臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第1312號原 告 趙宇琪訴訟代理人 陳貴德律師複代理人 陳建文律師被 告 趙宇玲
趙董桂珍趙宇瑾共 同訴訟代理人 簡詩家律師上列當事人間請求確認優先承購權事件，經本院於民國112年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項、第2項分別定有明文。查：原告本件起訴時，原將趙宇崑列為被告，並聲明：「被告趙宇玲、趙董桂珍、趙宇瑾、趙宇崑應將如附表所示不動產（下稱系爭不動產）以新臺幣（下同）2,038,408元為買賣價金與原告訂立買賣契約；並將權利範圍2分之1之公同共有之所有權移轉登記予原告。」嗣原告先後於民國112年1月17日、同年3月7日之言詞辯論程序當庭撤回前開關於請求締結買賣契約之訴以及對趙宇崑之起訴，並變更訴之聲明為如後所示，核其請求之基礎事實同一，且其前開訴之撤回業經被告及趙宇崑同意（見本院卷第103、157頁），是其所為訴之一部撤回及變更與前開規定均相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：被告3人前依土地法第34條之1之規定，將兩造與趙宇崑公同共有之系爭不動產以4,076,815元出售予訴外人潘郁雯，並由被告趙宇玲於111年1月25日以存證信函通知原告行使優先承購權，原告則於111年2月7日函覆願意以同一價格優先承購，被告趙宇玲乃再於111年2月9日發函表示原告與趙宇崑均行使優先承購權，並訂於111年2月11日上午11時簽約，原告就此於111年2月11日函覆表示其所訂時間太過急促，有違誠信原則，請其以電話聯絡原告洽定締約日期，惟被告趙宇玲仍於111年2月14日函知其片面決定之簽約日期即111年2月23日上午11時，經原告再於111年2月22日發函表示因原告權狀遺失需辦理補發，簽約日期應訂於111年3月18日以後方屬合理，原告並主動聯繫被告趙宇玲，然其仍置之不理，甚於111年3月2日以原告未出席為由，發函片面解除原告行使優先承購權而成立之買賣契約，並稱已與趙宇崑就系爭不動產簽訂買賣契約、趙宇崑已給付價金。然原告行使優先承購權後，持續與被告趙宇玲溝通，惟均未獲回應，被告趙宇玲片面解除原告行使優先承購權而成立之買賣契約，實無理由。又兩造及趙宇崑就公同共有之系爭不動產各有潛在應有部分1/5之權利，而原告與趙宇崑既均行使優先承購權，則應平均分配而按公同共有權利範圍之1/2，分別與其他公同共有人，依同一價格簽訂不動產買賣契約，爰依該不動產買賣契約提起本訴，請求被告將兩造與趙宇崑公同共有系爭不動產權利範圍1/2之所有權移轉登記為原告所有等語。並聲明：被告應將系爭不動產之所有權移轉登記於原告及趙宇崑各1/2。
二、被告則略以：
（一）被告3人依土地法第34條之1規定出售系爭不動產予潘郁雯，買賣契約約定買方即潘郁雯應於優先承購權人經通知行使優先承購權期滿後一次給付全部價金，是原告及趙宇崑按同一條件優先承購，理應於行使優先承購權之同時提出買賣價金之給付，惟其2人均未給付，被告乃發函通知其2人於111年2月11日上午11時提出買賣價金及文件以簽訂買賣契約。又原告係於111年1月26日收受被告所為行使優先承購權之通知，並於111年2月7日發函表示行使優先承購權，其間已有12日，顯見原告係歷經多日確認有足額資力得隨時提出買賣價金，方為優先承購權之行使，則於被告通知其給付價金時，本應即提出買賣價金以為給付，難謂有何倉促可言，然111年2月11日當日僅趙宇崑到場，原告並未到場，自已屬遲延給付買賣價金。嗣被告再發函定期催告原告於111年2月23日提出買賣價金並簽訂買賣契約，原告始於111年2月23日發函表示其權狀遺失，但其權狀是否遺失，非無疑問，況權狀遺失並非不可補正，其僅須到場提出買賣價金及簽約，事後補正權狀即可，而趙宇崑於111年2月23日亦已依通知到場，惟原告仍拒絕到場，復未提出買賣價金，顯見其無任何履約及補訂買賣契約之意，僅是刻意阻撓系爭不動產所有權移轉程序，則被告自得本於民法第229條、第254條規定解除原告行使優先承購權所成立之買賣契約，被告並已發函通知原告解除契約、將原告潛在應有部分比例所分配之價金予以提存，是原告再為本件請求，即屬無據。
