臺灣士林地方法院民事判決112年度簡上字第291號上 訴 人 陳玉好訴訟代理人 陳拓被 上訴人 侯木村輔 佐 人 陳寶琴上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國112年6月7日本院內湖簡易庭112年度湖簡字第16號第一審判決提起上訴，本院於113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國109年11月15日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定上訴人向被上訴人承租臺北市○○區○○路000號1樓之「好麵」房間（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）3萬8,000元，租賃期間自109年11月15日至114年11月14日止。上訴人未事先取得被上訴人同意，即安裝兩台大型共重達百公斤之空調室外機（下稱系爭室外機）於系爭房屋之老舊之鐵皮屋頂上，且於鐵皮屋頂開洞穿越管線，又其施工處緊靠天然瓦斯室外管線，損害屋頂並危及公安，尤以於鏽損嚴重之鐵皮屋頂固定鐵釘甚至斷裂，更增加室外機倒塌可能，而釀成連環氣爆之嚴重公安事故。上訴人於屋頂架設系爭室外機之行為，已違反建築物室內裝修管理辦法第3條、建築法第8條、建築法第77條第1項等規定，上訴人已違反系爭租賃契約第9條約定，被上訴人於111年9月15日與系爭房屋現場店面負責人即上訴人訴訟代理人商請拆遷系爭室外機，然上訴人對此均置而未理；嗣被上訴人於111年9月21日，再以內湖北勢湖000303號存證信函，通知上訴人於函到一週內依民法第429條第2項規定配合辦理拆遷，並表明逾期將終止契約收回房屋，然上訴人仍藉故拒絕辦理，遂以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租賃契約之意思表示，爰依系爭租賃契約、民法第455條、第767條第1項選擇合併，擇一請求權基礎命上訴人返還系爭房屋；及依民法第179條請求上訴人給付自系爭租賃契約終止之日之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金3萬8,000元。聲明：㈠上訴人應將系爭房屋返還被上訴人；㈡上訴人應自111年11月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬8,000元。
二、上訴人則以：承租系爭房屋時曾詢問被上訴人是否要重新補強系爭房屋之屋頂鐵皮，然被上訴人予以否決，嗣因政府規定自112年1月1日起違建即不得修繕，被上訴人為規避上開規定始急於施作系爭房屋之屋頂鐵皮補強作。系爭室外機之安裝，被上訴人的確曾建議別安裝於鐵皮上，然安裝於屋頂亦為常見之方式，系爭房屋礙於空間不足僅得安裝於鐵皮屋頂。而瓦斯管線之施工時間為系爭室外機安裝後，因施工人員均表示沒有安全疑慮，與被上訴人協議後同意安裝。上訴人於109年11月開業，被上訴人之女兒曾前來購買商品，被上訴人妻子亦曾於上訴人開店後祝賀生意興隆，而其於欲商討修繕鐵皮屋頂時更曾表示，渠等可負擔拆除費用，上訴人負擔上裝冷氣費用云云，更可證明被上訴人同意系爭室外機安裝於鐵皮屋頂之事，應有默示同意。上訴人已耗費大量金錢進行屋內修繕，且對系爭房屋已盡保管之責，亦有如期繳交租金，故不同意被上訴人於租期到期前終止租約及要求返還系爭房屋等語置辯。聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行。上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：
㈠、被上訴人無明示同意上訴人安裝系爭室外機於鐵皮屋頂上：系爭租賃契約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。上述改裝不得損及外牆、樑柱等結構。」，是以上訴人須被上訴人同意後方能改裝設施。對於上訴人於承租系爭房屋後將系爭室外機2台裝置於屋頂上，被上訴人並不同意，於109年11月25日以Line文字通知上訴人：「承租人你們空調室外機裝設於鐵皮屋頂上與冷氣管線直接穿洞，事先未經屋主（被上訴人）同意，嗣後屋頂漏水、損及屋樑或發生任何安全問題一概由承租人負責民刑事一切法律責任。以往是裝於窗戶地面上，先管線經窗戶入室內。...」而上訴人回覆僅表示漏水或毁損負責修繕(原審卷第173頁）。又同年月30日有關消防檢查交談中，被上訴人再次Line表明：「...何況事先沒經房東同意，你們逕自裝設(指室外機）有違租約規定。...那違反租約」(原審卷第103頁)，上訴人未否認之。以上兩則對話均顯示被上訴人確實事先未經被上訴人同意裝設系爭室外機。至於上訴人稱系爭租約上未特別註明不能作的事就是承租人可以做，此顯然違反系爭契約9條之文義，不足採信。
