臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第574號原 告 張瓊文訴訟代理人 郭鐙之律師被 告 圓山1號院社區管理委員會法定代理人 林艷婷訴訟代理人 陳炎琪律師
林立上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國111年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告為門牌號碼臺北市○○區○○路00號11樓房屋及其坐落基地（下合稱系爭房地）之所有權人，為圓山1號院社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，被告則為系爭社區之管理委員會。原告於民國109年9月22日將系爭房地出租予訴外人鷗博科技有限公司(下稱鷗博公司)供營業之用，該公司並經臺北市政府准予營業登記，且於110年1月27日向被告報備。
（二）系爭社區住戶管理規約（下稱系爭規約）第18條第2項第1款原約定「【A棟】住宅大樓二樓以上住家依各戶總坪數計算每月每坪新臺幣200元整。」，被告於110年3月27日召開系爭社區第二屆第一次臨時區分所有權人會議（下稱系爭臨時區權會），會中被告提出如附表二所示之錯誤資訊，致全體住戶誤認鷗博公司使用電梯頻繁，而決議通過如附表一所示之議案（下稱系爭決議）。然附表二所示數據，漏未計算A棟共有79戶使用該電梯，且鷗博公司每月訪客人數僅約40人，依此核算電梯使用率應為如表示三所示，鷗博公司並未增加電梯使用量。而系爭房地每月管理費原為19,718元(計算式：住宅17,018元＋車位2,700元＝19,718元)，因系爭決議調漲後每月為53,754元(計算式：住宅51,054元＋車位2,700元＝53,754元)，每月多出34,036元（計算式：53,754元–19,718元＝34,036元），一年增加高達408,432元（計算式：34,036元×12月＝408,432元），增加幅度高達172％，造成原告沉重負擔，違反適當性、必要性、比例原則、平等原則等一般法律原則而無效。
（三）系爭決議雖針對「A棟二樓以上有實際商業登記，且經管委會確認有對外營業行為之用戶（下稱商業用戶）」調漲管理費，然實際上符合該條件者僅有系爭房地，故實質上僅針對系爭房地調漲管理費，明顯違反系爭規約第18條第2項「不得單獨針對一般零售業、住家、平面及機械停車空間之所有權人增加管理費用或單獨就部分之住戶增加或減少管理費用」之約定而無效。又依公寓大廈管理條例第3條第8款規定，及系爭規約第18條第2項規定之住戶為區分所有權人、承租人、經區分所有權人同意而為專有部分之使用者、停車空間建築物所有人，並未區分是否為商用或非商用，系爭房地所屬建物主要用途為「H-2類」，系爭房地出租供營業之用，完全符合系爭規約。系爭規約第18條第2項第1款修正前既未區分商用或非商用，則商業用戶每月每坪管理費即為200元，非無收取標準。
（四）系爭規約第18條第2項第6款約定「管理費已足敷第19條第2款開支為原則」，而系爭規約第19條約定之管理費用途，故被告僅能於收入已不足支付維護及相關人事費用之要件下，始能加收管理費，由被告109年9月至110年8月之財務報表所示，被告未因系爭房地出租營業之用而額外支出管理費用，且系爭社區公共電費自110年10月起統一由被告支付，是系爭決議違反上開規約第18條第2項第6款收支衡平原則。
（五）鷗博公司配合系爭社區管理中心以Line預先通報來訪人數，訪客來訪時由管理中心通報後，再由鷗博公司人員下樓親自帶訪客乘坐貨梯上樓，而6月份訪客人數共68人，平均每天2.2人；7月份共81人，平均每天2.7人；8月份共57人，平均每天1.9人。又鷗博公司不得使用社區之泳池、健身房、交誼廳、兒童遊戲室、伴唱室，且外送餐點、信件包裹配送等亦由鷗博公司自行為之，管理中心對鷗博公司幾呈無服務狀態，實無增加三位24小時迎賓日夜哨之必要。再鷗博公司僅有一部車停於社區停車場，訪客幾乎停車於外部停車場，亦無增設三位24小時中控哨之必要。依系爭社區增設4員特勤人員管理成本之比較表所示，被告人事成本增加與鷗博公司間無因果關係。並聲明：確認系爭臨時區權會所為如附表一所示之決議無效。
