臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第1215號原 告 王碧華訴訟代理人 陳清森訴訟代理人（兼送達代收人）
陳明宗律師複 代理人 金家豪律師
蔡爵陽律師被 告 曾林月鳳訴訟代理人 張克西律師被 告 陳永昌（即陳曾金鳳之繼承人）
陳永財（即陳曾金鳳之繼承人）
簡培益（即陳曾金鳳之繼承人）
簡慶儀（即陳曾金鳳之繼承人）
簡慶瑩（即陳曾金鳳之繼承人）兼上列五人共 同訴訟代理人 陳美伶上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於中華民國112年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬伍仟貳佰伍拾參元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（面積86平方公尺，下稱289土地），其上興建同小段306建號（下稱306建號，建號登記謄本記載門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00巷00號），為1棟4戶，每戶為1至3樓房屋，門牌號碼分別為臺北市○○區○○○路0段00巷00號、臺北市○○區○○街00號、43號（下稱43號房屋）、41號（下稱41號房屋）。
二、訴外人陳曾金鳳於民國93年4月2日經法院宣告禁治產，其監護人為訴外人陳鐵真，兩人為母子關係。陳曾金鳳於44年12月14日至101年3月12日為289土地共有人之一，權利範圍5/28（下稱系爭土地）。陳鐵真於94年12月30日至97年9月17日為306建號共有人之一，權利範圍5/28，即43號房屋之所有權人。
三、陳鐵真因經濟狀況難以長期照護陳曾金鳳生活起居而有借貸需求，遂與原告於95年3月22日簽立承諾書，向原告借款新臺幣（下同）100萬元，並提供43號房屋及系爭土地作為擔保，而陳鐵真與被告乙○○、丙○○、丁○○（下合稱乙○○等3人）亦於同日簽立同意書，表明係陳曾金鳳之法定繼承人，同意系爭土地將來可設定登記給原告時，願提供擔保。嗣原告與陳鐵真於95年3月23日簽立借款證，約定100萬元之清償日期為95年6月22日，陳鐵真於同日收受上開金額之現金，並將系爭土地所有權狀正本交由原告保管。其後因陳鐵真均無法清借款，原告與陳鐵真乃於97年9月8日成立43號房屋之買賣契約（下稱43號房屋買賣契約），於97年9月17日以買賣為原因移轉登記予原告，將43號房屋擔保物讓與原告。
四、又陳鐵真因須借款50萬元，原告與陳鐵真於97年12月12日簽立協議書，向原告借款共50萬元。嗣陳鐵真代理陳曾金鳳與原告簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告承租系爭土地，租賃期間為100年，租金為每年1元，租金1次交付，於契約成立即以100元現金交付完成，確保日後倘系爭土地出售時，原告可行使優先購買權。
五、詎陳鐵真明知系爭土地應移轉登記予原告以抵償債務，且原告具有優先購買權，竟代理陳曾金鳳與被告己○○○於101年2月24日訂立系爭土地之買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），並於101年3月12日以買賣為原因移轉登記予己○○○，未踐行土地法第104條、民法物權編施行法第8條之5第7項所定優先承買之通知、公告程序，原告係於111年3月28日委由訴外人即原告之配偶戊○○調取系爭土地登記謄本始知上情，且迄今均不知悉系爭土地當時買賣之條件。而目前289土地、306建號共有人如附表所示。
六、而陳鐵真已於105年3月29日死亡，陳曾金鳳則於108年5月29日死亡，陳曾金鳳之法定繼承人為乙○○等3人與被告庚○○、辛○○、壬○○（下合稱乙○○等6人），且均未向法院聲明拋棄繼承，依民法第1148條第1項規定，繼承陳曾金鳳財產上之一切權利、義務。則原告依土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第3項規定，自得擇一請求確認原告對於系爭土地具有優先購買權，及請求己○○○與乙○○等6人塗銷系爭土地於101年3月12日之所有權移轉登記，乙○○等6人應按系爭土地買賣契約之相同條件，就系爭土地與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金同時將系爭土地所有權移轉登記予原告，為此，提起本訴等語。
七、並聲明：㈠確認原告就系爭土地有優先購買權。
㈡己○○○與乙○○等6人應將系爭土地於101年3月12日以買賣為登
記原因所為之所有權移轉登記（收件字號101年大同字第020440號），予以塗銷。
㈢乙○○等6人應按系爭土地買賣契約之同樣條件，就系爭土地與
原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
貳、被告則以：
