臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第722號原 告 陳青佑訴訟代理人 柯政延律師被 告 黃麗蘭上列當事人間減少價金事件，本院於民國112年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣拾伍萬玖佰肆拾捌元，及自民國一百一十一年七月二日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍萬參佰壹拾陸元供擔保後，得假執行，但於被告以新臺幣拾伍萬玖佰肆拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時之聲明為「一、被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行。三、訴訟費用由被告負擔。」，訴訟標的為：民法第359條及民法第179條，嗣於民國112年2月22日言詞辯論期日變更、追加訴之聲明第一項為「被告應給付原告102萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息」，並就追加部分所引用之訴訟標的為民法第227條、第360條及第184條第1項後段、第2項。後於112年5月15日具狀追加訴之聲明第一項為「被告應給付原告105萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息」，另將全部請求範圍之訴訟標的均擴張為民法第227條、第360條、第184條第1項後段、第2項，並主張擇一而為有利判決。經核其請求之原因事實均屬相同，揆諸前揭規定，並無不合，均應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、原告於111年3月16日與被告簽訂購買坐落臺北市○○區○○段000地號土地及其上同段2537號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路○段00號2樓之2房屋（下稱系爭房地，房屋部分獨稱系爭房屋）之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價金為1,295萬元，原告已如數支付被告，被告亦依約為所有權移轉登記，並於同年4月12日點交房屋給原告。迨原告取得系爭房屋後，於111年4月16日委請家事清潔公司清潔，發現系爭房屋主臥浴室有嚴重漏水情形，通知被告，被告則以「2樓是只有淋浴間有防水，若是清潔人員把水拿來沖刷整間造成漏水，那就無法避免…」、「房子也有使用方法的」等語置辯，然依系爭買賣契約之不動產標的現況說明書第8項「是否有滲漏水情形」，被告勾選「否」，明確向原告保證系爭房屋絕無漏水問題存在。
㈡、查原告取得系爭房屋後於111年4月16日始發現系爭房屋中主臥浴室有漏水之瑕疵，系爭房屋門外公共區域有滲漏水之情狀，依漏水痕跡從天花板沿牆壁流至接近地板等情狀觀之，該漏水源頭顯係來自正上方即系爭房屋之主臥浴室。且被告對於系爭房屋主臥浴室有漏水瑕疵亦不爭執，甚至告知原告應如何使用即可避開該等瑕疵。可認漏水瑕疵應係交屋前即已存在。且該漏水之瑕疵，原告一經發現旋即通知被告，亦無怠於通知瑕疵之情形。又不動產現況說明書本為契約之一部分，被告於「不動產說明書」第8項勾選無滲漏水之情形，而系爭房屋主臥浴室又有滲漏水之情形，顯然欠缺所保證之品質，應無疑義。職此，被告應就系爭房屋主臥浴室漏水之瑕疵負瑕疵擔保之責，原告主張系爭房屋因上開瑕疵而請求減少之價金，自有理由。
㈢、縱使系爭房屋之漏水情形已修繕完畢，符合房屋之通常效用，惟於買賣之實務上，該房屋仍被歸類為漏水之瑕疵建物，原告如欲出售系爭房屋，即須依法向買方揭露本次漏水修繕紀錄及大樓頂樓防水層層發現施作為確實等事實，即屬汙名損害，更勢必將導致系爭房屋之市場價值貶損。審視本件現場漏水照片及影片，可看出系爭房屋主臥浴室漏水情形相當嚴重，水流不斷自公共區域天花板往地面源源不絕而流，造成往來住戶側目與驚恐，稍有不慎即可能造成他人跌倒受傷，且水流源頭出現裂縫更令人不安，此等瑕疵缺失之揭露，勢必影響系爭房屋價值。且房屋漏水不僅造成住戶在環境衛生上感到困擾，水也會腐蝕建築物，時間久了結構體也因水的侵入使建築物壽命縮短，高濕度的環境中，細菌與黴菌較易孳生，對身體亦造成無形損害。