臺灣士林地方法院民事判決111年度重訴字第211號原 告 沈鎮國兼 上一人訴訟代理人 吳雯媛原 告 鄭尊義上 三 人訴訟代理人 林邦棟律師
詹閎任律師被 告 簡鑠驊訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國112年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，原告戊○○、乙○○及丙○○（以下合稱原告，如個別指稱則省略稱呼）起訴時訴之聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）6萬元，及將所占用之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）返還予原告。後數次變更聲明，最後於民國112年8月7日提出民事變更訴之聲明狀（見本院卷二第360頁至364頁，另依本院卷二第448頁言詞辯論期日法官闡明後調整），變更聲明為：㈠被告應將系爭土地上如附圖標示A土地（34.60平方公尺，下稱系爭標示A土地）上如附件照片所示之圍牆、鐵門及鐵捲門拆除，並將系爭標示A土地騰空返還予原告及其他全體共有人。㈡被告應分別給付原告如附表「相當於租金之不當得利」欄所示之金額，及均自111年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自111年7月26日起至將第1項土地返還之日止，各按月給付原告如附表「每月應給付金額」欄所示之金額。㈢被告應分別給付原告如附表「代墊費用」欄所示之金額，及均自111年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。核變更之訴與原起訴的原因事實主要均為被告占用系爭標示A土地所生之爭議，其基礎事實同一，依前揭說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造均為系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0巷0號5層樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，戊○○、乙○○及丙○○分別為系爭建物2樓、3樓及5樓房屋之所有權人，被告則為系爭建物1樓房屋之所有權人。系爭建物於79年9月建成後並未成立管理委員會，依民法第799條之1本文及第822條規定，應由各所有人按應有部分分擔其共有物之管理費及其他負擔。而系爭建物必須支出電梯定期保養（半年18,810元）、更新使用證照（定期每年1,260元），及樓梯與地下室清潔維護費（每月2,300元），被告就系爭建物共有部分之權利範圍為23%，應按該比例分擔，每年應負擔之費用合計為15,290元。然被告每月僅願負擔樓梯與地下室清潔維護費100元，餘由其他所有人負擔［4人每年平均3,522.5元，計算式：（15,290－1,200）×1/4＝3,522.5］，被告受有利益致原告受有損害，應返還不當得利予原告。且原告未受委任，卻為被告履行法定義務，被告應依民法第176條第1項規定返還原告支出之必要費用。其中乙○○係108年1月22日取得系爭建物3樓所有權，自108年2月至110年4月，為被告墊付費用7,925元（計算式：3,522.5×27/12＝7925.6）。戊○○係86年7月14日取得系爭建物2樓所有權（105年1月11日贈與應有部分2分之1予配偶，後配偶再於107年12月12日贈與該應有部分2分之1予戊○○），自86年8月至110年4月，為被告墊付費用，僅計算95年5月至110年4月，墊付金額為52,837元（計算式：3,522.5×15＝52,837.5），本件僅請求其中26,038元。丙○○係於97年7月18日取得系爭建物5樓所有權，自97年8月起至110年4月止，為被告墊付費用44,911元（3,522.5×153/12＝44,911.88），本件僅請求其中26,037元。又被告未經全體區分所有權人之同意，擅自占用系爭標示A土地，並以如附件照片所示圍牆、鐵門及鐵捲門將該部分據為己用，排除其他共有人之使用，原告自得依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除圍牆、鐵門及鐵捲門並將系爭標示A土地返還予全體共有人。再者，被告無權占有系爭標示A土地，受有相當於租金之不當利益，原告得依民法第179條規定，請求被告自105年4月24日起至110年4月23日止共5年，按系爭土地當年度申報地價之週年利率10%計算之不當得利，金額分別如附表「相當於租金之不當得利」欄所示。
