臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第166號原 告即反訴被告 候阿美訴訟代理人 王元勳律師複 代理人 李怡欣律師被 告即反訴原告 張靜芳被 告 官有益上 一 人訴訟代理人 官秀宜上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、本訴之訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍萬元，及自民國一百一十一年七月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴之訴訟費用由反訴被告負擔四分之一，餘由反訴原告負擔。
六、本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣伍萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
七、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。
經查，本件原告即反訴被告候阿美原請求被告即反訴原告張靜芳及被告官有益（以下均省略稱謂，張靜芳及官有益合稱被告）連帶賠償律師費用新臺幣（下同）100,000元，暨自民國110年1月起至遷讓返還房地之日止，按月給付損害金17,500元及違約金35,000元（見本院卷第10頁）。嗣候阿美於111年8月1日提出民事準備書狀暨反訴答辯狀，表明張靜芳已如數給付上開應按月給付之損害金17,500元，且於111年6月30日交還臺北市○○區○○段○○段000地號之土地（面積約200坪，下稱系爭土地）以及坐落於該土地上，位在門牌號碼臺北市○○區○○○路00號建物旁之未辦登記建物（下稱系爭房屋，系爭土地與系爭房屋合稱系爭房地），本件改為請求律師費用100,000及110年1月至111年6月之違約金630,000元，並將上開請求金額扣除應返還張靜芳之押租金50,000元後，聲明：被告應連帶賠償680,000元，及自民事準備書狀暨反訴答辯狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第322頁、第328頁）。候阿美將原請求被告按月給付之違約金部分，具體計算應給付之期數後，確定其請求之金額，核屬補充其事實上之陳述，非為訴之變更或追加，於法並無不合。另候阿美自其聲明中扣除按月請求之損害金，另加上遲延利息之請求，分屬應受判決事項聲明之減縮及擴張，依前開規定，應予准許。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄、非與本訴得行同種之訴訟程序，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。再按反訴制度，旨在利用本訴之訴訟程序，以符訴訟經濟之原則，若本訴與反訴均係應依訴訟標的之金額或價額定其適用之程序者，依現行民事訴訟法並無禁止二者合併辯論及裁判之明文，故於通常訴訟程序提起應依簡易訴訟程序之反訴，既可達訴訟經濟之目的，不得認為不應准許。又民事訴訟以適用通常訴訟程序為原則，簡易訴訟程序及小額訴訟程序僅係特別規定，通常訴訟程序對當事人程序利益保障較周全，若當事人於適用通常程序之本訴中，提起原應適用簡易程序之反訴，對其程序保障較為周全，基於紛爭解決一次性原則，應認仍得與本訴同行通常訴訟程序。經查，被告於111年7月22日以民事答辯㈡暨反訴起訴狀提起反訴，主張兩造間之租賃契約尚未屆滿，候阿美終止租約並不合法，爰請求候阿美給付上開租賃契約所生之押租金、房屋修繕費用及賠償債務不履行之損害等語，惟未陳明係請求向張靜芳或官有益給付（見本院卷第275至278頁），嗣於本院言詞辯論中，被告陳明反訴係請求候阿美向張靜芳給付，不請求候阿美向官有益為給付，撤回官有益所為之反訴等語，且經候阿美同意（見本院卷第406至407頁）。經核，張靜芳於本訴中，同執上情抗辯兩造間租賃契約既仍存在，候阿美不得請求賠償律師費用及違約金等語，足見反訴之訴訟標的與張靜芳於本訴之防禦方法具有牽連關係。又張靜芳反訴之訴訟標的並無專屬他法院管轄之情，其訴訟標的金額在500,000元以下，雖依民事訴訟法第427條第1項規定，本應適用簡易程序，但依據前開說明，因通常程序之程序保障較為周全，此部分反訴仍可於行通常程序之本訴一併提起，並無民事訴訟法第260條第2項所定不得與本訴行同種訴訟程序之情。是本件張靜芳提起反訴，於法並無不合，亦應准許。
