臺灣士林地方法院民事判決112年度簡字第12號原 告 魏榮治訴訟代理人 魏子鈞
魏子傑被 告 許金象訴訟代理人 魏金燕上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國112年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣參拾伍萬捌仟零陸拾伍元，及其中新臺幣壹拾貳萬元自民國一百一十一年九月二十九日起、其中新臺幣貳拾參萬捌仟零陸拾伍元自民國一百一十二年四月十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣參拾伍萬捌仟零陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自民國110年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元（見本院111年度士簡調字第1102號卷【稱下士簡卷】第8頁）。嗣於本件訴訟程序中，具狀撤回聲明第1項之訴訟，其聲明迭經變更，最終聲明為：被告應給付原告42萬元，及其中12萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其中24萬元自112年3月14日民事陳報狀繕本送達翌日起、其中6萬元自112年8月24日民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第48頁、第54頁、第62頁、第94頁），查原告前揭訴之變更，係基於其與被告間之租賃關係而生紛爭之同一基礎事實，揆諸首揭規定，應予准許。
二、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；民事訴訟法第427條第1項定有明文。又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理；同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項復有明文。查原告起訴後，復撤回原聲明第1項請求返還系爭房屋之訴訟，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項所規定應適用簡易程序之範圍，爰依前揭規定，改適用簡易訴訟程序審理。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：其於109年11月26日將系爭房屋出租予被告，約定每月租金3萬元，原租賃期間自109年11月1日起至110年4月30日止（下稱系爭租約），系爭租約期滿後，被告仍繼續給付租金予原告至111年4月始未給付，原告遂於111年5月5日發函通知被告應給付租金，嗣於111年5月23日再度去函終止系爭租約或以起訴狀繕本送達代終止系爭租約之意思表示。原告終止系爭租約後，被告遲至111年12月始未占用系爭房屋。被告曾給付111年6月份租金，故尚欠111年4月、5月、7月及8月共計4個月之租金12萬元，及系爭租約終止後之111年9月至12月未返還系爭房屋依約應給付之違約金每月6萬元，共計4個月為24萬元。又被告於112年1月17日未經原告同意擅至原告家中向原告配偶取回押金6萬元，亦應返還予原告。爰依系爭租約或不當得利法律關係，請求被告給付36萬元（欠租12萬元+違約金24萬元），並請求返還押金6萬元等語，並聲明：被告應給付原告42萬元，及其中12萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其中24萬元自112年3月14日民事陳報狀繕本送達翌日起、其中6萬元自112年8月24日民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋為原告之外甥女即訴外人魏金燕所有，魏金燕同意原告將該屋出租予被告，兩造間之租約於110年4月30日屆滿後，被告仍持續支付原告租金至魏金燕於111年3月29日將系爭房屋出售予建商為止，之後被告即將111年4至5月、7至12月之租金給付予建商之代理人即魏金燕，迄至111年12月30日建商收回系爭房屋始停止支付，故被告並未積欠原告任何租金等語，並聲明：原告之訴駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其與被告簽立系爭租約，將系爭房屋出租予被告，約定每月租金3萬元，原租賃期間自109年11月1日起至110年4月30日止；系爭租約於110年4月30日租賃期滿後，被告仍繼續給付租金予原告至111年4月始未給付；原告因被告未給付租金，而於111年5月23日發函終止系爭租約；被告持續占用系爭房屋至111年12月30日為止等情，有原告提出之系爭租約及存證信函在卷可稽（見士簡卷第16至24頁、第26至34頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證理由：㈠原告依系爭租約請求給付租金部分：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；民法第451條、第440條第1項、第2項分別定有明文。
⒉經查：兩造所簽立之系爭租約於110年4月30日原租賃期限屆
