臺灣士林地方法院民事判決111年度簡上字第39號上 訴 人 翁林澤訴訟代理人 林彥廷律師被 告 李冠瑩兼上一人訴訟代理人 張穎致上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國110年11月12日本院士林簡易庭110年度士簡字第1227號第一審判決提起上訴，本院於民國111年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾肆萬柒佰元，及自民國一百一十年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。此項規定於簡易訴訟之第二審程序亦準用之，觀諸同法第436條之1 第3 項規定即明。查上訴人起訴請求被上訴人張穎致、李冠瑩（下均逕稱其名，合稱被上訴人）給付關於門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00號4樓(下稱系爭房屋)及坐落基地(下與系爭房屋合稱系爭房地)之買賣，與系爭房屋裝潢、出租之委任報酬，嗣於上訴時始提出聲請傳喚證人鄭文雄、劉志仁，以證明被上訴人有委任處理房地買賣及房屋裝潢、出租等事務之事實存在等情，核屬對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：被上訴人為男女朋友，於民國109年6月間，經由伊轉介得知系爭房地之出售價格低於市場行情，且系爭房屋可隔間成4間套房，可供出租或轉手出售，獲利可期，值得投資。兩造遂口頭約定，由被上訴人共同出資購買系爭房地登記在被上訴人張穎致名下，並委任伊負責處理買賣、裝潢、出租等事務，待系爭房地出售後，出售價金及租金收入扣除成本後之投資淨利，由伊分得百分之50作為委任報酬，而成立委任契約。伊即開始替被上訴人斡旋購買系爭房地，並於同年月間以新臺幣(下同)605萬元之價格購得，系爭房地過戶至張穎致名下並完成交屋後，伊立即開始處理系爭房屋之改裝套房裝潢工程，裝潢過程中，所有規劃、監工、開立發票等事項悉由伊負責處理，裝潢完成後，並由伊協助處理出租事宜。嗣被上訴人於110年5月間，以880萬元之價格出售系爭房地，因不動產交易需要檢附裝潢費用發票申報房地合一稅，被上訴人遂委請伊向裝潢廠商聯絡開立裝潢發票事宜，然被上訴人於同年6月取得系爭房地出售價金及裝潢發票後即避不見面，拒絕與伊結算委任報酬。系爭房地之出售價金為880萬元、110年1月至5月之租金收入為22萬1,500元(計算式：44,500×5=222,500)，扣除買入價金605萬元、買賣仲介費6萬500元、代書費3萬8,000元、裝潢費189萬元後，系爭房地之投資淨利應為98萬4,000元(計算式: 8,800,000＋222,500-6,050,000-60,500-38,000-1,890,000=984,000)，伊依約可分得投資淨利之百分之50作為委任報酬，即被上訴人應連帶給付伊49萬2,000元（計算式：984,000元×50％＝492,000元）。爰依委任契約法律關係，請求被上訴人連帶給付49萬2,000元本息等語。
二、張穎致以：伊與上訴人並無任何委任關係存在，關於系爭房屋之裝潢規劃、監工皆由裝潢公司處理，而開立發票本就是裝潢廠商之職責，關於系爭房屋之出租則是委託房屋仲介處理，兩造並無委任契約，被上訴人李冠瑩與上訴人於LINE之對話內容，與本件並無關連，並非在討論系爭房地之相關事宜等語；李冠瑩則以：伊與上訴人並無任何委任關係存在，系爭房地係張穎致所有，伊非該屋所有權人，伊不清楚系爭房地相關買賣、裝潢或出租等事宜，伊與上訴人於LINE對話內容，並非在討論系爭房地，而是在談論其他物件等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人49萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠查被上訴人為男女朋友，於109年6月間，以605萬元之價格購