貳、實體事項
一、本訴部分㈠候阿美主張：張靜芳邀同官有益任連帶保證人，向候阿美及
訴外人李佩純承租系爭房地用以經營「媽媽味」餐廳，約定租賃期限自105年1月1日起至109年12月31日止，第1年至第3年每月租金30,000元，第4年至第5年每月租金35,000元（下稱系爭租賃契約）。系爭房地為候阿美及李佩純2人共有，張靜芳應按月分別給付租金17,500元。依系爭租賃契約第6條約定，張靜芳應於租期屆滿時交還系爭房地，否則候阿美得請求按約定租金5倍計算之違約金，至遷讓之日止；及第12條約定，張靜芳違約時，候阿美因涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用，均應由張靜芳負擔。租期屆滿前，候阿美已通知張靜芳，期滿不再續租，是兩造間就系爭房地之租賃關係，業因租期屆滿，而於109年12月31日消滅。然張靜芳於租期屆滿後，竟仍按月將17,500元匯入候阿美於陽明山郵局之帳戶內，及至111年6月30日始交還系爭房地。爰依系爭租賃契約第12條約定，請求被告連帶賠償本件律師費用100,000元；並依系爭租賃契約第6條約定，請求被告連帶給付自110年1月1日起至111年6月30日止共18個月，按約定租金2倍計算，合計630,000元之違約金（計算式：17,500×2×18＝630,000），上開金額依律師費、違約金之順序以候阿美應給付張靜芳之押租金50,000元抵銷後，為680,000元，爰向被告請求連帶給付680,000元等語。並聲明：被告應連帶給付候阿美680,000元，及自民事準備書狀暨反訴答辯狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告則以：張靜芳承租系爭房地係為經營餐廳，需將系爭房
地加以裝潢整修，投資初期支出相當成本，為免房東於租期屆滿後不續租，而無法回收成本，故於簽訂系爭租賃契約時，一併作成補充協議，載明：「約滿租金調整第1年～2年每月35,000元，第3年～5年租金雙方協商。」可證系爭租賃契約之租賃期間為10年。系爭租賃契約之期限既未屆滿，被告有權占有使用系爭房地，候阿美請求被告賠償費用、違約金，即無理由。又系爭租賃契約第6條關於「按約定租金5倍計算之違約金」之約定，高於一般違約金約定之標準，違反誠信原則，對於被告顯失公平，應屬無效。是縱認候阿美得提前終止租約，候阿美亦不得依上開約定而有所請求等語置辯，並聲明：候阿美之訴駁回。
二、反訴部分㈠張靜芳主張：系爭租賃契約之租賃期間自105年1月1日起為期
10年，迄今尚未屆滿，候阿美終止系爭租賃契約並不合法，致張靜芳被迫於111年6月30日交還系爭房地，而受有損害。
爰依系爭租賃契約第5條約定，請求候阿美返還押租金50,000元；依民法第430條規定，請求候阿美給付系爭房屋修繕費用61,950元；併依民法第227條第1項規定，請求候阿美賠償「媽媽味」餐廳裝潢費用之10分之1即70,311元等語，並聲明：⒈候阿美應給付張靜芳182,261元及自民事答辯㈡狀暨反訴起訴狀繕本送達候阿美翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡候阿美則以：候阿美依序以本訴請求之律師費100,000元、違
約金630,000元就張靜芳主張之系爭租賃契約之押租金50,000元為抵銷抗辯，抵銷後張靜芳主張之金額已無剩餘，自不得再主張。系爭租賃契約之租賃期間已於109年12月31日屆滿，則張靜芳以候阿美違法終止租約為由，以債務不履行為請求權基礎，實屬有誤。張靜芳於承租之初，即知悉系爭房地位於陽明山竹子湖地區。且依系爭租賃契約第6條約定，張靜芳原本即「應將租賃房屋按照原狀遷空交還」，又係主動於111年6月30日交還系爭房地，並非被迫。是張靜芳請求候阿美賠償之修繕費用61,950元及裝潢費用70,311元，並非因給付不能所致之損害賠償，亦與系爭租賃契約之約定不符，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：張靜芳之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第408至409頁）㈠系爭房地（臺北市○○區○○段○○段000地號之土地及臺北市○○區
○○○路00號建物旁之未辦登記建物）為候阿美及李佩純所共有，應有部分比例各為二分之一。
