臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第64號原 告 李瑋華訴訟代理人 陳冠宏律師
蔣昕佑律師楊雯欣律師被 告 門維新訴訟代理人 陳榮新被 告 門謝富美訴訟代理人 何乃隆律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於中華民國112年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬柒仟陸佰陸拾肆元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告門謝富美與被告門維新為母、子關係，如附表一所示土地及建物（下稱系爭房地）為被告所共有，權利範圍如附表一所示。而門謝富美於民國110年10月15日以本人名義，並代理門維新，與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、增補契約、價金履約保證申請書（下稱履保申請書），約定由原告以新臺幣（下同）2,330萬元向被告購買系爭房地，價金則全數存入履約保證信託專戶（下稱履保專戶），並於系爭買賣契約第9條第6項後段約定被告應負契約之連帶責任；第12條第3項後段約定倘被告毀約不賣，原告除得解除系爭買賣契約外，被告應於通知解約日起3日內返還所收價金，並於10日內另交付依所受價金計算之違約金。而因門維新長期旅居美國，辦理系爭房地所有權移轉登記時，應檢附經我國駐外館處驗證之授權書以供地政機關查驗，門謝富美乃於同日，以本人名義，並代理門維新，與原告簽立協議書（下稱系爭協議書），約定被告應於110年11月30日前提供完整授權文件予訴外人即永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）、地政士孔慶愷，俾辦理系爭房地所有權移轉登記。
二、嗣原告依約於110年10月15日、110年10月18日先後存入履保專戶10萬元、223萬元，共計233萬元。而門維新亦依系爭買賣契約及協議書之約定，於110年10月19日至駐紐約辦事處申請驗證授權門謝富美出售系爭房地之授權書。詎被告竟反悔拒絕出賣系爭房地，門維新、門謝富美先後於110年11月4日、110年11月23日寄發存證信函予原告，聲稱門維新未授權門謝富美出賣系爭房地，拒絕承認系爭買賣契約，表示系爭買賣契約不成立，而拒絕移轉登記系爭房地所有權予原告。原告乃於110年11月26日寄發存證信函予被告，催告被告依約履行，被告於收受後仍拒絕履行，原告遂於110年12月13日寄發存證信函予被告，依系爭買賣契約第12條第3項後段約定行使契約解除權，並催告被告於收受函文後3日、7日內返還價金233萬元、給付違約金233萬元，經被告於110年12月14日收受，系爭買賣契約已於110年12月14日解除。則原告依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定；民法第179條、第259條第1款、系爭買賣契約第9條第6項後段規定，擇一請求判決被告連帶返還價金233萬元，並依民法第259條第2款規定，請求被告連帶償還受領時起之法定利息。
三、另被告無故毀約，且拒絕同意原告取回履保專戶之款項，致原告長期無法利用233萬元，無足夠資金購入其他房屋，迄今無法另尋適合房地，對原告之損害甚鉅。故原告依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定，請求被告連帶給付違約金233萬元，為此，提起本訴等語。
四、並聲明：㈠被告應連帶給付原告466萬元，及其中233萬元自起訴狀繕本
送達之翌日、其餘233萬元自110年10月18日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願以現金或國內銀行所發之可轉讓定存單供擔保，請准宣告
假執行。
貳、被告則以：