另原告得請求被告自111年7月26日起至將系爭標示A土地返還之日止，按月給付原告各如附表「每月應給付金額」欄所示之金額。爰依民法第176條、第179條、第767條第1項前段、第821條規定提起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更後聲明。
二、被告則以：系爭建物之全體住戶自98年開始即有協議管理費收取標準，1樓住戶每半年應繳之管理費為4,200元（程福車梯維修保養費3,000元、水塔清潔費600元、梯間清潔費600元，至於客梯維修保養由2樓至5樓住戶均分，1樓不分攤。另外如有其他支出，由1樓至5樓住戶均攤），2樓至5樓每半年應繳之管理費為12,000元。原告應遵從該協議。原告並未代被告繳納管理費。又被告於80年7月20日向建商買賣取得系爭建物1樓暨系爭土地應有部分，系爭標示A土地即1樓前院已興建圍牆、鐵門及鐵捲門並交付被告使用，建商已告知系爭標示A土地由1樓住戶單獨使用，故購買價格高於2樓至5樓。被告使用系爭標示A土地已長達30年之久，系爭建物2樓至5樓住戶就此均知之甚詳，而未曾向被告提出異議，應認系爭土地之共有人間已有默示分管契約之存在。而戊○○、乙○○及丙○○分別於107年12月12日、108年1月22日及97年7月18日取得系爭建物2樓、3樓及5樓房屋暨系爭土地應有部分，原告在取得所有權之時，應可由外觀知悉系爭標示A土地係由1樓住戶單獨使用，而有分管契約之存在之事，自應受分管契約之拘束，不得對被告主張無權占有等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將圍牆、鐵門及鐵捲門拆除，並將系爭標示A土地返還予原告及其他共有人，有無理由？
1.被告於80年7月20日以買賣為登記原因，登記為門牌號碼臺北市○○區○○○路0巷0號1樓（即系爭建物1樓房屋）及所坐落系爭土地之所有權人。戊○○於86年7月14日以買賣為登記原因，登記為臺北市○○區○○○路0巷0號2樓房屋（即系爭建物2樓房屋）及所坐落系爭土地之所有權人，後於105年1月11日贈與應有部分2分之1予其配偶楊淑芬，嗣後其配偶再於107年12月12日以夫妻贈與為登記原因，移轉登記所有權應有部分予戊○○。乙○○於108年1月22日以買賣為登記原因，登記為臺北市○○區○○○路0巷0號3樓房屋（即系爭建物3樓房屋）所坐落系爭土地之所有權人。丙○○於97年7月18日以拍賣為登記原因，登記為臺北市○○區○○○路0巷0號5樓房屋（即系爭建物5樓房屋）所坐落系爭土地之所有權人等情，有土地及建物登記第一類謄本、地籍異動索引在卷可佐（見本院卷一第177頁至188頁、第429頁至432頁），堪信為真實。
2.系爭標示A土地上搭建有附件照片所示圍牆、鐵門及鐵捲門，由被告單獨使用，占用面積34.6平方公尺等節，有原告提出照片、本院勘驗筆錄、臺北市士林地政事務所111年12月16日測量後提出土地複丈成果圖（即附圖）等件可佐（見本院110年度士司調字第208號卷<下稱士司調卷>第58頁、本院卷一第485頁、卷二第46頁、第50頁至72頁），復為兩造不爭執，亦堪信為真實。
