臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第104號原 告 樓林秋月
葉昭榮葉昭宗賴奕帆賴衍儒林清泉黃筠淇黃渟諭上八人共同訴訟代理人 胡智忠律師被 告 慕宗衞訴訟代理人 洪維廷律師複 代理人 邱錞榆律師被 告 盧許玉霞訴訟代理人 詹順發律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有門牌臺北市○○區○○路○○○○號建物（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號，含其坐落基地即同段五八九、五八九之一地號土地應有部分）准予變賣，所得價金按附表1、附表2應有部分比例予以分配。
訴訟費用由兩造按附表2應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000○000○0地號土地（面積、權利範圍如附表1所示）及其上門牌臺北市○○區○○路00○0號建物（即臺北市○○區○○段0○段000000000○號，面積、權利範圍如附表2所示）（下合稱系爭房屋）為兩造共有，應有部分如附表1、附表2所示，並無因使用目的不能分割之情形，亦無不能分割之特約，惟兩造迄今仍無法為分割方法之協議。爰依民法第823條第1項、第824條第1項、第2項規定，求為判決准予變價分割之判決，所得價金按兩造如附表
1、附表2所載之比例分配。
二、被告則分別以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。㈠被告慕宗衞：系爭房屋原為「士林福德城超級商場」，自66
年5月新建完成後，建商即將系爭房屋與相鄰之門牌臺北市○○區○○路00○0○00○0號打通規劃為商場，並分隔成攤位出售，以方便兩造出租利用（分隔方式如附圖1所示），兩造就系爭房屋存有分管約定，被告慕宗衞得使用如附圖1編號8所示部分（即黃色框），故僅得就附圖1綠色框範圍扣除黃色框部分進行變價分割，黃色框部分（即經測量後之臺北市士林地政事務所111年9月22日、同年10月4日複丈成果圖【下稱附圖3】所示A部分）由被告慕宗衞單獨所有。㈡被告盧許玉霞：
1.系爭房屋不應准予分割：①系爭房屋座落之589地號在土地使用分區上為「商三特」
之商業區，其上所建1樓超級商場有10戶門牌（含系爭房屋），自66年4月建築完成後即作為商場使用，當時隔成45個單元（每個單元均建有隔牆）出售並做為攤位使用。系爭房屋雖在建物登記上登記成「一戶」，由兩造共有，但實際上作為商場使用並隔成10個有隔間牆之店鋪攤位（如附圖2編號8至17），由各攤位所有人分別持有並管理、使用，因此兩造在購買系爭房屋時，均知形式上產權雖為共有，但實際上使用使用方式及目的是各自獨立，並清楚可辨彼此界線，此亦為一般商場業主持有產權之通例。系爭房屋使用目的為不可分割，變價分割反而違反該攤位從來使用之目的，且對兩造以攤位營生造成妨害，故依民法第823條第1項但書規定，原告之訴並無理由。
②原告曾書立同意書，同意由商場各業主公推之代表人所
成立之管理委員會統一辦理出租事項及收取並分配租金，不單獨或私自將所有攤位出租，故系爭房屋之攤位訂有「永續經營」之約定，顯然各攤位彼此互供為用而不可或缺，亦屬不可分割之期限。依民法第823條第2項但書規定，從99年5月1日起算，至少應為30年不可分割，原告之訴應予駁回。
③當初建商將1樓建為商場，由承購者依其承購攤位之位置
不同，而有不同價格，面臨大東路之攤位價格較高，越往室內者價格越低，原告是以較低價買得未臨大東路之攤位，其擁有權利價值劣於被告之臨路攤位，其主張變價分割且依持分分配價金自係以損害他人為目的之分割方式，為權利濫用，違反誠信原則，不應准許。
2.如認系爭房屋可分割，主張之分割方案如下：①依目前使用現狀進行原物分割，由被告盧許玉霞取得附
圖2編號13部分（即附圖3中B部分）單獨所有權，被告慕宗衞取得附圖3中A部分單獨所有權，原告共同取得其餘部分即附圖3中C部分並維持共有，如原告不願維持共有，則就其等分得部分變價分割。
②如認兩造共有之系爭房屋應全部變價分割，基於攤位店