一、門維新旅居美國，依民法第534條第1款規定，系爭買賣契約之簽立，有關門維新之應有部分，須經門維新之特別授權始得為之。惟系爭買賣契約簽立當場，原告或其委任之永慶房屋仲介人員均未透過視訊或其他方法與門維新聯繫，使門維新充分了解系爭買賣契約內容，包括系爭協議書增加之違約罰責，以徵得門維新口頭之同意，顯然違反誠信原則，並以損害被告為主要目的。雖然門維新曾前往駐紐約辦事處申請驗證授權書，但因不同意系爭買賣契約，故未寄回臺灣給門謝富美，嗣後亦寄發存證信函通知原告拒絕承認系爭買賣契約，依民法第170條第1項規定，系爭買賣契約對於門維新不生效力。
二、又原告及受原告委任之永慶房屋仲介人員明知門謝富美未得門維新之特別授權，為無權代理，仍利用門謝富美高齡80餘歲，且眼力不佳、輕率無經驗，竟另立一紙顯失公平之系爭協議書，未給予門謝富美審閱期，亦未就違約條件及罰責向門謝富美解說，令門謝富美了解倘未取得門維新之授權書，須另賠償原告233萬元之違約金，致使門謝富美陷於錯誤，而簽立系爭買賣契約及協議書，門謝富美乃於111年1月6日寄發存證信函予原告，依民法第92條第1項規定，撤銷系爭買賣契約及協議書之意思表示，經原告於111年2月24日收受，則系爭買賣契約及協議書，視為自始無效。
三、另訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經）在系爭買賣契約未取得門維新之授權書前，賣方應備資料尚未齊全，即收受原告交付之233萬元，是否係依債之本旨交付，自有疑義，原告應向合泰建經取回1,677,600元，其餘652,400元則應向永慶房屋請求返還，故原告之請求，為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
四、並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第529至530頁，並依判決編輯修改部分文字）
一、兩造對彼此所提出之書證形式上真正不爭執。
二、門謝富美（28年9月生）與門維新為母、子關係，門維新旅居美國，於110年8月31日出境臺灣後，迄111年3月8日入境臺灣，其後於111年3月25日出境。
三、系爭房地為被告所共有，權利範圍如附表一所示。
四、門謝富美先後於110年9月27日、110年10月10日簽立同意書及委託銷售契約書、委託事項變更契約書，委任永慶房屋居間出賣系爭房地，內容詳如本院卷㈠第342至348頁。
五、門謝富美於110年10月15日與原告簽立系爭買賣契約及增補契約，約定由原告以2,330萬元向被告購買系爭房地，其餘內容詳如本院卷㈠第28至35頁。
六、門謝富美於110年10月15日與原告簽立系爭協議書，內容詳如本院卷㈠第36頁。
七、門謝富美於110年10月15日與原告簽立履保申請書，內容詳如本院卷㈠第72至74頁。
八、原告於110年10月15日、110年10月18日先後存入履保專戶10萬元、223萬元。
九、門維新於110年11月4日寄發存證信函予原告，內容詳如本院卷㈠第84至86頁，經原告於110年11月5日收受。
十、門謝富美於110年11月23日寄發存證信函予原告，內容詳如本院卷㈠第88至92頁，經原告於110年11月24日收受。
十一、原告於110年11月26日寄發存證信函予被告，內容詳如本院㈠第94至100頁，送達情形如本院卷㈠第102至106頁所載。
十二、原告於110年12月13日寄發存證信函予被告，內容詳如本院卷㈠第114至120頁，送達情形如本院卷㈠第122至124頁所載。
肆、本院之判斷：（依本院卷㈠第530至531頁所載兩造爭執事項進行論述）
一、門維新抗辯依民法第534條第1款、170條第1項規定，系爭買賣契約對於其本人不生效力，為有理由，論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按受任人受概括委任者，雖得為委任人為一切行為，然不動產之出賣仍須有特別之授權，民法第534條第1款定有明文。而依民法第531條規定，前揭特別之授權，包括處理權之授與，及代理權之授與。再按不動產之出賣行為，須有特別之授權，被上訴人於出國時，雖將國民身分證（下稱身分證）及木質印章各1枚，留交某甲，然不能據此即認被上訴人有授與某甲特別代理權，代理出售系爭土地，或被上訴人應負授權人之責任，茲上訴人既不能證明被上訴人有授與某甲特別代理權，則某甲代理被上訴人出賣系爭土地應有部分，在被上訴人承認前，對於被上訴人不生效力（最高法院81年度台上字第521號判決意旨參照）。末按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。