（二）又原告行使優先承購權時，僅表明願以「同一價格」優先承購，未表明願以「相同條件」優先承購，且原告經通知後，始終未到場及提出買賣價金，可見原告並未接受原買賣契約所約定之條件，是其並未合法行使優先承購權，自無從為本件請求。
（三）縱認原告得請求將系爭不動產移轉登記予原告，然兩造間除公同共有系爭不動產外，趙宇崑另就其中新北市○○區○○段000000○000000地號土地及同段317建號建物（下分別稱177-13、177-37土地、317建物）各具其餘1/2應有部分之所有權，加計其公同共有之潛在應有部分比例1/5，合計為6/10，而原告則為1/10（公同共有1/2×潛在應有部分1/5），從而，趙宇崑與原告就177-13、177-37土地及317建物行使優先承購權之範圍應為6比1，即分別為5/7及2/7，就177-16土地則為1比1，即均各為1/2，原告均以公同共有1/2之1/2比例請求移轉登記，顯未算及趙宇崑就177-13、117-37土地及317建物另具有1/2之應有部分等語置辯。
並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件經本院協同兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點如下（見本院卷第106、107頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1.系爭不動產為兩造與趙宇崑公同共有，公同共有之權利範圍如附表所示；趙宇崑另分別就其中177-13、177-37土地、317建物各具權利範圍1/2之所有權。
2.被告3人前將系爭不動產以4,076,815元出售予訴外人潘郁雯，並於111年1月22日簽訂如本院111年度士司調字第129號卷(下稱調字卷)第17至21頁所示之不動產預定買賣契約書（下稱系爭契約書）。
3.原告及趙宇崑均有就系爭契約書主張行使優先承購權。
4.兩造間有以下存證信函之往來：
（1）被告趙宇玲於111年1月25日寄發桃園茄苳郵局第82號存證信函予原告與趙宇崑，將被告3人已依土地法第34條之1規定就兩造及趙宇崑公同共有之系爭不動產簽訂系爭買賣契約書之事告知原告及趙宇崑，並詢問其等是否行使優先承購權。原告於同年月26日收受該存證信函。
（2）原告於111年2月7日寄發台北杭南郵局118號存證信函予被告，表示就上開桃園茄苳郵局第82號存證信函所示處分系爭不動產，其依土地法第34條之1第4、5項之規定，願以同一價格優先承購。
（3）被告趙宇玲於111年2月9日寄發桃園茄苳郵局第91號存證信函予原告，通知原告、趙崑宇於111年2月11日上午11時於桃園市○○區○○○路000號之龍安派出所與被告就系爭不動產簽立買賣契約、同時給付銀行本行支票之全額價金。
（4）原告於111年2月11日寄發台北法院郵局第58號存證信函予被告趙宇玲，表示其於111年2月10日下午9時方收受桃園茄苳郵局第91號存證信函，該函指定於111年2月11日上午簽約實強人所難，且未予合理時間籌錢付款，有違誠信原則。
（5）被告趙宇玲於111年2月14日寄發桃園茄苳郵局第103號存證信函予原告與趙宇崑，另行通知原告、趙宇崑於111年2月23日上午11時於桃園市○○區○○○路000號之龍安派出所與被告就系爭不動產簽立買賣契約、同時給付銀行本行支票之全額價金。
（6）原告於111年2月22日寄發台北杭南郵局第165號存證信函予被告趙宇玲，表示其權狀遺失，已於111年2月11日向地政事務所申請補發，公告期間30日，須於111年3月18日方能領取補發之權狀，故履約期間應訂於111年3月18日以後。
（7）被告趙宇玲於111年3月2日寄發桃園茄苳郵局第149號存證信函予原告，表示因原告未於上開桃園茄苳郵局第91號、第103號存證信函所定111年2月11日、111年2月23日到場行使優先承購權簽訂不動產買賣契約、給付價金，趙宇崑則均到場，並已於111年2月23日完成簽約，故通知原告解除其優先購買。
5.原告未於被告以上開桃園茄苳郵局第91號、第103號存證信函所定111年2月11日、111年2月23日上午11時於桃園市○○區○○○路000號之龍安派出所與被告就系爭不動產簽立買賣契約、給付價金。