一、原告提出之原證3所示同意書上乙○○等3人之簽名及蓋章均非其等所為，且丁○○之國民身份證字號亦有誤，故被告否認該同意書形式上之真正。
二、系爭租約未有陳曾金鳳之簽名或蓋章，對陳曾金鳳不生效力。且原告於簽立承諾書、系爭租約時明知陳曾金鳳為禁治產人，而陳曾金鳳當時居住在43號房屋2樓，陳鐵真提供系爭土地為擔保，並以每年租金1元，出租予原告，顯然非為受監護人之利益，且侵害受監護人居住之權利，未得親屬會議之允許，違反當時有效之民法第1097條、第1100條、第1101條、第1113條規定，依民法第71條規定，應屬無效。
三、陳鐵真與原告始終約定係以系爭土地作為陳鐵真個人債務之讓與擔保，綜觀系爭租約之約定內容，依經驗法則，系爭土地豈有1年租金1元之可能，足見雙方無租賃真正意思，顯係通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，應屬無效。且原告於95年3月22日即知悉陳曾金鳳為禁治產人，亦知系爭土地為受監護人之財產，原告竟與陳鐵真為系爭租約之約定，顯然不利於受監護人之利益，違反立法上為保護受監護人財產之公共秩序及善良風俗，依民法第72條規定，系爭租約應屬無效。
四、陳鐵真代理陳曾金鳳簽立系爭租約，顯係為其個人利益，而違反受監護人利益，類推適用民法第1086條第2項規定，系爭租約因違反該規定，依民法第71條應屬無效。
五、土地法第104條第1項所謂承租人有依同樣條件優先購買之權，係指租用基地建築房屋之承租人，惟原告並非向陳曾金鳳租用系爭土地建築房屋之基地承租人，故原告依土地法第104條第1項規定，主張優先購買權，於法不合。
六、縱認原告有優先購買權，惟陳鐵真有無代理陳曾金鳳踐行優先承購權通知、公告程序，因年代久遠，證據保存不易，且其等均已死亡，依一般社會通念難以期待被告提出，依民事訴訟法第277條但書規定，自應減輕被告之舉證責任。而依臺北市建成地政事務所112年1月13日函附之土地登記申請書記載「本土地登記案之申請確依有關法令規定完成處分程序，如有不實，願負法律責任」，並蓋有陳鐵真及陳曾金鳳之印章，可證系爭土地出賣予己○○○時已踐行優先承購權之通知、公告程序，且原告當時並未主張優先承買。況戊○○為地政士，原告為其配偶應早已知悉系爭土地出賣之事，其逾10年始提起本訴，顯係權利濫用、違反誠信原則，依民法第148條規定，不得提起。再者，縱認當年未踐行優先承購權之通知，然民法物權編施行法第8條之5第3項規定僅具有債權效力，原告自不得主張系爭土地買賣契約不成立。又上開土地登記申請書所附公契並非私契，其上記載買賣價金3,178,928元，並非實際買賣價金，且己○○○購買系爭土地迄今已逾10年，土地價值已增漲數倍，原告若以101年2月24日系爭土地買賣契約之價金購買，實非公允，違反誠信原則。
七、而未踐行優先承購權通知、公告法定程序，係侵害得行使優先承買權人之權益，原告遲至111年6月16日始提起本訴，類推適用民法第197條第1項或第245條規定，已罹於10年之時效期間，故原告之請求均無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
八、並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷第393至395頁，並依判決編輯修改部分文字）
一、原告對被告提出之書證形式上真正不爭執。
二、被告對原告提出之書證，除原證3之同意書即臺灣臺北地方法院111年度訴字第3047號卷（下稱北院卷）第35頁外，其餘形式上真正不爭執。
三、289土地其上興建306建號，為1棟4戶，每戶1至3樓房屋，門牌號碼分別為臺北市○○區○○○路0段00巷00號、臺北市○○區○○街00號、43號房屋、41號房屋。
四、陳曾金鳳於93年4月2日經法院宣告禁治產，其監護人為陳鐵真，兩人為母子關係。
五、陳曾金鳳於44年12月14日至101年3月12日為289土地共有人之一，權利範圍5/28即系爭土地。陳鐵真於94年12月30日至97年9月17日為306建號共有人之一，權利範圍5/28即43號房屋之所有權人。
六、原告與陳鐵真於95年3月22日簽立承諾書，約定原告借款100萬元予陳鐵真，陳鐵真提供43號房屋及系爭土地作為擔保，內容詳如北院卷第33頁。原告知悉陳曾金鳳為禁治產人。
七、原告與陳鐵真於95年3月23日簽立借款證，約定100萬元之清償日期為95年6月22日，陳鐵真於同日收受上開金額之現金，並將系爭土地所有權狀正本交由原告保管，內容詳如北院卷第37至41頁。
八、己○○○先後於97年5月8日、97年9月19日先後登記取得289土地權利範圍100/560（即5/28），及306建號權利範圍5/28即41號房屋之所有權，內容詳如本院卷第18、23、122、127至
128、162頁。
九、原告與陳鐵真於97年9月8日成立43號房屋買賣契約，於97年9月17日以買賣為原因移轉登記予原告，內容詳如本院卷第144至152頁。
十、原告與陳鐵真於97年12月12日簽立協議書，約定43號房屋改由原告收取租金，並向原告借款共計50萬元，內容詳如北院卷第43至45頁。