㈡經查：
⒈原告主張門維新有特別授權門謝富美簽立系爭買賣契約，及
契約之一部分包括增補契約、系爭協議書、履保申請書之事實，為被告所否認，依前揭舉證責任分配原則，原告自應就此有利於己之事實，負舉證責任。
⒉而證人即永慶房屋天母圓環直營店之業務襄理陳明勝於111年
12月28日本院言詞辯論期日證述：於110年10月10日有一客人與門謝富美洽談購買系爭房地，沒有簽立買賣契約，因為價格談不好，門謝富美出示與門維新Line對話紀錄，內容為門維新覺得2,220萬元價格太低，門維新表示要調整價格為2,313萬元等語（見本院卷㈡第15、21頁）。證人即永慶房屋天母圓環直營店之業務人員張耆墉於上開期日證述：我於110年10月9日20時30分至21時用公司市話跟門維新聯絡，通話10幾秒左右，電話接通我詢問是否為門維新，他問我哪位，我表明我是永慶房屋張耆墉，我說門謝富美說你有委託她處理臺灣房子是嗎？門維新回我對，我就跟門維新說明天要出來跟買方談，需要你的身分證，門謝富美說身分證在你那邊，可以請你傳身分證嗎？門維新回我當然不可以，我就跟他說可否傳給門謝富美，明天要跟買方談，倘有成交需要用到身分證，門維新就回我那可以，門維新就掛電話，門維新沒有跟我確認欲出售價格，我也沒有跟門維新說金額，門維新的身分證係門謝富美於110年10月10日下午傳給我，於110年10月10日我有參與門謝富美與其他買主交涉系爭房地買賣，沒有簽成，門謝富美有給陳明勝看訊息，說價格太低，要更改底價為2,313萬元等語（見本院卷㈡第27至29、31頁）。佐以門謝富美於110年10月10日14時13分曾以Line傳送門維新之身分證照片予張耆墉，此有永慶房屋111年7月1日永慶總111字第153號函附Line對話在卷可稽（見本院卷㈠第340、352頁）。依上開證據，足認門維新僅概括授權門謝富美處理系爭房地之出售事宜，即與仲介簽立委託銷售契約書、帶看房屋、協調交易價格。惟有關買賣契約之簽訂，涉及買賣價金多寡、付款方式、稅賦負擔、違約罰責等攸關門維新自身重大權益之事項，依民法第534條第1款規定，自應得門維新之特別授權，此由門謝富美於110年10月10日與另一買家交涉，尚須與門維新討論出售價格，並進行調整乙節，亦可得證，依上開判決意旨，尚難僅因門維新傳送身分證照片予門謝富美，即認門謝富美已取得特別授權。而系爭買賣契約為債權契約，非屬要式契約，固不以訂立書面為必要，該特別授權即不須以文字為之，然原告仍須舉證證明門維新就門謝富美代理其本人簽立系爭買賣契約及增補契約、系爭協議書、履保申請書已為特別授權。
⒊惟陳明勝於上開期日證述：買賣總價、簽約款、尾款都是討
論出來後填上去的，增補契約、系爭協議書是雙方討論完簽名，簽合約當下沒有聯繫門維新，簽約前門維新沒有看過系爭買賣契約及協議書，他在美國等語（見本院卷㈡第17、19至20頁）。張耆墉於上開期日證述：系爭買賣契約及協議書等都是永慶房屋準備，雙方確認簽名沒有問題後交給代書裝訂拿進來再作雙方確認，簽立系爭買賣契約當場沒有聯繫門維新確認其是否授權門謝富美訂立買賣契約，且同意買賣價格等語（見本院卷㈡第30至31頁）。證人即永慶房屋天母西路直營店之店長張詠豪於上開期日證述：系爭買賣契約、增補契約、系爭協議書、履保申請書，係買賣雙方到場，確認買賣雙方交易價格合致後，才開始準備，資料都是制式，只要修改買賣標的、金額、日期、門牌及雙方名稱等，門維新當時在美國，沒有跟門維新確認價格等語（見本院卷㈡第41至42頁）。由上開證詞，可證系爭買賣契約及協議書、增補契約、履保申請書之內容，均係原告與門謝富美於110年10月15日當場討論即簽立，期間未以任何通訊軟體聯繫門維新使其知悉內容後，特別授權門謝富美簽立，故上開契約簽立時，門謝富美並未取得門維新出售系爭房地應有部分之特別授權。