得系爭房地，並過戶至張穎致名下，嗣系爭房屋經裝潢隔間成4間套房出租，而於110年5月間，以880萬元之價格出售等情，有內政部不動產交易實價查詢服務網、建物所有權狀影本、房屋租賃契約書影本、弼成工程有限公司報價單可稽(見原審卷第14、16、82至86、88頁)，且為被上訴人所不爭，就此部分之事實，應堪認定。
㈡上訴人主張就系爭房地之買賣及系爭房屋裝潢、出租之事務
，係由被上訴人口頭委任上訴人為之，並約定待系爭房地出售後，出售價金及租金收入扣除成本後之投資淨利，由上訴人分得百分之50作為委任報酬等情，為被上訴人否認，是以本件之爭點厥為：㈠兩造間是否有上訴人所主張之委任契約關係？㈡上訴人得向被上訴人請求之委任報酬若干？茲分述如下：
⒈兩造間應已成立委任契約：
按委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。經查：
⑴系爭房地係於109年7月27日登記為張穎致所有，有通訊
軟體截圖之建物所有權狀可參（見原審卷第16頁），嗣即交由證人劉志仁進行隔間裝潢，裝潢工期約4個多月等情，亦經證人劉志仁證述在卷(見本院卷第87頁)。而依上訴人與張穎致於通訊軟體如附表編號1至12所示之對話，可知張穎致於系爭房屋購買後尚未完成裝潢前，即一再詢問上訴人，因系爭房屋裝潢好須至同年11月間，是否得於裝潢工程期間即以768萬元、798萬元等之空屋價格出售，經上訴人告知因工程款無法退費，最好等裝潢好再出售。嗣於同年12月7日(此時系爭房屋應已接近裝潢完成時間或已裝潢完工)，張穎致則詢問可否以「998/938」出售系爭房地，並與上訴人討論應給付仲介之佣金，上訴人則告知「980/900差不多、一平40」；再依如附表編號13至33所示張穎致與上訴人於109年12月9日後之對話內容，可知系爭房屋於裝潢隔間後，張穎致即陸續與上訴人討論出租之相關事宜(含出租價金、帶看客戶及成立租客之群組等)。是以依上開2人之對話內容，應認張穎致就系爭房地出售之相關事宜等(含價錢、出售時機、佣金)，確有積極徵詢上訴人之意見；再依證人即系爭房屋仲介鄭文雄證稱：我認識上訴人
7 、8 年，因為我本身是房仲業，因張穎致有房子要出租，所以透過上訴人介紹請我幫他出租，之後出租的事情，我都是用電話、LINE和張穎致本人聯絡，當時房子也有出租出去，但不是本件房屋，我有收取仲介服務費，是半個月的房租，我不清楚上訴人是否有收取費用。系爭房屋也是由我負責仲介出租，是張穎致親自打電話給我，說他有一間三重的房子要出租及出售，希望我幫他服務，因為我跟張穎致沒有這麼熟悉，所以我再打電話給上訴人向他確認，上訴人跟我說「你就幫他出租、出售沒關係」，我當下有跟上訴人說「出租、出售如果有問題，我應該跟誰回報？」上訴人說「跟我回報就好」，最後是由我幫忙成交出售，我有向張穎致收取成交費用，在成交過程中，因我和上訴人成交過程前還有其他不動產買賣案件在合作，所以成交前的一些事項，我兩方都有回報；但是成交的過程，我是直接對所有權人張穎致回報及處理，系爭房地的服務費，是由張穎致支付我11萬元，這個金額也是我和張穎致談的，大概是成交總價的1%多一點，服務費的部分，我沒有和上訴人接洽過。至於系爭房屋出租部分，一開始是張穎致說他有一間房屋快裝潢好了，希望我為他服務來出租與出售，陸續也是由我幫忙出租出去，服務費也是向張穎致拿半個月的房租。因為當時總共隔4 間套房，我陸續出租，有時候我會打給上訴人，因上訴人有說出租或出售部分，跟他回報也可以，所以出租的部分，我有跟他回報，他有說他會跟張穎致談沒關係。出租部分，就是我回報上訴人承租方的價錢，上訴人只是幫我確認這個價錢能否出租，因為我認為我跟上訴人比較熟，所以我透過上訴人去確認，經上訴人確認後，我原則上就不會再跟張穎致做確認，承租方同意價錢願意承租時，在前2 間套房因為當時和張穎致沒有那麼熟，所以我是透過上訴人確認；後面2 間，是因為跟張穎致比較熟了，我就直接跟張穎致做確認，沒有再透過上訴人。因為當時是上訴人請我自己刻一個張穎致的便章放我那裡，承租人確定要承租時，我就自己在契約上代為蓋章，承租人交給我租金1 個月、押金2 個月，扣掉我自己的服務費後，剩下的錢，一開始是匯給上訴人（國泰世華帳戶）、後面2間應該是匯給張穎致，因為我有跟張穎致要帳戶匯款（好像是淡水一信帳戶）等語(見本院卷第83至85頁)。
