臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第521號原 告即反訴被告 喻世維訴訟代理人 陳士綱律師複 代理人 王相傑律師訴訟代理人 陳德弘律師複 代理人 田美律師
林郡雩被 告即反訴原告 張寶元
劉蘋共 同訴訟代理人 趙澤維律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告即反訴原告劉蘋、張寶元應於原告即反訴被告依第八項、第九項就附表一、二所示不動產為所有權移轉登記之同時，同意原告即反訴被告向訴外人台新國際商業銀行建北分行領取履約保證金專戶（戶名：台新國際商業受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）存款餘額新臺幣壹佰玖拾玖萬陸仟零柒拾捌元。
被告即反訴原告劉蘋、張寶元各應於原告即反訴被告依第八項、第九項就附表一、二所示不動產為所有權移轉登記之同時，連帶給付原告即反訴被告新臺幣壹佰伍拾貳萬元。
原告即反訴被告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告即反訴原告連帶負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告即反訴被告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹佰玖拾玖萬陸仟零柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹佰伍拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告即反訴被告其餘假執行之聲請駁回。
原告即反訴被告應於被告即反訴原告劉蘋依第一項為同意及給付第二項之金額同時，將如附表一所示之不動產移轉登記為被告即反訴原告劉蘋所有。
原告即反訴被告應於被告即反訴原告張寶元依第一項為同意及給付第二項之金額同時，將如附表所示二之不動產移轉登記為被告即反訴原告張寶元所有。
反訴訴訟費用由原告即反訴被告負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應
受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第262條第1項本文分別定有明文。原告即反訴被告（下稱原告）起訴時，原以被告即反訴原告張寶元、劉蘋（下合稱被告）及訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）為共同被告，先位聲明：㈠被告應連帶同意原告向訴外人台新國際商業銀行建北分行（下稱台新銀行）領取履約金保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-00000-0000，下稱系爭專戶）新臺幣（下同）213萬元，及自民國110年11月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應連帶給付原告218萬元，及自110年11月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢永慶公司應給付原告10萬6,200元，及自110年11月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應連帶給付原告100萬元，及自110年11月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡永慶公司應給付原告10萬6,200元，及自110年11月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟進行中，與永慶公司達成和解（見本院卷一第250頁），並改先位聲明：㈠被告應分別同意原告向台新銀行領取系爭專戶餘額199萬6,078元；㈡被告應連帶給付原告199萬6,078元自110年11月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應連帶給付原告231萬3,922元，及自110年11月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應連帶給付原告98萬259元，及自110年11月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷四第394、395頁）。原告所為，係訴之一部撤回，並減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