鋪之價值有重大差距，變價分割後其價金之分配，不能僅依應有部分比例折算，應考量店面攤位之商業、交易等價值的不同。而依系爭房屋104年7月1日至109年6月30日之租約所示，後面攤位店鋪之出租共有人即原告應補貼臨大東路之編號8攤位店鋪所有人即被告慕宗衞每月為新臺幣（下同）42,936元，補貼率為13％，可見被告盧許玉霞所有附圖2編號13攤位的商業機能、市場價值，大於原告之室內攤位至少13％，故如採變價分割，被告盧許玉霞應得價金，應在其應有部分比例上再增加至少13％方屬公平。
三、本院之判斷：㈠原告可否訴請分割系爭房屋？
1.按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。是以，共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（最高法院84年度台上字第865號判決意旨參照）。
2.經查：①系爭房屋為兩造所共有，有建物謄本及土地謄本在卷可
稽（見本院111年度士司調字第4號卷【下稱調字卷】第16-36頁），又兩造無法協議分割，至本案訴訟仍為不同主張，有卷內書狀可佐，原告訴請法院裁判分割系爭房屋，即屬有據。
②被告雖以系爭房屋於新建完成後，即與相鄰房屋經建商
規劃為商場，並分隔成攤位出售，有因物之使用目的不能分割之情形為由，抗辯原告不得訴請法院裁判分割系爭房屋云云。然按民法第823條第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分、共有之契據是（最高法院85年度台上字第966號民事判決要旨參照）。系爭房屋位在五層樓公寓之一層，使用種類為「集合住宅」、主要用途為「住家用」乙情，有系爭房屋使用執照存根可稽（見本院卷一第204頁），並有本院調得另案卷附房屋平面圖成果表、使用執照存根、建物登記謄本可憑（見本院104年度重訴字第70號卷【下稱70號案卷】第44、116頁、臺灣高等法院105年度重上字第291號卷【下稱291號案卷】二第136頁），堪認系爭房屋原始建築設計及經建築主管機關核准使用項目即為住家用之集合式住宅，並非商場甚明。再參以系爭房屋與相鄰房屋間均有牆壁分隔，並有分別之出入口，且各自編定建號及門牌，並依土地登記規則辦理房屋所有權登記完峻等情，亦有另案卷附竣工圖、建物登記謄本可憑（見70號案卷第169頁、291號案卷二第143-150頁），可見系爭房屋與相鄰房屋分別具有構造上及使用上之獨立性，並均以單獨所有權（而非應有部分）之方式各自辦理所有權登記，核屬分別獨立之建物，系爭房屋並非相鄰房屋之共同部分，即無為相鄰房屋利用所不可缺，或屬相鄰房屋所有權人行使權利所不可缺，自無所謂因物之使用目的不能分割之情事。
③被告雖又以兩造間就系爭房屋有分管約定，原告明知系
爭房屋客觀上用途為商場，應保持共有，抗辯原告不得訴請法院裁判分割系爭房屋云云。惟按共有人原得與其他共有人成立分管契約，就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分為使用管理收益；且共有物分管之契約與共有物不分割之約定有異，應不影響共有人共有物分割請求權之行使；而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。故分管契約因共有人提起分割共有物訴訟，而當然終止（最高法院84年度台上字第865號及85年度台上字第1046號民事判決要旨參照）。系爭房屋雖曾經建商與相鄰房屋打通後，分隔成攤位，並以系爭商場名義對外出售（見附圖2超級商場平面圖）；惟系爭房屋原始建築設計及經建築主管機關核准使用項目為住家用之集合式住宅，業如前陳，堪認系爭房屋於建造設計之初，用途並非商場；而係於建造完成後，建商將系爭房屋出售予各承購戶，並由建商與各承購戶間，就系爭房屋內部重行區隔規劃之特定部分，定明各特定部分使用權者及其範圍，並約明該特定部分為買受人所專用，各承購戶則經由建商之媒介傳達，就系爭房屋特定部分成立分管契約，該分管契約再分別為兩造所繼受；故兩造就該特定部分，以攤位之型態，自行或出租他人經營商業，僅係分管之結果而已，並非屬不分割之約定，自無從憑此遽認原告不得行使共有人共有物分割請求權。原告既已提起本件訴訟，訴請分割系爭房屋，則依前揭說明，兩造就系爭房屋之分管契約即告終止，無限制原告行使共有物分割請求權之餘地。
