臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第1510號原 告 方世樑
黃詩怡被 告 林鴻章訴訟代理人 鄭猷耀律師
張嘉珉律師林裕展律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國113年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件原告黃詩怡未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造為苗栗縣○○鎮○○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告與同意出賣系爭土地之共有人於民國110年1月7日以存證信函通知原告，業以總價新臺幣（下同）1571萬5500元出售系爭土地予訴外人吉智建設有限公司（下稱吉智建設公司），依土地法第34條之1執行要點規定函詢是否行使優先購買權等旨，並依系爭買賣契約第15條第13款約定授權被告為賣方代表人全權處理相關事宜。原告方世樑、黃詩怡分別於110年1月21日、20日以存證信函通知賣方代表人即被告，願依110年1月7日存證信函所載條件行使優先購買權，嗣原告黃詩怡於110年4月22日以存證信函通知被告敘商履約及產權移轉登記事宜，原告再於112年7月6日依被告等同意出賣人與訴外人吉智建設公司簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第3條第1項規定，以存證信函通知請被告於該函送達後7日依系爭買賣契約所載條件履行義務，逾期將依系爭買賣契約第10條約定究辦等旨，並附加面額160萬元之支票以支付系爭土地買賣第一次款予被告，惟被告均不予回應。爰依系爭買賣契約第10條約定，請求被告按日給付原告依已付價金160萬元千分之一計算之違約金等語。並聲明：㈠原告應自112年7月15日起至交出移轉登記所需全部證件（土地權狀、印鑑證明）暨蓋竣移轉書類印鑑章之日止，每日給付違約金1600元予原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告與訴外人謝武夫先後於110年1月20日、110年1月21日主張優先購買權，如認原告主張優先購買權為合法，則由原告與訴外人謝武夫準共有系爭買賣契約之債權，原告起訴請求被告履行契約，係共有債權之權利行使，非屬回復共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用，是本件未以全部共有人為原告，顯屬當事人不適格。再依系爭買賣契約第15條第7項約定，若有他共有人不願出售者主張優先購買權時，系爭買賣契約即失效，則訴外人謝武夫、原告黃詩怡已於110年1月20日主張優先購買權，系爭買賣契約第15條第7點之解除條件即已成就，系爭買賣契約因而全部失效，原告行使優先購買權無法依同一條件之買賣契約得以依附，應已失所附麗而無法成立買賣契約。退步言，縱認系爭買賣契約第15條第7項約定非解除條件，然原告方世樑私自以不同價格向訴外人林秀珠、林玉英、林鳳山、林淑華、廖啟男等系爭土地他共有人購買應有部分並辦畢所有權移轉登記，擅自變更買賣價金，顯然未合法行使優先購買權。且原告主張優先購買權，僅對被告發生行使買賣契約訂立請求權之效果，惟因原告方世樑私下與系爭土地他共有人購買應有部分，導致被告無法與原告訂立相同條件之買賣契約，被告自不受系爭買賣契約效力拘束。故原告依系爭買賣契約第10條約定請求被告給付違約金，顯無理由。又證人方春美地政士表示不願繼續辦理，原告知悉後即表示將尋其他地政士辦理，並主動表明要負擔土地增值稅，然迄今仍未提供第三方地政士名單，致兩造無從繼續履約，並非被告不履行契約，是被告並無可歸責事由。又原告黃詩怡遲至112年7月7日突以存證信函方式支付第一期價金，原告方世樑則未給付任何價金，原告均已遲延給付在先，則系爭買賣契約之履行既未進展至原告應支付尾款之程度，被告亦無給付違約金之義務等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證理由：
