臺灣士林地方法院民事判決111年度重訴字第237號原 告 臺北市政府都市發展局法定代理人 黃一平訴訟代理人 鄭文楷被 告 曾美媚
柯健祥上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國111年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○巷○○○號六樓房屋騰空返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣捌萬伍仟肆佰肆拾貳元，及自民國一百一十年十一月二十日起至返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬肆仟零肆拾元。
訴訟費用新臺幣柒萬壹仟柒佰捌拾伍元，由被告乙○○負擔百分之九十九，餘由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條定有明文。原告起訴原聲明：⒈被告乙○○應將門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號6樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。⒉被告乙○○、「柯健翔」應連帶給付原告新臺幣（下同）93,240元，及自民國109年12月21日起至清償日止，按湖簡調卷第41頁附表計算之違約金。⒊被告乙○○、「柯健翔」應連帶給付原告5,148元及自110年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告14,040元（見湖簡調卷第9頁）。嗣原告將聲明中之「柯建翔」更正為甲○○，而湖簡調卷第41頁計算之違約金為13,802元，原告遂將其聲明中請求給付違約金及到期租金部分合併為聲明第2項、按月給付使用費部分則列為聲明第3項，簡化其聲明為：⒈被告乙○○應將系爭房屋騰空返還予原告。⒉被告乙○○、甲○○（下合稱被告）應連帶給付原告107,042元。⒊被告應自110年11月20日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告14,040元（見本院卷第77頁），此核屬原告事實及法律上陳述之更正、補充，於法並無不合。嗣後原告將其聲明第2項之金額扣除2個月保證金21,600元後，將第2項聲明減縮為被告應連帶給付原告85,442元。此係屬應受判決事項之聲明之減縮，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
二、本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠系爭房屋為原告所管理之國民住宅，原告將系爭房屋出租予
乙○○，甲○○則為乙○○之連帶保證人，兩造間訂有臺北市基河三期中繼住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定：租賃期間自109年10月1日起至112年9月30日止；租金每月10,800元，乙○○應於每月20日前繳納，逾期不繳者，應加收懲罰性違約金；原告終止租約後，乙○○應自租約終止之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍即14,040元給付占用期間之使用費。
㈡原告於110年8月12日催告乙○○繳清欠繳租金無果，遂依系爭
租約第14條第1項第2款約定，於110年11月2日函知乙○○終止系爭租約收回系爭房屋。前開催告、終止租約函經郵局分別於110年8月17日、110年11月19日為第1次投遞，雖均因無人收受而退回，然依系爭租約第20條約定，仍以第一次投遞日為送達生效日，系爭租約仍於110年11月19日終止。況乙○○、甲○○目前仍居住於系爭房屋。系爭租約終止後，乙○○仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占用，而系爭房屋由原告所管理，爰依民法第767條第1項前段規定，請求乙○○返還系爭房屋。
㈢乙○○至系爭租約終止為止，仍積欠如附表所示之租金93,240
元，原告依照系爭租約第6條第2項約定，扣除乙○○已繳保證金21,600元後，乙○○仍積欠租金71,640元、違約金13,802元。並應自系爭租約終止之翌日，即110年11月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費14,040元。爰依系爭租約第5條第1項、第14條第2項約定，請求乙○○給付上開租金、違約金及使用費，併依連帶保證之契約關係，請求甲○○與乙○○連帶給付等語。
㈣並聲明：
⒈乙○○應將系爭房屋騰空返還予原告。
⒉被告應連帶給付原告85,442元。
⒊被告應自110年11月20日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告14,040元。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠原告主張系爭房屋為臺北市所有，由原告管理，原告與乙○○