再者，一旦房屋曾有龜裂、漏水情形，甚至衍生訴訟，現今資訊媒體傳播快速，容易經由推測而知悉係本社區，「漏水屋」之標籤自會對本案社區之不動產市價造成顯著之不良影響。健康安全因素本為買方購屋買房之考量因素之一，然而當房屋曾面臨龜裂、漏水情形，造成牆面起殼脫落，還有發霉潮變，影響使用壽命，在長期滲漏之情況下，鋼筋受到鏽蝕，結構承載力自然降低，導致建築物使用壽命下降，在上述標籤化影響，當直接對房屋價格造成影響。又參照民間習俗因素，一旦房屋面臨龜裂、漏水情形，在風水因素考量下，買方難免有前屋主是否居住不安寧，會有難再轉手出售之疑慮。尤有甚者，房屋曾面臨龜裂、漏水之情形，儘管修復完成，勢必得注意是否有再發生之狀況，如此一來居住安全及美觀舒適勢必有所折扣。綜上，系爭房屋曾發生龜裂、漏水情事，勢將影響原有合理市場價格、市場上被接受程度、承買價格支付意願高低及市場交易習慣等因素進而造成經濟價值減損，暫推估系爭房屋於交易性貶值之影響約為15%。
㈣、因漏水事故致租客要求必須每月減少租金2,000元以及按次配合鑑定程序費用1,000元，有租賃契約第九條第4項記載「1.…因二樓衛浴漏水不得使用淋浴設備，甲方另補償給予乙方每個月貳仟元整租金…」、「2.…甲乙雙方協議租屋期間會有鑑識人員前去屋內拍照二樓廁所漏水問題，乙方需配合開門進入，甲方會補償壹仟元給予乙方。」等語足資為憑。為此，原告預計一年所生之減少租金損害為2萬4,000元，併同配合兩次鑑定程序費用2,000元，共計2萬6,000元，同是漏水紛爭所生之損害。
㈤、另就台灣營建防水技術協進會出具之鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)，表示意見如下：
１、針對鑑定事項一，系爭鑑定報告做成結論：
⑴、系爭鑑定報告第5頁第3行記載「2樓之2夾層浴室確實有滴水等明顯漏水現象」。
⑵、系爭鑑定報告針對前者係記載「本案研判漏水原因為2樓之2
夾層浴室樓板結構體受外力、地震影響造成結構體產生裂縫或破損造成防水層老化破壞有縫隙，致使2樓之2夾層浴室長期用水時，水份會沿防水層破損、裂縫、縫隙處往下流滲至2樓之2公共走道天花板及牆面縫隙(公共走道天花板及牆面縫隙研判亦為結構體受外力、地震影響造成結構體產生裂縫)滲入而造成有滲漏水現象」(系爭鑑定報告第5頁倒數第9行起)。簡言之，係長期因地震等外力之影響，逐漸造成防水層老化破壞而有縫隙，最終致使水份沿縫隙滲漏。
⑶、至於有關漏水時點，系爭鑑定報告雖載稱「因現況主要為2樓
之2公共走道天花板及牆面裂縫處直接大量滴水無明顯壁癌及白色結晶體故難以評估發生時間為何」等語(系爭鑑定報告第5頁倒數第3行起)，然查，本件漏水原因係長期因地震等外力之影響，逐漸造成防水層老化破壞而有縫隙，最終致使水份沿縫隙滲漏，已如上述，復依系爭鑑定報告附件3建築物現況調查表複勘-1之其中二.(二)及附件四複勘照片12及15，可知本件公共走道位置滲漏部位反應已生白華，佐以本件交屋(111年4月12日)至原告發現漏水(111年4月16日)期間僅有4天，眾所周知期間北部並無任何地震，且白華現象亦屬長期積累而生，綜觀此等情節應已足證漏水之發生勢必於交屋前即已存在。
２、有關鑑定事項二，修復費用概估部分則有所漏計：
⑴、修復方式欄位第11欄雖有零星工料、材料搬運、垃圾清運，
然此等工程項目多僅針對施工部分之垃圾清運，然目前系爭房屋正供租客承租使用，室內佈滿租客各式用品，因此次浴室工程施工勢必造成室內砂塵瀰漫而有室內整體清潔之必要，且此部分依照被告先前委託同樣是防水協會會員(WTA)之專人提供之施工計畫第13點亦包括「安排清潔人員進行室內清潔」，故此部分應另行加計清潔費用9,000元。
⑵、系爭鑑定報告第6頁第12行起業已註明「以上連工帶料施工浴
室牆面施作高度約1.5m以上、不含浴室內馬桶、洗手台、乾溼分離等設備因施工造成之更新」，復依被告先前委託專人提供之施工計畫亦包括「地板磁磚打鑿…」、「埋設淋浴拉門人工大理石、貼地磚…」、「馬桶安裝及淋浴拉門安裝」(被證3號第2點、第11點、第12點)、「淋浴拉門拆除及新安裝費用約為30,000元上下」(被證1號第16頁)，佐以系爭鑑定報告修復方式欄位第2欄「舊有磁磚…打除運棄」等節，足見相關工程施工進行勢必將造成舊有磁磚及上開衛浴設備破損而必須予以更換。為此，原告請求被告依據原證5號第3頁給付項次(四)(3萬2,400元)、項次(六)(1萬5,295元)、項次
