臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第440號原 告 許景翔訴訟代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師被 告 洪明隆訴訟代理人 洪瑄憶律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國112年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬壹仟肆佰陸拾伍元，及自民國一百一十一年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告預供擔保，得假執行。但被告以新臺幣柒拾肆萬壹仟肆佰陸拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年5月11日向被告購買新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：52/10000，下稱系爭土地）及坐落其上同段2144建號建物（門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號7樓房屋；權利範圍：全部）、2196建號建物（共用部分，權利範圍：52/10000，下稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）1,180萬元。詎原告入住系爭房屋後，始發現系爭房屋主臥室內窗戶周圍壁紙掩蓋處出現多處漏水之瑕疵（下稱系爭瑕疵），原告因系爭瑕疵受有修復漏水費用122萬4,300元之損害。嗣原告於111年1月6日發函通知被告處理系爭瑕疵，經被告拒絕，再於同年2月21日以台北東門存證號碼000032存證信函催告被告履行擔保責任並給付上開修復所需金額，仍置之不理。爰依系爭買賣契約第9條第7項約定及民法第354條、第359條、第179條規定，請求被告減少系爭買賣契約價金122萬4,300元並返還該價金；或依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告賠償122萬4,300元，並擇一為原告有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告122萬4,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於109年11月5日曾委請防水公司對系爭房屋7樓外牆及上方8樓女兒牆施作防水工程，系爭房屋於施作完成後即無漏水情形，保固期間並至110年11月4日止，是被告於110年6月初將系爭房屋點交予原告時，該房屋並無系爭瑕疵。系爭瑕疵應係原告於重新安裝冷氣時，未於背板邊緣以防水膠密封所致，且系爭房屋屋齡已高達26餘年，亦有可能在系爭房屋點交予原告後，始因老化發生系爭瑕疵，是原告並未提出系爭瑕疵在契約成立或被告交付前已存在之證據，自不得歸責於被告。縱系爭瑕疵於契約成立或交付時即已存在，被告至多僅負物之瑕疵擔保責任，並無可歸責事由，並不成立不完全給付之債務不履行責任，原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求不完全給付之損害賠償，並不可採。又原告所提估價單（下稱系爭估價單）係拆除漏水牆面並重新施作之費用，乃修繕至無瑕疵新品狀態之所需費用，並非有瑕疵物與無瑕疵物差額之數額；且減少價金之數額，應僅將系爭房屋具有直接瑕疵部分納入減少價金之範圍，系爭房屋防水層僅需局部修繕即可，其餘部分並非系爭房屋之瑕疵。另鑑定報告內之更換新採光罩、冷氣機背板防水遮片費用，並非系爭房屋瑕疵，屬非修繕必要費用或係原告自行施作所致，應由原告自行負擔；且材料費用應計算折舊等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷二第60頁）原告於110 年5 月11日向被告購買系爭土地及系爭建物，並簽訂系爭買賣契約，約定價金為1,180萬元。
