臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第114號原 告 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 陸歷民律師被 告 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號五樓房屋遷讓交還原告甲○○。並自民國一百一十年十月二十三日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告甲○○新臺幣壹萬柒仟元。
被告應給付原告乙○○新臺幣陸萬玖仟元，及自民國一百一十年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項前段遷讓返還房屋部分於原告甲○○以新臺幣伍拾陸萬玖仟伍佰柒拾貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾萬捌仟柒佰壹拾柒元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第一項後段分期給付部分於每月履行期屆至後，於原告甲○○就各期給付各以新臺幣伍仟陸佰陸拾柒元為被告擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣壹萬柒仟元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
本判決二項於原告乙○○以新臺幣貳萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬玖仟元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠門牌號碼臺北市○○區○○○路000號5樓房屋(下稱系爭房屋)為原
告甲○○所有，原告乙○○以原告甲○○配偶身分與被告就系爭房屋於民國107年12月5日簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，約定租期自107年12月5日起至109年1月4日止，租金每月新臺幣(下同)1萬7,000元，每期應於每月5日前繳付，無論任何理由不得拖延或拒納，又系爭租約於屆期後被告仍繼續使用系爭房屋並按月繳付租金，而原告乙○○並未為反對之意思表示，依民法第451條之規定，系爭租約已視為不定期租賃。
㈡查被告於110年5月間以無法報稅、申請租屋補助及無法使用
社區共有停車位等不合於系爭租約之理由拒絕支付租金，惟依照系爭租約第20條，被告依約即無法報稅及申請補助，且承租之標的本未含社區之共享車位。而被告自110年5月5日起即未支付任何租金，結算迄今已達5期共計8萬5,000元，原告乙○○乃於110年9月6日以簡訊催請被告於3日內繳清積欠租金，惟被告均置之不理，扣除被告於109年1月至110年4月份溢付之租金1萬6,000元後，尚欠6萬9,000元，縱使再扣除被告之押租金3萬4,000元，尚有3萬5,000元積欠租金未付，堪認被告積欠租金已達二個月以上，原告自得依土地法第100條第3款之規定終止系爭租約，復依民法第767條第1項前段及民法第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，並請求被告給付積欠租金6萬9,000元及至返還系爭房屋之日止，按月給付使用系爭房屋之利益即1萬7,000元相當於租金之不當得利。㈢為此依系爭租約法律關係、民法第767條第1項前段及第179
條規定提起本訴等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓交還原告甲○○，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告甲○○1萬7,000元。⒉被告應給付原告乙○○6萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊自110年5月開始就沒付租金，伊總共租了六年多，103年10
月5日伊與原告兒子簽約時就知道系爭房屋社區有公用停車場可使用，伊請原告兒子幫忙向管委會爭取，惟管委會說系爭房屋已有停車位在使用，致伊無法使用社區之停車位。又伊於103年11月搬進系爭房屋時，其馬桶均無法使用，伊請人處理後發現裡面有小石頭，原告竟稱係伊使用不當所致，而伊因此給付維修費用900元。伊於104年8月向原告表示要申請臺北市政府租屋補助，遭原告拒絕並惡言警告伊不准申請，強迫伊要馬上遷出且要扣一個月押租金，原告乙○○叫伊不要申請，將系爭房屋租金自1萬9,000元降為1萬7,000元，因伊母親斯時於榮總病危，沒心情管這些事情，才在原告學詩逼迫下簽訂系爭租約。
㈡105年1月霸王級寒流來襲，造成系爭房屋客廳兩大塊磁磚破
裂碎掉，原告迄今仍未處理；110年4月23日屋內兩部冷氣壞掉，原告乙○○向伊表示每月房租要漲2,000元始願意幫伊換冷氣，兩週後伊即向原告乙○○表示要取回6年8個月之停車權利及租屋補助等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭房屋為原告甲○○所有，原告乙○○與被告於107年
