臺灣士林地方法院民事判決112年度簡上字第289號上 訴 人 張雅雯訴訟代理人 朱家弘律師被 上訴人 黃明德訴訟代理人 董慶彥律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國112年6月9日本院內湖簡易庭111年度湖簡字第38號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於民國113年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾萬元，及自民國一一０年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
變更之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文，此規定依同法第436條之1第3項規定，亦為簡易訴訟第二審程序所準用。又按在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力。第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號裁判意旨參照）。查上訴人在原審主張兩造於民國110年7月26日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定上訴人向被上訴人購買新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼為新北市○○區○○○路0段000號29樓，下稱系爭建物）及其共用部分，暨所坐落同段000、000-0地號土地（權利範圍均為1/1000，下稱系爭土地，並與系爭建物、共用部分合稱系爭不動產），惟系爭建物為凶宅，存有瑕疵，依民法第92條規定，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，另依民法第359條規定，解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金，復依民法第184條規定，請求被上訴人賠償簽約金（見原審卷第356頁），嗣於本院第二審程序中為訴之變更，主張因系爭建物存有非自然死亡之情形，致其無法向銀行貸得尾款，得依系爭買賣契約第15條第2項約定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求返還買賣價金（見本院卷第28、44頁），經核上訴人所為變更，係本於系爭買賣契約所衍生糾紛之同一基礎事實，且原請求之訴訟及證據資料均可援用，無礙於被上訴人之防禦及訴訟之終結，核與前揭規定並無不合，自應准許。又上訴人變更前之訴，既業經合法變更而視為撤回，即不在本院審理範圍，先予敘明。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：兩造於110年7月26日簽訂系爭買賣契約，約定由伊以總價新臺幣（下同）441萬元向被上訴人購買系爭不動產，嗣因系爭建物存有非自然死亡之情形，無法向銀行貸得尾款，伊遂於同年8月21日，依系爭買賣契約第15條第2項約定解除系爭買賣契約，並於同年月24日發生合法解除效力，爰依民法第259條規定，請求被上訴人返還已付價金40萬元本息等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人40萬元，及自110年8月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：伊於簽約時已告知上訴人系爭建物有非自然死亡之情事存在，然上訴人於簽約後拒不辦理貸款並繳足買賣價金，伊前催告上訴人履行，其仍未遵期履行，伊已依系爭買賣契約第6條第5項、第10條第1項約定，於110年8月20日合法解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之40萬元價金作為懲罰性違約金，上訴人自無從再解除系爭買賣契約。