㈡次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原
告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又前揭條文所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。查本件本、反訴兩造所主張之權利，均源於同一契約關係原因事實所生之爭執，攻擊、防禦方法關係密切，訴訟資料亦可相互利用，揆諸前揭規定及說明，被告提起本件反訴，為無不合，應予准許。
二、原告提起本訴，主張：兩造經永慶公司南港中研店所屬不動產經紀人仲介，於110年7月10日就被告共有門牌號碼新北市○○區○○街000巷000弄00號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之土地應有部分（下與系爭房屋合稱系爭房地）簽訂系爭契約，由原告以1,062萬元之價格，向被告買受系爭房地；兩造並於同日簽訂增補契約，確認系爭房屋之前陽台、臥室、客廳、樓梯間、餐廳、屋突、露臺均有壁癌，地下室牆壁有顯見間隙裂痕，約定由原告自行修復並負擔修繕費用；兩造又於同年8月17日簽訂協議書，約定客廳外牆滲漏水即壁癌部分，由被告補貼原告4萬元修繕費用。原告依約匯入簽約款106萬元、仲介費10萬6,200元、用印款54萬元、規費5萬元、部分尾款53萬元至系爭專戶，系爭房地亦於同年月24日以買賣為原因，將所有權移轉登記予原告。嗣原告於同年月29日發現系爭房地1樓與地面連接處有一大掏空裂隙（下稱系爭裂隙），並未記載於標的物現況說明書，兩造原協議由原告委託訴外人社團法人新北市結構工程技師公會（下稱新北結構技師公會）鑑定，評估系爭房屋之安全及修復費用，詎被告事後反悔拒絕鑑定，原告先於同年9月9日發函通知原告應依同年月4日協議事項辦理，再於同年月22日發函通知被告應依同年月9日存證信函所提事項辦理，被告竟於同年月16日發函催告原告將剩餘尾款匯入系爭專戶，復於同年10月18日發函予原告，表示依系爭契約12條約定解除系爭契約。嗣原告於同年11月4日發函予被告，請求被告限期改善瑕疵，被告經催告後仍未修復瑕疵，原告即於同年月15日發函予被告，表示解除系爭契約，系爭契約因此經原告解除，且原告係受詐欺，亦得依民法第92條規定撤銷成立買賣契約之意思表示。為此，以先位之訴，依民法第179條、第259條規定，請求被告應分別同意原告自系爭專戶領取199萬6,078元，並連帶給付原告199萬6,078元自110年11月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；依系爭契約第12條第3項約定、民法第216條第1項、第231條規定，請求被告連帶給付原告231萬3,922元（即違約金213萬元、稅費13萬3,892元、規費5萬元、手續費30元），及自110年11月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；如依系爭契約第12條第3項約定請求為無理由，則依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，連帶給付原告106萬元。倘認解除系爭契約顯失公平，則以備位之訴，依同法第359條本文後段規定請求減少價金後，依同法第179條後段規定，請求被告連帶給付原告應減少之買賣價金98萬259元，並自110年11月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語，而聲明如前載變更後先、備位訴之聲明。被告就原告提起之本訴，則以：兩造間臺灣高等法院112年度重上字第605號塗銷所有權移轉登記事件（下稱另案訴訟）之確定判決（下稱另案確定判決），就系爭裂隙屬重大瑕疵之認定，顯然與鑑定機關指定之人於本案審理程序陳述不符，系爭裂隙非屬重大瑕疵，本案不受另案確定判決所拘束，自得為相反之判斷。原告未依約於110年9月7日給付尾款並配合辦理交屋，已構成給付遲延，經伊依系爭契約第12條第1項約定合法催告並解除系爭契約，原告無從主張解除契約，且依系爭契約第12條第2項後段約定，被告自得沒收原告已匯至系爭專戶之價金，是原告先位聲明之請求，均於法無據。再者，系爭契約因合法解除而消滅，原告不得依系爭契約主張減少價金，縱系爭契約仍有效存在，據鑑定報告所示，系爭裂隙致系爭房地價值減損比例為6.16％，換算價額為65萬4,218元，原告主張減少價金之數額不得逾上開金額。