臺灣士林地方法院民事判決111年度重訴字第393號原 告 李顧敏梓特別代理人 李鳴翱被 告 詹雅茹訴訟代理人 張克西律師
林芝羽律師游孟輝律師宋銘樹律師朱敬文律師被 告 台新國際商業銀行股份有限公司法定代理人 尚瑞強訴訟代理人 陳盈盈上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國113年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2項定有明文。次按法院以裁定選定數人為成年人之監護人，並指定共同執行財產管理事務者，倘其中部分監護人因管理財產之法律行為或其相關之訴訟行為與受監護人之利益相反，無法代理受監護人為法律行為或提起訴訟，致其餘監護人依法亦不得代理時，得依民事訴訟法第51條第2項規定，聲請受訴法院為其選任特別代理人（最高法院103年度台抗字第916號裁定意旨參照）。查原告李顧敏梓（按經本院民國110年3月26日109年度監宣字第487號裁定為受監護宣告之人，並選定其配偶李勝男為監護人，並經臺灣高等法院110年度家聲抗字第34號駁回利害關係人之抗告後確定）於111年4月22日由其原監護人李勝男對被告詹雅茹提起本件請求所有權移轉登記訴訟，而其原監護人李勝男於本件訴訟中之111年12月31日過世，李顧敏梓另經本院家事庭112年度監宣字第46、298號和解筆錄改由李思穎（即李顧敏梓之次女李淑惠之女）、李佳臻（即李顧敏梓之長女、詹雅茹之母）二人擔任共同監護人，惟李思穎以李佳臻為詹雅茹之母，就本件訴訟有利害衝突為由，陳明拒絕於本件訴訟中與李佳臻共同擔任李顧敏梓之法定代理人，致李顧敏梓之監護人有事實上不能行使代理權之情形，嗣詹雅茹聲請本院為李顧敏梓選任特別代理人，而經本院於113年1月31日以112年度聲字216號裁定選任李鳴翱為李顧敏梓於本件訴訟中之特別代理人（見本院訴字卷㈠第346至348頁）。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件李顧敏梓起訴時原僅以詹雅茹為被告，聲明請求：「被告應將如附表一所示不動產所有權移轉登記予原告」，嗣於審理中追加台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）為被告，並追加聲明如後述之原告聲明欄所示，詹雅茹就其追加於程序上表示無意見（見本院重訴字卷㈠第293頁），依前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告李顧敏梓起訴主張：
㈠、門牌號碼臺北市○○區○○路00○0號3樓房屋及其基地（即如附表一所示之不動產；下稱系爭不動產）為李顧敏梓所有，於107年3月1日以買賣為原因移轉所有權登記予詹雅茹（登記原因發生日期為107年1月22日）。李顧敏梓雖於107年1月17日經診斷患有「腦膜上膿傷、失語症、腦瘤手術後」，惟於110年3月26日始經鈞院109年度監宣字第487號裁定為受監護宣告之人，亦即李顧敏梓於110年3月26日前既未經監護宣告，自可認其有行為能力，而李顧敏梓與詹雅茹間就系爭不動產並無於107年間為任何買賣之要約及承諾，乃詹雅茹誘使李顧敏梓之配偶李勝男代簽委託書，以假買賣為原因而就系爭不動產為所有權移轉登記，嗣詹雅茹再於110年3月29日將系爭不動產設定如附表二所示之抵押權予台新銀行（下稱系爭抵押權），而均對李顧敏梓就系爭不動產之所有權造成妨害。為此，依民法第767條第1項中段規定，請求移轉系爭不動產所有權登記、塗銷系爭抵押權等語。
㈡、聲明：
１、詹雅茹應將如附表一所示不動產（即系爭不動產）所有權移轉登記予原告。
２、詹雅茹、台新銀行應將如附表二所示不動產抵押權（即系爭抵押權）由詹雅茹清償後，予以塗銷抵押權登記。
二、被告詹雅茹辯以：
㈠、系爭不動產係詹雅茹之母李佳臻長年累月獨自在日本工作賺錢所買，僅於當年買受時借名登記在母親李顧敏梓名下，李顧敏梓及李勝男始終同意移轉系爭不動產；李顧敏梓與詹雅茹間就系爭不動產間確有本件買賣之意思表示合致，價金亦經完成結算交付，並經履約保證擔保履行完成，且經結算簽收，詹雅茹已因本件買賣而合法取得所有權；退步言之，依卷附國稅局就系爭不動產核發之贈與稅繳清證明書，亦得認李顧敏梓贈與系爭不動產等語。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、被告台新銀行辯以：