十一、陳鐵真以陳曾金鳳之法定代理人身分與原告簽立系爭租約，約定由原告承租系爭土地，租賃期間為100年，租金為每年1元，租金1次交付，於契約成立即以100元現金交付完成，內容詳如北院卷第47頁。
十二、陳鐵真以43號房屋買賣契約不成立為由，對原告、戊○○提起塗銷43號房屋所有權移轉登記訴訟，經本院99年度訴字第1348號判決陳鐵真敗訴確定，內容詳如本院卷第254至262頁。
十三、本院100年度監字第262號於101年2月3日裁定准予變賣系爭土地，陳鐵真代理陳曾金鳳與己○○○於101年2月24日訂立系爭土地買賣契約，並於101年3月12日以買賣為原因移轉登記予己○○○，內容詳如本院卷第154至171頁。
十四、己○○○於101年8月24日以贈與為原因，將289土地權利範圍60/560（即3/28）、306建號權利範圍1/28移轉登記予訴外人曾建樽，詳如本院卷第18、24、122、128頁。
十五、陳鐵真於105年3月29日死亡，而陳曾金鳳則於108年5月29日死亡，陳曾金鳳之法定繼承人為乙○○等6人，且均未向法院聲明拋棄繼承。
十六、289土地、306建號目前共有人如附表所示。
肆、本院之判斷：（依本院卷第395至396頁所載兩造爭執事項進行論述）
一、原告提出之原證3所示同意書形式上非屬真正，不得引為證據使用，論述如下：
㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，
不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357條、第358條第1項分別定有明文。次按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號判決意旨參照）。
㈡經查：原告所提出之同意書（見北院卷第35頁），係屬私文
書，乙○○等3人否認有在其上簽名及蓋章（見本院卷第269頁），且同意書上丁○○之國民身份證字號尚有錯誤，業經本院勘驗屬實（見本院卷437至438頁），而原告於112年1月6日本院言詞辯論期日自承：伊無法確認乙○○、丁○○之簽名及蓋章是否為真等語（見本院卷第107頁），又未提出其他證據以證明同意書之形式上係屬真正，依上開規定及判決意旨，該同意書自不具有形式之證據力，即無實質之證據力，原告不得引用該同意書作為證據使用。
二、原告依土地法第104條第1項，提起本訴，為無理由，論述如下：
㈠按禁治產人，無行為能力；無行為能力人由法定代理人代為
意思表示，並代受意思表示，97年5月23日修正、98年11月23日施行前之民法第15條、第76條定有明文。查陳曾金鳳於93年4月2日經法院宣告禁治產，其監護人為陳鐵真，依上開規定，須由陳鐵真代為意思表示，並代受意思表示，契約始能成立。惟綜觀原告提出之95年3月22日承諾書，記載：「立書人陳鐵真今因需資金週轉，而透過戊○○向債權人甲○○借款新台幣壹佰萬元正，提供之不動產擔保品為：…而陳鐵真所擁有的是43號一至三樓。其基地台北市○○段○○段000地號陳鐵真之母親陳曾金鳳所擁有的持分5/28，陳鐵真願提供一起擔保，但因其母親被禁治產，監護人為陳鐵真，目前無法設定登記，陳鐵真應另提其母親之法定繼承人出具之同意提供擔保之同意書給戊○○及債權人甲○○。俟將來可以登記時，一起擔保。…立承諾書人：陳鐵真」（見北院卷第33頁）。
嗣陳鐵真於95年3月23日簽立借款證、收據，表示其有收受原告交付之借款100萬元，並交付系爭土地所有權狀正本予原告（見北院卷第37至41頁）。依上開約定內容顯係陳鐵真以自己名義為之，並非陳鐵真以陳曾金鳳法定代理人之地位，代陳曾金鳳為意思表示，並代受意思表示而簽立，則上開契約及交付權狀之行為，基於債之相對性原則，僅在陳鐵真與原告間發生效力，對陳曾金鳳不生任何效力。
㈡次按除另有規定外，監護人於保護、增進受監護人利益之範
圍內，行使、負擔父母對於未成年子女之權利、義務；受監護人之財產，由監護人管理，其管理費用，由受監護人之財產負擔。監護人管理受監護人之財產，應與處理自己事務為同一之注意；監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用或處分。為不動產之處分時，並應得親屬會議之允許。上開規定，於禁治產人之監護，準用之，97年5月23日修正、98年11月23日施行前之民法第1097條前段、第1100條、第1101條、第1113條第1項分別定有明文，綜觀上開規定均係為保護受監護人之財產權益。再按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條亦有明定。
而所謂公共秩序，乃指國家社會之一般利益而言；善良風俗，乃指社會的一般道德觀念而言。經查：
⒈陳鐵真係以陳曾金鳳之法定代理人地位與原告簽立系爭租約
，此為兩造所不爭執，其上縱未有陳曾金鳳之簽名或蓋章，依民法第76條規定，系爭租約之當事人為原告及陳曾金鳳。
被告抗辯陳曾金鳳未在系爭租約上簽名或蓋章，並非系爭租約之當事人云云，自非可採。
