臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第175號原 告 林彣洵訴訟代理人 沈奕瑋律師被 告 呂慶鑫訴訟代理人 林晉宏律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國111年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾柒萬伍仟捌佰元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應同意合泰建築經理股份有限公司將如附表所示履約保證金專戶內之新臺幣壹佰伍拾貳萬伍仟玖佰捌拾元撥付給原告。
前二項給付，被告履行其一者，另一項於同範圍內，免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾參萬元為被告預供擔保，得假執行。但被告以新臺幣壹佰捌拾柒萬伍仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）286萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷一第12頁）。嗣追加聲明：被告應同意合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）將履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-00000-0000號；下稱系爭履保專戶）內之251萬180元撥付給原告；前二項給付，被告履行其一者，另一項於同範圍內，免給付義務（見本院卷二第17頁）；並追加請求權基礎民法第259條、不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第12條第3項約定（見本院卷一第140頁），均係原告因買受被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號6樓之房屋（下稱系爭房屋），為撤銷因詐欺所為意思表示，並請求被告返還已受領價金所為爭執，二者證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，係屬基礎事實同一，其追加程序自無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國110年中有購屋需求，且該屋必須附有停車位，經委託永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）之經紀人員即訴外人林瑋葦於同年8月2日推薦被告所有系爭房屋，並告知該房屋配有固定車位，原告隨即與林瑋葦約定於同年8月5日查看系爭房屋之屋況及停車位使用情形，現場林瑋葦與被告更表示僅須按時繳交管理費，即可繼續使用被告目前使用之停車位，無須另行抽籤等語，原告遂以1,406萬元購買系爭房屋，兩造並於當日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。嗣原告分別於110年8月6日、同年8月13日、同年10月2日匯款10萬元、130萬元及146萬元共計286萬元至系爭履保專戶。詎原告事後知悉其無法繼續使用系爭停車位，且仍須以抽籤方式決定有無停車位可使用，被告故意隱匿上開停車位之重要交易資訊，顯係以詐術使原告購買系爭房屋。爰依民法第92條第1項規定，以110年9月28日士林中正路郵局第186號存證信函（下稱186號存證信函）為撤銷買受系爭房屋之意思表示，併依民法第179條規定，請求被告返還受領價金286萬元；又被告業將系爭房屋出售予他人，已有給付不能之情事，復依系爭買賣契約第12條第3項約定解除系爭買賣契約，併依民法第259條規定請求被告返還原告已付之價金，即被告應同意合泰公司自系爭履保專戶將款項撥付給原告等語。並聲明：㈠被告應給付原告286萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告應同意合泰公司將系爭履保專戶內之251萬180元撥付給原告；㈢前二項給付，被告履行其一者，另一項於同範圍內，免給付義務；㈣第一項部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造訂立系爭買賣契約約定購買之標的並未包含車位，訴外人即被告之代理人呂昌煦並未向原告表示「只要繼續繳管理費，即可使用停車位」，僅係表示被告會幫忙喬車位等語，並無原告所指詐欺之情事，亦無系爭買賣契約第12條第3項違約之情事，原告不得依民法第179條請求返還已付之價金，亦不得依同法第259條規定請求返還。另系爭買賣契約第12條第2項之違約金為懲罰性違約金，原告拒絕配合辦理用印手續，業經被告解除系爭買賣契約，被告依該約定沒收原告已付價金286萬元，並無過高之情事等語，資為抗辯。資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷一第179-180頁）㈠原告於110年中有購屋需求，並有委託永慶公司代為仲介。