綜上事證相互勾稽，上訴人除介紹房屋仲介即證人鄭文雄予張穎致外，並積極與張穎致就系爭房地之出租、出售之相關事宜(含價金、出售時機、佣金等)為相互討論，甚且由上訴人代為授權證人鄭文雄自行刻一個張穎致之印章用於與租屋之人簽訂租約等情，應堪認定。
⑵證人即裝潢師傅劉志仁證稱：我認識上訴人10多年，總
共做了十幾間房子，做了5、60間隔間套房，後來透過上訴人介紹才認識張穎致，因張穎致所有系爭房屋要裝潢，上訴人問我要不要去接這間房屋的裝潢，我就說好，上訴人就直接叫我跟屋主張穎致聯絡，直接當面和張穎致談，好像是我打電話給張穎致，和他約在另外一間我在工作的工地見面，當時只有我們二人。從報價、施工、到完工的全部過程，都是由我和張穎致親自接洽，我們兩個都是用LINE在溝通、接洽。上訴人找我時有告訴我說要隔成套房，因為他知道我只接隔間套房工程，一般民宅我不接，他是叫我自己去看，到底可以可以隔幾間，一般房子都是可以隔到4、5間。我裝潢4 個多月間，上訴人有問我2 、3 次這個房子裝潢得如何？進度如何？當時他還有3 間左右的房子請我施工，3 間房子，都是上訴人自己的房子。後來張穎致請我開裝潢費用發票，我本來是不開的，因為我有說我今年的發票已經開很多了，所以我不想開給他，後來是因為上訴人打電話跟我講，我才答應開給張穎致。他們二人都沒有告訴我為什麼要開發票的原因，但是我知道，一般都是房子要賣時，才需要開立裝潢費用發票。一般要開發票的話，在施工前，我們都會和業主先講好，如果業主說要開發票，我認為可以的話，我才會接這個工程，我也有因為這樣不接工程的，因為我要準備一些稅金抵沖的問題。這個案子一開始就是因為沒有說要開發票，所以張穎致跟我說的時候，我才會不想要開發票，一直到上訴人告訴我時，我才答應開發票，因為我的工程中，有95％都是上訴人給我做的等語(見本院卷第86至88頁)。而依附表張穎致與上訴人之對話，上訴人於109年12月15日告知張穎致稱裝潢師傅有告知系爭房地裝潢費之尾款尚未給付之情事，亦可知上訴人就系爭房地之裝潢事宜亦與證人保持聯絡中。互核足認上訴人除介紹裝潢師傅予被上訴人外，確有協助瞭解系爭房屋之裝潢進度，甚至於系爭房屋隔間裝潢完工後，亦協助取得裝潢費用之發票以利其出售系爭房地等情，亦屬無疑。
⑶再者，證人鄭文雄證稱經上訴人介紹予張穎致後，共有
二件房屋仲介之合作，第一次為三重區力行路5樓及頂樓加蓋之房屋，亦已完成出租，而系爭房屋為第二次之仲介出租合作等語(見本院卷第83頁)；而上訴人亦稱此次為兩造第二次合作，109年7月間第一次合作時是介紹被上訴人購買三重區力行路的房屋，是登記在李冠瑩名下，購買價格為910萬元，約一周左右即以1,050萬元價格出售，扣掉一些費用，最後被上訴人亦依約給付五成之報酬即25萬元等語(見本院卷第90頁民事陳報狀)，且李冠瑩確曾於109年7月28日匯款24萬9,324元予上訴人，此亦有上訴人之國泰世華銀行帳戶存摺明細可證(見本院卷第202頁)，張穎致雖不爭執李冠瑩確曾於109年7月28日匯付上開金額予上訴人，惟辯稱係另一件案件，伊已忘記是何案件，且當時係給付上訴人之紅包等語。李冠瑩則辯稱：伊與上訴人於通訊軟體之對話所稱之六四拆，係指上訴人後面有要報房子給我們，但是我們沒有要買等語。惟查，依證人鄭文雄上開證述，核與上訴人所陳大致相符，本件係屬上訴人與張穎致第二次合作案件，且均係委由上訴人所介紹之證人鄭文雄為仲介出租，張穎致雖辯稱李冠瑩於上開匯款予上訴人之24萬9,324元為另一案件之紅包云云，惟衡諸一般常情，若為介紹他人購屋所獲贈之紅包(或稱佣金)，購屋人為表達對介紹人之謝意，亦多為整數之金額，顯不可能如上開明顯為一定計算所得之金額，足認上訴人所稱上開金額係扣除相關費用後按百分之50比例給付委任報酬，應可採信。再者，張穎致與上訴人除系爭房地外，既僅有三重區力行路5樓公寓及頂樓加蓋之房屋之合作，又豈會忘記該合作案件為何？