臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第607號原 告 王陳富月訴訟代理人 王東山律師複代理人 李美寬律師被 告 曲正 籍設臺東縣○○鄉○○○街00號 現應為送達之處所不明上列當事人間履行買賣契約事件，本院於111 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於民國56年5 月5 日將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號（重測前為內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號）土地暨其上未辦建物第一次登記之房屋（整編後之門牌為臺北巿內湖區文德路22巷44弄88號）出賣王建學，雖已交付，惟迄未辦理所有權移轉登記，因王建學於78年8月10日死亡，原告與王俊聰、王俊郎、王桂馨為其繼承人，並已協議分割遺產，將上述土地與建物分歸原告，爰依買賣及繼承之法律關係，訴請判命被告將土地所有權移轉登記予原告。
三、原告雖提出杜賣證書、土地登記簿謄本、地價稅單、臺北巿稅捐稽徵處南港分處函、王建學死亡證明、遺產分割協議、土地所有權狀、臺北巿內湖區戶政事務所門牌編釘紀錄為證，經查：
㈠王建學與被告於56年5 月5 日所簽之杜賣證書（本院卷第14
頁），所載買賣標的之不動產，僅為內湖鄉紫陽村番仔坡小段鋼筋水泥平房壹棟門牌拾號，並未包括該棟房屋所坐落之基地，綜觀杜賣證書之全文，亦無與土地之地號或面積相關者，則原告主張買賣標的係包含房屋所坐落之土地云云，已有疑義。至於原告所主張之內湖區文德路22巷44弄88號房屋，其門牌於57年10月辦理初編時，原為內湖區文德路二段76巷44弄88號，74年4 月1 日再整編為現有門牌，依此門牌編釘紀錄（本院卷第116 頁），並無法認定內湖區文德路22巷44弄88號房屋，與杜賣證書所載之內湖鄉紫陽村番仔坡小段門牌拾號，係屬同棟房屋；且不能據此推論該棟房屋所坐落之土地，即為內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地；亦不能據此推論杜賣證書所載之買賣標的，係包含內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地。
㈡縱認買賣之標的，除內湖鄉紫陽村番仔坡小段門牌拾號房屋
以外，係兼包含房屋所坐落之土地，且該土地即為內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號，惟對照被告與王志誠、黃學凡、閔家臣、唐紹虞於56年4 月12日所簽之杜賣證書（本院卷第112 頁），所載買賣標的之不動產，僅為內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號，並未提及該筆土地上另有房屋或地上物；其後，被告更據此買賣契約，於56年9 月12日辦理土地所有權移轉登記（本院卷第62頁）。由各該標的之買賣時序而論，雖不排除被告於買受內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地以前，即在其上建築內湖鄉紫陽村番仔坡小段門牌拾號房屋，原告雖以被告向前手買入之價金為新臺幣（下同）562元，出賣王建學之價金則為30,000元，主張與王建學之買賣標的應同時包含房屋及土地，然買賣雙方就價金之合致，究係依據何種因素考量及決定，極為複雜難有固定準則可循，不能單以價格高低不同，即推論必定隱含其他未載明之標的。且關於先後買賣之標的，究係針對房屋或土地或兼含兩者而為，有無於買入後再就相同標的予以賣出，被告顯然可以清楚辨別而不致混同，難以認定被告於出賣房屋時，亦併有出賣房屋所屬基地之意思。縱認被告併有同時出賣房屋及所屬基地之意思，惟該內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地之地目為田，係因耕地放領而取得（本院卷第114 頁），依當時有效之土地法第30條規定，王建學與被告就內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地之買賣，係具有無效之原因，縱令契約成立後，法令管制已經廢除，亦不能使無效之契約成為有效，故王建學及其後繼承之原告，均不能依無效之買賣契約，請求被告移轉土地所有權。
㈢被告係56年9月12日取得內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地
號土地之所有權，已如上述，原告雖主張被告有交付土地所有權狀，且58年至63年之地價稅係由王建學繳納（本院卷第18至29、114 頁）。惟房屋與其所坐落之基地，既屬各別之不動產，而為不同之所有權，當然可以分離而為不同之法律上及事實上處分，原告援引民法第799 條第4 項規定，主張被告出賣房屋時，其所坐落之基地，應受合併處分之限制，已有誤會。且因房屋必須實際占用其所屬基地而為建築及使用，故房屋與土地非屬同一人所有時，房屋之所有人或使用人，必須與基地之所有人（或使用人），另以債權或物權契約形成使用關係（無償或有償均可，但以有償較為常見），否則，其房屋占有基地，即無正當權源，甚至會面臨拆房還地之訴訟。由此而論，被告緃曾交付內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地之所有權狀或由王建學為其繳納地價稅，至多亦僅能證明雙方就內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地具有使用關係之合意存在而已，不能據此推論被告有出賣內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地予王建學之合意。
四、綜上所述，原告所提各該書證，無法證明或推論王建學與被告間，就內湖鄉內湖段內湖番仔坡段387-73地號土地，已經意思合致而成立買賣；且縱有買賣之合意，亦具有無效之原因，故王建學繼承人之原告，依買賣及繼承之法侓關係，請求被告辦理土地所有權之移轉登記，自屬無據，不應准許。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 19 日
民事第二庭法 官 王伯文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 19 日
書記官 蘇婷