3.按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正，同年7月23日施行前民法第820條第1項定有明文。準此，共有人全體就共有物得共同協議訂定分管契約。再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號裁判要旨參照）。經查，依系爭建物登記謄本可知系爭建物於79年9月10日建築完成。又依系爭建物之使用執照圖說及竣工照片（見本院卷一第317頁至321頁），可知系爭建物完工申請使用執照時，系爭標示A土地上並無圍牆、鐵門及鐵捲門。然再依證人即系爭建物2樓房屋原所有權人甲○○到庭證述稱2樓為其向建商買的，3樓是其父母買的，其為最早搬入之住戶，1樓住戶最後搬入，後來其搬到3樓住，2樓就賣給戊○○，約4年前其搬離3樓。其買2樓時，系爭建物前、後院都已有圍牆及鐵門，士司調卷第58頁照片就是其搬進去住時所搭建圍牆的樣子。其向建商買房屋時，建商有說前後院是1樓住戶使用，其他住戶對1樓住戶使用系爭建物前後院都沒有意見。其居住在2樓及3樓的30年間，沒聽過2樓至5樓的住戶向1樓提過不可使用1樓前後院的事等語（見本院卷一第443頁至448頁）。再參照證人甲○○及被告先後登記為系爭建物2樓及1樓所有權人之時間分別為79年12月10日及80年7月20日（見本院卷一第425頁、第429頁），應可認系爭建物於79年9月10日建築完成，申請使用執照時，系爭標示A土地尚無搭建圍牆，但被告於80年7月20日購買1樓房屋時，系爭標示A土地上已有搭建圍牆。再者，本件雖無建商出售系爭建物予各樓層承購戶的書面買賣契約文件可憑認建商與各承購戶約定，系爭標示A土地由1樓住戶使用。然衡情，建商既已向2樓及3樓承購戶甲○○為上開約定，應可推認其亦以相同之契約內容與其餘之4樓承購戶，以及5樓承購戶（現所有權人丙○○之前手）為約定，始能達成其承諾由1樓住戶專用系爭標示A土地由之目的，而不致造成對1樓承購戶違約之結局，上開銷售模式並非少見。是以，被告抗辯系爭土地上之系爭標示A土地部分已經建商與各承購戶之約定由1樓住戶約定專用乙節，應認可採。則依前揭說明，系爭土地之共有人間就系爭標示A土地之使用已合意成立分管契約乙節，堪予認定。
4.原告雖以證人甲○○所稱其及被告均係向建商購買房屋乙節，與系爭建物之使用執照申請書上記載起造人為陳明賢等3人之內容不符，而認甲○○證述不可採信等語，並提出使用執照申請書為佐（見本院卷二第112頁）。然按建築物之起造人，為建造該建築物之申請人，其為未成年或受監護宣告之人，由其法定代理人代為申請；本法規定之義務與責任，亦由法定代理人負之。建築法第12條第1項定有明文。可知起造人僅為建築主管機關就建築執照之核准、執行等管理措施時，應負建築法上之義務、責任者，與實際出資興建造者未必一致。故尚不能以系爭建物之使用執照申請書上記載為「自然人」，即推論甲○○或被告並非向「建商」購買房屋。是以，原告此部分主張尚非可採。
5.原告再主張甲○○等4人出售3樓予乙○○，於買賣契約之現況說明書（見本院卷一第361頁），就第4項「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）」、第7項「是否有其他分管協議或使用管理或有分割等約定」，均勾「否」。另外甲○○出售2樓予戊○○，於買賣契約亦未見隻字片語敘及「前、後院由1樓使用」、「我們只能用頂樓」之內容（見本院卷二第116頁至119頁），可見系爭建物確無約定專用或分管協議之存在，證人甲○○前揭在本院之證述應係編造之語而不可採。查，依上開3樓買賣契約現況說明書第4項之記載意旨，應係就有無社區之共有部分（例如露台或頂樓平台）約定由3樓專用、或3樓之專用部分約定由社區共用之事項為說明，尚非可憑以推論共有人就系爭標示A土地並未有約定由被告專用之協議。另外，第7項之記載意旨，固可認甲○○為「無其他分管協議或使用管理或有分割等約定」之現況說明，但經審酌甲○○之證述，就系爭標示A土地由1樓住戶占有使用之事實已甚為明確，以及參酌證人即4樓所有權人丁○○到庭證述稱其91年間購買4樓過程，仲介並未向其說明1樓前院無法使用之事等語，可見仲介就系爭建物房屋之交易，未必就1樓系爭標示A土地之使用情形，向買賣雙方為說明其情形以及說明該情形即為分管協議，則甲○○或不知該事實即為所謂分管協議而在說明書上勾選「否」，故尚不能以此即推認系爭建物之共有人就系爭標示A土地未有分管協議，或否定甲○○證述之可信度。