況上訴人藉由拒絕簽署申貸文件，刻意促成系爭買賣契約第15條第2項所約定之買方貸款不足尾款之要件，乃屬以不正當行為促其條件之成就，依民法第101條第2項規定，應視為條件不成就，上訴人亦不得依前揭約定解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：變更之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造經訴外人徠嘉房屋仲介有限公司居間仲介，於110年7月26日簽訂系爭買賣契約（如原審卷第67至74頁所示），約定由上訴人以總價441萬元向被上訴人購買系爭不動產，兩造並於同日與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）簽訂不動產買賣價金履約保證申請書（如原審卷第75至78頁所示，下稱系爭履保契約），約定由僑馥公司辦理買賣價金履約保證事宜，上訴人應將買賣價金匯入中國信託商業銀行股份有限公司帳號00000-000000000帳戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶履約保證信託帳戶，下稱系爭帳戶）。
㈡、上訴人於110年7月26日在原審卷第79至94頁所示不動產說明書、原審卷第96至99頁所示不動產委託銷售標的現況說明書上簽名。
㈢、系爭建物於兩造簽訂系爭買賣契約前，曾發生人員因一氧化碳中毒之非自然死亡之情事。
㈣、上訴人分別於110年7月26日、同年月28日匯款5萬元、35萬元至系爭帳戶。
㈤、被上訴人已於110年7月30日備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付代書收執。
㈥、上訴人與承辦系爭買賣契約之地政士即訴外人林辰峻自110年7月27日起至同年8月2日止有如原審卷第131至142頁所示對話紀錄。
㈦、被上訴人分別於110年8月9日、同年月18日寄發板橋文化路郵局001570號存證信函（如原審卷第101至103頁所示）、板前站前郵局000193號存證信函（如原審卷第107至109頁所示）予上訴人，上訴人分別於110年8月10日、110年8月20日收受。
㈧、上訴人於110年8月13日寄發汐止厚德郵局000106號存證信函（如原審卷第105至106頁所示）予被上訴人，被上訴人於110年8月16日收受。上訴人於同年月21日寄發汐止社后郵局000322號存證信函（如原審卷第117至118頁所示）予被上訴人，被上訴人於同年月24日收受。僑馥公司於同年月20日寄發內湖江南郵局000405號存證信函（如原審卷第111至113頁所示）予上訴人留存在系爭買賣契約之地址即新北市○○區○○○路000號3樓（下稱系爭地址），副本送被上訴人，原於110年8月23日經系爭地址所屬社區之管理員收受，嗣以該址查無此人為由，退回該存證信函。
四、本院得心證之理由：
㈠、經查：⒈系爭買賣契約第10條第1項約定：除本約有特別約定外，甲（
即上訴人，下同）乙（即被上訴人，下同）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業；同條第2項約定：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金（見原審卷第72頁）、系爭買賣契約第6條第5項約定：甲方如須以買賣標的向金融機構申辦之貸款支付尾款時，應於用印後3日內確認貸款額度及辦妥相關之對保借款及指定撥款手續，不得藉故推諉或延遲，並同意產權移轉與抵押權設定應同時辦理。甲方並應配合辦理貸款存匯入專戶所必須之保全手續（見原審卷第70頁），而被上訴人已於110年7月30日備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付代書收執乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），可知上訴人原應於110年8月2日內確認貸款額度及辦妥相關之對保借款及指定撥款手續。
⒉被上訴人抗辯上訴人未遵期善盡系爭買賣契約第6條第5項約
定之確認貸款額度及辦妥相關之對保借款及指定撥款手續之義務云云。惟查：
⑴證人林辰峻於原審證稱：伊是承辦系爭買賣契約之地政士，
