臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第955號原 告 張順隆
林張慈共 同訴訟代理人 蘇家宏律師
林正椈律師林隆鑫律師翁嘉君律師被 告 張順昌
張靜音張聰智張見有張阿詩共 同訴訟代理人 鍾信一律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國112年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造為手足，於民國108年1月25日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊以總價新臺幣（下同）420萬元，購買兩造及父親即訴外人張花義因繼承訴外人張敬妹（即兩造之母、張花義之配偶，已歿）遺產所共有之門牌號碼為新北市○里區○○路0段000巷0號之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地）。按系爭買賣契約第4條第7項約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方同意本買賣契約依合泰建經機構之價金履約保證之相關手續辦理。有關價金履約保證事項之相關規定，概以『價金履約保證申請書』及『價金履約保證書』內容為準。」、第11條第1項約定：「...。本買賣標的物占有之移轉（即交屋），甲（即原告）、乙（即被告）雙方約定應於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外，應將房屋騰空移交給甲方使用，並以現場交屋方式為之。」、第12條第3項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如...、交屋、...等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。...」、第13條第2項約定：「本契約條款及各項約定條款之天數，甲乙雙方同意皆以工作日計算。」，則伊已依約陸續將買賣價金匯入履約保證專戶及代償系爭房地之抵押債務，並於108年11月5日給付價金尾款，被告即應依民法第348條規定及上開系爭買賣契約第11條第1項約定，將系爭房屋交付予伊，然卻迄未履行該交屋義務，亦拒不簽署點交單，俾履約保證機構得以分配價金，讓伊無法取得系爭房地之所有權狀。則被告逾期未交付系爭房屋，應依民法第229條第1項規定及該等約定，負遲延責任並給付違約金。為此，爰依民法第348條、第229條第1項規定，及系爭買賣契約第4條第7項、第11條第1項、第12條第3項及第13條第2項約定，請求被告交付系爭房屋，且如數給付違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋交付予原告。㈡被告應給付原告自108年11月5日起至交付系爭房屋之日止，按買賣總價款420萬元每日（工作日）千分之0.5計算之違約金。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：於系爭買賣契約簽訂後，系爭房地即由原告占有使用迄今，原告並於108年6月14日登記為所有權人，足認伊業履行交付系爭房屋之義務，並未違反系爭買賣契約第11條第1項約定，原告指摘伊違反該約定之交付系爭房屋義務，據以請求伊交付系爭房屋，並給付按系爭買賣契約第12條第3項、第13條第2項約定計算之違約金，顯然無據。又系爭買賣契約第11條第1項約定之交付系爭房屋義務內容，並未載有伊應親自、同時到場簽署「點交單」，原告以伊未簽署「點交單」，指摘伊違反該約定，自屬無據。再履約保證機構未分配買賣價金，乃因原告不同意按通則由各繼承人依應繼分比例均分價金，而無法與伊共同出具價金分配協議書予履保公司憑以分配買賣價金所致，是原告無法取得系爭房地所有權狀，實非可歸責於被告等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於108年1月25日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以總價420萬元購買兩造及張花義因繼承張敬妹遺產而共有之系爭房地，原告已於同年6月14日登記取得系爭房地所有權，並於同年11月5日付清買賣價金尾款等情，業據其提出系爭買賣契約、價金履約保證申請書、建物及土地謄本、匯款申請書及有限責任淡水第一信用合作社存摺影本等件為證（見本院卷第20至44頁），且為被告所不爭執，堪信為實。
