臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第291號原 告 黃倍賢
黃世良葉莉莎葉莉玲黃兆毅黃威鋼闕阿莊共 同訴訟代理人 陳石山律師
彭瑞明律師被 告 鄭森榮
鄭森雄共 同訴訟代理人 沈明欣律師被 告 陳鄭春鳳兼 上一人特別代理人 鄭春英上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款分別定有明文。查原告黃倍賢、黃世良、葉莉玲、黃兆毅、黃威鋼（下合稱黃倍賢等5人）原起訴聲明為：㈠、先位聲明：⒈被告鄭森榮、鄭森雄（下合稱鄭森榮等2人）應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖所示A部分面積55.1平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還予黃倍賢等5人全體；⒉願供擔保請准宣告假執行；㈡、備位聲明：⒈鄭森榮等2人承租系爭土地，其租金自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年新臺幣（下同）144萬元；⒉鄭森榮等2人就門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號建物（面積55.10平方公尺）占用系爭土地，自起訴狀繕本送達翌日起自系爭建物得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付黃倍賢等5人如起訴狀附表所示之租金（見本院卷一第12、13頁），嗣於民國111年11月18日具狀追加陳鄭春鳳、鄭春英（下與鄭森榮等2人合稱被告）為被告（見本院卷一第267頁），闕阿莊、葉莉莎（下與黃倍賢等5人合稱原告）又於112年1月11日具狀追加為原告（見本院卷一第405頁），原告變更上開聲明為：㈠、先位聲明：⒈鄭森榮等2人應將坐落系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號建物如附圖所示A部分（面積55.1平方公尺，下稱系爭建物）拆除；⒉被告應騰空返還系爭土地如附圖所示編號A部分（下稱系爭A部分土地）予原告全體；⒊願供擔保請准宣告假執行；㈡、備位聲明：⒈被告承租系爭土地，其租金自民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後收受送達被告翌日起，調整為每年144萬元；⒉被告就系爭建物占用系爭土地，自民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後收受送達被告翌日起至系爭建物使用期限內或滅失之日止，按年分別給付黃倍賢、葉莉玲、黃兆毅、黃威鋼、闕阿莊、葉莉莎（下稱黃倍賢等6人）如附表所示之租金（見本院卷一第404、405頁、卷二第60、165、166頁），經核原告所為，乃追加訴訟標的須合一確定之當事人，並基於同一基礎事實而變更上開聲明，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：黃倍賢等6人之被繼承人即訴外人葉加成與被告之被繼承人即訴外人鄭清池於38年9月1日簽立土地租借合約（下稱系爭合約），約定葉加成將其配偶即訴外人黃不所有系爭土地之一部出租予鄭清池，租賃期間自38年9月1日起至43年8月31日止，嗣系爭合約固轉為不定期租賃契約，惟系爭合約第3條約定地主如有需要，租借人應無條件遷讓返還，且黃倍賢等6人已依土地法第103條第1、3、4款規定，合法終止該契約，鄭森榮等2人共有事實上處分權之系爭建物即無合法占用系爭A部分土地之權源，爰先位依民法第455條、系爭合約第3條與繼承法律關係、民法第767條第1項規定，擇一請求鄭森榮等2人拆除系爭建物，並請求被告騰空返還系爭A部分土地。另備位依民法第442條、227之2條第1項規定與繼承法律關係，請求調整系爭合約之租金，並依租賃與繼承法律關係，請求被告自民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後收受送達被告翌日起至系爭建物得使用期限內或滅失之日止，按年給付如附表所示租金等語。並聲明：
㈠、先位聲明：⒈鄭森榮等2人應將系爭建物拆除；⒉被告應騰空返還系爭A部分土地予原告全體；⒊願供擔保請准宣告假執行；㈡、備位聲明：⒈被告承租系爭土地，其租金自民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後收受送達被告翌日起，調整為每年144萬元；⒉被告就系爭建物占用系爭土地，自民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後收受送達被告翌日起至系爭建物使用期限內或滅失之日止，按年分別給付黃倍賢等6人如附表所示之租金。