⒉惟綜觀系爭租約約定租賃期間為100年，租金為每年1元，租
金1次交付，於契約成立即以100元現金交付完成（見北院卷第47頁）。所約定之租金數額每年僅1元，顯然不足以支付系爭土地每年應繳納之地價稅，且租金數額亦明顯低於周邊土地租金數額甚鉅，完全未能增加陳曾金鳳之財產收益，其租期尚長達100年，危害陳曾金鳳對系爭土地之管理、使用、收益、處分權，遑論陳曾金鳳為禁治產人，本身無謀生能力，亟需以系爭土地增加收入維持生活，系爭租約顯然非為陳曾金鳳之利益所訂立，嚴重侵害陳曾金鳳之財產權益，與國家訂立上開規定在於維護受監護人財產權益之公共政策相違背。又原告亦不爭執其知悉陳曾金鳳為禁治產人，而陳鐵真為陳曾金鳳之子，並為其監護人，依一般社會道德觀念，本應維護陳曾金鳳之財產權益，惟陳鐵真竟為解決其個人債務，原告則為圖己利，由陳鐵真以陳曾金鳳之法定代理人地位與原告訂立系爭租約，契約內容顯然不利於陳曾金鳳，其等共同侵害陳曾金鳳之財產權益，使陳曾金鳳失去財產收入以維持生活，依民法第72條規定，系爭租約自屬無效。
㈢再按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同
樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係（最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參照）。查系爭租約既屬無效，原告即非系爭土地之承租人，其以承租人身分，依土地法第104條第1項規定，請求確認其就系爭土地有優先購買權，並請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，乙○○等6人應按系爭土地買賣契約之同樣條件，與原告訂立書面買賣契約，於原告給付價金同時，將系爭土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
三、原告依民法物權編施行法第8條之5第3項規定，提起本訴，為無理由，論述如下：
㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第1、2項定有明文。次按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人，民法物權編施行法第8條之5第2、3項定有明文。則具有此項優先承買權之前提自須符合民法第799條規定之區分所有建築物中專有部分之所有人要件。
㈡查306建號依登記謄本記載為加強磚造三層建物，且登記謄本
門牌號碼均記載為臺北市○○區○○○路0段00巷00號，目前共有人及權利範圍如附表所示（見本院卷第122頁），為1棟4戶，每戶1至3樓，該4戶之門牌號碼雖經戶政機關編釘為臺北市○○區○○○路0段00巷00號、臺北市○○區○○街00號、43號、41號，且4戶在構造上或使用上有明確界線，然306建號僅為單一所有權，係數人共有一物，並無個人「專有部分」，更非就各樓層各有其專有部分而有「單獨所有權」，各樓層均為物之一部分，而非區分所有權之標的，並非民法第799條第1項所規定之區分所有建築物，自無民法物權編施行法第8條之5第3項規定之適用。因此，原告依民法物權編施行法第8條之5第3項規定，請求確認就系爭土地具有優先購買權，並請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，乙○○等6人應按系爭土地買賣契約之同樣條件，與原告訂立書面買賣契約，於原告給付價金同時，將系爭土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
四、從而，原告依土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第3項規定，請求：㈠確認原告就系爭土地有優先購買權。㈡己○○○與乙○○等6人應將系爭土地於101年3月12日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記（收件字號101年大同字第020440號），予以塗銷。㈢乙○○等6人應按系爭土地買賣契約之同樣條件，就系爭土地與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
陸、本件訴訟費用額確定為45,253元（即第一審裁判費45,253元），依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 蘇錦秀附表：
編號 共有人 臺北市○○區○○段○○段000地號土地權利範圍 臺北市○○區○○段○○段000○號建物權利範圍 1 林子恒 180/280 180/280 2 己○○○ 7/28 4/28 3 曾建樽 3/28 1/28 4 甲○○ 5/28以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
書記官 詹欣樺