原告迄未支付尾款，已構成給付遲延，依系爭契約第12條第2項前段約定，被告得各以106萬5,000元，自110年9月8日起至原告給付尾款止，按每日千分之一計算之違約金為抵銷抗辯。倘原告主張解除系爭契約有理由，系爭契約第12條第3項係屬損害賠償總額預定性違約金，基於無損害即無賠償之原則，原告未就支出18萬3,922元（即稅費13萬3,892元、規費5萬元、手續費30元）以外，舉證證明因被告違約受損害，且原告匯入之款項均存放於系爭專戶，被告無法為任何使用收益，據以作為計算違約金之基礎顯然過高，應予以酌減等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告提起反訴，主張：本件反訴與另案確定判決就解除契約行為之主體、時間及法律構成事實均不相同，訴訟標的所依據之原因事實亦屬有別，不應以訴之聲明相同即認係同一訴訟標的，且另案確定判決之審理範圍，僅及於被告解除契約之效力，未對原告解除契約後被告得否依民法第179條規定請求移轉系爭房地為實質審認，依民事訴訟法第400條規定，既判力之客觀範圍僅及於法院實際審理並為裁判之訴訟標的，本件反訴依據之原因事實並非另案確定判決之標的，不受另案確定判決之既判力所拘束，不違反一事不再理原則及同法第249條第1項第7款規定。倘認不當得利之請求受另案確定判決既判力所遮斷而不得再行主張，惟系爭契約無論係由兩造任何一方合法解除，原告依民法第259條第1款規定均負有回復原狀之義務，被告仍得各請求原告將附表一、二所示之不動產所有權移轉登記予被告，並據此就原告本訴先位請求行使同時履行抗辯權等語，聲明：㈠原告應將如附表一所示之不動產移轉登記為劉蘋所有。㈡原告應將如附表所示二之不動產移轉登記為張寶元所有。原告就被告提起之反訴，則以：被告前以與本案相同之原因事實，另行起訴請求原告返還系爭房地，經另案判決反訴原告敗訴確定，本件反訴訴之聲明與另案確定判決之聲明完全相同，依民事訴訟法第400條第1項規定，被告應受既判力之拘束，不得訴請本案為相反之裁判。被告雖另主張依民法第259條規定，請求反訴被告回復原狀，惟其遲至本案始行提出，依既判力之遮斷效，應不得再為與另案確定判決意旨相反之主張，其請求為無理由等語置辯，並聲明：反訴駁回。
四、如下事實為兩造所不爭執：㈠兩造於110年7月10日簽訂系爭契約，約定由被告出售其等2
人共有之系爭房地予原告（見本院卷一第52至78頁），支付尾款與交屋期限均為同年9月7日；系爭契約簽署當同日並另簽署增補契約，兩造確認系爭房屋陽台、臥室、客廳、樓梯間、餐廳、屋突、露臺有壁癌，地下室牆壁有間隙裂痕情事，並約定由原告自行修復並負擔修繕費用（見本院卷一第312頁）。
㈡兩造於110年8月17日簽署協議書，約定客廳外牆滲漏水（壁
癌）情事，由被告補貼原告4萬元作為修繕費用。（見本院卷一第178頁）。
㈢系爭契約約定系爭房地總價1,062萬元，原告應將買賣價金匯
入在台新銀行開設之系爭專戶。原告給付第一期款106萬元、第二期款54萬元、部分尾款53萬元，合計213萬元後，即未再付款。系爭專戶目前餘額為199萬6,078元（見本院卷二第366頁）。
㈣系爭房地已於110年8月24日以買賣為登記原因，由劉蘋、張
寶元分別將附表一、二所示之不動產所有權應有部分移轉登記予原告而為原告所有。
㈤被告於110年9月16日委由律師函請原告於函到7日內將848 萬
5,000元尾款匯入系爭專戶，原告於同年月17日收受（見本院卷一第314至321頁）。被告又於同年10月18日委由律師通知原告，依系爭契約第12條約定解除系爭契約，被告於同年月19日收受（見本院卷一第324至329頁）。
㈥原告於110年9月9日以南港富康郵局存證號碼000077號存證信
函通知原告依同年月4日協議事項辦理。又於同年月22日以南港富康郵局存證號碼000081號存證信函通知被告，於函到7日內，依原告同年月9日存證信函所提事項配合履約交屋；再於同年11月4日以台北成功郵局存證號碼000783號存證信函，委由律師發函催告被告，應於函到後10日內改善瑕疵；復於同年月15日以台北成功郵局存證號碼000816號存證信函委由律師函知原告解除系爭契約（見本院卷二第216至226頁、卷一第184至196頁），被告已於同年月16日收受該存證信函（見本院卷四第57頁），其餘原告主張對被告所為通知，亦均經被告收受。
㈦被告前對原告提起另案訴訟，主張原告遲延給付系爭契約約