簽約當下有跟買方說可以承辦房屋貸款事宜，也跟買方要財稅資料，110年7月30日有打電話跟買方講，會帶聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）的專員跟申請書找她等語（見原審卷第358、359頁）；又參諸上訴人與林辰峻於110年8月2日之對話紀錄：「林辰峻：金門代書貼心提醒：貸款申請書填寫：8/6（星期五）14：00。地點：汐止住商忠孝店，謝謝您。上訴人：這申請書是哪一家的？林辰峻：…基本住商成交的案件都會送這幾家銀行的既定流程啦。有玉山
聯邦 中國信託...。上訴人：中信我問過總行沒辦法，原因是事故屋！所以不用找中信，玉山、聯邦就試試吧！」（見原審卷第138頁），足見上訴人乃配合林辰峻之安排，始相約於110年8月6日簽署銀行貸款申請書。
⑵至證人林辰峻於原審證稱：於110年8月6日，伊向上訴人說明
賣方已經用印完成並且交付過戶相關文件，依合約要在3天內進行銀行貸款金額的確認及對保與後續撥款指定的手續，買方周圍的朋友說這件發生非自然死亡的事情，伊向買方再次確認申請意願，買方當下表示今天拒絕寫申請書，伊再次跟買方說如果沒有要寫申請書，伊需要向賣方告知今天的情形，買方說可以，伊就跟銀行專員離開現場等語（見原審卷第359頁），固與證人林立穎於本院到庭證稱：伊於110年7、8月間任職於聯邦銀行士東分行，伊曾經由林辰峻與上訴人接洽關於系爭不動產之申貸事宜，林辰峻來詢問說有一個案件請伊先估價，估完價可以貸到總價的八成後，林辰峻說有約上訴人簽貸款申請書等相關文件，上訴人當天就說她沒有要簽署文件，她說這間有一氧化碳中毒死亡的情況，就問這樣還可以貸款嗎，伊當天回覆估價已經估出來了，估價報告上沒有特別註記，因為伊都去了，就請她還是要寫申請書，若不行貸款的話，也不會核貸，她就堅持沒有要簽等語（見本院卷第115至117頁），大致相合，惟上訴人主張其於110年8月6日原拒絕填寫林立穎提出之個人戶貸款申請書（下稱系爭申請書），乃因其甫經聯邦銀行告知拒絕貸款，然其當日最終仍有簽署系爭申請書交付林立穎帶回，惟林立穎其後並未給予任何回覆等語，業據上訴人提出系爭申請書翻拍照片為憑（見本院卷第137頁）；又證人林立穎證稱：系爭申請書是伊當天要給上訴人簽的文件，該份申請書上有上訴人的個資，是當時伊預先準備打好的等語（見本院卷第117、119頁）；再檢視系爭申請書之借款人欄上確有上訴人之簽名，填表日期則經填載為110年8月6日（見本院卷第137頁），顯與證人林辰峻、林立穎前開證述內容不符。另衡諸兩造、林辰峻、訴外人即系爭買賣契約之仲介林奕嘉於110年7月26日簽立系爭買賣契約當日之對話譯文：「被上訴人：聯邦可以貸凶宅嗎？有調查過嗎？林辰峻：大哥你放心，我知道你的立場，不會知道。…林辰峻：先跟大家說一下！這一張送銀行，所以不能附在合約書裡面，因有非自然身故、就丟掉！…林辰峻：其實這房子有風險。被上訴人：是喔」（見原審卷第235、237頁），及證人林立穎證稱：於110年8月6日去找上訴人簽申請書以前，林辰峻沒有告知系爭不動產有發生人員因一氧化碳中毒之非自然死亡的情形，林辰峻是同年月11日才告知等語（見本院卷第117頁），並有林立穎提出其與林辰峻之對話紀錄可考（見本院卷第146頁），足認林辰峻對於若銀行知悉系爭建物存有非自然死亡之情形，恐無法成功申請貸款乙節，知之甚明，為促成系爭不動產順利履約，不僅欲移除系爭買賣契約中有關該部分記載之文件以便向銀行申請貸款，亦未於110年8月6日前如實告知林立穎系爭建物存有非自然死亡之情形，自難期其證詞無偏頗賣方即被上訴人之虞。復佐以證人林立穎證稱：上訴人後來好像有來聯邦銀行士東分行要詢問伊關於系爭不動產申貸問題等語（見本院卷第118頁），及林立穎與林辰峻於110年8月11日之對話紀錄顯示：「林辰峻：哈囉 問你喔、你們家申貸後 會照會嗎 打電話那種。林立穎：會、當然會。林辰峻：
…那是誰打過去呀。林立穎：總行的人。林辰峻：那如果她說我買的是凶宅會怎麼樣嗎。林立穎：我也不知道」（見本院卷第146頁），可見上訴人於110年8月6日後，仍欲聯繫林立穎詢問系爭不動產之申貸問題，及林辰峻於同年月11日猶向林立穎詢問系爭不動產申貸事宜，若上訴人於同年月6日最終確實未填寫系爭申請書，並明確拒絕向聯邦銀行申請貸款，上訴人及林辰峻嗣後何須再向林立穎詢問系爭不動產之申貸事宜，益見林辰峻、林立穎上開證述內容，並不可採，上訴人前揭主張，較為可信。從而，上訴人既已於110年8月6日填載系爭申請書交由林立穎向聯邦銀行表達申請貸款之意思，即難謂其有何未善盡系爭買賣契約第6條第5項約定之確認貸款額度及辦妥相關之對保借款及指定撥款手續義務之情事，尚無從以上訴人其後未經聯邦銀行核准貸款之申請，逕認其違反該條之義務。