㈡、被上訴人亦無默示同意上訴人安裝系爭室外機於鐵皮屋頂上：
1.按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院101年度台上字第1294號判決要旨參照。
2.上訴人稱被上訴人早已知悉其裝設系爭室外機於鐵皮屋頂上，被上訴人配偶曾經於開幕時傳訊息祝賀，被上訴人女兒亦曾到店內消費，於111年9年16日兩造曾有討論系爭室外機拆下後再裝上，被上訴人甚至要負擔拆除費用，顯有默示同意其裝設系爭室外機裝設在鐵皮屋頂上云云。查，被上訴人知悉上訴人系爭室外機位置後，立即表示不同意，業如前述，被上訴人之家人縱使祝賀上訴人店面開幕、曾經到上訴人店內消費，均為善意友好行為，不能據此推論被上訴人同意上訴人裝設行為。又被上訴人表示多次與上訴人溝通，因為考量上訴人已經花費裝修，不希望上訴人損失過劇，希望以協商方式協調室外機位置，故未立即終止契約，此亦符合事理之常。上訴人再以被上訴人於000年0月間要裝修屋頂鐵皮，請上訴人配合遷移系爭室外機位置，曾協商系爭室外機重新安裝費用各負一半等節，佐證被上訴人默示同意安裝原有位置云云。惟觀諸被上訴人於111年9月23日以Line訊息通知上訴人：「房屋承租、出租關係訂有租賃契約，另有民法或其他相關法令，雙方應遵循規定，你們裝設前沒經同意，我們依民法第429條規定，進行修繕，承租人有義務配合。不是我們私下的要求。該設施涉及天然瓦斯管線之公安問題，茲事體大，出租人絕不會同意，也不可能同意。」等語(原審卷第217頁)。是以被上訴人雖曾表示願意負擔拆除費用，但不包括安裝費用，其動機係希望儘速將系爭室外機遷移，從被上訴人整段對話或前後聯絡對話可知，被上訴人讓步是希望雙方都能圓滿解決，以和為貴，所以願意花點小錢，不要因小失大而勞民傷財上法院，上訴人一向都沒有同意過等情(本院卷第84頁、原審卷第237頁、第217頁、第219頁)，被上訴人並無同意系爭室外機裝設於原處，無意願負擔重新安裝費用即是因為認為上訴人違反租賃契約，為何被上訴人要負擔全部費用，亦重申裝設位置涉及公安問題，被上訴人是不可能同意等語。從而，被上訴人協商過程中縱曾表示願意負擔拆除費用，是希望儘速解決爭議，不要因此訴訟，本院認定不足以認定被上訴人有默示同意上訴人裝設系爭室外機於屋頂上。於111年9月21日，原告以內湖北勢湖000303存證信函（原審卷第45頁），通知上訴人限期函到1週內依民法第429條第2項規定配合辦理拆遷，並表明逾期將終止契約收回房屋。均足徵被上訴人並無默示同意上訴人安裝系爭室外機於鐵皮屋頂上。
㈢、被上訴人終止契約，請求遷讓房屋及相當租金之不當得利，於法有據：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455條、第179條分別定有明文。
2.系爭租賃契約第14條約定「甲乙各方應遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，上訴人有違反系爭契約第9條之情形，業如前述，被上訴人依系爭租約第14條之約定以起訴狀繕本送達終止系爭租賃契約，依法有據，被上訴人依前述規定請求上訴人返還房屋，為有理由。又租約終止後上訴人繼續占有系爭房屋即屬欠缺法律上之原因，並致被上訴人受有不能使用、收益系爭房屋之損害，構成不當得利。既然兩造約定每月3萬8,000元為兩造系爭租約之約定租金，自能反應系爭房屋之客觀市場交易價值，以該數額作為相當於租金不當得利之數額，應屬適當。
五、綜上所述，上訴人違反系爭租賃契約第9條，經被上訴人終止租賃契約，依民法第455條請求遷讓房屋，及依民法第179條請求相當於租金之不當得利，均為有理由，應予准許。原審判為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 113 年 5 月 2 日
民事第四庭審判長法 官 陳章榮
法 官 林銘宏
法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 9 日
書記官 邱勃英