㈠、查兩造為系爭土地之共有人，被告與訴外人林美花等系爭土地部分共有人於109年2月15日與訴外人吉智建設公司簽訂系爭買賣契約，約定以總價1571萬5500元價金出售系爭土地予吉智建設公司，不同意出售者依土地法第34條之1辦理。被告與同意出賣系爭土地之共有人於110年1月7日以竹南中港郵局第3號存證信函檢附系爭買賣契約，通知未同意出售之共有人系爭土地業以總價1571萬5500元出售予訴外人吉智建設公司，依土地法第34條之1執行要點規定函詢是否行使優先購買權等旨，原告黃詩怡、方世樑收受後，分別於110年1月20日以頭份田寮郵局第6號存證信函、於110年1月21日以竹南照南郵局第4號存證信函通知被告，願依土地法第34條之1第4項規定主張優先購買權等旨。原告黃詩怡復於110年4月22日以頭份田寮郵局第64號存證信函通知被告於000年0月00日下午時至被告指定之證人方春美地政士事務所，就系爭買賣契約所載具體內容，敘商履約及產權移轉登記事宜。嗣原告黃詩怡於112年7月6日以頭份田寮郵局第102號存證信函通知被告依系爭買賣契約第3條第1項約定支付系爭土地買賣第一次款157萬1550元，請被告於該函送達後7日依系爭買賣契約所載條件履行義務等旨，並附加票號PD0000000、面額160萬元之支票予被告作為支付，經被告於112年7月7日收受送達等情，業據原告提出上開存證信函5份、國內掛號查詢資料（本院卷一第16至42頁），及被告提出不動產買賣契約書、土地登記謄本（本院卷二第76至107頁），自堪認定為真。
㈡、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。多人主張優先購買權時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。土地法第34條之1、土地法第34條之1執行要點第12條，分別定有明文。承上，部分共有人出賣共有物時，對外所出賣者，為共有物，非個別共有人之應有部分，對內為處分其應有部分，並依法有權共同處分未同意出賣之共有人之應有部分。是以，就同意出賣共有物之共有人而言，屬不可分之債務，對買受人而言，係屬不可分之債權，且因同意處分共有物之共有人須達土地法第34條之1第1項規定人數及應有部分，方得共同處分未同意處分共有人之應有部分。故於出賣人未履行給付共有物之義務，買受人應以出賣人即全體同意處分共有物之共有人為被告，請求給付共有物，當事人方屬適格。另就出賣人未履行買賣契約義務所生之損害賠償或違約金債務，依同一法理，亦應以出賣人即全體同意處分共有物之共有人為被告，請求其等共同(連帶)給付，不因其為金錢債務，即改變其性質，認係屬可分之債，而得向出賣人個別請求給付。又在多數共有人行使優先購買權之際，依土地法第34條之1第4項、土地法34條之1執行要點第12條之規定，應認係行使優先購買權之共有人依其應有部分比例共同向同意處分共有物之共有人買受共有物，依前述同一法理，就出賣人未依約履行之際，不論係請求給付共有物(除買受人之應有部分外)、不履行之損害賠償、違約金，亦應以出賣人即全體同意處分共有物之共有人為被告，請求給付，當事人方屬適格。本件原告未以出賣人即全體同意處分共有物之共有人為被告請求給付違約金，當事人應為不適格。
㈢、按多數共有人以同一條件行使優先購買權之際，應認係共同向同意處分之共有人購買共有物。就系爭買賣契約所生之請求給付買賣標的之債權，係屬不可分之債權，業如前述，且有共同買受共有物(按即出賣人之應有部分及共同處分之不同意出賣人之應有部分)之共有人就系爭債權成立準共有關係。準此，在準共有關係之基礎下，雖得由個別之行使優先購買權之共有人，向出賣人請求履行買賣契約或不履行之損害賠償、違約金，然應請求向共同買受之共有人即行使優先購買權之共有人全體為給付，方為適法。本件行使優先購買權之人除原告外，尚有訴外人謝武夫一事，為兩造所不爭執（本院卷一第72、392頁）。縱系爭買賣契約之出賣人確有違約之情事，惟原告起訴僅聲明向原告為給付，於法亦有未合。
