臺灣士林地方法院民事判決112年度簡上字第159號上 訴 人 藍瑩玲被上訴人 蔡奇穎訴訟代理人 潘孜倩上列當事人間履行協議事件，上訴人對於中華民國112年4月19日本院內湖簡易庭112年度湖簡字第289號第一審判決提起上訴，並為利息之減縮，本院於112年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決(減縮部分除外)廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾壹萬元，及自民國一百十二年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人於提起上訴後，就關於上訴部分之利息請求，減縮利息起算日為自起訴狀繕本送達翌日起算（見本院卷第34頁），核與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定相符，應予准許。
二、上訴人起訴主張：上訴人與被上訴人於民國106年5月1日就門牌號碼新北市○○區○○路00號19樓之房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約，租期為107年6月10日至112年6月9日，共5年。詎因被上訴人於租期尚未屆滿之109年間欲出售系爭房屋，兩造協議提前終止系爭租約，約定於系爭房屋點交完成時，抑或最遲於系爭房屋賣出後，由被上訴人補貼上訴人搬家費用新臺幣（下同）6萬6,000元，及被上訴人應返還相當2個月租金金額之租賃擔保金4萬4,000元，共計11萬元，並有於109年9月25日簽立書面協議書（下稱系爭協議書）。嗣因上訴人無法聯繫到被上訴人，僅得於110年2月12日與被上訴人委託處理系爭房屋事務之訴外人全國不動產板橋加盟店即非凡不動產有限公司（下簡稱全國不動產公司）之仲介即訴外人簡佳琪點交完成系爭房屋，且系爭房屋已於000年0月00日出售，並於110年6月2日完成所有權移轉登記。被上訴人迄今未履行前述返還租賃擔保金及給付搬家費用之義務，為此，爰依系爭協議書之約定，求為判命被上訴人給付上訴人11萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百之五計算之利息等語。
三、被上訴人則以：被上訴人未委託簡佳琪代為點交系爭房屋，上訴人未與被上訴人點交系爭房屋，應於110年4月9日點交，竟刻意提前搬離，拒絕繳納最後2個月即110年2月、3月之租金，僅將系爭房屋鑰匙交給簡佳琪即離開，被上訴人於110年4月10日確定上訴人已搬離後，進入系爭房屋始發現上訴人留下大量垃圾、冷氣全是煙味、家電亦有短少，顯未完成點交。又被上訴人已與全國不動產公司約定系爭協議書之搬家費用應由全國不動產公司支付，且上訴人尚積欠被上訴人110年2月、3月之2個月租金，以及遺留物搬遷、清潔費用應從搬家費中扣抵，故被上訴人無須依系爭協議書給付上訴人11萬元等語置辯。
四、原審駁回上訴人全部之請求，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人11萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、本院得心證之理由：上訴人與被上訴人間就系爭房屋原訂有租賃契約，租賃期限到112年6月9日為止(租賃契約誤繕為202年)，然因被上訴人急欲出售系爭房屋，與上訴人協商提前終止租賃契約，簽有系爭協議書，約定提前搬遷被上訴人應給付搬家費等情，此為兩造不爭。兩造爭執為系爭協議書是否約定110年4月9日搬遷方需補助搬家費用、被上訴人有無授權簡佳琪辦理點交?上訴人是否完成點交?何時點交?被上訴人得否主張抵銷債權?被上訴人與全國不動產公司協議是否得對抗上訴人?茲論述如下：
㈠、系爭協議書內容略以，因出租人需求，房屋須提前收回，經雙方協議「承租方(即上訴人)最晚須於110年4月9日前搬空並點交交付房屋，鑑於承租方願意提前解除租賃契約，屋主(即被上訴人)願意返還2個月押金4萬4,000元整及補貼搬家費用6萬6,000元整，共11萬元整予承租方，並於騰空後點交時交付。」此有系爭協議書在卷可按(原審卷第13頁)。依文義可知，上訴人最晚須於110年4月9日前搬遷，上訴人如提前搬離，當然符合上開協議內容，而非被上訴人所稱應該於110年4月9日當日搬遷。被上訴人故意曲解文義而不願履行返還押租金等義務，其抗辯上訴人不得提前於110年4月9日之前搬遷，且必須給付至110年4月9日之租金，要無可信。
㈡、上訴人已完成點交系爭房屋：
1.按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。