⑶再證人詹宗憲於本院到庭證稱：伊在聯邦銀行汐止分行擔任
業務組長，業務內容係承接房貸，上訴人有直接到聯邦銀行汐止分行詢問系爭不動產貸款事宜，是伊接洽的，來過兩次，印象中是110年8月3日、同年月6日。她說她買了系爭不動產，詢問這間額度可以貸款貸多少，伊詢完價後跟她回報，她有提到系爭不動產有被拍賣過，伊有去查當初拍賣公告，拍賣公告上有記載疑似凶宅。伊查到之後就回報上訴人系爭不動產有被註記是疑似凶宅就沒有辦法承接貸款，上訴人於同年8月6日有再過來想要看伊查到的資料，她看完後就回去了。只要該房屋有發生非自然死亡情況，或疑似有這樣情況，聯邦銀行原則上就不會受理房貸申請，除非申請人提出有利證據確定這間不是凶宅。伊關於凶宅之貸款申請是一概拒絕，伊只要打電話問總行提到凶宅或是海砂屋的字眼，總行就一律拒絕。就伊認知，不管是聯邦銀行或其他銀行都不會承接凶宅或疑似凶宅這種房屋作為擔保品等語（見本院卷第120至123頁），可知上訴人確實於110年8月3日、同年月6日曾自行至聯邦銀行洽詢系爭不動產貸款事宜，惟因系爭不動產經註記為疑似凶宅，而遭拒絕貸款之申請，足見上訴人除於110年8月6日填具系爭申請書外，亦確曾於同年月3日自行向聯邦銀行洽詢系爭不動產之貸款申請事宜，難認上訴人有何「藉故推諉或延遲」系爭買賣契約第6條第5項約定應確認貸款額度及辦妥相關之對保借款及指定撥款手續之義務。
⑷從而，被上訴人所舉證據尚不足以認定上訴人有何違反系爭
買賣契約第6條第5項之情事，其自不得以上訴人違反該條約定為由，依系爭買賣契約第10條第1項約定，合法解除系爭買賣契約，則被上訴人抗辯已以上訴人違反系爭買賣契約第6條第5項約定為由，依系爭買賣契約第10條第1項約定，於110年8月20日合法解除系爭買賣契約，並依同條第2項約定，沒收上訴人已給付之40萬元價金云云，難認有據。
⒊上訴人主張已依系爭買賣契約第15條第2項約定，於110年8月24日合法解除系爭買賣契約等語。經查：
⑴系爭買賣契約第15條第2項約定：買方貸款不足尾款時，買方
保留是否購買之權利，若願意買方應將差額與完稅款一併匯入專戶，若（按：應為贅字）否則無條件解約，履保費用各半（見原審卷第73頁），可知兩造簽訂系爭買賣契約時，已賦予買方即上訴人於貸款不足尾款時，有任意解除系爭買賣契約之權利。
⑵系爭建物於兩造簽訂系爭買賣契約前，曾發生人員因一氧化
碳中毒之非自然死亡之情事，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），上情亦經刊載於台灣凶宅網刊乙節，有台灣凶宅網列印資料可稽（見原審卷第201至205頁）；再上訴人曾於110年8月3日、同年月6日至聯邦銀行向詹宗憲洽詢系爭不動產貸款事宜，惟因系爭不動產經註記為疑似凶宅，而遭其拒絕貸款之申請。又上訴人於同年月6日填具系爭申請書交付林立穎向聯邦銀行為貸款之申請後，未獲聯邦銀行核准等節，均如前述；另證人杜昱璇於本院證稱：伊是中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國商銀）市府分行專員，負責房貸業務，中國商銀關於凶宅之定義應該是非自然死亡，中國商銀關於凶宅都不承做貸款申請，是一概拒絕，在業務員階段就會直接拒絕，不會提供申請書給客戶填寫，上訴人2、3年前有帶系爭不動產之合約書來分行詢問，伊當下有透過行內鑑價系統查詢，問她買得比市價便宜，她當下有提到是凶宅，伊就把合約書還給她，告知沒有受理凶宅之貸款申請，系爭不動產未經總行判斷為凶宅，因為前端伊知道後就婉拒，根本沒有受理等語（見本院卷第127至129頁），足見上訴人另曾向中國商銀洽詢系爭不動產申貸事宜，惟亦經該行專員拒絕其貸款之申請。
⑶又參諸證人詹宗憲證稱：只要該房屋有發生非自然死亡情況