⒋至於原告雖主張門維新曾於110年10月19日至駐紐約辦事處申
請驗證授權門謝富美出售系爭房地之授權書，足認門維新有特別授權門謝富美簽立系爭買賣契約云云。而門維新雖於110年10月19日至駐紐約辦事處申請驗證授權書，經該處於110年10月20日驗發授權書4份，然該授權書授權門謝富美出售系爭房地、簽約、受理價款、開立履約保證專戶、所有權移轉登記等一切事宜之期間為110年10月19日至110年12月31日，此有外交部領事事務局111年6月22日領三字第1115122790號函暨所附驗證證明及授權書、駐紐約辦事處111年8月25日紐約字第11150711800號函暨所附申請文件等在卷足憑（見本院卷㈠第322至338、434至454頁）。可知上開授權期間並未包括110年10月15日，且門維新嗣後亦未將驗證之授權書交付門謝富美，足認門謝富美於110年10月15日簽立系爭買賣契約及協議書、增補契約、履保申請書時，並未得門維新之特別授權，故原告仍據此主張門維新已特別授權門謝富美簽立系爭買賣契約云云，自不足採。
⒌另原告固主張門維新提供身分證照片之行為具有表見代理之授權外觀，依民法第169條規定，應負授權人之責任云云。
然門維新提供身分證照片予門謝富美，僅係證明其有概括授權門謝富美處理系爭房地出售事實，業經本院審認如前，依前揭判決意旨，尚難僅以此舉即認門維新應負授權人之責任。遑論依系爭協議書之記載內容，亦顯示原告對於門謝富美特別代理權尚有欠缺乙節，知之甚詳，故原告此部分主張，即非可採。
㈢綜上所述，原告並未能舉證證明門謝富美簽立系爭買賣契約
、增補契約、系爭協議書、履保申請書，其中有關門維新之系爭房地應有部分，已得門維新之特別授權，且門維新亦於110年11月4日寄發存證信函予原告，表明門謝富美無權代理其出售系爭房地之應有部分，並拒絕承認系爭買賣契約，經原告於110年11月5日收受，故門維新抗辯依民法第170條第1項規定，系爭買賣契約對於其本人不生效力，自屬有據。
二、門謝富美以被詐欺而為意思表示為由，抗辯依民法第92條第1項規定，撤銷其意思表示，系爭買賣契約視為自始無效，為有理由，論述如下：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
此所稱詐欺，係指對表意人意思形成過程屬於重要，而有影響之不真實事實，為虛構、變更或隱匿之行為，故意表示其為真實，使表意人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。是項規定所欲保護之法益，為表意人意思表示形成過程之自由。蓋詐欺者慣於利用受害人之需求、疏忽、恐懼、同情、貪財、迷信等心理狀態，施以言語行動、傳媒資訊或數人分工等手法交互運作，使受害人逐步陷於錯誤，而影響其意思表示之形成自由（最高法院111年度台上字第176號判決意旨參照）。次按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項亦有明定。㈡經查：⒈系爭買賣契約第12條第3項記載：「乙方（即被告）若有遲延
給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（見本院卷㈠第31頁）。而系爭協議書記載：「…賣方代理權相關文件尚未備齊，故於法律上賣方代理人係屬無權代理，惟賣方代理人主張有代理權並已取得賣方出售之同意，對此永慶房屋及地政士已清楚告知雙方相關權利義務後，今雙方就賣方代理權相關文件尚未備齊之問題約定如下：一、本件買方同意由賣方代理人與買方先行簽約，但賣方應於110年11月30日前親自於買賣契約簽名或提供完整授權文件（身分證、授權書、…）予永慶房屋及地政士。二、如逾期賣方未完成前條事項時，雙方同意處理方式如下：☐雙方合意無條件解除買賣契約，並返還買方已付款項。雙方不得對永慶房屋、地政士及其受僱人主張任何權利。■賣方代理人保證如期補正，若未能如期補正，賣方代理人同意比照買賣契約對買方負違約責任。雙方不得對永慶房屋、地政士及其受僱人主張任何權利。」（見本院卷㈠第36頁）。