(七)第2點(4,590元)、第3點(7,200元)、第4點(1萬8,360元)、第10點(2萬7,800元)等費用，應有理由。
⑶、另依系爭鑑定報告記載整體整修之工期約為10-15天及3-5天
，整體換算日曆天約為四週，故系爭房屋將因無法供租客使用將造成原告必須補貼租客3萬元之租金損失。
㈥、並聲明：１、被告應給付原告105萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。２、願供擔保請准宣告假執行。３、訴訟費用由被告負擔。
三、被告答辯略以：
㈠、被告於102年8月購入房屋直至111年4月12日交屋為止，均未發生漏水。交屋四天後就漏水，只知是原告之母請人清潔浴室所衍生，是用何方法清潔，用何種清潔劑？至同年4月20日前之對話紀錄內容，被告均否認得作為承認交屋前有漏水之證據。
㈡、當時買賣契約在代書見證下，於不動產現況說明書第8項勾否，也經雙方當場確認。且於買賣期間原告3次到場確認屋況，被告已盡買賣之誠信原則。
㈢、又被告與原告之母曾於同社區擔任管理委員，且原告之母的哥哥為室內設計師，如有漏水他最清楚，且社區管委會亦會有漏水修繕登記。而本次買賣源自於原告之母要替原告買新婚房，而我與原告之母要好。縱使面臨市場價格波段上升，亦是以低於市場行情售予原告。
㈣、發生漏水後，被告有委請抓漏師傅到場，費用為6萬5,000元，然原告另有要求，遂提出給付7萬元維修，並有提出修繕計畫書，口頭答應保固1年，然兩造亦無共識。
㈤、原告所提出之修繕估價單，登記在原告之住址，且報價拆除工程中第2項之原有浴廁燈具及暖風機拆除，該浴室無暖風機之存在，估價有失公允。且1.5公尺X1.5公尺X2公尺之浴室修繕有需要用到33萬288元嗎？
㈥、並聲明；１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、訴訟費用由原告負擔。３、如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠、兩造不爭執事項：
１、系爭房地所有權已於111年4月8日移轉登記予原告。
２、兩造於111年4月12日完成系爭房屋之點交。
㈡、兩造有成立系爭買賣契約，原告已於交屋後4日即111年4月16日通知被告系爭房屋浴廁有漏水之情形。此為亦經被告於答辯狀中所敘明，並表明其有請抓漏師去估價，可認被告對此部分未有爭執。可認於交屋4日後被告即已知悉系爭房屋有漏水之情形。
㈢、被告爭執本件漏水為交屋後，原告所委請之清潔人員不知如何清潔及使用何種清潔劑造成漏水，經原告聲請鑑定，本院送請財團法人台灣營建防水技術協進會為本件之鑑定，關於漏水之原因，鑑定意見略以：因為2樓之2夾層浴室樓版結構體受外力、地震影響造成結構體產生裂縫或破損造防水層老化破損有隙縫，致使2樓之2夾層浴室長期用水時。水分會沿防水層破損、裂縫、縫隙處往下流滲至2樓之2公共走道天花板及牆面裂縫（公共走道天花板及牆面裂縫研判亦為結構體受外力、地震影響造成結構體產生裂縫）滲入而造成有滲漏水現象（見鑑定報告第5頁）。經鑑定單位認定本件之漏水係因地震及外力防水層老化所致，且於交屋4日後即發生漏水之情，可認本件於交屋前業已發生漏水，且該漏水之情為防水層老化所造成，又只要使用正常之清潔方式及清潔劑，當不至於造成未漏水之房屋轉變為漏水之情，被告主張自非可採。本件兩造簽有系爭買賣契約，而漏水與否，本為買賣房屋為之重要交易內容，除兩造有特別約定或出賣人於買賣之時業已告知有漏水之情形外，該漏水之內容即為物之瑕疵擔保之範圍。原告雖主張兩造間於代書見證下簽有不動產標的現況說明書，然此一漏水發生於交付前，且於交屋當下並未檢查出來，尚非不合常理。且該現況說明書僅為對於房屋現況之說明，因房屋需長久居住，於交付後之相當期間內如仍發現房屋有相關瑕疵，仍屬合理，當不能以有現況說明書即直接主張該部分漏水即免除責任。
㈣、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條前段、第359條、第360條分別定有明文。按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判決參照）。再按民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號民事判決意旨參照）。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦定有明文。