二、被告則以：
（一）依據物業管理公司統計計算結果，二樓以上住家用戶每戶每月使用電梯次數約276次，商業用戶每戶每月使用電梯次數為890次，以單戶對比計算結果，商業用戶電梯使用次數為住宅戶的3.2倍。又二樓以上住家用戶每戶平均人數為3人，商業用戶每戶平均人數為10人，以單戶對比計算物業及保全人員對每戶人員需服務人數，商業用戶係住家用戶之3.3倍。另二樓以上住家用戶每戶平均訪客為6.3人，商業用戶每戶平均訪客為110人，以單戶對比計算，物業及保全人員對每戶訪客需服務人數，商業用戶係住家用戶的17.4倍，故系爭決議將商業用戶每坪管理費制定為600元，符合比例原則與公平原則。又社區規約制訂管理費收取標準，係以長久適用為原則，應以正常情形為統計計算依據，而非以一時異常情形為統計計算依據。被告以110年1月為依據，當時疫情尚不嚴重，可屬常態情形，然自110年4月起疫情漸趨嚴重，同年5月進入三級警戒，原告以此異常情形為計算依據，並不可採。
（二）系爭規約第18條第2項管理費收取標準僅有「A棟住宅大樓二樓以上住家」、「B棟編號B1棟至B9棟共計8戶透天店面」、「平面汽車停車空間」3種，系爭決議係為填補「A棟建物二樓以上商用」管理費收取標準之不足，非為驅趕原告，且決議內容包含日後所有2樓以上商業用戶，非僅針對原告。系爭規約第18條第2項應不包含管理費收取標準缺漏之情形，原告將系爭決議誤解為調漲管理費，應不足採。又系爭規約第18條第2項第1款係「住家」之管理費標準，而非「住戶」之管理費標準，原告將其與公寓大廈管理條例第3條第8款規定之「住戶」相混淆，從而主張第18條第2項修正前並未區分商用或非商用，顯有誤解。
（三）系爭規約第18條第2項第6款僅係指引管理費標準制定之下限，非限制僅能在收入不足支付時才能加收管理費，否則公設修繕更新之費用無從累積。又由系爭規約第18條第2項內容可知，系爭社區一開始制定通過各類區分所有權人管理費標準時，非如原告主張依據規約第19條第2項各項費用之具體金額除以坪數之計算方式，否則豈可能規約第18條第2項第1至3款約定之每月每坪管理費剛好都是整數，足見原告主張管理費收取標準僅能剛好等於規約第19條第2項開支金額總和，顯無理由。
（四）系爭規約制定A棟2樓以上住家之管理費標準，非僅以電梯維護費用除以總面積計算，亦非以規約第19條第2項費用總金額除以總面積計算。因此，制定A棟二樓以上商用之管理費標準時，僅能以既定之住家管理費金額為基準，依據平均每戶商業用戶與平均每戶住家用戶使用公設服務頻率比例計算，以統一住家用戶及商業用戶管理費收取標準，故商業用戶每月每坪管理費600元，實屬公平及合理，既無權利濫用，亦無違反誠實信用原則。
（五）鷗博公司訪客數量每日多寡不一，訪客數量多時，原以純住家為基礎規劃之物業保全人力無法負荷，物業保全公司始提出增加人力之要求，且被告無從預知商業用戶訪客人數，故有增加人力需求時，即須固定增加一人力，不可能出現某日結束後發現商業用戶訪客人數較多，該日出勤保全人力應該給付費用，訪客人數較少則不給付費用之情形，故原告以鷗博公司平均每日訪客人數，主張無增加物業保全人力之必要，顯係對於物業保全管理實務有所誤解。又鷗博公司之訪客並非全部自行接送，員工及訪客亦非僅使用貨梯，基於消防法規規定，被告亦不能管制其員工及訪客使用其他電梯下樓，且其員工有加班及夜間留宿之情。另系爭社區健身房等公設採點數制，依系爭社區公設使用管理辦法第5條第1項規定，住戶於每月繳費期限繳清管理費後，始匯入點數供住戶使用。因原告自系爭決議後從未於期限內繳清管理費，因此無法匯入點數，其因而不能使用健身房等公設，並非被告限制其使用等語，並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告之訴主張系爭臨時區權會議作成之系爭決議無效，而其此際對系爭決議是否無效之法律關係即有不明之處，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，俾徹底解決紛爭及預防紛爭再起，是應認原告提起本件確認之訴有確認之利益，核先指明。
