臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第1469號原 告 李聰賢訴訟代理人 李姿樺
鄭敦宇律師被 告 蔡起宏訴訟代理人 張珉瑄律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國112年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告領取合泰建築經理股份有限公司向台新國際商業銀行股份有限公司建北分行申設帳號00000-000000000號、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶之賣得價金新臺幣參佰捌拾伍萬伍仟參佰伍拾玖元。
被告應給付原告新臺幣參拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明文。查，原告起訴時之聲明為㈠被告應同意原告領取合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)向台新國際商業銀行股份有限公司(下稱台新商銀)建北分行申設帳號00000-000000000號、戶名台新商銀受託信託財產專戶(下稱系爭信託專戶)之賣得價金新臺幣（下同）412萬元(見本院卷第10頁)；㈡被告應賠償原告自民國110年5月13日起至完成前項聲明之給付時止，按日2,060元計算之違約金。嗣變更聲明為㈠被告同意原告領取系爭信託專戶之賣得價金385萬5,359元(下稱系爭剩餘價金)；㈡被告應給付原告78萬740元，及自111年5月27日起至完成前項聲明之給付時止，按日2,060元計算之違約金(見本院卷第518頁)，核原告就聲明㈠所為係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。就聲明㈡部分，則係不變更訴訟標的，更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於110年3月26日簽署不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，約定由伊以412萬元出售門牌號碼新北市○○區○○街0巷000○0號2樓房屋(下稱系爭房屋)及其基地(與基地下合稱系爭房地)予被告，並共同向合泰建經公司辦理價金履約保證事宜。伊已於110年5月12日、17日完成交屋，詎被告經伊多次催告，仍拒絕同意伊領取系爭信託帳戶內之系爭剩餘價金。爰依系爭契約第4條約定，請求被告同意伊領取系信託帳戶內之系爭剩餘款項，並依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給付自110年5月13日起至伊領取買賣價金日止，按日給付2,060元違約金予伊等語。並聲明：被告同意原告領取系爭信託專戶之系爭剩餘價金；㈡被告應給付原告78萬740元，及自111年5月27日起至完成前項聲明之給付時止，按日2,060元計算之違約金。
二、被告則以：依系爭契約標的物現況說明書(下稱現況說明書)項次18僅記載一樓空地增建，卻未提及系爭房屋頂樓有增建情形，伊於借屋裝潢時，始發現頂樓增建並設置鴿舍，嚴重汙染水源，亦無法自由進出，嗣於110年5月12日前之同月11日辦理點交時，兩造已因前揭增建發生爭執，因而未辦理交屋，及交付鑰匙，顯見兩造未完成點交；後於同年月17日下午驗屋時，因與現況說明書不符，原告僅交付部分鑰匙，亦未進行水電過戶、交付所有權狀、騰空系爭房屋，事後並收回所交付之鑰匙，是原告所主張至遲同年月17日已完成交屋，不足為取。又系爭房地業已辦理所有權移轉登記，伊須繳納銀行貸款，原告迭經催告迄今仍拒絕交屋，致伊無從為使用收益，遂於111年4月1日催告原告履約，後於同年5月10日解除系爭契約，原告請求伊給付價金及違約金，即屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第155-156頁)㈠兩造於110年3月26日簽署系爭契約，約定由原告以412萬元出
售系爭房地予被告，並共同向合泰建經公司辦理價金履約保證事宜。
㈡系爭房地於110年5月6日以登記原因為買賣、原因發生日期為
110年3月26日，所有權移轉登記予訴外人即被告母親商金鑾(限閱卷)。
㈢被告已分於110年3月29日、4月16日、4月28日、5月10日存入
41萬元、54萬3,400元、20萬元、309萬元至系爭信託帳戶內。
㈣被告於111年4月1日以淡水郵局存證號碼339號存證信函催告
原告於函到10日內交屋，原告於同年月6日收受(見本院卷第134-138頁）；被告於111年5月10日以淡水郵局存證號碼392號存證信函通知原告，依系爭契約第12條約定，解除系爭契約，返還所受領之價款，原告於同年月11日收受(見本院卷第142-148頁）
四、本院之判斷兩造均同意簡化本件爭點項目(見本院卷第156頁)，茲分述如下：