參以證人即受雇於永慶房屋之地政士孔慶愷於112年3月23日本院言詞辯論期日證述：系爭協議書是我提供的，一開始製作就是這個版本，這是第一版，塗黑部分沒有做過修改等語（見本院卷㈡第109頁）。可知塗黑選擇系爭協議書第2條第2款所定負違約責任，係永慶房屋事前逕行為之，目的在於減免己身查核門維新有無特別授權、有無意願提出依土地登記規則第41條第7款所定授權書之責任，避免旁生枝節無法立即簽約，以順利取得居間報酬，遂將上開責任加諸於門謝富美，對門謝富美而言已顯失公平。又門謝富美於簽立系爭協議書後，倘未能如期補正門維新經我駐外館處驗證之授權書，而遲延給付，將負系爭買賣契約第12條第3項前段之違約責任；倘門維新不願意出具上開授權書，則門謝富美將負系爭買賣契約第12條第3項後段之違約責任，兩者並非相同，永慶房屋之人員及地政士就上開內容包括特別授權、違約責任自負有詳實告知門謝富美之義務，俾門謝富美對於上開加重責任之條款完全了解後決意是否簽約。
⒉參以陳明勝於111年12月28日本院言詞辯論期日證述：一開始
門謝富美不想要有系爭協議書所載違約責任，所以一開始門謝富美不願意簽，當時主講人為張詠豪，張詠豪為林佳慧所屬永慶分店之店長，林佳慧為原告之仲介經紀人等語（見本院卷㈡第18至19、23、25頁）。張耆墉於上開期日證述：張詠豪是買方經紀人店長，於110年10月15日買賣雙方針對系爭協議書討論時，主講人是張詠豪，門謝富美有表示可否把違約責任移除，表示不要押違約責任等語（見本院卷㈡第33、35至36頁）。張詠豪於上開期日證述：於110年10月15日買賣雙方到場，我是主持人，討論系爭協議書時，一開始門謝富美希望不要有違約責任，原告希望有違約責任，所以我有跟門謝富美解釋違約責任，我沒有跟她說是系爭買賣契約第幾條，但我有跟門謝富美說倘違約要負已付價款按每日千分之一計算違約金之責任，講完門謝富美可以接受，只是擔心給付授權書時間會來不及。我跟代書解釋文件範圍不完全一樣，代書主要逐條解釋系爭買賣契約，其餘增補契約、系爭協議書、不動產說明書、履約申請書由我跟買賣雙方逐條說明，系爭協議書係在簽立系爭買賣契約前簽的，代書不在場，我沒有談到門謝富美倘拿不到海外授權書之違約責任為何，門謝富美當天有攜帶放大鏡等語（見本院卷㈡第41至44、47至49頁）。孔慶愷於112年3月23日本院言詞辯論期日證述：付款明細確認表、增補契約、系爭協議書是業務負責解說，先拿給門謝富美簽完後，再跟其餘裝訂在一起，系爭買賣契約是在我面前簽的，我有跟買賣雙方解說倘有違約，都會有違約責任，我沒有逐字說明條文內容，沒有對門謝富美說倘無法拿到門維新授權書會有何責任，因為業務已經說明過，沒有特別講系爭協議書上違約責任之部分等語（見本院卷㈡第110至112頁）。由上開證詞，可知張詠豪為受原告委任之仲介，其立場本即有偏袒原告之虞，且其目的在於立即簽約，以順利取得居間報酬，原告則受違約金之保障，兩者互蒙其利，而門謝富美於簽約時已年滿82歲，理解及判斷能力較之常人為弱，加以其係簽約當場始看到系爭買賣契約書及協議書，本身視力不佳，未有充裕時間詳加閱覽審究契約條款內容，全然仰賴張詠豪之解釋並分析當中利害得失，而系爭協議書明顯不利於門謝富美，故其一開始不願意簽立，惟因張詠豪故意告知門謝富美倘違約僅負已付價款按每日千分之一違約金之責任，參以原告簽約時實際僅給付10萬元存入履保專戶，則門謝富美於當下就該已付價款理解若干，非無疑義，遑論張詠豪並未確實計算告知門謝富美上開違約金之數額（倘以原告於簽約日、110年10月18日先後給付10萬元、223萬元計算，每日違約金為2,330元），又故意隱匿系爭買賣契約第12條第3項後段所定倘門維新不願交付授權書出售系爭房地，門謝富美除須返還233萬元外，尚須給付原告233萬元之違約責任，致門謝富美誤認縱未能提出門維新之授權書，違約責任尚屬輕微，而陷於錯誤，一改原先決意不簽立，而決意簽立系爭買賣契約，及屬於契約一部分之增補契約、系爭協議書、履保申請書，其後孔慶愷亦未就系爭買賣契約第12條第3項所載內容與系爭協議書所載違約責任確實詳加解釋，使門謝富美未能及時發現錯誤，是依上開規定及判決意旨，門謝富美抗辯因被詐欺而簽立系爭買賣契約，自屬有據。
㈢綜上所述，依被告所舉上開證據，可證門謝富美係因張詠豪