（二）原告主張：其為系爭房地之所有權人，為系爭社區之區分所有權人，被告為系爭社區之管理委員會。原告於109年9月22日將系爭房地出租予訴外人鷗博公司供營業之用，該公司並經臺北市政府准予營業登記，且於110年1月27日向被告報備；系爭社區之系爭規約第18條第2項第1款原約定：【A棟】住宅大樓二樓以上住家依各戶總坪數計算每月每坪200元整。而被告於110年3月27日召開系爭臨時區權會，決議通過如附表一所示系爭決議等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭房地所有權狀、房屋租賃契約、臺北市政府110年1月21日函、原告110年1月27日給予被告之函文、系爭臨時區權會議記錄影本等（見本院士林簡易庭111年度士司調字第7號卷（下稱士司調卷）第30至66頁）在卷可按。而原告主張系爭決議內容違反法令、系爭規約約定情形而無效，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件之爭點在於系爭決議是否有原告所指違反法令、系爭規約約定而無效？茲論述如下。
（三）原告主張系爭決議無效，並無理由，茲論述判斷如下：
1.原告主張：被告於系爭臨時區權會中提出如附表二所示之訊息錯誤，導致全體住戶誤認鷗博公司使用電梯頻繁，而通過系爭決議，然則如附表二所示數據，漏未計算A棟共有79戶使用該電梯，且鷗博公司每月訪客人數僅約40人，依此核算電梯使用率應為如附表三所示；因系爭決議調漲後，原告之管理費增加幅度高達172％，造成原告沉重負擔，違反適當性、必要性、比例原則、平等原則等一般法律原則而無效云云。惟查：
⑴系爭決議內容是將A棟住宅大樓2樓以上住家，依各戶總坪
數計算每月每坪200元整與二樓以上有實際商業登記，且經管委會確認有對外營業行為之用戶，依各戶總坪數計算每月每坪600元整。則比較基準，應該是A棟住宅大樓2樓以上住家與該棟2樓以上有實際商業登記，且經管委會確認有對外營業行為之用戶，一戶對一戶進行比較，始為合理，如此亦兼顧各戶區分所有權人平等原則。且如此得出作為住宅使用單戶與作為營業用單戶出入人數比較，以作為調整營業用戶之管理費基準，具有比較正當性。否則假使有兩戶以上作為對外營業使用，如依原告所主張計算基準，必然發生變動。原告所提出如附表三所示數據比較方式，尚非合理比較之基準。是原告依此主張被告所提出訊息錯誤，顯難遽以採信。
⑵依據被告所提出附件一人力使用及進出頻率統計表（見士
司調卷第240頁），其中針對作為住宅用戶單戶每月人數出入記載之計算，已將訪客調整為6人次，參考附表二所示數據（住宅使用訪客總人數為380人次，總共有79戶），故應以5人論列為適當，則按月估算每戶住宅使用電梯人數為275次。另外針對營業用戶每月出入人數計算，參考附表二所示數據，應調整為10×3×22（每月以4週計算，扣除週休2日共8日，被告計算日數為26日，此部分尚非可採）＝660次，加計訪客人數55人（原告雖主張應以40人次計算，但被告抗辯自110年4月起疫情漸趨嚴重，同年5月進入三級警戒，而質疑此計算基準，本院認參酌疫情對社會活動生活之影響，依據原告所提出房客人數統計表（見士司調卷第70頁），共計8個月，合計345人，平均每月數為43人，但兼顧110年5月起疫情狀況，本院認以110年之半數即55人作為評估基準為適宜。）共計715人次，則兩者單戶進行比較，營業用戶出入人數為2.6倍。另以2樓以上住家用戶每戶平均人數為3人，商業用戶每戶平均人數為10人，以單戶對比計算物業及保全人員對每戶人員需服務人數，商業用戶係住家用戶單戶之3.3倍。而物業及保全人員對每戶訪客需服務人數，商業用戶係住家用戶約11倍。參以全體作為住宅使用其管理安全性與隱密性與住商混合使用明顯不同，因住商混合使用，會有非經常性住戶人員出入，對於住戶與營業用訪客必須做區分管制，以維護公寓大廈安全與隱私，衡情，會適度增加保全及管理費用下，則被告抗辯因鷗博公司訪客數量多時，原以純住家為基礎規劃之物業保全人力無法負荷，物業保全公司提出增加人力之要求等情，即為可採。並參以被告所提出圓山1號院保全人力需求增加相關說明及物業管理人員編制與費用表，則系爭決議將商業用戶每坪管理費規定為每坪600元，為一般住宅使用每坪200元之3倍，應有合理評估基礎。