定買賣價金，伊已依系爭契約第12條第1項約定解除契約，先位之訴依民法第179條規定，訴請原告移轉登記系爭房地所有權，及依系爭契約第12條第2項後段約定，訴請被告給付約定違約金，備位之訴依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，訴請被告給付買賣價金尾款及約定違約金。案經臺灣高等法院以另案確定判決，認定系爭房屋存在系爭裂隙，未經適當修繕不能確保居住安全，為影響結構安全之重要瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任且拒絕適當修補，為不完全給付，原告得行使同時履行抗辯拒絕給付價金尾款，被告不得解除系爭契約，該契約業經原告催告修補未果後，依系爭契約第12條第1項約定合法解除，被告不得請求原告給付尾款及約定違約金等情，而駁回被告該案之訴確定（見本院卷四第212至222頁）。
五、得心證之理由：㈠被告解除契約不合法，不生因此解除契約之效力：
按89年2月9日修正之民事訴訟法第244條第1項第2款，將原規定之「訴訟標的」修正為「訴訟標的及其原因事實」，乃因訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，以使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確。則於判斷既判力之客觀範圍時，自應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決同一原因事實所涵攝之法律關係，均應受其既判力之拘束，且不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主張，此乃法院應以「既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之既判力積極作用，以杜當事人就法院據以為判斷訴訟標的之權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，俾免該既判力因而失其意義，亦即既判力之「遮斷效」（最高法院100年度第229號判決意旨參照）。被告雖主張系爭契約因原告未依約給付買賣價金，經其於110年10月19日發函，依系爭契約第12條約定解除等語。然被告本於所主張之同一事實，以另案訴訟，依民法第179條規定，訴請原告移轉登記系爭房地所有權，及依系爭契約第12條第2項後段約定，訴請被告給付約定違約金，備位之訴依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，訴請被告給付價金尾款及約定違約金，均經另案確定判決認無理由而駁回其訴確定，被告應受既判力之拘束，其於此猶為相反之主張，委無可採。
㈡系爭契約業經原告合法解除：
⒈按爭點效，係指法院於確定判決理由中，就當事人所主張訴
訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。
⒉兩造間另案訴訟經判決確定，該確定判決於理由中，就原告
得否以系爭房屋有系爭裂隙存在，該瑕疵影響結構安全，伊得拒絕給付房價尾款，並於催告被告修補未果後，依系爭契約第12條第1項約定解除契約之兩造重要爭點，經依法調查證據，本於辯論之結果，適用法律、契約約定而為判斷，並無顯然之違背法令，依前揭說明，自有爭點效之適用，本案就此重要爭點不得為相反之主張及判斷。
⒊被告雖抗辯另案確定判決所為認定，與所憑鑑定意見不符，
業經承辦鑑定技師到院說明，足認系爭裂隙非屬重大瑕疵，本案不受另案確定判決認定理由所拘束，自得為相反之判斷等語。惟本院囑託鑑定單位台北結構技師工會鑑定鑑定系爭裂隙之成因、對系爭房屋結構安全及交易價值之影響等項，據該公會出具鑑定報告書，載明：系爭房屋1樓外擺設花盆下方及1樓前院室外磁磚地坪現況存在系爭裂隙，研判其成因為1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下滲流通道，導致地層土壤疏鬆，雨水可能沿此通道由1樓前院向下滲流至地下2層後院方向，造成地下地層土壤長期慢性流失，導致地層土壤疏鬆，因而造成系爭裂隙，目前未產生危及結構安全之傾斜情況，研判尚不致影響系爭房屋之結構安全，惟長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞等語，另案確定判決據此為前開系爭房屋存在契約約定影響結構安全瑕疵之判斷，並無不合。被告於本案聲請通知鑑定單位指派人員到院說明，經台北結構技師公會指派主辦技師梁敬順到院，陳述略以：系爭裂隙如長期存在，恐地層中土壤流失再增加，地層土壤更疏鬆，研判有可能影響系爭房屋之長期結構安全等語（見本院卷三第94至527頁），核屬相符，要不足據以推翻另案確定判決所為認定，不影響爭點效之存在。