㈡被告為出售系爭房屋，有委託永慶公司代為仲介。
㈢兩造於110年8月5日簽署系爭買賣契約，約定原告以1,406 萬元購買系爭房屋。
㈣原告分別於110年8月6日、同年8月13日、同年10月2日匯款10
萬元、130萬元及146萬元共計286萬元之買賣價金至系爭履保專戶。
㈤系爭買賣契約之買賣標的不含停車位所有權之移轉。
四、本院之判斷㈠原告於系爭買賣契約締約時有無遭被告詐欺而為意思表示？
⒈原告主張被告於系爭買賣契約締約時，有無向原告稱只要
繼續繳納停車位管理費，即可繼續使用被告原使用之停車位，無須重新辦理抽籤事宜等語，經查，證人林瑋葦結證稱：伊為永慶公司士林中正路分店之仲介，有帶原告看房屋，系爭房屋有討輪停車位怎麼停，社區係採抽籤，被告當時說因一開始就住在該處，而沒有換過車位，如果有成交，被告可以幫忙喬看看等語（見本院卷一第237-238、240頁）；證人陳柏翰結證稱：伊於110年8月間任職於永慶公司社子店，有受呂昌煦委託仲介出售系爭房屋事宜，系爭房屋位在重陽社區，屬於國宅，被告有提供停放車位的位置，早先社區只要有固定繳管理費之住戶就可以繼續使用停車位，於110年11月，因陸續有更換屋主，後來進來的住戶都需要車位，變成車位不夠，而需要抽籤。本件買賣有事先詢問過管委會，總幹事的說法式如果新的住戶進來是要抽籤，但因被告在社區住很久，總幹事有說會幫忙喬車位，讓新住戶可以去停原來屋主停的位置，呂昌煦亦有向原告說明目前使用的位置，即如有繼續繳交管理費，位置應該不太會變動，除非原告的車型比較特殊，並有回應喬車位的相關事宜等語（見本院卷一第244-246頁），足見呂昌煦於訂立系爭買賣契約時，應僅係表示可以協調管委會讓原告得以繼續使用原使用之停車位，而無直接向原告表示只要繼續繳納停車位管理費，即可繼續使用被告原使用之停車位。
⒉又系爭房屋所在士林重陽社區管理委員會就社區之停車位
使用說明略以：本社區於110年8月至9月間，車位數量並不足以提供當時有車位需求之住戶使用，但因為本社區之車位大小不一，無法透過抽籤方式分配使用車位，長期以來都是透過協調方式分配；使用停車位之住戶若是將房屋出售，因新屋主之車輛不見得符合原本需求，或是在此之前的原住戶協商也已有其他住戶適合該車位，遇有售屋後新住戶擬使用車位之狀況，一樣是採取協商方式辦理。被告於110年8月以前，確係系爭房屋之住戶，並有分配地下室之車位。其使用狀況確實是一直以來都持續使用同一固定之車位，被告之子呂昌煦曾向總幹事表達該屋即將出售，並希望安排買受人之後得繼續使用他們的車位，總幹事回稱「會儘量協調、滿足需求」，並提醒「需視其車型是否適合該車位」，有士林重陽社區管理委員會111年10月17日函在卷可稽（見本院卷二第65-67頁），足見系爭房屋所在之士林重陽社區，其停車位於屋主變動時，須採協商方式處理，並非係繳交管理費即得繼續使用，上情並與證人林瑋葦、陳柏翰證述協調（即「喬」）車位乙事相符，由此堪信被告於系爭買賣契約訂立時，其代理人呂昌煦並未向原告逕稱只要繼續繳納停車位管理費，即可繼續使用被告原使用之停車位。
⒊原告雖主張系爭買賣契約所附提醒事項有載明「本案須繳
納車位管理費，繳費金額即繳費方式須依管委會或住戶規約規定」，可見被告確有向其說明只要繼續繳納停車位管理費，即可繼續使用被告原使用之停車位云云，並提出系爭買賣契約之產權調查表為憑（見本院卷一第143頁），惟查，系爭買賣契約所附提醒事項記載本案須繳納車位管理費乙事，應係提醒原告將來取得停車位使用，須依社區規約繳納管理費，然並無從以此推論被告保證有停車位得以使用，倘原告認停車位之使用為系爭買賣契約重要事項，何以於系爭買賣契約第17條特別約定事項並未約明其所稱被告之承諾，自不得僅以提醒事項之片段記載，逕認被告於締約時有承諾只要繼續繳納停車位管理費即可繼續使用停車位之事實。此外，原告未再舉證證明被告之代理人呂昌煦於締約時，有表示只要繼續繳納停車位管理費，即可繼續使用被告原使用之停車位，其此部分主張，自不足採。
⒋原告既未能證明被告之代理人呂昌煦於締約時，有表示只
要繼續繳納停車位管理費，即可繼續使用被告原使用之停車位，則原告主張被告有以上情詐欺原告，使原告為買受系爭房屋之意思表示，依民法第92條第1項規定行使撤銷權，亦非可採。
㈡原告依系爭買賣契約第12條第3款約定解除契約，有無理由？
⒈被告抗辯原告未依系爭買賣契約配合辦理用印手續，業於1
10年10月15日以存證信函解除系爭買賣契約，有無理由？⑴原告因未配合辦理系爭買賣契約用印手續，經被告於110