㈠、依物權登記公信原則，台新銀行信賴系爭不動產已登記在詹雅茹名下，而屬善意之第三人，詹雅茹以系爭不動產設定系爭抵押權向台新銀行所為貸款，依法並無任何違誤之情事，是台新銀行依法享有抵押權人所保障之權利，僅於詹雅茹清償系爭抵押權所擔保之債權後，始得塗銷系爭抵押權等語。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠、查李顧敏梓主張系爭不動產原登記於其名下，於107年3月1日以買賣為原因移轉所有權登記至詹雅茹名下（登記原因發生日期為107年1月22日）（下稱系爭買賣），嗣詹雅茹再於110年3月29日將系爭不動產設定系爭抵押權予台新銀行；又李顧敏梓於110年3月26日經本院109年度監宣字第487號裁定為受監護宣告之人等情，有其提出之系爭不動產登記謄本及異動索引、本院109年度監宣字第487號及臺灣高等法院110年度家聲抗字第34號裁定等件（見本院司調字卷第15至19、23至35頁）附卷可稽，且為詹雅茹、台新銀行所不爭執，並有本院向地政事務所調取之系爭買賣登記申請案卷（見本院重訴字卷㈠第52至72頁）在卷可參。
㈡、又李顧敏梓主張其與詹雅茹間並無系爭買賣之要約及承諾，乃詹雅茹誘使李顧敏梓之配偶李勝男代簽委託書，以假買賣為原因為所有權移轉登記，嗣詹雅茹再設定系爭抵押權予台新銀行，而均對李顧敏梓之所有權造成妨害等情，為詹雅茹、台新銀行所否認，並以前詞置辯。本件爭點為：李顧敏梓得否依民法第767條第1項中段規定，請求詹雅茹移轉系爭不動產所有權登記，及請求詹雅茹及台新銀行塗銷系爭抵押權登記？經查：
１、詹雅茹因系爭買賣而取得系爭不動產之所有權：
⑴、查李顧敏梓如前述係於110年3月26日經裁定為受監護宣告之
人，其亦自承於該日前係完全行為能力人，依法自得自行或委由他人為有效之法律行為。又關於系爭買賣之經過，業據證人即代書許鴻發於本院審理中證稱：107年間屋主李顧敏梓的先生李勝男提出授權書，證明他是合法授權，伊有向李勝男說他是李顧敏梓的代理人，買賣的錢要匯到李顧敏梓的帳戶，且要提出李顧敏梓的印鑑證明、所有權狀，買賣才會成立；授權書是於簽約前拿給李勝男回去填寫，李勝男於簽約當天拿過來，伊將授權書傳真給履約保證人公司，李勝男拿授權書來的時候，上面就有李顧敏梓的簽名和印文；辦理移轉登記需要附印鑑證明，系爭買賣登記申請案卷內之印鑑證明，也是李勝男代理李顧敏梓向戶政事務所申請的；伊擔任地政士送件時是審查有無提出印鑑證明，如果有提出就是合法的，伊不會去管賣方如何去申請印鑑證明，只要其能向戶政事務所申請得出來，如果是受監護人或禁治產或生重病失智等情形，戶政事務所那邊就申請不出來，伊信賴戶政機關；本件買賣價金是由買賣雙方自行議定的，伊到簽約現場時買賣雙方都告知伊價金是900萬元，有當場討論的只是付款的方式，包括分幾期、如何付款；簽約當天在場的有李勝男、詹雅茹，詹雅茹的媽媽也有場；這件價金是全部存到履保帳戶，不是於簽約當場拿現金，他們是二等親買賣，國稅局會看金流；伊是僑馥建經公司的特約代書，買賣契約書正本總共4份，買賣雙方各拿1份、履約保證人1份（由伊將正本寄給僑馥建經公司）、伊這邊留存1份，履約保證約款記載在買賣契約書第4條第3項；依伊提出之點交確認書（買方）部分，簽約款200萬元匯入履保帳戶，尾款700萬元是銀行貸款，貸款銀行撥款到詹雅茹的戶頭後，由詹雅茹的戶頭匯款至履保帳戶，因為這是二等親買賣，如果金流不清楚，國稅局也不會開同意移轉的證明書；伊送件至地政事務所之後，李勝男曾向地政事務所提出異議，地政事務所跟伊說李勝男有異議，伊有通知買方，買方自己和賣方去協調，後來李勝男到地政事務所寫了系爭買賣登記申請案卷內的「同意書」，該份同意書上有地政事務所課員的確認身分章，因為李勝男提出同意書，才能繼續辦理等語（見本院重訴字卷㈠第386至393頁）在卷。核諸證人許鴻發上開所述，除有其提出之①107年1月21日「授權書」（記載授權人李顧敏梓授權被授權人李勝男，就系爭不動產於105年1月1日至107年12月30日之授權期間內，委託李勝男辦理系爭不動產之買賣、產權移轉等事宜）（見本院重訴字卷㈠第416頁）、②107年1月22日「不動產買賣契約書」（記載立契約書人為賣方李顧敏梓、代理人李勝男，買方為詹雅茹）（見本院重訴字卷㈠第418至425頁）、③「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）」、「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）」（見本院重訴字卷㈠第426至428頁）可佐外；並有系爭買賣登記申請案卷內之107年1月22日「印鑑證明」（顯示李顧敏梓委任李勝男申領印鑑證明，而經戶政事務所發給）（見本院重訴字卷㈠第64頁）、李勝男於107年2月27日簽名出具之「同意書」（記載李勝男表明同意詹雅茹買受系爭不動產，並經地政事務所課員於其上蓋章）（見本院重訴字卷㈠第66頁）可參，堪認有據，即李顧敏梓確實於107年1、2月間委任李勝男處理與詹雅茹間之系爭買賣事宜，雙方達成買賣標的及價金之合意，並有交付價金之事實，是系爭買賣業已有效成立，詹雅茹登記取得系爭不動產之所有權洵屬有據。