四、法院的判斷㈠系爭房屋主臥室發生漏水之原因為何？
⒈本件經兩造合意由社團法人新北市土木技師公會（下稱技
師公會）鑑定系爭房屋主臥室發生漏水，鑑定結果略以：⑴系爭房屋主臥室室內窗戶周圍有發生滲漏水情事，主要係因臥室陽台採光罩與牆壁接縫之防水損壞，外牆之防水亦有損壞造成；⑵前述滲漏水原因與主臥室窗簾及客廳向陽台一側外推無關。惟主臥室冷氣機背板無防水效果，當水濺到該背板時，亦會造成主臥室室內冷氣機下方發生水漬現象；⑶主臥室牆面各水分儀測量點之水分含量檢測結果，並非所有量測點的水分含量皆隨時間進行而增加，研判係因鑑定當日氣溫甚高，且鑑定採用之噴水試驗以水管朝牆壁噴水，噴水涵蓋面積並非整面牆，在水未噴到之處，經高溫曝曬，該處室內牆面之水分含量就有可能降低；⑷主臥室外牆噴水試驗結果顯示，主臥室外牆之防水已有損壞，當向外牆噴水時，水會滲進牆壁並滲入客廳鄰主臥室牆面，造成該牆面之水分含量上升。另由於噴水試驗係以冷水進行噴水，水滲進牆壁並滲入客廳鄰主臥室牆面，造成該牆面之溫度下降；⑸系爭房屋客廳鄰主臥室牆面有粉刷層剝落及水漬之情形，主要係因「主臥室陽台採光罩與牆壁接縫之防水損壞」、「外牆防水損壞」造成等節，有技師公會111年10月20日新北土技字第1110003508號函檢附鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）、112年3月31日新北技字第1120001103號函檢附補充鑑定報告書（下稱系爭補充報告）在卷可稽（見外放卷），堪認系爭房屋主臥室發生漏水之原因係系爭房屋主臥室之陽台採光罩與牆壁接縫處防水、外牆防水之損壞所致。
⒉被告雖抗辯漏水原因係原告重新安裝冷氣所致云云，然技
師公會經以防水測試，發現主臥室陽台採光罩與牆壁接縫之防水損壞，致水會從接縫處滲入，沿著牆壁從主臥室窗戶外上緣磁磚留下，再經以噴水試驗，主臥室外牆之防水已有損壞，當向外牆噴水時，水會滲進牆壁，造成室內牆壁之水分含量上升，且水量已多到流向木地板造成小積水（見系爭鑑定報告第6頁），足認系爭房屋主臥室漏水主因，與原告重新安裝冷氣並無關聯。又系爭鑑定報告固指出主臥室冷氣機背板無防水效果，當於室外向主臥室冷氣機背板處噴水時，水立即透過冷氣機背板滲入室內等語（見系爭鑑定報告第6頁），惟滲入情形僅造成主臥室室內冷氣機下方發生水漬現象（見系爭鑑定報告第7頁⒉），在參以主臥室擺放冷氣機位置，對應至外牆上方即為採光罩，倘採光罩與牆壁接縫之防水未損壞，則冷氣機背板應不至發生滲水情形，是主臥室冷氣機背板即便無防水效果，並不影響該主臥室係因主臥室之陽台採光罩與牆壁接縫處防水、外牆防水之損壞，導致漏水之認定，被告此部分抗辯，自不可採。
㈡系爭房屋主臥室發生漏水之修復費用為何？
⒈修復費用應以鑑定報告為準？或以原告提出系爭估價單為
準？⑴系爭鑑定報告：防水層施工應整片區域進行才有效果，
防水層施工如以局部修補之補丁方式修繕，其防水甚差。有關系爭房屋主臥室外牆之防水損壞部分，建議應將外牆磁磚全部敲除，先進行素面整理後，才進行防水層施工，再鋪貼磁磚。防水層施工時應特別注意開口處之收頭處理，陽台欄杆及採光罩與牆面之固定螺栓建議先行預埋後再施作防水層（防水層應塗佈螺栓），以避免欄杆及採光罩之固定螺栓於防水層施作完成後才釘入牆壁時破壞防水層，且防水層建議做到8樓女兒牆以達到完整包覆，側邊則建議延伸至少30公分之牆面，俾能達到完善之防水效果。採光罩固定後，於採光罩上方與牆壁接縫處應施作防水，以避免水從採光罩與牆壁接縫處滲入（見系爭鑑定報告第7頁）；系爭補充報告並指出：
①進行主臥室室內窗戶周圍水漬修復時，應先拆除黏貼
於牆壁上之壁紙，由於主臥室外牆防水損壞造成滲水已久，研判壁紙拆除後，混凝土表面應已產生白華、發霉之情形。修復工法如下：⓵拆除壁紙。⓶粉刷層刮除及表面清理：將白華、發霉的混凝土面以砂輪機磨除乾淨，並以高壓空氣吹淨磨除面。⓷防水劑塗佈：