④被告另以原告曾書立同意書，同意由商場各業主公推之
代表人所成立之管理委員會統一辦理出租事項及收取並分配租金，可認系爭房屋之攤位訂有「永續經營」之約定，從99年5月1日起算，至少應為30年不可分割，抗辯原告不得訴請裁判分割系爭房屋云云。然依被告盧許玉霞整理之歷來出租情形表，可見出租人、租賃標的多有變動，非均包含所謂「商場」之全部範圍，所謂「林清泉等28人福德商城管理委員會」更自104年7月後即無出租之事實，出租人亦不曾含被告盧許玉霞（見本院卷一第337頁），是難認兩造確有就系爭房屋達成不分割之約定，而限制原告行使共有物分割請求權。
⑤被告再以原告以較低價買得未臨大東路之攤位，其主張
變價分割且依持分分配價金係以損害他人為目的之分割方式，為權利濫用，違反誠信原則為由，抗辯原告不得訴請裁判分割系爭房屋云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條固有明文，惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號民事裁判意旨參照）。查被告就其主張兩造攤位購買時價格不同乙節，並未舉證使本院形成確信（見本院卷一第366頁）。而原告既為系爭房屋共有人，且兩造間就系爭房屋並無不能分割之特約，系爭房屋亦無因物之使用目的不能分割之情形，已如前述，原告本得隨時依法行使裁判分割共有物之權利。縱因原告訴請裁判分割系爭房屋，致使被告喪失其等對系爭房屋特定部分之管領使用收益權，核此為分割之結果，亦難謂原告有權利濫用可言。故無從僅憑被告因本件分割共有物訴訟致有喪失系爭房屋臨大東路特定部分（攤位）之管理使用收益權，即可謂原告為權利濫用。
3.綜上所述，兩造為系爭房屋全體共有人，就系爭房屋無不能分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割情形，故原告訴請法院裁判分割系爭房屋，即屬有據。被告抗辯系爭房屋作為商場使用、因物之使用目的不可分割，兩造就系爭房屋有不分割之約定、分管約定，原告訴請裁判分割，乃權利濫用云云，均不可採。
㈡本件分割方法以何者為適當？
1.按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，不受共有人主張之拘束；又，法院於裁判分割時，得將原物分配於各共有人，但原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第2款定有明文。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（最高法院98年度台上字第223號民事判決要旨參照）。
2.本院審酌系爭房屋係屬五層樓公寓之一樓，主要用途為住家用、面積為92.59平方公尺（見調字卷第16頁建物登記謄本）；且參以系爭房屋於原始建築設計僅在臨大東路一側有單獨出入口（見附圖2超級商場平面圖），兩造於本院履勘時均曾稱系爭房屋目前後方沒有門通行（見本院卷第440-441頁），如採原物分割之方案，為使每一共有人分割所得部分均可無庸經過其他部分即得獨立進出，即需以縱向面臨大東路之方式按應有部分比例分割，則每一共有人可分得之部分均呈狹長細小之形狀，顯難以有效利用；堪認系爭房屋以原物分配顯有困難，自應採用變價分割方式，並將價金按應有部分之比例分配予兩造。
3.被告雖主張應依系爭房屋之使用現況，由其等分別分得附圖3中A、B部分，由原告分得附圖3中C部分並維持共有云云。惟按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。又分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院96年度台上字第108號民事判決要旨參照）。查原告已表明渠等無繼續維持共有之意思（見本院卷一第201頁）；且衡諸附圖3中A、B部分均面臨大東路，C部分則位處建物後方，自附圖1、附圖2最下方繞至整排建物後方，可見建物本體與圍牆間僅有小巷道，系爭房屋後方再往前走無法通行，因已遭他人搭建倉庫封死等情，有勘驗筆錄及現場照片可稽（見本院卷一第440-441頁、第448-450頁），若以附圖3之方式為分割，C部分顯難利用，當非適當公平之分割方法，且亦違反前述共有物分割如採原物分配之方式應將共有物分配各共有人單獨所有之原則，故被告此部分分割方案之主張並不可採。