二、被告則以：鄭清池與黃不已於42年間，就系爭A部分土地成立買賣契約，伊並非無權占用。縱認該買賣契約不存在，系爭合約已轉為不定期租賃契約，並無系爭合約第3條約定之適用，亦無土地法第103條第1款規定之適用，又伊乃轉租系爭建物之部分予他人營業使用，並非轉租基地，與土地法第103條第3款規定要件不符，且原告並未合法定期催告伊支付租金，其依土地法第103條第4款規定終止租約，並不合法。
另原告請求調整之租金實屬過高等語，資為抗辯。並聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、葉加成與鄭清池於38年9月1日簽立系爭合約（如本院卷一第110頁所示），約定由鄭清池向葉加成承租系爭土地之一部，租賃期間自38年9月1日起至43年8月31日止。
㈡、葉加成於41年1月21日死亡，其繼承人為黃倍賢（應繼分比例4分之1）、葉莉玲（應繼分比例4分之1）、黃兆毅（應繼分比例72分之7）、黃威鋼（應繼分比例72分之7）、闕阿莊（應繼分比例18分之1）、及葉莉莎（應繼分比例4分之1）。
鄭清池於103年3月15日死亡，其繼承人為被告。
㈢、系爭土地於36年4月5日登記為葉加成之配偶黃不所有，嗣黃不於107年12月17日死亡，黃倍賢、葉莉玲、葉莉莎、黃兆毅、黃威鋼因繼承而登記為系爭土地之共有人（應有部分依序為4分之1、4分之1、4分之1、8分之1、8分之1），嗣葉莉莎以贈與為原因，陸續於109年2月24日、110年2月26日將系爭土地應有部分共計4分之1移轉登記予黃世良，黃倍賢於110年4月19日以贈與為原因，將系爭土地應有部分2400分之238移轉登記予黃世良，系爭土地之共有人現為黃倍賢、黃世良、葉莉玲、黃兆毅、黃威鋼（應有部分依序為2400分之36
2、2400分之838、4分之1、8分之1、8分之1）。
㈣、系爭建物之事實上處分權人為鄭森榮等2人。系爭建物目前部分作為住家使用、部分出租予他人營業使用。
㈤、黃倍賢、黃世良前對鄭森榮等2人起訴請求拆屋還地，經本院於111年6月8日以110年度重訴字第236號判決駁回黃倍賢、黃世良之訴，並確定在案。
㈥、黃倍賢等5人前於111年6月28日寄發台北仁杭郵局000147號存證信函予被告鄭森榮、鄭森雄。
㈦、系爭土地自105年度起至111年度止之申報地價依序為5萬6,480元/平方公尺、5萬6,480元/平方公尺、5萬4,080元/平方公尺、5萬4,080元/平方公尺、5萬5,280元/平方公尺、5萬5,280元/平方公尺、5萬6,320元/平方公尺。
四、本院得心證之理由：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。次按受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。茍當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責。又認定當事人爭執事實所憑之證據，不以直接單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可（最高法院110年度台上字第261號判決意旨參照）。再按私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證明其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院71年度台上字第2748號裁判要旨參照）。經查：
⒈被告抗辯鄭清池與黃不已於42年間，就系爭A部分土地成立買
賣契約，約定鄭清池以每坪500元為代價，向黃不購買系爭A部分土地等語，業據提出字據乙紙（下稱系爭字據）為憑（見本院卷一第112頁），原告雖否認系爭字據之真正，然系爭字據之原本紙質泛黃乙節，業經本院110年度重訴字第236號拆屋還地等事件（下稱另案）法官當庭勘驗屬實（見本院110年度重訴字第236號卷第101頁），且系爭字據邊緣有破損情事，亦有系爭字據照片可稽（見本院卷一第112頁），足見系爭字據距今應有相當年代，衡情被告應無可能早在數十年前即預知將有本件訴訟發生，而先行偽造，況系爭字據將收執人載為「鄭春地」，該字據若屬被告事後偽造，應無將其父「鄭清池」姓名誤繕為「鄭春地」之可能。而被告既得提出系爭字據，該字據應屬鄭清池收執及遺留之物，堪認系爭字據收執人確為鄭清池無誤。