⒋被告雖迭陳系爭裂隙目前未危及系爭房屋結構安全，可以適
當灌漿工法修復至安全無虞，修復費用僅32萬6,041元，非重大瑕疵，另案確定判決之判斷錯誤，原告解除契約不符比例原則，顯失公平等語。惟買賣標的房屋於契約成立時所存在之瑕疵，是否影響結構安全，非端以標的交付移轉時為判斷基準，仍應依交易標的通常可預期之使用收益期間為整體判斷。系爭房屋為住宅，即備供人員長期居住使用，在交易上以居住安全之確保為首務，系爭裂隙之存在如未經適當修補，長期即影響結構安全，對居住安全之確保造成重大隱患，自屬交易上之重大瑕疵。該裂隙雖非不能修補，修補費用依鑑定意見估算為32萬餘元，然原告已於履約期間催告被告修補未果，亦為兩造所不爭執，而瑕疵是否重大，非端以修補費用多寡為斷。原告因系爭房屋有此影響結構安全之瑕疵存在，催告被告修補，被告未依約提出修補後無瑕疵之物，原告因此取得約定解除權並據以解除契約，要無違反比例原則而顯失公平可言，被告執此抗辯，洵非可採，即不得為與另案確定判決理由所為之判斷相反之主張，本件仍應以原告得拒絕給付價金尾款，且系爭契約業經被告於110年11月15日以存證信函，向被告為解除契約之意思表示而合法解除，據為判斷之基礎。被告對此所為相反之主張，悉非可採。
⒌原告既已於本案110年12月29日起訴前之同年11月15日，依約
解除系爭契約，其另主張因受詐欺，得以本案起訴狀繕本送達被告，為依民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示等語，因契約業經解除而不存在，自無從再事撤銷成立契約之意思表示，即無礙於上開判斷。
㈢原告得請求被告同意原告領取系爭專戶現存餘額1,99萬6,078元：
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款定有明文。解除契約，係指契約當事人之一方，行使解除權而使契約自始歸於消滅者而言。債之契約既溯及的消滅，因履行契約而為給付之一方，得依民法第259條之規定，行使回復原狀請求權。查原告為給付買賣價金之第一期款106萬元、第二期款54萬元、部分尾款53萬元，合計存入213萬元至系爭專戶，期間經自該專戶撥付各項費用後，存款餘額為1,99萬6,078元，為兩造所不爭執。而系爭專戶款項係原告依約存入，用以支付相費用及對被告為買賣價金之給付，該專戶內款項為兩造委託銀行代管，並依約撥款，系爭契約既經解除，效力溯及消滅，依上揭規定，原告自得請求被告返還已受領之價金。而依兩造與訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）所簽訂之履約保證申請書第5條第1項約定，其給付方法為由原告自系爭專戶領回，惟其經訴訟者，需經確定判決始得撥付（見本院卷一第116頁）。本此，為使原告領回系爭專戶中之已付價金，被告自有同意原告向台新銀行領取該帳戶存款之義務，原告因此訴請被告同意，洵屬有據，為應准許。因被告履行同意之義務為意思表示，非可分之債，不生連帶、共同之問題，必係各別為之，原告贅為聲明請求被告分別同意，即無庸另為准駁之裁判。原告依民法第259條第1款規定，請求被告履行此項義務，既應准許，其另主張依民法第179條規定，請求擇一為其勝訴之判決，即無庸另予論認。㈣原告不得請求被告給付199萬6,078元自110年11月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息：
按民法第259條規定，契約解除時，雙方當事人回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依該條之規定負擔義務。是該條第2款雖規定，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，惟於當事人另以契約約定者，即無該款規定之適用。依兩造與合泰建經公司所簽訂之履約保證申請書第1條第2項後段約定，系爭專戶內之買賣價款及所生利息扣除第2條所列款項之支出，於被告產權移轉交屋或契約解除後，由合泰建經公司撥付被告或返還原告，並加註：系爭專戶結算之利息按履保銀行牌告活期存款利率計算等語（見本院卷一第114頁）。足認兩造業以該申請書約定，系爭契約經解除時，原告所付價金，係以由原告自系爭專戶領取存款附加所生存款利息之方法，資為返還以回復原狀，即契約已就被告受領之價金應附加之利息返還另為約定，依前開說明，於此無民259條第2款規定之適用，原告援以請求被告附加法定利息給付，為有未合，要非可採。㈤原告得依系爭契約第12條第3項約定，請求被告連帶給付152萬元：
⒈系爭契約第12條第3項後段約定，如被告毀約不賣或給付不能