以防水劑均勻塗佈，施作範圍除外牆內側全面施作外，兩側牆建議自外側向內2公尺寬範圍內施作。⓸粉刷層：以1：3水泥砂漿按原厚度回復。⓹黏貼壁紙。
②進行客廳鄰主臥室牆面粉刷層剝落及水漬之修復工法
如下：⓵粉刷層刮除及表面清理：磨除現況劣化之粉刷層至堅實之粉刷層面。以高壓空氣吹淨磨除面。⓶防水劑塗佈：以防水劑均勻塗佈，施作範圍建議自外側向內2公尺寬範圍內施作。⓷粉刷層：以1：3水泥砂漿按原厚度回復。⓸塗刷油漆。
③由於主臥室除室內窗戶周圍有水漬外，其兩側牆壁亦
有水漬，另為使復原後之壁紙一致，建議主臥室三側牆面（窗戶側及其兩側牆壁。惟床頭側牆壁施作至木作止，衣櫥旁之壁紙可無需拆除重作）之壁紙皆一併拆除重貼。
④客廳鄰主臥室牆面粉刷層剝落及水漬進行修復時，亦
建議該整面牆皆予以處理（非僅鄰外牆損壞處局部修復）以使整面牆復原後一致及美觀（見系爭補充報告第5-6頁）。
本院審酌系爭鑑定報告、系爭補充報告已詳實、逐一就修復方法為說明，並實際向施作工班訪查施作費用，有技師公會112年2月6日新北土技字第1120000339號函（下稱系爭說明函文）在卷可稽（見本院卷二第10-11頁），是技師公會依上開修復方式所製作之修復費用估算，本院認得援引為參考。
⑵原告雖主張應以其提出之系爭估價單（即122萬4,300元）為修復費用之準據云云，然查：
①原告主張防水層施作應一併就「主臥室外牆之水泥層
、內部磚牆及磚牆防水層」重新施作云云，經技師公會說明略以：防水層施作，應將外牆磁磚全部敲除，先進行素面清理後，才進行防水層施工，再鋪貼磁磚。至於「主臥室外牆之水泥層、內部磚牆及磚牆防水層重新施作」並無必要。惟前述「外牆磁磚全部敲除進行素面清理」後，因需施作防水層及外牆鋪貼磁磚（含泥作），為避免施作區域磁磚完成面較旁邊未施作區域之磁磚突出，磁磚敲除時，可敲除部分混凝土層（即水泥層）（但敲除厚度不可太多以免傷及牆筋）；此外，因本案施作區域自8樓女兒牆以下施作，縱使未敲除部分混凝土層致新作之磁磚完成面較旁邊略有突出，並不會影響防水效果等節。有系爭說明函文可佐，堪認原告所指「主臥室外牆之水泥層、內部磚牆及磚牆防水層」，應無一併施作之必要。
②原告主張外牆磁磚打除及表面清理費用估算為2萬元、
外牆防水層估算為1萬7,000元，顯與其自行詢價有明顯差異云云，惟原告自行詢價之費用尚包括非屬鑑定範圍內之屋內裝修拆除即泥作牆面拆除等項目，且各廠商間報價會有差異原屬正常；另系爭鑑定報告所作估價之廠商為實際施作之工班，而原告詢價之廠商為室內裝修廠商及設計公司，其費用自會比施工工班高等情，有系爭說明函文可佐，系爭鑑定報告已考量實際工班施作費用，並依必要修復範圍進行估價，原告未再舉證證明依系爭鑑定報告列載費用明顯與市場行情不符，其此部分主張，亦難認有據。
⒉採光罩本身是否有更換之必要？
被告雖抗辯系爭房屋於修繕漏水時，只須於採光罩與牆壁接縫處補強防水即可，無須更換採光罩云云，然查，系爭鑑定報告指出：防水層施工時應特別注意開口處之收頭處理，陽台欄杆及採光罩與牆面之固定螺栓建議先行預埋後再施作防水層（防水層應塗佈螺栓），以避免欄杆及採光罩之固定螺栓於防水層施作完成後才釘入牆壁時破壞防水層等語，已如前述，由此可知，於修復外牆防水時，必須先將原有之採光罩拆卸下來，再觀以原有採光罩之外觀（見系爭鑑定報告第25頁編號9照片），係以黏膠附合於外牆上，則於拆卸時，倘依被告所述方式，勢必要先確保拆卸時採光罩之外觀仍屬完整，於刮除原有黏膠時，亦須確保完整，始有可能，然審酌於拆卸或刮除黏膠時時，採光罩即有可能遭到破壞，則估價範圍以更新採光罩方式為之，本院認核屬有其必要，被告此部分抗辯，核屬無據。
⒊是否僅須一部修補，無庸為全部之修補？