⑵、至於李顧敏梓聲請傳訊之證人即其次女李淑惠雖於審理中證
稱：伊母親李顧敏梓於107年間無法拿筆寫字，所以沒有寫同意書，亦沒辦法同意李勝男出賣系爭不動產；雖伊父親李勝男有出具同意書，但據李勝男事後所述，系爭不動產於辦理移轉過戶之過程中，李勝男有寫陳情書到松山地政事務所表明禁止過戶，惟因詹雅茹向李勝男哭訴若無法辦理過戶，其業已支付200萬元款項，故李勝男才不忍心而向地政事務所解除陳情的禁止令，然李勝男事後很後悔；雖詹雅茹有將買賣價金匯入李顧敏梓之帳戶，但後來又將款項領走等語（見本院重訴字卷㈠第396至398頁），並提出所謂李勝男於109年11月19日稱其沒有權利可以賣阿嬤（即李顧敏梓）的房子等語之音檔（見本院重訴字卷㈠第438至439頁）為佐。惟該證人李淑惠另證稱：伊平日住在日本，對於系爭買賣辦理的107年1、2月間是否有在臺灣沒有印象，且因為伊跟母親沒有住在一起，沒有辦法知道她24小時的情形如何等情（同見上開言詞辯論筆錄），且所提出之上開所謂李勝男之音檔，復係於系爭107年間買賣完成已2年後，其形式及實質真正性均非無疑，復無所謂詹雅茹又自履約保證帳戶將款項領走之事證，不足推翻前揭關於系爭買賣有效成立之認定。
⑶、另李顧敏梓雖質疑：詹雅茹辯稱其母李佳臻與李顧敏梓間就
系爭不動產有借名登記關係乙節，並不可採云云。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院43年度台上字第377號判決意旨參照)。本件李顧敏梓為起訴主張權利之人，既無法舉證詹雅茹登記為系爭不動產所有權人原因之系爭買賣不存在，則無論詹雅茹就所辯系爭不動產當初係其母李佳臻借名登記在李顧敏梓名下乙情是否可採，依前揭說明，亦應駁回原告之請求。
２、據上，詹雅茹因系爭買賣而取得系爭不動產之所有權，嗣亦得基於所有權人之權能，而將系爭不動產設定系爭抵押權予台新銀行，並無對於李顧敏梓之所有權造成妨害之情事。從而，原告依民法第767條第1項中段規定，請求詹雅茹應將如附表一所示不動產（即系爭不動產）所有權移轉登記予原告，及詹雅茹、台新銀行應將如附表二所示不動產抵押權（即系爭抵押權）由詹雅茹清償後予以塗銷抵押權登記，並無理由，其訴應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 曾琬真附表一（即系爭不動產）：
土地 土地坐落 面積 權利範圍 所有權人 臺北市○○區○○段0○段000地號 2,537平方公尺 10000之159 詹雅茹 建物 建號及門牌 面積 權利範圍 所有權人 臺北市○○區○○段0○段0000○號 （門牌號碼：臺北市○○區○○路00○0號3樓） 總面積： 93.32平方公尺 層次面積： 93.32平方公尺 全部 詹雅茹附表二（即系爭抵押權）：
設定標的 抵押權設定明細 臺北市○○區○○段0○段000地號 權利種類：最高限額抵押權 收件年期：110年 登記日期：110年3月29日 字號：建松字第008030號 權利人：台新國際商業銀行股份有限公司 債權額比例：1分之1 擔保債權總金額：1,200萬元 擔保債權種類及範圍：擔保債權人對於抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括（借款）。 擔保債權確定期日：140年3月25日。 設定權利範圍：10000分之159 臺北市○○區○○段0○段0000○號 （門牌號碼：臺北市○○區○○路00○0號3樓） 權利種類：最高限額抵押權 收件年期：110年 登記日期：110年3月29日 字號：建松字第008030號 權利人：台新國際商業銀行股份有限公司 債權額比例：1分之1 擔保債權總金額：1,200萬元 擔保債權種類及範圍：擔保債權人對於抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括（借款）。 擔保債權確定期日：140年3月25日。 設定權利範圍：1分之1