臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第1575號原 告 何秀英訴訟代理人 羅健新律師被 告 洪國峯訴訟代理人 劉錦隆律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾陸萬肆仟零壹元，及自民國一一一年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾陸萬肆仟零壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時依物之瑕疵擔保及民法第179條規定，聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第12、15頁）。嗣變更請求權基礎為權利瑕疵擔保及民法第227條規定，並減縮請求金額為166萬4,001元（本院卷第226、264頁），經核原告係基於同一基礎事實而變更請求權基礎及減縮聲明，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國107年9月30日簽立買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以1,280萬元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○街○段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）。惟系爭房屋於110年9月間遭檢舉擅自變更原使用執照，將地下1層及樓梯進行二次施工（下稱系爭二次施工部分），並經新北市政府工務局裁處罰鍰及限期改善。而依系爭房屋之謄本所示，系爭二次施工部分為系爭房屋所屬綠之緣透天別墅社區（下稱系爭社區）之區分所有共用部分，原告係買受該部分專有使用之權利，如依原使用執照將系爭二次施工部分恢復原狀後，將使原告無法使用系爭房屋原本之地下室及1樓大門部分，應構成權利瑕疵，原告自得依民法第353條及債務不履行規定，向被告請求系爭房屋價值減損之損害賠償等語。
（二）並聲明：
1.被告應給付原告166萬4,001元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）依系爭契約所附標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）之記載，原告已知悉系爭房屋有系爭二次施工部分，被告毋庸負瑕疵擔保責任；縱被告應負責，原告請求之金額，亦屬過高等語，資為抗辯。
（二）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第349條、第353條、第227條分別定有明文。經查：
1.兩造於107年9月30日簽立系爭契約，由原告以1,280萬元向被告購買系爭房屋。又系爭房屋及同巷15號房屋（下稱15號房屋）於110年9月間遭檢舉曾為二次施工，經主管機關對系爭社區之管委會裁處罰鍰及限期改善。而系爭二次施工部分係坐落於系爭房屋及15號房屋之地下室及1樓大門，分別為系爭房屋及15號房屋所有人之約定專用部分，專用比例為1：1等情，為兩造所不爭執（本院卷第228頁），是此部分事實，應堪認定。
2.又系爭房屋經臺北市建築師公會以（112）（十七）鑑字第1399號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）認定「…核對系爭房屋現況及原使用執照圖」、「…顯見系爭社區於原使用執照圖規劃標示、設置於系爭房屋1樓門口及15號房屋及系爭房屋地下室停車空間門口之直通逃生梯係為法規檢討之必要設施、不應藉由使用執照取得後之二次施工可予拆除、滅失之存在」等語（系爭鑑定報告第3、9頁），可知系爭房屋及15號房屋確實曾為二次施工，將系爭二次施工部分由系爭社區之共用部分變更為系爭房屋及15號房屋之1樓大門及地下室，成為系爭房屋及15號房屋所屬區分所有權人之約定專用部分。
3.而系爭二次施工部分既為系爭房屋及15號房屋所屬區分所有權人之約定專用部分，專用比例為1：1，可知原告向被告買受系爭房屋時，買賣價金已包含系爭二次施工部分面積半數之約定專用權利。然系爭二次施工部分經主管機關判定為違建並限期改善，如經恢復原狀為系爭社區區分所有權人之共有部分，將使原告喪失約定專用之權利，揆諸首開條文規定，原告自得向被告主張權利瑕疵擔保，請求被告依民法第227條規定負損害賠償責任。
4.被告固抗辯稱：依系爭現況說明書之記載，原告已知悉系爭房屋有系爭二次施工部分，被告毋庸負權利瑕疵擔保責任云云。惟觀諸系爭現況說明書各項之內容，均未提及系爭房屋之地下室及一樓大門部分曾為二次施工（本院卷第42-43頁）；此外，被告就原告業已知悉權利瑕疵乙節，復未能提出任何證據以實其說，則其上開抗辯，洵屬無據。
（二）次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。又所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於積極損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極損害（最高法院88年度台上字第1967號判決意旨參照）。經查：
1.於兩造交易時，系爭房屋現狀之正常市場價值為1,329萬3,931元；如將系爭二次施工部分恢復成如使用執照所示，則市場價值為1,156萬5,719元（系爭鑑定報告第10頁），參以兩造之買賣價金為1,280萬元，則原告因喪失系爭二次施工部分面積半數之約定專用權利，將使系爭房屋之價值減損166萬4,001元【計算式：1,280萬元×［1-（1,156萬5,719元/1,329萬3,931元）］，元以下四捨五入】。又系爭房屋為原告所有之不動產，其價值既因系爭二次施工部分恢復成如使用執照所示而有減損，此價值減損即為原告所受之損害，揆諸上開最高法院判決要旨，原告依民法第227條規定，向被告請求166萬4,001元之損害賠償，自屬有據。
2.又系爭鑑定報告係審酌各項因素後，估算系爭二次施工部分恢復成如使用執照所示後，系爭房屋價格因此所受之減損（系爭鑑定報告第4-9頁）。被告固質疑系爭鑑定報告認定系爭房屋價值減損之比例，然其並未能提出事證說明系爭鑑定報告所估算之減損比例有何違誤，則被告此部分抗辯，實難謂有理由。
四、從而，原告依民法權利瑕疵擔保及民法第227條規定，請求被告應給付原告166萬4,001元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月16日（本院卷第102頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 賴怡婷