被告又抗辯僅需局部修補漏水範圍即可，無須大範圍重新施作云云，惟查，防水層施工應整片區域進行才有效果，防水層施工如以局部修補之補丁方式修繕，其防水甚差乙情，有系爭鑑定報告可憑（見系爭鑑定報告第7頁），足認若採局部修復方式，將來仍有可能再為漏水，而未達到修繕所欲防止之目的，因此系爭鑑定報告採行整片區域進行修繕，核屬必要。又就主臥室復原壁紙一節，系爭補充報告已指出另為使復原後之壁紙一致，建議主臥室三側牆面（窗戶側及其兩側牆壁）須拆除重作，惟床頭側牆壁施作至木作止，衣櫥旁之壁紙可無需拆除重作（見系爭補充報告第6頁），本院審酌維持牆面外觀一致本為一般房屋應有之狀態，倘因漏水而僅局部就修繕部分處理壁紙，將造成壁紙不連續，此非一般常人所願意接受，而非一般房屋應有之狀態。另客廳主臥室牆面粉刷層剝落及水漬進行修復時，系爭補充報告亦建議該整面牆皆予以處理（非僅鄰外牆損壞處局部修復）以使整面牆復原後一致及美觀（見系爭補充報告第6頁），此部分亦同上認定，是被告此部分抗辯，難認可採。
⒋系爭房屋之修復費用，業經技師公會鑑定如附表1至3所示
，有系爭鑑定報告、系爭補充報告、系爭說明函文在卷可稽，依前開說明，本院認得作為原告請求減少價金之依據。又「冷氣機防水背板項目」，本院認此項屬於原告於裝設冷氣時所應自行添購之物品，與修復漏水並無關聯，原告不得請求此項目之費用；另「冷氣機室外機拆除及復原」項目，乃因修復漏水時，為處理外牆、採光罩等項目，所必須施作，本院認有其必要，應計入原告得請求之費用。
⒌被告雖抗辯「外牆磁磚」、「採光罩」、「壁紙補貼」項
目應扣除折舊云云，惟查，本件修復之工項為「外牆磁磚」、「採光罩」、「壁紙補貼」項目，均為重新施作修繕系爭房屋漏水牆面、採光罩防水時附屬於系爭房屋之零件材料，其本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部，並不具獨立之物之價值；且其補強修復系爭房屋之漏水部分以回復原狀，無涉增加其使用價值或延長其使用年限，況被告亦未舉證證明原告因該等修復而額外獲有利得，是被告抗辯就此部分損害應計算折舊云云，亦非可採。
㈢原告依民法第359條、第179條規定，請求減少系爭買賣契約
價金122萬4,300元，並請求被告返還溢收之價金，有無理由？⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第359條本文、第179條定有明文。
⒉查本件原告買賣因系爭房屋有瑕疵，得請求之修復費用為7
4萬1,465元（計算式：580850＋115616＋44999＝741465），業經認定如前，是原告援引民法第359條本文規定，請求減少價金74萬1,465元，並依同法第179條規定，請求被告返還溢收之價金74萬1,465元，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由。
⒊被告抗辯兩造有以特約約明免除被告瑕疵擔保責任云云，
被告雖提出訴外人即原告姐姐許惠萍與代書間之LINE對話紀錄為依據（見本院卷二第90-94頁），惟觀以該對話內容，被告雖透過代書表示「買方在借用鑰匙之日起，標的物現場視同點交完成於買方，即以當下現況交予買方裝修，賣方不另負瑕疵擔保之責」，固經許惠萍轉達原告「買方同意」之表示（見本欲卷二第92頁），然揆諸兩造間對於免除賣方即被告之瑕疵擔保責任，應在於系爭房屋於交付時之現況為定，被告對於系爭房屋是否存有瑕疵一節，自始即抗辯係因原告冷氣安裝導致漏水發生，並說明系爭房屋於交付時之1年前即有修繕系爭房屋之外牆，作防水處理等語（見本院卷一第70-74頁），又揆諸系爭買賣契約內容，被告亦未將系爭房屋曾有漏水情事告知原告，顯見被告於交付系爭房屋時，既未告知系爭房屋有漏水之瑕疵，且因被告於交付之1年前已為裝修，依照系爭房屋主臥室內部遭壁紙遮蓋外觀，實無從於交付時以肉眼判斷系爭房屋主臥室存有漏水之瑕疵，原告並未知悉系爭房屋存有漏水瑕疵，亦無從於系爭房屋之現況查知，自不得僅以「現況交付」之約定，即免除被告瑕疵擔保責任。被告復抗辯其曾以減價70萬元，免除被告所應負之瑕疵擔保責任云云，為此節為原告所否認，被告亦未舉證證明有以減價70萬元之要約，取得原告同意免除瑕疵擔保責任之承諾，是被告抗辯原告有同意免除其瑕疵擔保責任云云，難認有據。
⒋綜上，原告依民法第359條、第179條規定，請求減少系爭
