臺灣士林地方法院民事判決111年度重訴字第13號原 告 陳文雯訴訟代理人 蕭聖澄律師被 告 財政部國有財產署北區分署即洪萬居之遺產管理人法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 林朝榮
黃曉筑上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地應分配由原告取得。原告應補償被告新臺幣3,427,782元。
訴訟費用由原告負擔12分之11，被告負擔12分之1。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人洪萬居分別共有臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），面積為125平方公尺，應有部分比例為原告12分之11、洪萬居12分之1，而洪萬居死亡後，其應有部分現由被告管理。系爭土地無法令限制不能分割，或因使用目的而不得分割之情事，兩造亦未訂有不分割契約，而原告已著手整合系爭土地及其相鄰土地，並與系爭土地之地上權人協議改建事宜，爰依民法第823條第1項規定，請求准予分割。關於分割方法，應採原物分割，由原告單獨取得系爭土地所有，並以每坪新臺幣（下同）1,189,000元為基準計算，找補被告3,746,340元等語。
二、被告答辯：被告經本院選任為洪萬居之遺產管理人，主張系爭土地應採變價方式分割，兩造依應有部分比例分配價金；惟亦同意將系爭土地全部原物分割予原告，再由原告以金錢補償被告，然找補金額須經鑑價計算等語。
三、本院判斷：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查本件原告與洪萬居共有系爭土地，應有部分比例為原告12分之11、洪萬居12分之1，洪萬居之應有部分現由擔任洪萬居遺產管理人之被告管理，有土地登記謄本、本院99年度司財管字第56、72號裁定在卷可稽（本院110年度士司調字第195號卷第46頁、本院卷第64頁），堪予信實。又系爭土地無因物之使用目的不能分割之情事，兩造復未爭執有以契約定有不分割期限之情事，惟兩造迄至本院言詞辯論終結時仍無法就分割方法達成協議，而系爭土地並無法令所定不能分割情事，經相關主管機關函覆確認在卷（本院卷第76至84頁），則原告請求裁判分割系爭土地，合於上開規定，應予准許。
(二)次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項亦有明文。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院110年度台上字第2824號判決意旨參照）。
且法院裁判分割為形成之訴，關於定分割方法，應依職權為公平之裁量，採取最適當之方法為分割，以符合共有人之利益，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院99年度台上字第1791號判決意旨參照）。查系爭土地倘以兩造應有部分原物分割，國產署所得土地面積約僅10.42平方公尺（計算式：125平方公尺×1/12≒10.42平方公尺），顯狹小難以利用，系爭土地利用價值恐有所減損，應僅能以原物分配予一造兼價金補償或變價分割為分割方案，又系爭土地面積狹小，無法單獨開發，僅能與鄰地整合開發（見本院卷外放之中泰不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書，下稱系爭估價報告書，第11頁），再參原告前於本院108年度訴字第1397號分割共有物事件，經判決取得與系爭土地相鄰之同區段419地號土地全部確定，且原告於本件陳明其正在整合同區段之419、421及423地號土地，並與地上權人談好改建事宜等語（本院卷第97頁），可認其所陳日後利用系爭土地之方式應可發揮系爭土地整體利用效益。又被告對系爭土地以全部原物分割予原告並由原告金錢找補被告之方式亦表示無意見（本院卷第138、139頁），故本院斟酌共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益，認應將系爭土地全部分配於原告，及由原告以金錢補償被告之方案，對兩造有利，較為妥適。
(三)就金錢補償部分，依系爭估價報告書中就系爭土地鑑價結果，被告就系爭土地所有權應有部分之鑑估價值為3,427,782元。而觀諸系爭估價報告書就系爭土地價格之評估，經估價師現場勘查後，由一般因素、不動產市場發展概況、區域因素、土地個別因素、最有效使用等分析價格形成因素，再採比較法，以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整以推算系爭土地價格；另兼採土地開發分析法，與根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格，評估土地價格；再以加權平均方式決定評估價格，評估出系爭土地與鄰地即同區段419、423、424地號土地共4筆土地之合理價值後，就系爭土地個別條件之優劣，考量共有人對系爭土地之應有部分比例、共有人數多寡等因素整合為完整所有權之整合年期及折現率予以折現，再折減地上權價值，推算系爭土地最終評估價格，方法尚稱嚴謹。且兩造就上開估價結論亦無意見（本院卷第138、139頁）。是本件依系爭估價報告書認原告如取得系爭土地全部，應以3,427,782元補償被告，堪稱允當。
四、綜上，原告依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭土地，應予准許，本院並認系爭土地應原物分配由原告取得，並由原告以3,427,782元補償被告為適當。
五、因分割共有物事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，乃形式形成訴訟，法院不受當事人主張分割方法之拘束，本件係本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，是本院認訴訟費用應由原告依原應有部分12分之11、被告依原應有部分12分之1之比例負擔，始為公平。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
民事第四庭 法 官 劉家昆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
書記官 黎隆勝