亦自承已將上訴人於111年3月11日接的外管總開關關掉，目前暫時沒有在使用水（見本院卷第177頁），足見被上訴人自上訴人修繕上揭自來水瑕疵完畢後迄今，均無使用自來水之事實。然被上訴人自108年9月起迄今，仍有使用系爭房屋供飼養貓隻乙節，為被上訴人所不爭執（見本院卷第69-7、194頁），堪認系爭房屋縱自108年9月起至111年3月11日止有無正常自來水水量可用之情形，亦顯無礙被上訴人使用系爭房屋作為飼養貓隻事業之用，自無因系爭房屋存有無正常自來水水量可用之瑕疵，而有全部或部分不達被上訴人租賃目的之情事，揆諸前開說明，被上訴人亦不得據此抗辯應按其不能使用收益之程度免其支付租金之義務。
㈤、至被上訴人抗辯以所受損害為抵銷云云。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項固有明文。
惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件（最高法院30年渝上字第18號裁判意旨參照）。被上訴人抗辯上訴人不實告知系爭房屋室外花圃可供裝潢使用，致其受有購買建材、支付工資及拆除費用共計3萬4,500元之損害，及系爭房屋自108年9月起至111年3月11日止，為無水可用之狀態，致其每日需購買2桶包裝水，共計受有12萬7,355元損害云云，為上訴人所否認，自應由被上訴人負舉證之責。經查：
⒈被上訴人未能證明上訴人曾承諾被上訴人得於室外花圃裝潢
使用，業如前述，況被上訴人抗辯受有3萬4,500元損害云云，亦僅提出估價單為憑（見原審卷第117頁），惟被上訴人迄今亦未能就已支出該部分款項，舉證以實其說，是被上訴人抗辯得依民法第227條第1項規定，請求上訴人賠償3萬4,500元，自屬無據。
⒉系爭房屋自108年9月起至111年3月11日止，無正常自來水水
量可用乙節，固認定如前，惟被上訴人仍應就其因此受有損害，盡舉證之責，而被上訴人雖提出發票1紙為證（見原審卷第133頁），然該發票並無明細，已難認係被上訴人購買2桶包裝水之費用單據，此外，被上訴人未能舉證證明其每日有購買2桶包裝水之事實，是被上訴人抗辯得依民法第227條第1項規定，請求上訴人賠償因系爭房屋自108年9月起至111年3月11日止無自來水可用所受之損害共計12萬7,355元，亦非有據。
⒊從而，被上訴人辯稱得依民法第227條第1項規定，請求上訴
人賠償上開損害，並以之與上訴人請求之金額互為抵銷云云，即非有理。
六、綜上所述，上訴人依民法第455條規定，請求被上訴人返還系爭房屋，及依系爭租約第3條及民法第179條規定，請求被上訴人給付52萬元，暨自110年1月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬5,000元，均有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三、四項所示。又因本件上訴利益未逾民事訴訟法第466條所定數額，係不得上訴第三審之事件，經此判決後即告確定，被上訴人聲明願供擔保免為假執行，核無必要，附此敘明。
七、至被上訴人雖聲請訊問系爭房屋前租客即證人林志偉，以證明租屋時僅有上訴人1人帶看、系爭房屋產生缺水問題時，上訴人不予處理、缺水原因乃大樓水管減壓閥故障所致，惟證人林志偉既為前租客，未親身見聞系爭租約之簽訂過程，及系爭租約存續中系爭房屋發生無水可用之情事，應無訊問之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴，為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 謝佳純
法 官 劉瓊雯法 官 黃筠雅以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 12 月 22 日
書記官 陳芝箖