四、原告主張被告於其給付價金尾款時即108年11月5日，即負有依系爭買賣契約第11條第1項約定履行交付系爭房屋之義務，而迄未履行，為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠、按占有之移轉，因占有物之交付而生效，並準用民法第761條之規定，同法第946條定有明文。亦即移轉占有之方法，除現實交付外，尚包括簡易交付、占有改定、指示交付等之觀念交付在內，且於共同占有不動產之一方，將該不動產所有權讓與他方之情形，亦應有其適用。又占有移轉之合意與其原因債權行為之合意於概念上固有不同，然依日常生活經驗，不動產讓與人於讓與權利之同時，與受讓人間類皆兼有移轉占有之意思合致。故在受讓人與讓與人共同占有不動產之情形，除讓與人能證明於讓與權利時，另有讓與占有之約定或其他特殊情形外，即得推認讓受雙方具有將共同占有以簡易交付方式，移轉為單獨占有之意思表示合致，並生占有移轉（交付）之效力，而無另為現實交付之必要（最高法院110年度台上字第227號民事判決意旨參照）。
㈡、兩造前因繼承而共有系爭房地，並均執有系爭房屋之鑰匙，而共同占有系爭房屋等情，為兩造所不爭，堪以認定。嗣兩造於108年1月25日簽訂系爭買賣契約，系爭房屋於該買賣契約簽訂前，即因欲出售而騰空並清理乾淨，為原告所自承（見本院卷第159頁），又原告張順隆陳明：「簽約後我們只有簡單的裝飾與整修，準備作為我兒子公司經營使用，過戶前，我們慢慢的搬東西進去，過戶完成後迄今都是作為我兒子公司使用。」等語（見本院卷第159頁），並自承於系爭買賣契約簽約後即占有使用系爭房屋迄今，依前開說明，足認兩造於108年1月25日簽訂系爭買賣契約，作成被告將系爭房地移轉登記予原告之合意時，即具有將系爭房屋之共同占有，以簡易交付方式，移轉為原告單獨占有之意思表示合致，依民法第946條第2項準用第761條第1項但書規定，即發生系被告就爭房屋為簡易交付之效力，改由原告占有。
㈢、原告雖以被告張順昌於111年10月31日在LINE群組傳訊息陳述：「@張順隆 房子趕快處理不是我們不交屋，是你的要求我們全部人都到齊並不合法，我們沒有必要配合你」等語，及被告張見有於111年9月3日在LINE群組為語音陳述：「唉，若要說難聽一點，房子還沒有交屋，那就收房租，我是不知道啦，既然還沒有交屋那就算房租或是封條去封起來啊，房子沒有交就在用，要不然龍形，中秋節來去烤肉啦，把門打開，我們還有鑰匙，要不然也宣示主權，我這裏還有權力。」等語，主張被告並無交屋之意云云，並提出該LINE訊息、語音檔及譯文等件為證（見本院卷第154、301、304頁），然原告於111年6月24日提起本件訴訟，此有民事起訴狀上之本院日期戳章可按（見本院卷第12頁），則上開LINE陳述內容之時間均已在原告提起本件訴訟發生爭議之後，又該陳述內容亦與原告於簽訂系爭買賣契約後即占有使用系爭房屋之客觀情形不同，尚難據以驟然推認被告於簽訂系爭買賣契約時，並無交付系爭房屋之合意，原告前開主張並非可採。
㈣、又原告以被告未簽署點交單，主張被告並未完成交屋云云，然交付房屋為事實行為，被告只要使原告取得對系爭房屋的事實上占有即完成交屋，點交單僅為完成點交之證明文件，與交屋行為應屬二事，是原告上開主張，應屬無據，不能採信。況原告所稱履保機構所要求之點交單，依證人即系爭買賣契約之承辦代書黃靖純所述，實應具備兩造就買賣價金分配協議結果（見本院卷第203頁），益證點交單之簽署，要與系爭買賣契約第11條第1項約定之交付房屋義務無涉。
㈤、被告於108年1月25日系爭買賣契約簽訂時，即以簡易交付之方式，交付系爭房屋予原告，業認定如前，則自無原告所主張被告有應於108年11月5日履行交付系爭房屋之義務，迄仍未履行之事實，原告以該事實為前提，依民法第348條、第229條第1項規定，及系爭買賣契約第4條第7項、第11條第1項、第12條第3項及第13條第2項約定，請求被告交付系爭房屋及給付違約金，自屬無據，不能准許。
五、綜上所述，原告依民法第348條、第229條第1項規定，及系爭契約第4條第7項、第11條第1項、第12條第3項及第13條第2項約定，請求：㈠被告應將系爭房屋交付予原告。㈡被告應給付原告自108年11月5日起至交付系爭房屋之日止，按買賣總價款420萬元每日（工作日）千分之0.5計算之違約金。均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 9 日
民事第一庭 法 官 劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 9 日
書記官 劉淑慧