⑶綜上，上揭原告所主張系爭決議違反適當性、必要性、比
例原則、平等原則等一般法律原則，或以有損害原告為主要目的等情而違反誠實信用原則或構成權利之濫用而為無效情形，尚難認為有理由。
2.原告主張：系爭決議調漲管理費，實質上僅針對系爭房地調漲管理費，違反系爭規約第18條第2項「不得單獨針對一般零售業、住家、平面及機械停車空間之所有權人增加管理費用或單獨就部分之住戶增加或減少管理費用」之約定而無效云云。惟查，依系爭規約修正前第18條第2項約定內容，管理費收取標準區別為「A棟住宅大樓2樓以上住家」、「B棟編號B1棟至B9棟共計8戶透天店面」、「平面汽車停車空間」等3種情形，並未針對「A棟建物2樓以上商用」管理費收取訂立標準，故被告辯稱：系爭決議係為填補之不足，即為可採。且依系爭規約修正前第18條第2項約定內容，已特定其文字為「A棟住宅大樓2樓以上住家」，其中「住家」之意，顯非供商業使用，足見系爭決議修正前，系爭規約確實並未針對A棟住宅大樓2樓以上商用戶之管理費有所規範，則原告主張：系爭房地出租供營業之用，符合系爭規約之約定，則商用戶每月每坪管理費即為200元，非無收取標準而無須繳納管理費云云，並非可採。又系爭決議既係針對原先未為規定之「A棟建物2樓以上商用」管理費訂立標準，系爭決議內容及於決議內容，包含系爭決議之後所有2樓以上作為之商業用戶均有適用，顯然並僅針僅對原告即系爭房地所為，且係為補充原有規約未盡之處，尚難認有違反系爭規約第18條第2項本文規定之情形。是原告就此主張系爭決議無效云云，尚非可採。
3.原告主張：依系爭規約第18條第2項第6款約定「管理費已足敷第19條第2款開支為原則」，而及依系爭規約第19條第2項約定之管理費用途，故被告僅能於收入已不足支付維護及相關人事費用之要件下，始能加收管理費云云，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。惟查，系爭規約第18條第2項第6款規定之文義，應指關於管理費用決定之基本原則，就該款規約約定之文義，尚非如原告所主張被告僅能於收入不足支應維護及相關人事費用之要件下，始能加收管理費甚明。況且，系爭決議係為補充原有規約未盡之處所為補充，亦認有何違反系爭規約第18條第2項第6款約定而無效之情形。
4.綜上所述，原告請求確認系爭決議無效，並無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告請求確認系爭決議無效，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 周彥儒附表一：
編號 議題一 內容 修訂社區規約第四章第18條第2項第1款。 說明 為加強本社區之維護管理，提升居住品質與安全，與符合費用分攤公平原則，特修訂此條文。並附帶決議通過後自110年4月1日起生效。 決議 經表決贊成數72戶，反對3戶，贊成戶數及區分所有權比例均超過出席戶數及所有權比例4分之3以上，本案通過將現行條文：【A棟】住宅大樓二樓以上住家依各戶總坪數計算每月每坪新臺幣200元整，修正為：【A棟】住宅大樓二樓以上住家依各戶總坪數計算每月每坪新臺幣200元整；二樓以上有實際商業登記，且經管委會確認有對外營業行為之用戶依各戶總坪數計算每月每坪新臺幣600元整。附表二：被告所提之平均每月電梯使用人次統計
A棟住家 A棟商用 住戶人次 3×3×30＝270次 10×1×22＝220次 訪客人次 380次 110次 合計 650次 330次 占比 650/（650＋330）＝66.3％ 330/（650＋330）＝33.7％附表三：原告主張之平均每月電梯使用人次統計
A棟住家 A棟商用 住戶人次 3×3×30×79＝21330次 10×1×22＝220次 訪客人次 380次 40次 合計 21710次 260次 占比 21710/（21710＋260）＝98.82％ 21710/（21710＋260）＝1.18％