㈤、本件原告主張如附件二之內容為其減少價金之請求全範圍，然經本院送請鑑定，附件一之內容為鑑定機關認為本件修復漏水所應支出之金額，原告對於附件二之內容是否必要，僅提出如附件二所示之估價單，並無提出其他證據可供證明本件是否有附件二之支出，是以，附件二之內容當無法作為本件原告請求之依據，應以附件一之鑑定報告所估算之價格及內容作為本件減少價金之請求依據。而經認定附件一之金額為15萬948元，就該減少價金之部分，因原告業已給付被告，被告受領該部分金額為無法律上之原因，原告以不當得利請求被告返還，為有理由，應予准許。
㈥、原告另以民法第360條請求損害賠償乙節，然民法第360條之請求前提在於不解除契約及減少價金，本件原告業已請求減少價金，再依據本條請求，顯有疑義。又縱使可認原告經本院認定減少價金之部分以外者，得不包含在請求範圍而主張民法第360條，然扣除前開減少價金之部分，就原告主張之損害以觀，原告於100萬元額度內，扣除前開業經本院判決之減少價金之範圍外，其餘部分均主張汙名減損，而剩餘之5萬6,000元，其中2,000元部分為本件鑑定之支出，其餘部分即5萬4,000元為本件原告租賃第三人之補貼。然就汙名減損部分，原告仍須提出證據證明其實際有汙名減損及汙名減損之金額為何，本件原告於起訴時及表明此部分確定數額須待鑑定，而鑑定報告已表明此部分無法鑑定，且本院業已發函請原告閱卷後表示意見，迄言詞辯論終結日止，並未提出此一證據證明，亦未就此部分聲請本院送請鑑定。又關於鑑定之支出，此一部份為訴訟程序中所支出之費用，為民事訴訟法上之訴訟費用，非屬原告之損害，原告當不能於本程序中請求。又關於原告與其房客簽立之租金補貼部分，此部分為原告與其房客之約定，依據債之相對性原則，當與被告無所關連，況且，本件係基於物之瑕疵擔保所生之請求權，此一部份縱使成立，亦屬所謂之侵害債權，原告自不能以物之瑕疵擔保請求被告負擔此一部份，且關於侵害債權，依據民法第184條第1項後段與第184條第2項之規定，均需被告基於故意為之，原告亦未提出證據證明本件房屋漏水係屬被告故意為之，是其此三部分主張，亦不成立。
㈦、又原告主張民法第227條之規定，認為前開未經准許之減少價金部分、租金補貼5萬4,000元及鑑定部分均屬於被告之不完全給付責任，關於租金補貼及鑑定之理由亦同上述，自不應准許。而本件原告主張不完全給付之內容係被告給付有漏水瑕疵之系爭房屋與原告，導致原告受有損害，然此一瑕疵屬於得補正，原告需定一定期限命被告補正後，方得請求損害，但依據原告所提之證據，並未證明其有先請求被告補正後進而主張不完全給付之損害賠償請求，再者，縱認其有請求被告補正，原告亦未證明除前開減少價金外之不完全給付所造成之原告損害額為何，故原告此部分請求自不能予以准許。
㈧、是以，本件原告之請求，就其民法第359條、第179條請求被告給付其15萬948元部分為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件不當得利請求權之債，屬給付無確定期限者，且係以支付金錢為標的，依前揭規定，原告就被告應給付上開金額，請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其利息之計算未逾越法定利率，故原告之利息請求，應予准許。經核本件起訴狀繕本於111年7月1日送達於被告，有送達證書在卷可考（見本院卷第148頁），是以本件起訴狀繕本送達之翌日為111年7月2日，故本件准許原告請求其聲明其中15萬948元部分之利息為對被告為111年7月2日起至清償之日止起按週年利率百分之5之利息。
六、綜上所述，原告依民法第359、179條之規定，請求被告給付105萬6,000元，就其中15萬948元部分及該部分對被告為111年7月2日起至清償之日止，按週年利率百分之5之利息為有理由，應予准許。逾越此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
民事第一庭 法 官 唐一强以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
書記官 鍾堯任附件一：鑑定報告認定之修復費用附件二：原告起訴主張之修復費用