買賣契約價金74萬1,465元，並請求被告予以返還，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由。至原告引用民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求被告給付122 萬4300元一節，因本院已認定原告得請求之修復費用為74萬1,465元，此部分不因原告改以民法第227條第1項、第231條第1項為請求，而受影響，本院認無再須就此部分爭點贅為判斷，附此敘明。
㈣給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件原告本於不當得利之法律關係，請求被告應給付原告74萬1,465元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年3月30日起（送達證書見本院卷一第67-5頁），至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原告74萬1,465元，及自111年3月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造就本判決第1項部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告就第1項敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 7 月 21 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 康雅婷附表一（金額單位：元／新臺幣）項次 項目 單位 數量 單價 複價 備註 1 外牆磁磚打除及表面清理 式 1 20,000 20,000 2 外牆防水層 ㎡ 17 1,000 17,000 3 外牆磁磚施作（含勾縫） ㎡ 17 2,700 45,900 4 陽台欄杆與採光罩拆除及陽台欄杆復原 式 1 25,000 25,000 使用吊車 5 採光罩（含防水條填縫） 式 1 41,000 41,000 使用吊車 6 冷氣機室外機拆除及復原（含冷媒填充） 式 1 15,000 15,000 7 吊車使用費 式 1 50,000 50,000 8 防護遮板 式 1 50,000 50,000 9 蜘蛛人工資 式 1 224,000 224,000 10 廢棄物清理、運棄及完工清潔 式 1 15,000 15,000 11 職業安全衛生 式 1 25,145 25,145 1至10項之5％ 12 稅管利潤費 式 1 52,805 52,805 1至11項之10％ 合計 580,850註：元以下四捨五入，下同附表二（金額單位：元／新臺幣）項次 項目 單位 數量 單價 複價 備註 1 家具搬移及復原 式 1 5,000 5,000 2 壁紙拆除 式 1 5,000 5,000 3 粉刷層刮除及表面清理 ㎡ 31 500 15,500 4 防水劑塗佈 ㎡ 18 450 8,100 5 1：3水泥砂漿粉刷 ㎡ 31 800 24,800 6 壁紙鋪貼 ㎡ 21 1,200 25,200 7 油漆塗佈（含批土） ㎡ 10 450 4,500 8 廢棄物清理、運棄 式 1 6,000 6,000 9 清潔及保護 式 1 6,000 6,000 10 職業安全衛生費 式 1 5,005 5,005 1至9項之5％ 11 稅管利潤費 式 1 10,511 10,511 1至10項之10％ 合計 115,616附表三（金額單位：元／新臺幣）項次 項目 單位 數量 單價 複價 備註 1 舊地板拆除 式 1 5,000 5,000 2 粉刷層刮除及表面清理 ㎡ 12.6 500 6,300 3 木地板 ㎡ 12.6 1,600 20,160 4 木地板收邊 式 1 1,500 1,500 5 廢棄物清理、運棄 式 1 6,000 6,000 6 職業安全衛生費 式 1 1,948 1,948 1至10項之5％ 7 稅管利潤費 式 1 4,091 4,091 1至11項之10％ 合計 44,999