6.況縱使不採信系爭土地之共有人間經由建商與各承購戶約定而成立分管契約。按契約之成立，有明示及默示意思表示合致，此觀之民法第153條第1項規定可明。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，如該受讓人知悉或可得而知有分管契約，自應受該分管契約之約束（最高法院112年度台上字第556號判決意旨參照）。查，證人甲○○前已證述稱其先居住在2樓，3樓由其父母居住，後來其改居住在3樓，其居住期間，1樓住戶單獨占有、管領、使用系爭標示A土地，其他共有人從未提出異議等語。而其證述內容核與3樓房屋異動索引（見本院卷一第434頁），乙○○之前手為甲○○等4人內容相符，可認自80年間被告搬入1樓房屋後，迄至000年0月間甲○○等4人出售3樓房屋予乙○○並搬離前，其他共有人從未對系爭標示A土地由1樓住戶即被告單獨占有、管領、使用乙節，提出異議。其中包括戊○○於86年間向甲○○購買2樓房屋，另丙○○於97年間拍定取得5樓房屋，迄至提起本件訴訟前，分別已居住長達20餘年及10餘年以上之期間均未異議。甚至系爭建物之4樓所有權人丁○○證稱在本件訴訟前，已居住達21年，未曾聽聞有住戶反對1樓住戶使用1樓前院，在臺北市之巷弄，1樓大概都是這樣，圍起來都是1樓在使用等語（見本院卷二第289頁至290頁），且其亦未對被告提起本件訴訟。可認系爭土地之共有人，對於系爭建物1樓住戶即被告占有使用系爭標示A土地特定部分，明知且長年予以容忍而未加干涉，其情形已非單純沈默，則亦應認被告抗辯共有人間就系爭標示A土地有默示分管契約存在乙節可採信。
7.承上，原告之前手（或原告）與其餘全體共有人就系爭土地中系爭標示A土地之使用有分管契約存在，而被告係以圍牆、鐵門及鐵捲門等增建物方式占有使用系爭標示A土地，其外觀上占有使用，已造成2樓至5樓住戶無法使用之事實，應為原告買受或拍定系爭建物房屋時所能知悉，並作為是否購買之決策依據，以及購買價格之參考項目，在此情形下，應不致造成其受有不測損害，依前揭說明，原告對於分管契約之存在，既可得而知且無不測之損害之情形，自應受分管契約之拘束。是以兩造間既有分管契約存在，則被告依分管契約之約定，自有權自由管理、使用系爭標示A土地，原告不得干涉，故原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭標示A土地上之圍牆、鐵門及鐵捲門拆除，並將系爭標示A土地返還予原告及其他共有人，自難認有理由。
（二）原告主張依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額為何？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件。查，系爭標示A土地為被告依分管契約約定之專用部分，業經認定如前，則不能認被告占用系爭標示A土地所受之利益係無法律上原因。從而，原告依民法第179條規定，請求被告返還占用系爭標示A土地之相當於租金之不當得利，即屬無據。
（三）原告依民法第176條、第179條，請求被告給付如附表所示代墊費用（共計6萬元），有無理由？
1.按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。民法第822條定有明文。可知共有物之管理費用及其他負擔，如共有人間已有契約約定，則應依契約約定內容為費用之分擔，而非由各共有人按其應有部分分擔之。此為私法自治之基本原則。