又李冠瑩確於109年7月29日詢問上訴人「老闆，六四拆行不行」，上訴人則稱「OK」，有對話記錄可參(見原審卷第130頁)。足認其二人確係針對具體案件討論，且衡以系爭房地係經由上訴人介紹購得，而於同年月27日完成登記，有上訴人所提於通訊軟體內截圖之建物所有權狀影本可參(見原審卷第16頁)，參以上開對話內容係於系爭房地甫移轉登記予張穎致名下之時，足認李冠瑩應係與上訴人討論就系爭房地之委任裝潢、出租、出售等事宜完成後之委任報酬之比例。綜觀上開兩造三人間連繫處理及證人證述情節，應認上訴人主張係由於被上訴人共同委任處理系爭房地買賣、出租、出售事宜而約定由被上訴人給付報酬，為可採取。
⑷張穎致雖辯稱伊係親自與裝潢師傅及房屋仲介接洽處理
相關裝潢及出租事宜，並未委任上訴人處理等語。惟張穎致既為系爭房屋之屋主，於系爭房屋裝潢或出租時，自須與裝潢師傅及房屋仲介親自接洽處理，方能清楚告知裝潢師傅如何裝潢及隔間，及告知房屋仲是否同意出租，徒此並不足以反證其與上訴人間並無委任關係，是其上開所辯，為無足採。
⑸綜上所查，上訴人先前曾受被上訴人委任處理房屋裝潢
、出租等事宜，並收受委任報酬，而於被上訴人購買系爭房地後，不但介紹裝潢師傅、房屋仲介予被上訴人，更參與系爭房屋之裝潢、出租及出售等相關事宜，甚且於系爭房屋之出租直接告知授權房屋仲介人員可自行刻一個張穎致之印章代為簽約即可，事後張穎致就所成立之租約亦均無爭執而履約，足認上訴人有自被上訴人於系爭房屋之裝潢、出租、出售等事宜獲得授權，確有受被上訴人共同委任處理系爭房屋之上開事宜等情，應堪認定。⒉被上訴人應共同給付上訴人之委任報酬為34萬700元，但被上訴人不負連帶給付義務：
⑴上訴人主張兩造係約定系爭房地出售後，出售價金及租
金收入扣除成本後之投資淨利，由上訴人分得百分之50作為委任報酬等情，為被上訴人所否認。本院參酌上訴人所主張兩造為第一次合作時，該次房地之價格為900萬元，約一週後即以1,050萬元價格出售，扣除買賣之仲介費、稅費等支出，獲利約為50萬元左右，而上訴人因此確實分得報酬24萬9,324元，已如前述。足認上訴人主張兩造間類此委任關係係定有報酬，報酬計算方式為以所得扣除成本後，由上訴人分得百分之50為委任報酬，固非無據。惟查，系爭房地於109年7月28日移轉登記予張穎致名下後，李冠瑩隨即於翌(29)日詢問上訴人「老闆，64拆行不行」，而上訴人亦稱「OK」，足認兩造已合意變更委任報酬之約定比例。因此，以系爭房地之出售取得價金為880萬元，而110年1月至5月之租金收入為22萬2,500元(計算式：44,500×5＝222,500)，扣除上訴人所陳明，被上訴人未加爭執之買入價金605萬元、買入仲介費6萬500元，代書費3萬8,000元、裝潢費189萬元，以及證人鄭文雄證述系爭房屋出租之仲介費(半個月房租)2 萬2,250元 (計算式：44,500÷2＝22,250)與出售系爭房地之仲介費11萬元後，系爭房地之投資淨利為85萬1,750元(計算式：8,800,000＋222,500-6,050,000-60,500-38,000-1,890,000－22,250－110,000=851,750)。上訴人依約可分得投資淨利之百分之40作為委任報酬，是其請求被上訴人給付之金額，於34萬700元(計算式：851,750×40％＝340,700)範圍內，應屬有據，應予准許，超過部分，則無所憑，而不應准許。
⑵按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責
任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。上訴人雖主張被上訴人係共同委任上訴人，所以對上訴人負連帶給付義務等語。惟查，委任人固得依民法第548條規定請求委任報酬，惟無未明文規定共同委任須負連帶給付義務，且上訴人亦未舉證兩造就委任契約曾有被上訴人應連帶給付委任報酬之約定，是上訴人請求被上訴人連帶給付，並無理由。
五、綜上所述，上訴人依委任契約請求被上訴人給付34萬700元，及自110年9月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由。