上開行為，致陷於錯誤，而簽立系爭買賣契約及增補契約、系爭協議書、履保申請書，且原告亦在場知悉張詠豪上開所為，故門謝富美於111年1月6日寄發存證信函予原告，依民法第92條第1項規定撤銷上開錯誤之意思表示，經原告於111年2月24日收受（見本院卷㈠第170至176頁、卷㈡第197頁），門謝富美因此抗辯系爭買賣契約之意思表示業經撤銷，依民法第114條第1項規定，視為自始無效，即屬有據。
三、原告依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定；民法第179條、第259條第1款、系爭買賣契約第9條第6項後段規定，請求被告連帶返還價金233萬元，並依民法第259條第2款規定，請求被告連帶償還受領時起之法定利息，均無理由，論述如下：
㈠按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
㈡經查：
⒈系爭買賣契約因未得門維新之特別授權，對門維新不生效力
，又門謝富美係因被張詠豪詐欺始簽立系爭買賣契約，並經其撤銷意思表示，系爭買賣契約視為自始無效。則原告依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定，請求被告連帶返還價金233萬元，即無理由，不應准許。
⒉又系爭買賣契約並非因解除而使債之關係消滅，自無民法第2
59條第1、2款所定回復原狀規定之適用，故原告據此及依系爭買賣契約第9條第6項後段約定，請求被告連帶返還價金233萬元，及自受領時起之法定利息，自無理由，不應准許。⒊另原告係依系爭買賣契約第4條第4項、第17條第3項及履保申
請書第1條之約定，將價金233萬元存入履保專戶，惟系爭買賣契約、履保申請書對門維新不生效力；對門謝富美視為自始無效，且被告迄今並未從履保專戶取得任何款項，難認其等受有何利益，故原告依民法第179條規定，請求被告給付233萬元，於法不合，不應准許。
四、原告依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定，請求被告連帶給付違約金233萬元，為無理由，論述如下：查系爭買賣契約對門維新不生效力；對門謝富美視為自始無效，故原告依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定，請求被告連帶給付違約金233萬元，為無理由，不應准許。
伍、從而，原告依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定、民法第179條、第259條第1、2款規定，請求被告連帶給付原告466萬元，及其中233萬元自起訴狀繕本送達之翌日、其餘233萬元自110年10月18日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
柒、本件訴訟費用額確定如附表二所示47,664元，並依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。
捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 蘇錦秀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 詹欣樺附表一：
土地 土地坐落 面積（平方公尺） 所有權人 權利範圍 臺北市○○區○○段○○段000地號 804 門謝富美 243/20000 門維新 243/20000 建物 建號 門牌號碼 坐落地號 面積（平方公尺） 所有權人 權利範圍 臺北市○○區○○段○○段00000○號 臺北市○○區○○○路0段00巷00號0樓 臺北市○○區○○段○○段000地號 層次面積：78.02 陽臺面積：5.58 門謝富美 1/2 門維新 1/2 共有部分：○○段○○段00000建號，面積587.37平方公尺，權利範圍242/10000附表二：訴訟費用計算書編號 項目 金額（新臺幣） 預納人 1 第一審裁判費 47,134元 原告 2 證人孔慶愷旅費 530元 門謝富美 合計 47,664元