年10月7日寄發存證信函催告原告應於5日內配合辦理用印手續，因原告未為辦理，經被告於同年月15日再寄發存證信函，以原告違反系爭買賣契約第12條第1項約定及民法第254條規定，解除系爭買賣契約等情，有臺北東園郵局存證號碼000125號存證信函（下稱125號存證信函）在卷可稽（見本院卷一第60頁），原告雖主張兩造有合意延後用印手續云云，惟查，原告之配偶固曾於110年9月10日以LINE傳送：「對啊，只是看您能不能幫我寫一下同意延後用印，這樣怕到時候仲介又在那邊亂講話或不處理」訊息予被告代理人呂昌煦，有LINE對話紀錄翻拍照片在卷可稽（見本院卷二第139頁），而呂昌煦亦僅回應：「這個要簽嗎？還是昨天你們有簽過？」、「那我會建議你直接撥給代書詢問比較正確」、「代書問的如何」，而原告配偶回稱：「他是說需要再寫一張雙方同意延遲用印這樣」（見本院卷二第139-140頁），倘兩造有合意延後用印，則依對話內容，兩造應有簽具同意延後用印之文書，然此部分未見原告提出，被告既否認兩造有合意延後用印，而原告未再舉證明有合意之事實，原告此部分主張，自難採信。是原告既未依系爭買賣契約約定時程配合用印事宜，被告既已合法催告原告應於相當期限完成用印，而原告仍未配合，被告以125號存證信函解除系爭買賣契約，即屬有據。
⑵原告雖主張被告不得依系爭買賣契約第12條第2項前段約
定解除系爭買賣契約云云，然查，系爭買賣契約第12條第1項前段約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」同條第2項前段約定：
「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。」可見第12條第2項前段為違約金計罰之約定，並非為解除契約之依據，且125號存證信函引用解除契約依據為系爭買賣契約第12條第1項規定，並非同條第2項，原告此部分主張，容有誤會，而非可採。
⑶原告雖曾於110年9月28日以存證信函向被告表示：「本
人在購買此房時，特別就車位提出疑問 ，因為小孩尚小，必須以車代步，甚是謹慎，所以再三詢問車位事誼（應為『宜』之誤繕），賣方呂慶鑫之代理人呂昌煦告知原停車位只要繼續繳管理費就可以就賣方停車位繼續使用，我不放心再次詢問呂慶鑫代理人與仲介林瑋葦是否屬實，皆回答屬實，所以基於可以持續使用車位才經與先生討論後購買。然購買後賣方稱大樓要抽籤，請仲介代為聯絡，仲介既未聯絡我。我方知車位要再抽籤（詢問大樓管委會所有新遷入戶都要重新抽籤，而不是承襲原住戶的車位，且抽籤不一定抽得到），這與賣方先前承諾不一樣。仲介與賣方蓄意隱匿實情，致使本人以為只要繼續繳交管理費就能一直使用車位，並以可永遠使用同一車位，購買時亦將此車位做為最重要的重點。現在證實既不能固定車位又不能得證抽籤的到已失去購買的主因。仲介與呂昌煦（被告簽署系爭契約之代理人，亦為原告看屋當日被告指派到場之人）刻意隱瞞以利成交，殊不知造成買方權益嚴重受損，此行為已構成刑法第334條詐欺罪。……在此案仲介施以詐術使本人蒙受損失，為交易重大瑕疵，本人主張返還買賣價金，合約無效。……特以此函通知所有相關人員並即日起解除雙方就上開房屋所簽定之買賣契約。」有186號存證信函在卷可稽（見本院卷一第44-54頁），然查，被告並未向原告表示只要繼續繳納停車位管理費，即可繼續使用被告原使用之停車位一節，業經認定如前，而前開信函內容仍以之作為解除契約之事由，顯屬無據；至原告主張被告確實未協助原告協調停車位使用之事宜云云，雖被告就停車位繼續使用乙事，固曾允諾將向社區管委會進行協調，並據證人陳柏翰證述如前，而被告縱有未履行其允諾事項之情事，倘認該允諾事項已構成系爭買賣契約之附隨義務，按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。亦即被告是否履行其附隨義務，要屬是否限於遲延之問題，原告仍應先催告命其履行，於其未履行始可行使契約解除權，然原告卻逕自主張被告涉有詐欺，認系爭買賣契約無效而解除契約，其解除契約顯然於法不合，而不可採。⒉又系爭買賣契約業經被告於110年10月15日以125號存證信
函合法解除，系爭買賣契約既經解除，即已歸於消滅，則原告主張其以111年5月17日民事準備狀為解除系爭買賣契約，即屬無據。
㈢被告抗辯依系爭買賣契約第12條第2項後段沒收原告已付之買
賣價金，有無理由⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。系爭買賣契約第12條第2項約定「甲方（即原告）若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被告）自應付之日起，按買賣總價款……每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」可知本項前段係對買方於買賣契約關係仍存在情形下，應負遲延給付責任之賠償違約金，後段係以可歸責於買方之違約事由（買方毀約不買或有其他違約情事），經賣方解除契約後，得沒收買方已付全部款項作為違約賠償方法。原告未依系爭買賣契約履行用印之義務，陷於給付遲延，經被告定期催告後仍未履行，依法解除系爭契約，業經認定如前，且原告亦曾以186號存證信函表明其不買系爭房屋，足認原告確有毀約不買之情事，則被告依系爭買賣契約第12條第2項後段之約定請求原告賠償違約金，於法有據。