2.原告主張依民法第799條之1本文及第822條規定，系爭建物之電梯保養費用、更新使用證照費用、樓梯與地下室清潔費應由各所有人按應有部分分擔之。然被告抗辯稱系爭建物共有人間自98年起即有管理費收取協議，共有人即應按協議分擔管理費等語。經查，依被告提出107年起至111年1至6月管理費每半年收支明細（見本院一卷第345頁至359頁），可知系爭建物各樓層每半年收費為1樓4,200元，2至5樓各12,000元，支出明細主要包括程福車梯維修保養、三菱電梯保養、電梯證照檢查及證照費、水塔清潔費、梯間清潔費等。上開管理費收取情形，經與證人甲○○證稱大家約定由1樓至5樓輪流管理，每層樓管理半年，每層住戶每月繳2,000元，半年繳1次，1樓因有開會討論過，其沒有搭乘客梯，所以客梯保養費、清潔費用不用負擔，只需負擔地下室清潔費、車梯費用等語（見本院卷一第445頁），互核其內容相同。另亦與證人丁○○到庭證稱其於91年間搬入4樓。後來在現5樓住戶（丙○○）搬進來前，各樓層住戶在3樓甲○○家討論調整管理費，認為1樓住戶無須負擔客梯之費用，故2至5樓每半年12,000元，1樓每半年4,200元。由各樓層輪流收管理費，被告提出的每半年收支明細中的被證11及16係其製作的等語（見本院卷二第287頁至293頁），內容相同。應可認系爭建物之共有人於98年左右確實已就管理費之分擔標準有所協議。被告稱系爭建物之共有人間就管理費用及其他負擔已有契約乙節，尚屬可採。又乙○○及丙○○固係於上開協議後因買受或拍定而成為系爭建物共有人，然依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，其等應繼受前手所成立之協議，況且其等至少於上開107年起至111年1至6月期間，亦均依上開協議繳納管理費，而有履行協議之客觀事實。是以原告即應受協議拘束，即令其後因情況變化（諸如電梯老舊面臨汰舊換新等原協議未考量之事由），認為協議內容不合理而有變更必要，但在該協議經依法變更前，仍應受協議內容拘束，自不能無視該協議而另主張應依各共有人應有部分比例分擔管理費用。
3.承上，原告所主張乙○○自108年2月至110年4月，為被告墊付費用7,925元（計算式：3,522.5×27/12＝7925.6）。戊○○自86年8月至110年4月，為被告墊付費用，僅計算95年5月至110年4月，墊付金額為52,837元（計算式：3,522.5×15＝52,837.5，本件僅請求其中26,038元）。丙○○自97年8月起至110年4月止，為被告墊付費用44,911元（計算式：
3,522.5×153/12＝44,911.88，本件僅請求其中26,037元）等語，固提出台灣三菱電梯股份有限公司電子發票證明聯、訂單別應收帳款明細資料查詢、樓梯清潔維護收據等件為憑（見本院卷一第171頁至173頁、第229頁至232頁）。
然上開單據要僅能認系爭建物確有支出電梯保養費用、清潔費用之事實，但如前所述，系爭建物之共有人就管理費之分擔已有協議，而原告並未再提出證據證明其確有為被告墊付費用之事實，則不能認原告有何「管理他人之事務」之事實，而得對被告成立無因管理，或被告有何受有免繳管理費之利益，致原告受損害，而得對被告主張返還不當得利，故原告依民法第176條、第179條規定，擇一請求被告給付如附表所示代墊費用（共計6萬元），均難認有理由。
四、從而，原告依民法第176條、第179條、第767條第1項前段、第821條規定，請求㈠被告將系爭標示A土地上如附件照片所示之圍牆、鐵門及鐵捲門拆除，並將系爭標示A土地騰空返還予原告及其他全體共有人。㈡被告分別給付原告如附表「相當於租金之不當得利」欄所示之金額，及均自111年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自111年7月26日起至將第1項土地返還之日止，各按月給付原告如附表「每月應給付金額」欄所示之金額。㈢被告分別給付原告如附表「代墊費用」欄所示之金額，及均自111年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 15 日
民事第四庭 法 官 林銘宏以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 15 日
書記官 陳怡文附表：
編號 原告 代墊費用 相當於租金之不當得利 每月應給付金額 1 戊○○ 26,038元 133,923元 3,037元 2 乙○○ 7,925元 80,757元 3,037元 3 丙○○ 26,037元 192,672元 3,197元