滿後，承租人即被告仍為租賃物之使用收益，並按月給付租金予出租人即原告，且原告復未為反對之意思，則兩造間之系爭租約自110年5月1日起，業已因民法第451條規定，視為不定期租賃契約，此節首堪認定。又原告主張因被告欠租達3個月，其於111年5月5日催告後，被告仍未給付租金，原告乃於同年月23日終止系爭租約，有存證信函2件在卷可稽（見士簡卷第26至34頁），被告就此節復不爭執，是依民法第451條規定，系爭租約業經原告於111年5月23日合法終止。
是以，原告請求被告給付111年4月1日至同年5月23日之租金，總計5萬2,258元（計算式：3萬元*【1又23/31月】=5萬2,258元，元以下4捨5入【以下同】），自屬有據。
㈡原告依系爭租約請求給付違約金部分：⒈查系爭租約第8條第2項約定「乙方（按即被告）於終止租約
或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃滿期之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算之違約金至遷讓完了之日為止。」（見士簡卷第20頁）。本件被告於系爭租約終止後，仍持續占用系爭房屋至111年12月30日止，為被告所自承（見本院卷第63頁筆錄第17行）。則如前述，被告逾期未遷出系爭房屋，原告依約自得請求被告給付違約金。爰審酌系爭契約業已視為不定期限之租賃契約，每月租金為3萬元，被告於租賃關係消滅後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，反將系爭房屋交付予出租人不認同其就系爭房屋有權利之第三人建商，致原告喪失系爭房屋之占有，致增加另案訴訟舉證難度、原告受有無法使用系爭房屋、租金收入之損害及租金轉投資之收益等情，認原告依系爭租約，請求被告給付按月依照租金2倍計算之違約金，尚屬合理，並未過高。又系爭租約就違約金之約定，核其性質屬於損害賠償總額預定性質之違約金，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，自已包含被告於租賃關係消滅後占用系爭房屋相當於租金之不當得利。是以除系爭租約法律關係之外，原告併主張依不當得利法律關係，請求法院擇一為原告勝訴之判決，而本院既已依系爭租約之法律關係，認原告請求給付違約金為有理由，則關於原告另主張不當得利部分有無理由，已無再為審認之必要，附此敘明。
⒉從而，原告請求被告給付系爭租約終止後即111年5月24日起
至其未占用系爭房屋即111年12月30日之期間，依系爭租約第8條第2項約定按租金2倍計算（即每月6萬元）之違約金，為有理由。原告就111年5月24日至111年8月31日期間之違約金（扣除111年6月份）僅請求每月3萬元計算，自111年9月1日至111年12月30日期間之違約金，則請求每月以6萬元計算，是以其得請求之違約金（扣除111年6月份）為30萬5,807元（計算式：3萬元*【2又8/31月】+6萬元*【3又30/31月】=30萬5,807元）。
㈢被告雖抗辯，系爭房屋原為魏金燕所有而同意原告出租，嗣
魏金燕於111年3月29日將系爭房屋出售予建商，故其將111年4至5月、7至12月之租金給付予建商之代理人即魏金燕，並未積欠租金云云。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之；民法第425條復有明定。系爭租約業已視為不定期限之租約，業如前述，則系爭租約依前揭規定自無民法第425條第1項法定租約移轉之適用。姑不論系爭房屋所有權人或事實上處分權人究竟誰屬，尚有爭議，縱如被告所主張系爭房屋業已由建商取得權利，惟本件並無法定租約移轉之適用，是系爭租約仍存在兩造之間，被告依系爭租約自有向原告給付租金及違約金之義務，是以被告前揭抗辯，並不足採。
㈣原告請求被告返還押金6萬元部分：
原告主張被告於112年1月17日未經原告同意擅至原告家中向原告配偶取回押金6萬元，亦應返還予原告云云，惟就其主張被告應予返還該筆押金6萬元，係本於何種法律關係，並未說明，本院尚無從審究。是其主張被告應返還該筆押金6萬元，並無理由，應予駁回。
㈤綜上所述，原告請求被告給付租金5萬2,258元及違約金30萬5
,807元，合計35萬8,065元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。故原告就其中12萬元復請求自起訴狀繕本送達翌日（即111年9月29日，見士簡卷第58頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，亦應准許；又原告就其中23萬8,065元雖請求自112年3月14日民事陳報狀繕本送達翌日，惟並未說明其繕本係何時送達予被告，是應以本院112年4月13日訊問期日陳述聲明而生催告之效力（見本院卷第62頁），故此部分併請求自112年4月14日至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦有理由，應予准許。
五、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；被告聲請供擔保請准免予假執行，經核於原告勝訴之範圍並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 12 日
民事第三庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 12 月 12 日
書記官 鍾堯任