㈠原告主張依系爭契約第4條約定，請求被告同意原告領取系爭
信託帳戶內之系爭剩餘價金，是否有據?⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。
但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。民法第235條定有明文。
⒉查：
⑴系爭契約第4條價款給付第1項約定「買賣總價：新台幣肆佰
壹拾貳萬元整。簽約款：本契約簽訂時，新台幣肆拾壹萬元整。…完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，新台幣肆拾貳萬元整。尾款：新台幣參佰貳拾玖萬元整於…☑交屋日期訂於民國110年5月12日前，甲方(即被告)應依約付清尾款。*若本案辦理價金履約保證，但甲方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證專戶，並於產權移轉後始辦理代清償及交屋手續」(見本院卷第22頁)。
⑵系爭契約第11條房地移交第1、2、7項之約定「一、甲方支付
之尾款如係以個人票據付款時，其交屋之效力，應俟票據兌現時始生效。本買賣標的物占有之移轉（即交屋），甲、乙(即原告)雙方約定應於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外，應將房屋騰空移交給甲方使用，並以現場點交方式。
二、本買賣標的物於交屋前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物(含鐵窗、鐵門)，以及移交前增建部分，乙方自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態。…七、本買賣標的物於甲方貸款核撥前，乙方應負責搬遷騰空；交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方負擔。」(見本院卷第24頁)，顯見系爭契約已約定所謂之交屋為買賣標的之移轉占有，即原告應騰空移交被告使用，並以現場點交方式為之。
⑶承上，兩造已約定於110年5月12日前，被告應依約付清尾款
，並由原告於被告給付尾款，系爭房地占有移傳(即交屋)予被告，而原告於交屋時，應將系爭房地之搬遷騰空，若未騰空則視為廢棄物處理，是被告依約應提出給付尾款，並由原告於被告給付尾款時完成交屋即應將房屋騰空移交給被告使用，並以現場點交方式為之。
⒊次查：
⑴證人即系爭契約見證人朱宗慧地政士於本院審理時證稱：伊
是系爭契約之見證人，伊在110年5月11日約原告的女兒、被告及雙方仲介到系爭房屋現場，但當天沒有談成交屋。交屋程序就是要把房屋鑰匙交付，房屋稅、地價稅及水電費等費用之結算，那天就是被告有先去看房屋，我們還留在現場時，原告的女兒先離開，後來伊努力約雙方交屋，但沒有約成功，當天因為沒有交付鑰匙的問題，而沒有完成交屋。本院卷第102頁之點交證明書手寫文字是原告之女兒寫的，是伊後來跟原告女兒約時間簽的；卷第104頁點交證明書的字都是被告寫的。卷第106頁之分算表是伊做的，其上表格欄位內文字是伊寫的；「110.5.12. 22：40屋主未交付Key ，也未完成點交事宜，故待完成點交方可撥款」是被告寫的；「李姿樺代110/5/13」是李姿樺寫的；最底下「5/17、19、20上午不行」這兩排字伊不清楚是誰寫的。兩造各有一張點交單明細，雙方、仲介及伊簽名後，會把房屋點交文件傳真給履保公司，被告簽名那份就算同意撥款，履保公司收到後就會撥款。伊手機的Line群組內確實有這些對話，雙方在買賣過程中有交付鑰匙，因為被告要去看屋，伊上開說沒有交付鑰匙是最終被告沒有拿到鑰匙等語(見本院卷第186-191頁）。
⑵證人即原告委託之仲介羅進財於本院審理時證稱：原告委由
伊為仲介出售系爭房地，大約在110年5月10幾號時，朱宗慧代書有約原告的女兒、被告、雙方仲介到房屋現場，當天原告女兒有將房屋鑰匙交給被告，但被告沒有簽名撥款，所以沒有完成交屋。房屋之水電費、房屋稅及地價稅等費用在交屋前幾天都已結算。後來被告拿走房屋鑰匙，再約時間來完成交屋，隔天就收到代書通知買方去申請調解，並通知伊被告已將鑰匙交給被告方的仲介公司。卷第102頁在交屋當天伊有看過，其上文字是原告女兒李姿樺簽的，因為是代書現場拿給原告女兒簽的。卷第104頁是同一張，但其上文字是誰寫的伊不清楚。卷第130頁是伊跟被告方仲介楊淑娟的對話。代書跟伊說被告要把房屋鑰匙交還，但不知道鑰匙要放哪裡，最後決定把鑰匙放伊這裡，由楊淑娟拿回後，伊跟楊淑娟說幫伊問一下，拿到鑰匙時跟伊說，伊記得有交付鑰匙，就是進房屋1 樓、2 樓的大門鑰匙，6 間套房因為很久沒使用，所以沒有鑰匙。確切時間伊不記得，應該就是卷第112頁照片上之110年5月17日等語(見本院卷第192-195頁）。
⑶證人即被告委託之仲介楊淑娟於本院審理時證稱：伊為被告
