臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第150號原 告 郭文玲訴訟代理人 陳德聰律師被 告 林少娟（即林覺生之繼承人）
林覺民（即林覺生之繼承人）上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國112年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○弄○○○號三樓之房屋全部遷讓交還予原告。
被告應給付原告如附表一所示之金額。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以如附表二之應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：被告之被繼承人林覺生（歿於民國111年10月9日）前於101年4月10日起至103年4月9日止，按月以新台幣（下同）1萬元向原告承租原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00弄00號3樓房屋（下稱系爭房屋），並繳付押租保證金2萬元，而於原租期屆滿後雙方未再另立書面租約，依民法第451條之規定視為以不定期繼續租約（下稱系爭租約）。詎林覺生自111年3月10日起即未給付租金，經扣除押租保證金2萬元後，積欠之租金總額達2個月以上，屢經原告催告均未給付，原告自得依土地法第100條第3款之規定終止租約。而林覺生於111年10月9日過世，被告為其繼承人，應繼承林覺生就系爭租約之權利義務，準此，原告爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，及依租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告給付租約終止前之積欠租金（每月1萬元）、租約終止後所受相當於租金之不當得利（按月以原租金額1萬元計算）等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓交還予原告；㈡被告應給付原告6萬元（自111年3月10日起之未付租金部分，如經計算至111年11月9日止為8萬元，經扣除押租保證金2萬元後為6萬元），及自111年11月10日起至交還系爭房屋之日止，按月給付1萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書，及林覺生之除戶戶籍謄本、繼承系統表暨繼承人之戶籍謄本（見本院卷第18至24、84至94頁）為證，並有系爭房屋之登記謄本（見本院卷第56頁）附卷可參，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。
二、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第1148條第1項前段、第2項定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；租賃物為房屋者，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，民法第439條前段、土地法第100條第3款亦有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，復為民法第767條第1項前段所明定；而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明文；而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查：
㈠、被告之被繼承人林覺生於原始租約之租期屆滿後繼續使用系爭房屋並繳付租金，與原告間之租約已變更為不定期限租賃契約，惟依民法第451條之規定更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，按系爭租約第3、4條約定租金為每月1萬元、應於每月9日以前繳納（見本院卷第18頁），然林覺生自111年3月10日起之各月份均未給付租金；又被告為林覺生之繼承人，於林覺生111年10月9日死亡後並未拋棄繼承，應繼承林覺生就系爭租約之權利義務，而原告主張以本件起訴狀繕本之送達（112年5月4日，見本院卷第132頁）為終止租約之意思表示，經計算自111年3月10日起至112年5月4日租約終止日止之未付租金額，於扣除押租保證金2萬元後之數額為11萬8,000元【計算式：
①111年3月10日至112年5月4日共為13個月又24日，每月租金為1萬元，是13個月又24日之未付租金額為：1萬（元/月）×3又24/30（月）＝13萬8,000（元）；②13萬8,000（元）－押租保證金2萬（元）＝11萬8,000（元）】，已逾2個月租金額（即2萬元），堪認系爭租約業經原告依土地法第100條第3款之規定合法終止，並於112年5月4日發生終止效力。
㈡、又系爭租約終止後，承租人已無繼續占用系爭房屋之權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋，洵屬有據；再被告於繼承林覺生之遺產範圍內依法負有清償債務之責，則原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告於繼承林覺生之遺產範圍內，給付租約終止前之積欠租金（即自111年3月10日起至112年5月4日租約終止日止之未付租金額，如前述經扣除押租保證金2萬元後為11萬8,000元）、租約終止後所受相當於租金之不當得利（即自112年5月5日起至交還系爭房屋之日止，按月比照原租金額給付1萬元），亦屬有據（按原告訴之聲明第二項之請求，與本判決主文第二項所諭被告應給付原告之金額實質上相同）。
三、從而，原告提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋，及給付積欠之租金、不當得利，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
四、本件判決基礎已臻明確，其餘訴訟資料經斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 曾琬真附表一：
被告應給付金額 被告應於繼承被繼承人林覺生之遺產範圍內，給付原告新台幣11萬8,000元，及自民國112年5月5日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣1萬元。附表二：
主文項次 原告應供擔保金額 主文第一項（即原告請求被告返還房屋部分） 新台幣27萬6,000元 主文第二項（即原告請求被告給付積欠租金、按月給付不當得利部分） 新台幣4萬元/ 按月新台幣 3,333元