或不為給付或其他違約情事時，原告除得解除契約外，被告應於原告通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還原告，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償。本件原告因被告違反契約所負瑕疵擔保責任而解除契約，已如前述，其依上開契約約定，得請求被告給付約定之違約金。另依系爭契約第9條第6項約定，買賣之一方若為2人以上時，均應負本契約連帶責任（見本院卷一第70頁），原告請求被告連帶給付約定違約金，亦無不合。惟依前述契約違約金約定之如上文義，係以已付價金同額金錢為違約損害賠償，應屬損害賠償總額預定性違約金。原告就其因被告違約所受損害，僅得於該約定數額範圍內請求，雖無待於舉證損害存在，然亦不得別就損害項目，再事主張超過約定違約金之數額請求被告賠償。是原告主張其支出稅捐13萬3,892元、規費5萬元、手續費30元等項稅費，主張依民法第216條、第231條第1項規定，請求被告除給付違約金外一併賠償，即屬無據，不應准許。
⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判決意旨參照）。原告已依約匯款至系爭專戶而給付價金203萬元，且該帳戶迄今尚有199萬6,078元存款未取回，為兩造所不爭執。依系爭契約上開約定，原告得請求被告給付已付價金同額金錢作為違約賠償，即約定以與已付價金同額之金錢為違約金。惟被告抗辯原告實際支出稅費不高，現行款利率偏低，原告所受損害輕微，約定違約金過高，應予酌減等語。本院依上開規定，審酌兩造約定系爭土地之買賣價金為1,062萬元，被上訴人已付價金203萬元，然因被告違約而解除契約，未能就買賣標的房地享受使用收益或價值增加之利益，亦未能運用已付上開資金，並支出稅捐13萬3,892元、規費5萬元、手續費30元，受有相當之損害。另參照行政院消費者保護會會議通過由內政部地政司公告之「成屋買賣契約書範本」第11條第1項、第3項均規定違約金以不超過房地總價款15％為限，當可資為社會上不動產交易違約金適當金額之合理參考，及近年存款利率相對偏低，近期不動產市場交易價格亦趨於平緩，為公知之事實等一切情狀，足認上開違約約定過高，被告應給付原告之違約金，以152萬元為相當，應予酌減至該數額，並命被告連帶給付。原告請求於此範圍內，應認可許。超逾部分之請求，為不應准許。至被告抗辯其為實際支配買賣價金，且不能使用系爭房屋，亦受有相當損害等情，與原告因被告違約所受損害為二事，不能據以為判斷違約金約定是否過高之憑據，即無礙於上開認定。
⒊原告主張依系爭契約第12條第3項約定，請求被告給付違約金
，於其請求給付152萬元之範圍內，應認有理由，已如前述，其就此另以備位主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，連帶給付106萬元，即無庸別為論斷。
㈥系爭契約業經原告依約解除，且原告先位之訴為一部有理由
，既經認定如前述，其備位之訴主張如系爭契約未經撤銷或解除，伊得請求減少價金，並依不當得利之法律關係，請求被告返還98萬259元，及被告就此所為抵銷之抗辯，即均無庸為准否之判斷。
㈦被告得依民法第259條第1款規定，請求原告將如附表一、二所示之不動產依序移轉登記予劉蘋、張寶元：
⒈按確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴
訟法第400條第1項定有明文。判決既經確定，當事人即不得就同一訴訟標的更行起訴，其再行起訴者，應依同法第249條第1項第1款規定，以不合法裁定駁回。被告提起另案訴訟，主張其解除契約後，依民法第179條規定，訴請移轉系爭房地所有，業經判決敗訴確定。雖另案確定判決係認定系爭契約乃經原告依約合法解除，惟所涉為同一買賣契約關係，該契約經解除之事實及效力，為兩造間是否構成不當得利法律關係之共同基礎原因，被告於本案基於主張之同一事實、同一法律關係重為請求，應認違反一事不再理原則，固不合法。惟其於原告解除契約後，本於民法第259條第1款規定，反訴請求原告移轉系爭房地所有權部分，核與另案訴訟非同一訴訟標的，不受另案確定判決既判力之拘束，且所主張系爭契約經原告解除之事實，同為前案確定判決所認定，即於前案確定判決既判力之遮斷效無違。原告主張被告依民法第259條第1款規定，反訴請求原告給付，應為另案確定判決遮斷效所及，自無理由等情，要非有據。
⒉兩造間買賣系爭房地簽訂系爭契約，被告為此將系爭房地所