⒉違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各
自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響（最高法院106年度台上字第1853號判決參照）。參以系爭買賣契約第12條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」(見本院卷一第33頁)，足見於原告違約，經被告解除契約後，除得沒收原告已付之全部款項外，被告如另受有損害時，並不妨礙損害賠償請求權之行使，是系爭買賣契約第12條後段違約金之約定，核屬懲罰性違約金性質。
⒊違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或
屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減(最高法院87年度台上字第2563號判決參照)。
本院審酌系爭買賣契約第12條違約金之性質為以強制債務履行為目的之懲罰性違約金，業如前述，核屬確保債權效力之強制罰，具有嚇阻買方惡意違約之目的及作用，債權人無論損害有無，皆得請求懲罰性違約金，則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀定之。系爭契約價金高達1,406萬元，經永慶公司居間仲介，原告已陸續給付合計286萬元至系爭履保專戶（不爭執事項㈣），嗣藉詞以被告詐欺停車位使用乙事拒絕履約之違約情節，自110年10月起即未配合完成用印手續，亦未再給付任何價款；並參酌內政部公告成屋買賣契約書範本第11條規定沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，兼衡原告已付款項共286萬元，若全數沒收，顯然過多，原告並非自始存有拒絕履約之惡意，其已履行契約之一部分，違約情節非屬重大，被告所受之損害為未能即時收取價金尾款利用，及社會之經濟情況，認為系爭契約第12條第2項後段關於違約金之約定，應酌減為以買賣總價款百分之七計算即98萬4,200元（計算式：14,060,000×7％＝984,200）為合理適當。㈣無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第179條、第182條第2項前段及第203條分別定有明文。而當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。被告得依系爭買賣契約第12條第2項自已受領價金沒收之違約金，本院認應酌減之違約金已如前述，經酌減後，被告應返還原告之金額為187萬5,800元（計算式：
2,860,000－984,200＝1,875,800）。又原告此項返還請求權，應俟本判決確定時發生，並於斯時屆清償期，被告自本判決確定翌日起始負給付遲延之責任。
㈤又原告已付價款現留存於系爭履保專戶之金額為251萬180元
，有合泰公司111年7月12日交字第11107-MBR-006號函暨檢附價金履約保證專戶資金明細表在卷可稽（見本院卷一第198-200頁），原告請求被告同意合泰公司將系爭履保專戶內之152萬5,980元（計算式：2,510,180－984,200＝1,525,980）撥付給原告為有理由，逾此金額則無理由。
㈥末查，原告依不當得利之法律關係請求被告返還款項，又依
履約保證專戶之契約關係，請求被告同意原告領取系爭履保專戶內之款項，請求之依據有別，因其中一債務之履行，他債務即同歸消滅，是被告如依其中之一項請求為履行，於已給付之範圍內，他項請求即免給付義務，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第179條規定請求被告應給付原告187萬5,800元，及自本判決確定之日起，按年息百分之五計算之利息；被告應同意合泰公司將系爭履保專戶內之152萬5,980元撥付給原告；前二項給付，被告履行其一者，另一項於同範圍內，免給付義務，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造就本判決第1項部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告就第1項敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
書記官 周苡彤附表履約保證銀行：台新國際商業銀行建北分行戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號：00000-00000-0000號