2.被上訴人委任全國不動產公司之簡佳琪與上訴人協商系爭協議書即為處理有關系爭房屋提前終止租賃契約，以讓全國不動產公司出售之，被上訴人不否認委任簡佳琪處理系爭協議書以及出售房屋，但否認授權簡佳琪處理點交系爭房屋，簡佳琪於原審證稱被上訴人未委託伊跟承租人點交系爭房屋等語(原審卷第67頁)。然查，被上訴人簽署系爭協議書目的即為欲出售房屋，因委託全國不動產公司之簡佳琪銷售，故亦委由簡佳琪代為處理與上訴人間簽署系爭協議書之事宜，此從上訴人與簡佳琪LINE間對話可知(本院卷第60頁)。又上訴人於110年2月10日前搬走，於同年2月12日交付鑰匙給簡佳琪，簡佳琪並當場拍照，均有告知被上訴人之配偶即訴訟代理人上情，被上訴人均未提出反對意見，此有被上訴人提出之LINE對話可知(本院卷第188頁)，如被上訴人未授權簡佳琪處理，何以當時未提出反對意見。再查，被上訴人之訴訟代理人即被上訴人之配偶自110年3月起封鎖上訴人之LINE，被上訴人本人亦拒絕接聽上訴人之電話(本院卷第158頁、第160頁、第162頁)，又於訴訟中稱上訴人應該於110年4月9日搬遷不得提前搬走，嗣經本院詢問被上訴人夫妻封鎖上訴人之LINE、拒接電話，上訴人如何與渠等完成點交系爭房屋，被上訴人則於本院審理時改稱因為有授權簡佳琪處理(本院卷第131頁、第275頁)。被上訴人因上訴人要求給付搬遷費用乙事對上訴人心生不滿，拒絕直接聯繫，對於簡佳琪代為點交系爭房屋知悉後亦無反對之意，渠夫妻拒絕與上訴人聯絡，如何完成點交?又如何完成買賣系爭房屋之交付程序，被上訴人夫妻拒絕聯絡之舉動與簽署系爭協議書之目的相違。徵以被上訴人急欲出售房屋，故同意給付搬遷費用，豈可能毫不關心上訴人有無同意提前終止租賃契約、何時搬遷、點交，縱認無授權簡佳琪處理系爭房屋點交之意，亦構成表見代理，亦即對簡佳琪代為處理點交系爭房屋一事並不反對，對上訴人而言簡佳琪即為代理人，其行為對被上訴人本人已生效力。
3.系爭房屋於110年4月10日即售出，於同年6月2日完成登記，有建物登記第二類謄本在卷可佐(本院卷第42頁)，並於同年6月已完成買賣現實交付，此從簡佳琪與上訴人間LINE對話可知(本院卷第62頁)。倘若上訴人未搬遷，被上訴人在出售系爭房屋時何以未通知承租人同意讓買受人進入看屋，租賃契約若無合法提前終止，之後如何現實點交給被上訴人之買受人使用收益。上訴人於110年2月10日前即遷出系爭房屋已拋棄占有，並已通知簡佳琪，雖於110年2月12日始與簡佳琪完成現實交付，但此乃因簡佳琪當時不在臺北有事處理之故，此有簡佳琪與上訴人間LINE對話紀錄可參(本院卷第50頁至第52頁)，是以上訴人確實於同年2月10日前遷出系爭房屋拋棄占有，鑰匙點交雖於同年2月12日與簡佳琪完成，但此受領遲延，非可歸責於上訴人。
4.簡佳琪在原審證稱上訴人確實搬走，從上訴人處取得鑰匙，且現場沒有留下什麼東西等語(原審卷第67頁)。再從，簡佳琪與被上訴人訴訟代理人之LINE對話可知，取拿鑰匙時裡面是乾乾淨淨的，之後才發現有衣架、刀具沒帶走(本院卷第264頁)，並無被上訴人所稱遺留大量物品，且被上訴人、簡佳琪均未通知上訴人取回物品，已當廢棄物清理，不影響系爭房屋已經點交完成。
5.再則，被上訴人夫妻故意封鎖、拒絕接聽電話，如認未完成點交，亦應適用民法第101條規定，以不正當行為阻止條件之成就視為條件成就。職故，被上訴人自應依系爭協議書約定返還押租金4萬4,000元、搬遷費用6萬6,000元，合計11萬元。
㈢、被上訴人並無得抵銷之債權：被上訴人另稱系爭房屋有冷氣、電冰箱、洗衣機應歸還云云，然查，上訴人承租系爭房屋長達10多年，縱使系爭房屋內有被上訴人原有電器，使用多年均已老舊，倘若尚存有價值之電器用品，被上訴人理應在上訴人搬遷時要求返還，然細譯兩造間提出之對話紀錄，僅有被上訴人一再要求上訴人儘早遷出，未有應交還冷氣、冰箱、洗衣機之對話紀錄(本院卷第152-156頁)。職故，如有應返還之電器，被上訴人夫妻應會明確表示或交代簡佳琪，及確認搬遷時是否交回，然本件被上訴人知悉上訴人搬遷後，以封鎖或拒接電話方式拒絕聯絡，經上訴人向簡佳琪反應，簡佳琪亦稱被上訴人夫妻不接電話亦不回訊息(本院卷第172頁)，業如前述，顯見並無上訴人應返還之電器，被上訴人夫妻方會如此處理。又觀諸上訴人提出之對話，新冷氣機係由上訴人自行花費安裝，而被上訴人表示舊冷氣讓廠商直接收走(本院卷第174頁)，是以上訴人搬遷時一併帶走自己購買之冷氣，符合常情。次者，被上訴人於原審從未指稱系爭房屋部分髒汙云云，而系爭房屋出租給上訴人十多年，本因使用有所耗損，上訴人應返還系爭房屋應有樣子，而非還給被上訴人一個嶄新的房屋，是被上訴人稱重新粉刷等費用，亦非上訴人有義務支出。另被上訴人提供之照片，僅有部分衣架、櫃子內有鍋具留存於系爭房屋內，並無大量垃圾(本院卷第96頁至第124頁)，簡佳琪於原審亦證稱上訴人搬走時現場沒有留下什麼東西，且清潔、搬運均非被上訴人處理，並無支出任何清潔或搬運費用，無債權得以主張抵銷。
㈣、被上訴人與全國不動產公司間內部協議不得對抗上訴人：被上訴人稱已與全國不動產公司協商系爭協議書之搬遷費用由全國不動產公司給付，有其提出契約內容變更合意書佐證(本院卷第232頁)，然此為被上訴人與全國不動產公司間之協議，基於債之相對性原理，不能執此對抗上訴人，被上訴人以此拒絕給付上訴人搬遷費用，並無理由。
六、從而，上訴人依系爭協議書之法律關係，請求被上訴人應給付11萬元及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月2日(原審卷第43頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
民事第四庭審判長法 官 陳章榮
法 官 林銘宏法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
書記官 邱勃英