至原告雖主張系爭字據記載為「鄭春地」，與鄭清池名字不符等語，惟兩造所不爭執之葉加成與鄭清池於38年9月1日簽立之系爭合約，其上亦將承租人鄭清池誤載為「鄭清『地』」（見本院卷一第110頁），核與系爭字據誤繕鄭清池姓名末字為「地」乙節相合；再參以42年間，臺灣甫光復未久，中文教育尚未普及，民眾日常生活混用日文、中文、閩南語等語言，名字誤寫誤繕情事，所在多有，且閩南語為方言，常因區域性而有不同之拼音系統與用字，為眾所週知之事，原告僅以教育部於90年間為推廣閩南語、使其標準化而編撰之臺灣閩南語常用辭典中顯示「清池」與「春地」之閩南語讀音不同，主張系爭字據收執人姓名並無誤載情事云云，不足憑採。況鄭清池教育程度僅為國小肄業（見本院卷一第118頁），其未即時發現姓名遭誤繕而收執系爭合約、系爭字據長達60餘年，亦未悖於常情，則原告執前詞否認鄭清池為系爭字據之收執人，洵非可取。
⒉又系爭字據其上記載：「茲收到新台幣參仟元 貴殿所建房屋
土地約十四坪之定頭金每坪五百元計算，餘額本月底付清。民國四十二年七月八日 鄭春地先生 黃不」等語，又系爭A部分土地面積為55.1平方公尺，經換算為16.66775坪（計算式：55.1平方公尺×0.3025＝16.66775坪），核與系爭字據上所載「約14坪」，相去不遠，且系爭字據立具時，若未經地政機關到場實地測量，本難以期待其所載面積準確無訛，原告據此主張系爭字據與系爭A部分土地無關云云，並非可採。再依系爭合約所載，鄭清池租借系爭土地之目的在於建屋（見本院卷一第110頁），而原告不爭執鄭清池於承租系爭土地後，於其上興建簡易建物，其後陸續有重建、改建等情事（見本院卷一第301、302頁），足見鄭清池及系爭建物之繼承人即鄭榮森等2人已以建物占用系爭A部分土地長達70餘年之久。而系爭土地於36年4月5日登記為黃不所有，直至黃不於107年12月17日死亡為止，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），可知黃不登記為系爭土地所有權人亦長達71年有餘；另系爭土地總面積為86平方公尺（見本院卷一第28頁），系爭A部分土地面積為55.1平方公尺，佔系爭土地面積比例高達百分之64（計算式：55.1÷86＝0.64，四捨五入至小數點後二位數），而黃不生前居住在臺北市○○區○○○路0段00號，有其戶籍謄本可佐（見本院卷一第154頁），足徵黃不生前之住所地與門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號之系爭建物僅相隔一棟建物之距離，其對於鄭清池及鄭榮森等2人以建物占用系爭土地，顯無不知之理，惟其於系爭建物重建、改建之過程中，不僅未予以阻止，反容忍鄭清池及鄭榮森等2人以建物占用系爭A部分土地數十年之久，直至其死亡，與一般土地遭他人無權占用之情事未合。復衡以系爭字據乃42年間簽立，係遠年舊物，黃不、鄭清池均已亡故，系爭字據之真正，及黃不與鄭清池間就系爭A部分土地有無土地買賣之待證事實，因年代久遠且人事皆非，致被告之舉證甚為困難。惟本院綜合上情及系爭建物長期和平、公然占用系爭A部分土地等間接事實，本於經驗法則及降低後之證明度，適足推斷黃不與鄭清池間確有買賣系爭A部分土地之事實，復查無被告提出系爭字據有何虛偽之情，原告否認系爭字據之真正，即無可採，是依經驗法則之蓋然性，堪認被告就黃不與鄭清池於42年間就系爭A部分土地有成立買賣契約之事實，已盡舉證之責。
⒊至原告主張另案已判決認定黃不與鄭清池間就系爭A部分土地
之買賣契約不存在，應受其拘束云云。惟查，另案之原告為黃倍賢、黃世良，被告為鄭森榮等2人，業經本院職權調閱該案卷宗確認屬實，可知另案與本件之當事人不完全相同，自無爭點效之適用(最高法院111年度台上字第1865號判決意旨參照)，原告前開主張，尚難憑採。
㈡、按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號、99年度台上字第626號判決意旨參照）。又按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項前段定有明文。再按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律效果（最高法院108年度台上字第757號判決意旨參照）。經查：
⒈黃倍賢等5人為系爭土地之現共有人，系爭建物之事實上處分
權人為鄭森榮等2人，系爭建物占用系爭A部分土地等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣），並有臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖可考（見本院卷一第20頁），足見系爭A部分土地現為鄭森榮等2人以系爭建物占有使用。
⒉惟黃不與鄭清池已於42年間就系爭A部分土地成立買賣契約，