12月5日簽訂系爭租約，約定租期自107年12月5日起至109年1月4日止，租金每月1萬7,000元，系爭租約於屆期後被告仍繼續使用系爭房屋並按月繳付租金，原告乙○○並未為反對之意思表示，惟被告自110年5月起即未給付房屋租金等情，為被告所不爭執，並據原告提出系爭房屋建物所有權狀、系爭租約影本、簡訊截圖影本及房屋稅單等件為證，原告此部分之主張堪信為真實。惟原告請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告、給付積欠租金及相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡原告乙○○請求積欠租金6萬9,000元及原告甲○○依第767條第1
項前段規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，是否有據?⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。民法第439條定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。而按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。是租賃關係終止後，承租人繼續占有租賃物，自應構成無權占有。又按土地法第100條第3款規定，出租人因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，得收回房屋，及民法第440條第1項、第2項前段規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
⒉查被告自110年5月起未依約每月租金1萬7,000元，至同年9月
業已積欠租金8萬5,000元，原告於110年9月6日以簡訊通知被告於3日內繳納，遭被告予以拒絕（見110年度士簡調字第1044號卷第28、30頁簡訊）。於扣除被告自109年1月至110年4月每月溢付租金1,000元，總計1萬6,000元，如以押金3萬4,000元抵償後，尚欠3萬5,000元，已逾2個月租金數額，是原告乙○○依上開規定除於110年9月10日寄發終止租約之簡訊外，再以起狀之送達重申終止租賃契約之意，原告乙○○主張兩造間之租賃契約業已終止，自屬有據。
⒊被告雖抗辯租賃之標的尚包括社區公用停車位云云，此部分
為原告所否認，而被告亦未舉證兩造於簽訂系爭租賃契約之際，承租標的尚包括社區公用停車位，則被告以此為由拒絕支付租金，應屬無據。至被告另抗辯於103年11月搬入系爭房屋，曾支付馬桶維修費900元，及客廳兩大塊磁磚龜裂尚未修復云云，此部分亦與被告得否拒絕支付租金無涉。另被告再抗辯原告拒絕被告申請租金補助一節，但據被告自陳：租屋補助當時每月能申請四千，伊想申請租屋補助，房東就降房租叫伊不要去申請，所以才從原本租金是一萬九降為一萬七，本來伊是不同意，房東說不同意就遷走，當時母親在榮總病危，伊根本沒有心情管這些事情，所以才被逼簽第二份合約等語（見本院卷第38頁筆錄），依系爭租約第20條約定：「乙方（即被告）不得申請政府任何補助及不得以房屋租金申報所得稅之出租用途，若未經甲方（即原告乙○○）同意向有關單位申請，經發現甲方稅額之增加部分，屆時將移轉嫁乙方房租費」等語，堪認被告欲申請租金補貼，但在原告乙○○同意調降房屋租金情形下，兩造達成一致協議，是被告事後執此而拒絕給付租金，亦無理由。原告乙○○就110年5月至同年9月積欠之租金8萬5,000元，扣除被告溢付租金1萬6,000元，尚積欠租金6萬9,000元，請求被告給付此部分積欠租金，應屬有據。
⒋綜上，系爭租約業已終止，被告仍居住系爭房屋內，且未能
舉證證明其為有權占有，原告甲○○基於所有權人身分，依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，即屬正當。㈢按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。承上所述，系爭租約既已終止，被告無權占有使用系爭房屋，其每月仍獲得相當於租金1萬7,000元之利益，原告甲○○則受有此金額之損害。原告甲○○請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬7,000元，為有理由。
㈣另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第1項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。系爭租約雖約定租金應於每月5日以前繳納，惟原告乙○○統一請求自起訴狀繕本送達即110年10月22日（於110年10月12日寄存送達，於同年10月22日生送達效力，見士簡調卷第38頁送達證書）翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由。
四、綜上所述，㈠原告甲○○依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、第179條不當得利規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自110年10月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬7,000元；㈡原告乙○○依民法第439條規定，請求被告給付6萬9,000元，及自110年10月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法要無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
書記官 潘 盈 筠