㈡候阿美、李佩純及被告於104年12月8日簽署本院卷第18至26
頁之系爭租賃契約（至於本院卷第198頁是否亦為系爭租賃契約之一部，則有爭執）。
㈢張靜芳於簽訂系爭租賃契約時，各給付押租金50,000元予候阿美及李佩純，候阿美所收之押租金50,000元迄未返還。
㈣張靜芳自104年12月8日起使用系爭房屋（臺北市○○區○○○路00
號建物旁之未辦登記建物），至111年6月30日交還候阿美及李佩純。
㈤張靜芳自110年1月1日至111年6月30日間，每月均各給付17,500元予候阿美及李佩純。
四、得心證之理由㈠系爭租賃契約業經兩造及李佩純合意延長至111年12月31日
⒈系爭租賃契約於契約本文第2條約定租賃期間為105年1月1
日至109年12月31日，共計5年，固有該契約存卷可查（見本院卷第20頁）。然被告所留存之租賃契約，尚有於末頁釘有1張筆記紙（見本院卷第327-1頁，下稱系爭附件），證人即系爭房地共有人李佩純於本院證稱：候阿美所提系爭租賃契約少了一張附件，就是系爭附件，這是簽約當天寫的，寫的時候我、候阿美、被告都在場，是我們4人合意要寫的附件，內容也是我們4人討論後同意的內容等語（見本院卷第350至351頁），可見系爭附件亦經系爭租賃契約各締約當事人於簽訂系爭租賃契約時達成合意，而屬系爭租賃契約內容之一部，自應拘束兩造。
⒉系爭附件「甲方附件6.」約定：「約滿租金調整第1年～2年
每月35,000元，第3年～5年租金雙方協商」（下稱系爭條款）。李佩純證稱：會這樣簽是因為當時候阿美要簽5年約，被告方要簽10年約，所以折衷用這樣的方式等語（見本院卷第351頁），據此可認系爭條款係屬兩造主張不同租賃期間折衝之結果。系爭條款既係系爭租賃契約之附件，又有「約滿調整租金」之文字，可見該條款係系爭租賃契約之延續，租賃標的物及其他權利義務均與系爭租賃契約同。再考量系爭條款訂立之背景，細繹系爭條款之文字，可認該條款係就原系爭租賃契約之租賃標的，約定於約滿後第1年至第2年期間（即系爭租賃契約簽訂起算第6至7年，110年1月1日起至111年12月31日止）租金仍為每月35,000元；而約滿後第3年至第5年期間（即系爭租賃契約簽訂起算第8至10年，112年1月1日起至114年12月31日止），雙方則同意租金另議，即再視租金商議結果，決定是否續約，以此方式在候阿美5年租賃期間及被告10年租賃期間之主張間取得平衡。則就110年1月1日起至111年12月31日止期間，系爭租賃契約締約當事人以系爭條款達成以相同租金延長系爭租賃契約之合意，系爭租賃契約之租期即因而延長至111年12月31日止。
⒊候阿美雖主張系爭附件未經候阿美簽名等語。惟按「稱租
賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」民法第421第1項、第422條分別訂有明文。雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為要。逾1年之不動產租賃契約，未以字據訂立者，僅生視為不定期限租賃之效果，並不影響契約之成立。依被告所提系爭租賃契約原本，系爭附件係釘在系爭租賃契約之後，則候阿美、被告及李佩純均已在系爭租賃契約上簽章，其等未亦在系爭附件上簽章，尚與常情無違。況依李佩純之證述，其等業已就租賃期間第6、7年（110年1月1日至111年12月31日）之租賃標的及租金等租賃契約必要之點達成合意，此部分租賃契約亦已成立，至契約當事人有無在書面上簽名，原於契約成立與否無影響。另候阿美復主張系爭租賃契約第4、5年租金原本即為每月35,000元，系爭條款卻載稱「約滿租金調整第1年～2年每月35,000元」，並未就租金有所調整，可見系爭附件為被告私下製作等語。然系爭租賃契約當事人均非法律專業人士，系爭附件復係手寫，而非事先擬具，顯係契約當事人於締約時就締約商議結果臨時予以筆記，縱其用語有不精確之處，亦與常情無違，此實與系爭租賃契約當事人有無另就系爭條款達成合意無涉。候阿美此節主張，亦難憑採。
㈡候阿美不得向被告請求違約金及律師費用