委託購買系爭房地之仲介，於110年5月12日前沒有辦理交屋，因為要先驗屋後再點交，5月12日前屋主沒到場，第1次驗屋時，羅進財有把房屋鑰匙給我們，看完後就交還鑰匙給羅進財；第2次驗屋時，有拿到鑰匙，但屋況與現況說明書不同，但隔天又把鑰匙還回去。卷附之點交證明書伊在第2次驗屋後有看過，不記得是誰傳給伊看的，伊應該有去找代書拿來看，不記得上面有沒有簽名，卷第106頁分算表伊看的時候上面就有簽名。伊簽名時上面有手寫的文字，伊沒看到是誰寫的，伊去簽名時被告已簽好名了，看起來是被告的筆跡，被告有跟伊說他沒拿到鑰匙，有寫在單子上。卷第130頁是伊跟羅進財的對話。因為驗屋有問題，屋主請羅進財要我們把鑰匙交還，不是被告要把鑰匙交還，沒有正式交屋前都是由仲介幫忙給鑰匙。是屋主要把鑰匙拿回去，不是被告要交還鑰匙，因為點交沒完成，後來被告有去聲請調解。因為被告一直請屋主交屋，但房屋內還有屋主的私人物品，我們有在今年3 月份再進去看過房屋確認哪些物品留下、哪些物品搬走，看完後羅進財的店長就說屋主有些意見，於是傳卷第132頁這份切結書要被告先簽名後再交屋等語(見本院卷第196-200頁)。
⑷互核證人朱宗慧、羅進財、楊淑娟前揭證述，雖對於110年5
月12日或5月17日有無完成交屋手續之證詞不一，然渠等均證稱110年5月12日原告女兒李姿樺、被告、證人均有到場，然因該日未交付鑰匙，且被告對於系爭房屋現況有疑慮，因而未完成交屋，嗣後於卷附第352頁照片所示之110年5月17日由原告仲介羅進財在系爭房地現場交付鑰匙予被告，顯見原告於交付系爭房地鑰匙時，已於現場點交方式完成標的物移轉占有。縱使嗣後被告將系爭房地鑰匙交還原告，亦不影響原告已於110年5月17日依約完成交屋。
⑸至證人朱宗慧所提出兩造、證人間之Line對話紀錄(見本院卷
第452-492頁），其中兩造雖曾透過證人於111年1月至3月間對於系爭房地內之物件是否搬遷逐一核對，然依系爭契約第11條第7項約定，交屋時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由原告負擔，亦即原告如有被告仍不應遺留之物品，而未搬遷，該部分物品僅生由原告負擔費用清理，尚不生影響系爭房地交屋之效力。
⒋又查：
⑴參以價金履約保證申請書（下稱履保申請書）第4條約定「有
關第二條以下所述履保專戶中款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約之有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議之認定，均由合泰建經依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣相關資料(包含但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書、價金履約保證書及價金履約保證專戶明細暨點交證明書等)所認定之結果為準。如合泰建經認定出款或不出款而一方不服時，不服之一方應於接獲通知後10日內聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，逾期未提出時，甲乙雙方即不得就認定結果再行爭執」(見本院卷第34頁）。
⑵被告簽署之價金履約專戶明細暨點交證明書及房屋不動產點
交暨稅費分算表，其上均有被告自行書寫「屋主未交付鑰匙也未完成點交事宜，故待完成點交方可撥款」等語(見本院卷第102、106頁)。
⑶稽之110年5月17日聲請調解書，被告於該日向新北市淡水區
調解委員會就系爭房地現場實際狀況與現況說明書不一，明顯有隱瞞欺騙，請求賠償之情等語(見本院卷第126頁），且由被告將聲請調解書提供予合泰建經公司(見本院卷第356頁），並於110年9月24日因原告未到場而調解不成立，亦有調解不成立證明書(見本院卷第128頁）。
⑷合泰建經公司112年1月16日、2月8日函文說明二略以：經查
賣方李聰賢於110年3月出售新北市淡水區真理街1巷14-1號2樓，與買方蔡起宏君簽訂不動產買賣契約，經本公司辦理不動產買賣價金履約保證作業，本件買方曾於110年5月17日聲請調解並通知案件有爭議，至今尚未收到本案履保專戶結清申請及提供結清相關文件，故本公司依約繼續管理履約保證專戶中之買賣價款，靜待買賣雙方達成書面協議或任一方透過司法機關調解或訴訟程序後，取得確定判決或與確定判決同一效力之文書後，本公司將依其作為撥付款項之依據等語(本院卷第222、248頁)。
⑸承上，合泰建經公司於110年5月17日收受通知被告所提供之
聲請調解書後，固即依履保申請書第4條之約定停止履保專戶結清撥款之程序，然被告所聲請之調解既於110年9月24日即因原告未到場而不成立，依前述，被告應即給付尾款，然合泰建經公司至今尚未收到本案履保專戶結清申請及提供結清相關文件，顯見被告未履行給付尾款之義務。至證人朱宗慧雖曾證稱因原告未交付帳戶因此無從完成簽署點交證明書，然點交證明書僅為合泰建經公司核對履保帳戶之款項撥付之文件，此部分如有欠缺，自得通知原告補正，且該部分亦非影響被告應給付尾款之義務，是難認履保帳戶之結清係因原告未交付匯款之帳戶。