有權移轉登記予原告，為兩造所不爭執。該契約既經原告解除，被告自得依前揭民法第259條第1款規定，請求原告將系爭房地所有權應有部分，依被告原各移轉之範圍，分別移轉登記予劉蘋、張寶元資為返還。是劉蘋、張寶元各請求原告將附表一、二所示不動產移轉登記予己，為無不合，應予准許。
⒊被告反訴主張依民法第259條第1款、第179條規定，請求擇一
為其勝訴之判決，雖其本於民法第179條規定請求部分為不合法，然其依民法第259條第1款請求既應認有理由，其不合法部分即無另為准駁諭知之必要，應予敘明。
㈧兩造均得主張依民法第264條規定，就上開他造請求應准許部分，為同時履行之抗辯：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。民法第264條第1項本文定有明文。又出賣人依買賣契約將買受人給付之價金沒收充為違約金，經法院依民法第252條規定酌減至相當數額後，就出賣人應返還之金額，屬不當得利性質，買受人得類推適用民法第264條規定，與自己因買賣契約解除後所負回復原狀之給付義務，為同時履行之抗辯。最高法院民事大法庭110年度台上大字第1353號裁定可資參照。而出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（最高法院87年度台上字第557號判決意旨參照）。倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。依上開規定及裁判意旨，於買賣契約因一造違反契約，經依約定解除權解除契約時，當事人如係本於民法第259條規定請求回復原狀，得適用民法第264第1項前段規定為同時履行之抗辯；如係依約請求損害賠償總額預定之違約金，或依契約解除後之不當得利法律關係互為請求者，亦得類推適用同條項規定，以為同時履行。是雙方對於他造前開請求之給付，均得與自己請求之對待給付為同時履行抗辯，且經行使該抗辯權後，於他方提出對待給付前，即不負遲延責任，法院於訴訟之判決，應為他方提出對待給付時，應對之為給付之交換給付判決。
⒉本件兩造間因系爭契約經原告依約解除，原告本於民法第259
條第1款規定及系爭契約第12條第3項約定，請求被告給付；被告依民法第259條第1款規定，請求原告回復原狀，依前項說明，各得適用、類推適用民法第264條規定為同時履行之抗辯，且兩造於訴訟中已為此抗辯，是就原告先位之訴請求有理由部分，及被告反訴之請求，兩造互負給付義務，於他造提出對待給付之同時，應為自己之給付，本院自應於主文各為交換給付之諭知。
㈨原告就先位之訴得請求被告給付違約金152萬元部分，不得請求被告連帶加計利息給付：
原告先位之訴請求被告連帶給付違約金152萬元，固有理由，且系爭契約第12條第3項後段就被告應付違約金之約定，定有解約日起10日內給付之期限，被告迄未給付。然民法第264條第1項但書規定，自己有先為給付之義務者，不得援用同時履行之抗辯權，係指他方之給付義務須待自己履行後，始須履行者而言；若雙方之給付義務無此種履行上之牽連關係，唯履行期有先後之別者，自無上開但書規定之適用（最高法院87年度台上字第351號判決意旨參照）。被告得以原告應負移轉系爭房地所有權之對待給付為同時履行抗辯，並已於訴訟中行使抗辯，即不負遲延責任，不因系爭契約有上開履行期限之約定而受影響。是原告請求被告就應付違約金按法定利率加計遲延利息給付，尚非有據，不應准許。另就原告得請求被告同意原告向台新銀行領取之系爭帳戶餘額，縱認契約未有加付利息之約定，因被告得為同時履行抗辯，亦應為相同之認定，附予敘明。
六、綜上所述，原告主張依民法第259條第1項、系爭契約第12條第3項規定，以先位之訴請求被告同意原告向台新銀行領取履保帳戶存款餘額199萬6,078元及給付違約金152萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。被告反訴請求原告各將如附表一、二所示之不動產依序移轉登記予劉蘋、張寶元，為有理由，應予准許。因兩造互為同時履行之抗辯，應併為交換給付之諭知。又兩造就原告先位之訴，各陳明願供擔保，聲請為准、免假執行之宣告，經核於原告勝訴範圍內，於法尚無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據，經本院悉予審酌後，認均不足以影響本件之判斷，於茲不贅。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，被告之反訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 蕭錫証以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 吳帛芹