，或疑似有這樣情況，聯邦銀行原則上就不會受理房貸申請，除非申請人提出有利證據確定這間不是凶宅。伊關於凶宅之貸款申請是一概拒絕，伊只要打電話問總行提到凶宅或是海砂屋的字眼，總行就一律拒絕。就伊認知，不管是聯邦銀行或其他銀行都不會承接凶宅或疑似凶宅這種房屋作為擔保品等語（見本院卷第121至123頁）、證人林立穎證稱：聯邦銀行關於凶宅的定義就是凶殺或是凶宅網有刊登的房屋，原審卷第201至205頁就是伊前稱之凶宅網網站，聯邦銀行關於凶宅之申貸流程，若知道是凶宅，基本上就不會核貸，聯邦銀行沒有受理過凶宅的貸款申請，若聯邦銀行在估價的階段就知道房屋之凶宅，原則上就會口頭跟客戶說不能申請，不會再請客戶填寫申請書等語（本院卷第115、116、118、119頁）、證人高瓏玲於本院證稱：伊是聯邦銀行士東分行資深襄理，職務內容負責銀行放款相關業務，聯邦銀行關於凶宅之定義為非自然死亡，聯邦銀行只要是凶宅就不承做貸款，基本上業務員就會婉拒申請，不會提供申請書給貸款人填寫等語（見本院卷第124至126頁）、證人錢子盈於本院證稱：
伊是台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱富邦銀行）松江分行副理，職務內容負責消金業務、貸款，富邦銀行關於凶宅之定義應該是非自然死亡，富邦銀行關於凶宅都不承做貸款申請，是一概拒絕，只要客戶有誠實告知是凶宅或疑似凶宅，伊就不會受理申請，若客戶沒有告知，送到總行，總行查出是凶宅，也不會承做，因為這關係到銀行授信規章的問題，不是所有擔保品全部都能接，有一些特殊擔保品是不能承做的，所以凶宅一概拒絕核貸等語（見本院卷第131至133頁），由上可知，各家銀行對於建物屬於非自然死亡之凶宅或疑似凶宅，均係採取拒絕承貸之政策，業務員於前階段知悉有凶宅或疑似凶宅之情形，原則上即拒絕提供貸款申請書予申貸人，核與上訴人主張其曾向多家銀行洽詢系爭不動產申貸事宜，惟因系爭建物存有非自然死亡之情形，未獲銀行核准申貸等語，並無不合，是上訴人主張其無法以系爭不動產向銀行貸得尾款，得依系爭買賣契約第15條第2項約定解除系爭買賣契約等語，即非無據。
⑷又上訴人於110年8月21日寄發汐止社后郵局000322號存證信
函予被上訴人，主張依系爭買賣契約第15條第2項約定解除系爭買賣契約，被上訴人於同年月24日收受該存證信函等情，有該存證信函可稽（見原審卷第117至118頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈧），故上訴人主張已依系爭買賣契約第15條第2項約定，於110年8月24日合法解除系爭買賣契約等語，堪予憑採。
⒋至被上訴人抗辯上訴人藉由拒絕簽署申貸文件，刻意促成系
爭買賣契約第15條第2項所約定之買方貸款不足尾款之要件，乃屬以不正當行為促其條件之成就，依民法第101條第2項規定，應視為條件不成就云云。惟查，上訴人於110年8月6日最終有簽署系爭申請書以向聯邦銀行表達申請貸款之意，已認定如前，再者，各家銀行對於建物屬非自然死亡之凶宅或疑似凶宅，原則上即拒絕承貸，亦如前述，難認上訴人有何以不正當行為促成系爭買賣契約第15條第2項所定解除權條件成就之情事，被上訴人執前詞抗辯上訴人不得依系爭買賣契約第15條第2項約定解除系爭買賣契約云云，洵非可取。
㈡、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款分別定有明文。又按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第203條亦有明文。經查，上訴人簽立系爭買賣契約後，分別於110年7月26日、同年月28日匯款5萬元、35萬元之第一期款至系爭帳戶，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），惟上訴人已依系爭買賣契約第15條第2項約定，於110年8月24日合法解除系爭買賣契約，業如前述，則上訴人依民法第259條第1款規定，請求被告返還已給付之買賣價金40萬元，自屬有據。又上訴人依同條第2款規定，本得向被上訴人請求返還自受領上開款項時起之法定遲延利息，是上訴人在此範圍內，就其得請求被上訴人返還之40萬元，併請求自110年8月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第259條規定，請求被上訴人給付40萬元，及自110年8月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 9 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 謝佳純
法 官 劉瓊雯法 官 黃筠雅以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
書記官 陳芝箖