間訂有系爭租約，將系爭房屋以每月10,800元出租於乙○○，甲○○則為連帶保證人，乙○○自109年12月開始即欠租未繳，至原告於110年8月12日發函催告被告繳納租金時止，乙○○所欠租金縱使扣除已繳之2個月保證金21,600元後，仍逾2個月租金額，嗣因乙○○經催告仍未繳清租金，原告遂於110年11月2日函知乙○○終止系爭租約，上開催告信函及終止信函分別於110年8月17日、110年11月19日投遞至系爭房屋即系爭租約第20條約定之送達處所，至系爭租約於110年11月19日終止為止，乙○○尚欠如附表所示之租金93,240元未繳，扣除保證金後為71,640元，且被告迄今仍居住在系爭房屋等情，業據原告提出經公證之系爭租約（見湖簡調卷第17至24頁）、催告及終止信函與蓋有送達日期戳記之送達公文封（見湖簡調卷第25至36頁）、掛號信件處理過程查詢結果（見湖簡調卷第37至39頁）、系爭房屋土地建物查詢資料（見湖簡調卷第49頁）、訪視紀錄表（見本院卷第64頁）、掛號郵件領取紀錄（見本院卷第66至70頁）等件可查，且未據被告爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，是上開事實均堪認定。
㈡出租人非於承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以
上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。乙方（即被告）或其同居人或其允許為中繼住宅（即系爭房屋）使用之第三人積欠租金達2個月，經催告仍不清償者，甲方（即原告）得隨時終止契約收回中繼住宅，系爭租約第14條第1項第2款約定甚明。則原告於110年8月催告乙○○繳租時，乙○○已積欠如附表編號1至5所示5個月之租金額，扣除保證金2個月之租金額21,600元後，仍達2個月以上，乙○○未於催告期內補繳，而經原告於110年11月2日函知終止系爭租約，原告終止租約自屬合法，而於該終止函文於110年11月19日送達乙○○時，發生終止系爭租約之效力。系爭租約既經終止，乙○○即屬無權占用系爭房屋，系爭房屋係臺北市所有，而由原告機關管理，原告自得依民法第767條第1項前段，請求乙○○騰空返還系爭房屋。
㈢乙方應於每月20日前依約繳納1個月租金10,800元，逾期不繳
者，應按下列規定加收懲罰性違約金：逾期未滿1個月者，照該期欠額加收2%；逾期在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%，餘以此類推，但最高以追繳20%為限；甲方依本契約規定終止租約時，乙方應自租約終止之翌日起至返還承租中繼住宅之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約第5條第1項、第14條第2項定有明文。上開租金、違約金及使用費除系爭租約之乙方即乙○○應負給付義務外，該租約之連帶保證人甲○○亦應連帶給付。是被告應連帶就附表所示欠繳租金93,240元扣除保證金21,600元之餘額71,640元給付原告。又至本件言詞辯論終結為止，如附表編號1至7所示租金共計75,600元均已欠繳逾10個月，則僅此部分租金依約即得加收20%違約金即15,120元，原告就乙○○全部欠繳之租金僅請求給付違約金13,802元，未逾其得請求之範圍，自有理由。是原告就欠繳租金及違約金部分，合計得請求被告連帶給付85,442元（計算式：71,640＋13,802＝85,442）。另系爭租約既經終止，原告亦得依系爭租約第14條第2項約定，請求被告連帶自終止翌日即110年11月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付每月租金10,800元之1.3倍，即14,040元。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約第5條第1項、第14條第2項及連帶保證之法律關係，請求乙○○騰空返還系爭房屋，並請求被告連帶給付85,442元，及自110年11月20日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付14,040元，為有理由，應予准許。
五、本院依職權確定訴訟費用額為71,785元（即第一審裁判費71,785元），應由乙○○負擔99%，餘由被告連帶負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
民事第一庭法 官 江哲瑋附表：
編號 期間 租金 （新臺幣） 1 109年12月 10,800元 2 110年1月 10,800元 3 110年2月 10,800元 4 110年4月 10,800元 5 110年7月 10,800元 6 110年8月 10,800元 7 110年9月 10,800元 8 110年10月 10,800元 9 110年11月1日起至同年月19日止 6,840元 合計 93,240元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
書記官 張祐誠