4.被告盧許玉霞固又抗辯變價分割後其價金之分配應考量店面攤位之商業、交易等價值的不同，其應得價金應在應有部分比例上再增加至少13％方屬公平云云。然按共有物之應有部分係抽象的存在於共有物任何一部分，並非具體的侷限於共有物之特定部分，本無所謂價值高低可言，被告就其主張兩造攤位購買時價格不同乙節，亦未舉證使本院形成確信，已如前述，則被告盧許玉霞主張其應分得較應有部分比例為高之價金，難認有據。再者，觀諸被告盧許玉霞就其分管部分商業、交易價值較高乙節所提出之「房屋租賃契約」，其上雖有各共同出租人給付被告慕宗衞權利金之記載（見本院卷一第179頁），然共同出租人並無被告盧許玉霞（見本院卷一第178頁），且權利金之給付原因多元，尚無法遽認係因租賃標的價值不同之補貼，另觀以該表格計算各共同出租人每月應得租金時，仍明載每坪之計算基礎為相同（見本院卷一第179頁），自難認各共同出租人間所持租賃標的之價值有所差異，被告盧許玉霞此辯亦不可採。
5.綜上，系爭房屋應以變價分割之方式為當，又變價後之價金，應依附表1、附表2應有部分比例分配予兩造。
四、從而，原告依民法第823條第1項規定，訴請分割兩造共有之系爭房屋，為有理由，應予准許，並應予變賣，將所得價金按附表1、附表2應有部分比例分配於兩造。爰依判決如主文第一項所示。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
六、按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因兩造無法達成分割共有物之協議，原告始提起本件訴訟，且法院決定共有物分割之方法時，應斟酌共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，尚不因何造起訴有所不同，兩造亦因本件訴訟而各蒙其利，故本件原告訴請裁判分割系爭房屋雖有理由，惟關於訴訟費用應由兩造負擔，始符公平。
中 華 民 國 112 年 2 月 17 日
民事第四庭 法 官 謝佳純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 17 日
書 記 官 陳怡文附表1：土地標示（均坐落臺北市士林區光華段4小段）編號 地號 面積 權利範圍 1 589 1613㎡ 140000分之2786 （樓林秋月應有部分10000分之17 葉昭榮應有部分10000分之24 葉昭宗應有部分10000分之24 賴奕帆應有部分10000分之17 賴衍儒應有部分10000分之17 林清泉應有部分140000分之527 黃筠淇應有部分20000分之19 黃渟諭應有部分20000分之19 慕宗衞應有部分10000分之22 盧許玉霞應有部分140000分之299） 2 589-1 19㎡ 同上附表2：建物標示（臺北市士林區光華段4小段）編號 建號 基地座落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 1 40580 臺北市○○區○○段0○段000○000○0地號 臺北市○○路00○0號 鋼筋混凝土造5層樓房之第1層 1層：87.64 平台：4.95 合計：92.59 全部 （樓林秋月應有部分2716分之225； 葉昭榮應有部分2716分之331； 葉昭宗應有部分2716分之331； 賴奕帆應有部分2716分之233； 賴衍儒應有部分2716分之250； 林清泉應有部分2716分之509； 黃筠淇應有部分2716分之125； 黃渟諭應有部分2716分之125； 慕宗衞應有部分2716分之298； 盧許玉霞應有部分2716分之289）