原審就上開應准許部分，判決上訴人敗訴，於法不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，並改判如主文第2項所示。至於上開不應准許部分，原審判決上訴人敗訴，於法並未不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449條第1項、第450 條、第78條、79條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 劉瓊雯法 官 徐文瑞以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 10 月 20 日
書記官 朱亮彰附表：(原審卷第18至70頁)編號 時間(民國) 張穎致 翁林澤 1 老闆、我們那房子可以邊賣看看吧 裝潢好再賣、最近夯爆、賣光光 2 現在不能邊賣開個768看看嗎、看有沒有盤子 那工程怎麼辦 3 弄好也是11月、(工程)邊做啊 不要啦、不會害你、麥驚 4 不能先空屋開個798嗎、工程邊做啊 5 109年9月3日 給過的工程款不能退耶 6 109年12月7日 998 沒問題鴨(圖) 980/900、好不好 7 998/938 賣不掉啦、900差不多了 8 出再說啊 980/900差不多、一平40 9 900給4%？ 10 3、三重都給3就做了、價格不到2也可以 11 先講938給4。不到再來談。900可以賣看給多少 12 109年12月9日 放了跟我說、三重很缺案、到現在成交八間 13 鎖行老問是說沒壞，關起來轉才會開，我鑰匙已放鎖店了 沒問題鴨(圖) 14 大的2間B/D房13500，小的2間A/C房12500、 出租的、大的也開12500小間的會太低 12500、12000 15 房間如果有鎖表示租掉了幫我跟其他業務講下謝囉 鶴喔(圖) 16 B房、有鎖了 沒問題鴨(圖) 17 109年12月12日 老闆，這二個還在980 (張貼591房屋交易網訊息) 太平洋跟全國 我再去講一次 18 109年12月15日 師父說你的尾款還沒給他？ 19 今天處理 薛薛(圖) 20 又要成交了 21 哪間 重陽路五套房、 力行路套房可以養狗(圖)嗎？ 22 不好吧、叫起來其他房客會爆 23 109年12月16日 信義有放件嗎 24 109年12月17日 力行路有消息嗎？ 你的租金超過行情、不然早滿租了、三重根本供不應求 25 不然要租多少 12000、11000以上就可以了 26 小的11000可以啊、有二間、大一點的12500可以吧 這樣子租金就很高了、應該很好賣才是 27 我看仲介刊登租金也都12000啊 價錢俗一點一下就沒了 28 那開多少 三蘆只要有殼就有人要租 29 109年12月30日 仲介都沒人出哦 沒 全發了 30 約10：30、現在還沒到 31 110年1月5日 那看房客哪時起租啊，跟仲介講一下，給師父去重舖好 這種港覺真好(圖) 32 是哪個仲介 住商 33 到時後會有群組嗎、跟房客的 會 34 110年1月17日 有人要付斡 35 誰 收到跟你說、買家要五月底交屋、可以吧、租金你繼續收、他不貸款 36 是哦 重點是價格 37 對啊 38 110年1月18日 衝(圖) 39 只剩A進門右手邊第一間、這要密碼要不要先換一下、這樣去帶看的人會先問、賽門可以幫改嗎，他明天會去換磁磚 賽門不會、是外包的 40 那要找誰、他有沒連絡電話 問賽門 41 (張穎致將三份已簽訂之租賃契約傳給上訴人看) 42 110年4月6日 不會了 還會加嗎、有賺嗎 20、不對耶、850有實收才20、現在是只有跟我講到850 在等一下、努力 43 110年4月25日 有人出了、力行 44 多少 830 45 沮喪表情(貼圖) 拉到多少要賣 46 至少要860超過吧 實拿860？ 47 看能不能啊、不然就看拉到多少、上次住商也講830、去談只到850 叫他去拉 48 開998一直出這種830、真的累 還好你可以收租、立於不敗