⒌另被告抗辯系爭房地現況與現況說明書項次第18記載一樓空
地增建、二樓延伸加蓋不符，原告未告知頂樓增建云云。查：
⑴系爭契約第1條已約定不動產標示及買賣權利範圍，就系爭房
屋記載二層(89.40平方公尺)、陽台(6.00平方公尺)；第2條增建或占用部分則約定為陽台外推(見本院卷第21頁）。⑵現況說明書項次18內容為「是否有增建部分」、是☑、備註說
明☑陽台外推 、☑其他：一樓空地增建、二樓延伸加蓋 賣方保證有權處分且隨同主建物移轉絕無異議(見本院卷第29頁）。
⑶增補特約內容略為「雙方於民國110年3月26日，增訂條款如
下：甲方已至房屋現場確認，本標的物現況…」(見本院卷第27頁）。
⑷承上，系爭契約既已約定買賣標的物為系爭房地及增建之陽
台外推部分，且現況說明書項次18之說明係就原告有權處分之部分予以說明，而頂樓增建部分既非買賣標的物之範圍，亦非原告所增建，原告自無說明之義務；況被告於簽署系爭契約同時於增補特約已敘明已親至系爭房屋現場確認，是縱使原告未說明頂樓加蓋之現況，亦僅被告能否主張系爭房地是否有瑕疵之情事，其依約仍有交付尾款之義務。
⒍至被告雖於111年4月1日以淡水郵局存證號碼339號存證信函
催告原告於函到10日內交屋，原告於同年月6日收受(見本院卷第134-138頁）；被告於111年5月10日以淡水郵局存證號碼392號存證信函通知原告，依系爭契約第12條約定，解除系爭契約，返還所受領之價款，原告於同年月11日收受(見本院卷第142-148頁）(見不爭執事項㈣），然依前述，原告已於110年5月17日依債務本旨實行提出給付完成交屋，自無被告所辯稱之未完成交屋，即無從依約行使解除權，是被告前揭解除系爭契約之意思表示不生解除之效力。
⒎綜上，原告主張依系爭契約第4條約定，請求被告同意原告領取系爭信託帳戶內之系爭剩餘價金，即屬有據。
㈡原告主張依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告應給付
原告78萬740元(自110年5月12日起至111年5月26日止)，及自111年5月27日起至完成前項聲明之給付時止，按日2,060元計算之違約金，是否有據?⒈按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債
務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金(最高法院109年度台上字第1013號民事判決意旨參照)。查，系爭契約第12條第2項前段約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及緻納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」、第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權」（見本院卷第24頁），是前揭約定既已將違約金與損害賠償併列，依上說明，堪認該違約金為懲罰性違約金。
⒉依前述，原告已於110年5月17日完成交屋，而被告縱使因聲
請調解而未給付尾款，然於110年9月24日調解不成立時，即應依約給付尾款，則自110年9月24日起即已構成未依約給付價款之違約情事。本院審酌原告因被告遲延未依約給付尾款價金，因而無法如期取得剩餘價金即尾款385萬5,359元予以融通利用（如轉投資），且因系爭房地已移轉登記，並已交付予被告，又以系爭契約總價金為412萬元（見本院卷第27頁)，為位於新北市淡水區真理大學附近建物，亦無從使用系爭房地，並斟酌客觀社會經濟環境、被告係因頂樓加蓋而拒絕給付尾款之違約情節及當事人所受損害，再參酌內政部公告之成屋買賣契約範本第11條違約之處罰中沒收總價款不超過系爭房地價款百分之15等一切情狀，是以認前揭約款之違約金為買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至被告完全給付時，且無上限之約定，尚屬過高，是原告請求被告應給付之違約金應予酌減至30萬元。
⒊從而，原告依系爭契約第12條第2項前段，請求被告應給付原告30萬元，即屬有據，逾此部分請求，於法無據。
五、綜上，原告主張依系爭契約第4條約定，請求被告同意原告領取系爭信託帳戶內之385萬5,359元，及依系爭契約第12條第2項前段，請求被告應給付原告30萬元，於法有據，應予准許，逾此部分請求，於法無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 26 日
民事第三庭 法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 26 日
書記官 林瀚章