6.被告趙宇玲於111年3月30日至本院為原告提存554,932元。
7.原告於111年2月11日向新北市淡水地政事務所聲請補發系爭不動產之權狀，依法需公告30日，期間自111年2月19日起至111年3月17日止，公告期滿翌日方得領取補發之權狀。
（二）本件爭點：
1.原告是否已依土地法第34條之1規定合法行使其優先承購權？
2.承上，若原告已合法行使其優先承購權，被告得否以原告給付遲延為由主張解除兩造間依優先承購權所成立之買賣契約？
五、得心證之理由：
（一）按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1項、第4項、第5項分別定有明文。次按土地法第34條之1第4項規定之優先承買權為形成權，僅須他共有人以同一價格買受之意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力（最高法院106年度台上字第2406號判決參照）。經查，被告等人就兩造及趙宇崑所共有之系爭不動產依土地法第34條之1第1項規定與潘郁雯締結系爭契約書後，原告就此已於111年2月7日所寄發台北杭南郵局118號存證信函中表示：其依土地法第34條之1第4、5項之規定，願以同一價格優先承購等語，有該存證信函在卷可稽（見調字卷第23頁），準此，原告既已向出賣系爭不動產之共有人即被告等人表明願依土地法第34條之1第4、5項之規定，以同一價格買受之意思，揆諸前開規定及說明，自應認其已依土地法第34條之1第4、5項之規定合法行使其優先承購權，是原告與被告等出賣系爭不動產之共有人間即因原告行使具形成權性質之優先承購權而當然成立與系爭契約書同一條件之買賣契約。
（二）按最高法院66年台上字第3681號民事判例要旨：依行使優先承買權所成立之契約，與當事人任意所成立之契約，性質並無不同，若該契約有解除原因，非不得將其解除。次按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、「清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償。」民法第229條、第315條分別定有明文，同法第254條並規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」經查：
1.被告與潘郁雯所締結系爭買賣契約書中，就買賣價金給付方式於該契約書第2條第2項乃約定：「買方就房地買賣價款一次給付」、「買方於本契約成立時即簽立同額本票，於優購權人放棄優購權期滿之翌日匯款至賣方指定帳戶。」（見調字卷第18頁），並未明確約定買方給付價金之確定期限，亦無關於因優先承購權之行使所成立買賣契約其給付價金期日之約定，是應認兩造間因原告行使優先承購權所成立之買賣契約並無約定給付價金之確定期限，合先敘明。
2.次查，兩造間既因原告行使行使優先承購權而就系爭不動產成立與系爭契約書相同內容之買賣契約，則原告依約自負有給付買賣價金之義務，而原告所負買賣價金給付義務並無確定期限之約定，業如前述，則依民法第315條規定，被告自得隨時請求原告給付買賣價金。又被告業已於111年2月9日寄發桃園茄苳郵局第91號存證信函予原告，而通知原告於111年2月11日上午11時於桃園市○○區○○○路000號之龍安派出所與被告就系爭不動產簽立買賣契約、同時給付銀行本行支票之全額價金，有該存證信函在卷可稽（見調字卷第27頁），是堪認被告就原告所負買賣價金給付義務已對原告為履行之催告，而原告受催告後並未依限到場給付買賣價金，此復為原告所不爭執，依民法第229條第2項規定，原告自應負給付遲延之責任。
3.再查，被告於原告給付遲延後，另曾再於111年2月14日寄發桃園茄苳郵局第103號存證信函予原告，而另行通知原告於111年2月23日上午11時於桃園市○○區○○○路000號之龍安派出所與被告就系爭不動產簽立買賣契約、同時給付銀行本行支票之全額價金，有該存證信函存卷可參（見調字卷第33頁），堪認被告已定相當期限催告原告履行其買賣價金給付義務，然原告嗣仍未依限到場履行其買賣價金給付義務，此亦為兩造所不爭執，是依前揭說明，被告自得依民法第254條之規定主張解除兩造間因原告行使優先承購權所成立之買賣契約。且被告並已於111年3月2日寄發桃園茄苳郵局第149號存證信函予原告而通知原告解除其優先購買，此有該存證信函附卷可考（見調字卷第43頁），足認被告業已就兩造間因原告行使優先承購權所成立之買賣契約行使其解除權，是兩造間之買賣契約自已因解除而不復存在。準此，原告本於該買賣契約提起本訴，請求被告移轉登記買賣標的物即系爭不動產之所有權，自非有據。