系爭租賃契約第6條約定：「乙方（張靜芳）於租期屆滿時，除經甲方（候阿美、李佩純）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（官有益），絕無異議」。第12條約定：「乙方如有違約情事，至損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見本院卷第24頁）。則候阿美得向被告請求上開違約金與律師費用，分別以張靜芳租期屆滿未返還系爭房屋，與張靜芳違反系爭租賃契約為其前提。然候阿美、李佩純與張靜芳就110年1月1日至112年12月31日期間，亦達成租賃合意，已如前述。而張靜芳於租期屆滿前即於111年6月30日將系爭房屋交還候阿美及李佩純（見不爭執事項㈣），即難認張靜芳就此有何違反系爭租賃契約之可言，候阿美復未舉出張靜芳有何其他違反系爭租賃契約之情事，則候阿美向被告請求連帶給付違約金及律師費用，均屬無據。
㈢張靜芳得向候阿美請求返還押租金50,000元
系爭租賃契約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方100,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」（見本院卷第22頁），張靜芳既已將系爭房屋於111年6月30日將系爭房屋交還候阿美及李佩純（見不爭執事項㈣），候阿美及李佩純即應共同依上開約定負退還押租金之責任，依民法第271條規定，其債務應平均分擔。茲候阿美所收押租金50,000元未據返還（見不爭執事項㈢），候阿美復不得向張靜芳請求給付律師費、違約金，而不能以該等債權主張抵銷，則候阿美自應依系爭租賃契約第5條約定，償還與李佩純所收押租金100,000元之半數，即50,000元。
㈣張靜芳不得向候阿美請求給付修繕費用及裝潢費用
⒈「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第430條定有明文。張靜芳雖主張因候阿美未修繕系爭房屋，由其支出修繕費用，依上開規定請求候阿美償還，然張靜芳並未舉證證明其催告候阿美及李佩純修繕後，其等不為修繕，張靜芳方自行修繕，自不能依上開規定請求候阿美償還修繕所支出之費用61,950元。
⒉按租賃契約中，出租人之主給付義務，依民法第423條規定
，即以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
至候阿美雖提起本件訴訟之本訴，原請求張靜芳遷讓系爭房地，並請求被告連帶給付律師費、損害金及違約金，然此核係候阿美訴訟權利之行使，至於其請求有無理由、張靜芳應否遷讓，均待法院依法審酌判斷。候阿美尚不因出租系爭房屋，即喪失就系爭房屋為法律上主張之權利。況候阿美雖提起訴訟，然系爭房屋仍在張靜芳之占有中，直至張靜芳於111年6月30日自行返還系爭房屋，則候阿美並未違反出租人交付並維持租賃物得供使用之給付義務，自難認候阿美有何未依債之本旨給付之可言。從而，張靜芳以候阿美有不完全給付，依民法第227條第1項規定，請求候阿美賠償其就系爭房屋支出之部分裝潢費用70,311元，亦無所據。
㈤張靜芳得請求遲延利息
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。張靜芳依系爭租賃契約第5條約定，請求候阿美給付50,000元，屬無確定期限、無約定利率之債務。張靜芳自得請求候阿美加付自民事答辯㈡狀暨反訴起訴狀繕本送達候阿美翌日即111年7月23日起（見本院卷第324頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、綜上所述，候阿美依系爭租賃契約第6條、第12條約定，請求被告連帶給付680,000元本息，為無理由，應予駁回。張靜芳依系爭租賃契約第5條約定，請求候阿美給付50,000元，及自111年7月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。就張靜芳獲勝訴判決部分，因本件所命給付未逾500,000元，應由本院依職權宣告假執行。張靜芳就此部分贅為聲請，無另為准駁之必要。候阿美聲請供擔保請准免予假執行，經核於張靜芳勝訴之範圍內，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至張靜芳其餘假執行之聲請，因其訴經駁回而失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件本訴部分，候阿美之訴為無理由，反訴部分，張靜芳之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 18 日
民事第三庭法 官 江哲瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 18 日
書記官 張祐誠