業認定如前，黃不將系爭A部分土地交付鄭清池後縱未辦理所有權移轉登記，因鄭清池占有系爭A部分土地乃黃不本於買賣契約所交付，具有正當權源。
⒊而黃倍賢、葉莉玲、葉莉莎、黃兆毅、黃威鋼為黃不之繼承
人，其等因繼承而登記為系爭土地之共有人（應有部分依序為4分之1、4分之1、4分之1、8分之1、8分之1），嗣葉莉莎以贈與為原因，陸續於109年2月24日、110年2月26日將系爭土地應有部分共計4分之1移轉登記予黃世良，黃倍賢於110年4月19日以贈與為原因，將系爭土地應有部分2400分之238移轉登記予黃世良；被告則為鄭清池之繼承人等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢），黃倍賢、葉莉玲、葉莉莎、黃兆毅、黃威鋼，及被告既分別繼承黃不、鄭清池就上開買賣契約之權利義務關係，即應受其拘束。
⒋又黃世良固係經葉莉莎、黃倍賢贈與，而登記為系爭土地之
共有人，惟黃世良為黃倍賢之子，即黃不之孫，有其戶籍謄本可參（見本院限制閱覽卷宗），審酌黃不與鄭清池間之買賣契約之目的即係使鄭清池取得系爭A部分土地之所有權而得繼續占用該部分土地，且系爭建物已占用系爭土地70餘年之久，業如前述，黃世良對於黃不與鄭清池就系爭A部分土地有買賣契約存在之事實，應為明知或可得而知，揆諸前開說明，該買賣契約法律關係對於黃世良應繼續存在，而拘束黃世良。
⒌從而，鄭森榮等2人抗辯有合法占用系爭A部分土地之權源等
語，即非無據。是黃倍賢等5人先位依民法第767條第1項規定，請求鄭森榮等2人拆除系爭建物，並返還系爭A部分土地，難認有據。至黃倍賢等5人並未舉證證明陳鄭春鳳、鄭春英有占用系爭A部分土地之情事，其先位依民法第767條第1項規定，請求陳鄭春鳳、鄭春英返還系爭A部分土地，亦非有理。
㈢、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。經查，葉加成與鄭清池於38年9月1日簽立系爭合約，約定由鄭清池向葉加成承租系爭土地之一部，租賃期間自38年9月1日起至43年8月31日止，固為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），然葉加成已於41年1月21日死亡（見本院卷二第11頁所附戶籍謄本），且黃不隨即於42年間與鄭清池就系爭A部分土地成立買賣契約，業認定如前，足見系爭合約租賃期限屆至前，黃不已另與鄭清池成立買賣契約，則鄭清池顯非以承租人之地位繼續占有使用系爭A部分土地，難認鄭清池與葉加成之繼承人間就系爭合約存有不定期限租賃契約，是黃倍賢等6人另主張兩造分別因繼承而就系爭合約存有不定期限租賃契約云云，自非可採。則黃倍賢等6人另先位依系爭合約第3條、民法第455條與繼承法律關係，請求被告返還系爭A部分土地，及備位依民法第442條、第227條之2第1項規定與繼承法律關係，請求調整系爭合約租金，並依租賃與繼承法律關係，請求被告給付租金，均屬無據。
五、綜上所述，原告先位依民法第455條、系爭合約第3條與繼承法律關係、民法第767條第1項規定，請求鄭森榮等2人拆除系爭建物，並請求被告騰空返還系爭A部分土地，及黃倍賢等6人備位依民法第442條、227之2條第1項規定與繼承法律關係，請求被告承租系爭土地，其租金自民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後收受送達被告翌日起，調整為每年144萬元，並依租賃與繼承法律關係，請求被告就系爭建物占用系爭土地，自民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後收受送達被告翌日起至系爭建物使用期限內或滅失之日止，按年分別給付黃倍賢等6人如附表所示之租金，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、至被告固聲請對黃倍賢進行當事人訊問，以證明系爭建物長期坐落系爭土地之原因，及黃不與其繼承人是否曾向系爭建物所有人與其繼承人催討返還系爭土地或請求給付租金，惟上開待證事實或業經本院認定如前，或與本院前揭認定無涉，而無調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃筠雅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 陳芝箖附表（新臺幣）編號 姓名 被告應給付原告之租金 1 黃倍賢 36萬元（計算式：年租金144萬元×應繼分1/4＝36萬元） 2 葉莉玲 同上 3 葉莉莎 同上 4 黃兆毅 14萬元（計算式：年租金144萬元×應繼分7/72＝14萬元） 5 黃威鋼 同上 6 闕阿莊 8萬元（計算式：年租金144萬元×應繼分1/18＝8萬元）