4.至原告雖以前詞主張其權狀遺失需辦理補發，兩造簽約日期應訂於其取得補發權狀後之111年3月18日以後方屬合理等語，但查，原告前揭行使具形成權性質之優先承購權時，該買賣契約即已於原告與被告等出賣系爭不動產之共有人間當然成立，業如前述，是該買賣契約無待兩造另行簽立買賣契約書即已成立，從而無論被告於催告原告履行買賣價金給付義務之同時，是否有要求原告一併締結書面買賣契約，或原告是否有因權狀遺失而無法即時提出系爭不動產之權狀正本予被告，均不影響該買賣契約之成立，則原告自無從憑此拒絕給付買賣價金或要求延長買賣價金給付之期限，是原告前揭主張，對本件判決結果尚無影響，附此敘明。
5.又原告固另主張原告及趙宇崑均已行使優先承購權而與被告共同成立一個買賣契約，被告不得單獨解除原告與被告間之買賣契約等語（見本院卷第127、128頁）。惟查：
（1）縱認原告及趙宇崑因均行使優先承購權而與被告共同成立與系爭契約書相同內容之一個買賣契約，此亦不影響前述出賣不動產之公同共有人即被告因買受人即原告陷於給付遲延而依法得取得解除契約之權利，其差別僅為被告行使契約解除權之結果，究竟係使原告及趙宇崑因行使優先承購權所成立之買賣契約均歸於解消，抑或僅原告部分生解除效力，然無論何者，原告均已因被告行使契約解除權之結果而無從本於買賣契約請求被告移轉買賣標的物即系爭不動產，是原告執此所為主張，本無從獲致原告本件請求為有理由之結論。
（2）況按土地法第34條之1第4、5項規定部分公同共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格「共同或單獨」優先承購，惟於多數公同共有人均行使優先承購權時，其效果於土地法中並未無明文規定，僅內政部所發布土地法第三十四條之一執行要點第11點第10款就此規定：其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。然此應係基於平等原則而就多數公同共有人均合法行使優先承購權時，應如何於該多數公同共有人間執行買賣契約所為之規定，此規定並未就出賣不動產之公同共有人行使契約解除權之範圍為說明或限制。本院審酌非出賣不動產之公同共有人本得各自「單獨」行使優先承購權，則於多數公同共有人均合法行使其優先承購權，如其中一人未履行契約義務而使出賣不動產之共有人依約或依法取得契約解除權時，其契約解除權行使之結果若係使各公同共有人各自單獨行使優先承購權而共同成立之買賣契約均一併歸於消滅，對於其等顯非公平、合理，且易生操控、影響其他公同共有人行使優先承購權之弊端，自非適當。是解釋上自應將契約解除權行使之效果限於該未依約履行契約義務之人，亦即僅其所行使優先承購權部分失其效力，其他公同共有人合法行使優先承購權部分則仍為有效，方屬適當。準此，原告此節主張被告不得單獨解除原告與被告間因其行使優先承購權所成立之買賣契約等語，更非可採，併此敘明。
六、綜上所述，原告行使土地法第34條之1第4、5項規定之優先承購權之效果，業因其給付遲延而經被告依法解除，是原告本於優先承購權之行使所成立買賣契約，請求被告移轉系爭不動產之所有權予原告，核非有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第五庭 法 官 趙彥強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 陳玥彤附表：
編號 種類 所在地或名稱 權利範圍 1 土地 新北市○○區○○段000000地號 1/2 2 土地 新北市○○區○○段000000地號 1/2 3 土地 新北市○○區○○段000000地號 1/13 4 建物 新北市○○區○○段000○號 （門牌號碼：新北市○○區○○000號） 1/2