㈣、原告主張：伊業已交付華南銀行竹南分行簽發之160萬元支票予被告，被告即應依系爭買賣契約第3條第1項、第2項約定，將其所有之土地所有權狀交付方春美地政士，並交付移轉登記所需之全部證件及於移轉書蓋竣印鑑章，被告未依約履行，應依系爭買賣契約第10條之規定，每逾1日按160萬元之千分之1計付違約金云云，然為被告否認，並以前揭詞情抗辯。按本契約作立同時買方支付賣方157萬1550元整為第1次款，由賣方簽收款後交由承辦地政士代為保管，俟本約買賣標的他共有人不出售者，不主張優先購買權後7日內，由代保管人將代保管款項交由賣方收取，賣方應同時將所有權狀正本交付承辦地政士收執；第2次款157萬1550元整應於本約買賣標的他共有人不出售者不主張優先購買權後7日內由賣方出售人交出移轉登記所需全部證件(印鑑證明、稅單、戶籍謄本)及蓋竣移轉書類印鑑章之同時支付；若賣方違反本契約各條款不履行義務時，每逾1日賣方應按買方已繳買賣價款千分之1計算違約金予買方(自逾期日起至完成給付日止)，並應於買方支付尾款時一併繳清，系爭買賣契約第3條第1項、第2項、第10條前段，分別定有明文（本院卷一第23至24頁）。承上可知，如因可歸責於賣方之事由，未依約履行系爭買賣契約，買方得依契約第10條之約定，請求按日以其已付價金千分之1計算之違約金。惟查系爭買賣契約約定原告應支付之對價為金錢，此觀前開約定自明。然原告實際交付之對價為票據，本質為執票人對發票人之債權，原告未經出賣人之同意交付票據以為給付，是否合於系爭買賣契約之約定，即有疑義。又按多數共有人行使優先購買權之際，為多數共有人向同意出賣之共有人共同買受共有人各自之應有部分，及依法有權共同處分之不同意共有人之應有部分，依系爭買賣標的之性質，應屬不可分之債，買受人應支付之價金，亦應向出賣人全體為給付。查原告方世樑自承系爭160萬元之支票係向被告個人為給付等語(本院卷二第157頁)。
是其未向出賣人全體為給付，亦不生給付之效力。再者，證人即系爭買賣契約約定之地政士方春美於本院審理時證述：本件買賣伊只辦到通知不同意出賣之共有人是否行使優先購買權，通知後有3個人行使優先購買權，因伊不認識行使優先購買權之共有人，伊就不續辦了；伊在知道共有人有行使優先購買權不久，伊就跟被告說伊不辦了，在出賣人與吉智建設公司簽約時，交付予伊收執之所有權狀正本，伊也有通知他們取回；伊也有將其不續辦的事情，告知方世樑，但時間忘了等語(本院卷二第266至268頁)。顯見，證人方春美已通知出賣人不願承辦，並拒絕受領出賣人之土地所有權狀正本。職是，縱認原告交付之支票已生給付之效力，因證人方春美已不願承辦系爭土地移轉登記事宜，並拒絕受領土地所有權狀，此為被告所明知，被告自無從交付所有權狀及相關移轉登記證件予證人方春美，並於地政士製作之土地移轉登記文書上蓋用印鑑章。是難認被告未交付其所有之土地所有權狀及相關移轉登記證件予證人方春美，並於土地移轉登記文書上蓋用印鑑章，係屬可歸責於被告。原告雖又主張，被告知悉證人方春美不願承辦，應依系爭買賣契約第2條之約定，徵求行使優先購買權之原告及訴外人謝武夫之同意終止委託並另尋他人續辦系爭土地登記事宜云云。惟按系爭買賣契約第2條約定「……。買賣雙方交付證件後，任何一方除非經他方同意或依照本契約約定，均不得向承辦地政士取回已交付任何證件及終止委託」等語(本院卷一第23頁)。觀前開約定之文義，僅約定買賣雙方未經他方同意不得任意取回證件及終止委託(按終止與地政士之委任關係)，顯然未約定如地政士欲終止委託，並拒絕收受所有權狀，致無法繼續辦理土地移轉登記事宜，應由何人，依何程序處理。故原告主張依系爭買賣契約第2條之約定，被告負有徵求行使優先購買權之共有人同意，終止與證人方春美之委任關係，另覓他人續為辦理之義務云云，應無所據。另原告方世樑已另行向不同意出賣之共有人即訴外人林秀珠、林玉英、林淑華、林鳳山、廖啟男等買受其等之應有部分，並已移轉登記一事，為兩造所不爭執（本院卷二第158頁），應可認定。又數共有人行使優先購買權之際，應認係依其應有部分比例共同向同意出賣之共有人，買受其應有部分，及依法有權共同處分之不同意出賣人之應有部分，為不可分之債。是原告方世樑前開行為，顯然已使出賣人無法履行，對行使優先購買權之原告及訴外人謝武夫，共同移轉訴外人林秀珠、林玉英、林淑華、林鳳山、廖啟男等之應有部分義務。原告方世樑復於本件請求被告履約，是否有違誠實信用原則，亦有疑義。
㈤、原告方世樑雖又主張，出賣人與訴外人謝武夫間之買賣契約，業經出賣人催告訴外人謝武夫依約履行價金給付之義務，訴外人謝武夫未履行，已由其及訴外人林美花代理出賣人以出賣人之名義解除此部分之買賣契約，故原告請求被告給付，應屬有據云云。惟本件係由原告、訴外人謝武夫共同向出賣人買受系爭共有物(除原告、訴外人謝武夫之應有部分外)，原告與訴外人謝武夫應共同向出賣人履行買賣契約應履行之義務，得否僅解除訴外人謝武夫個人部分之買賣契約，已有疑義。再者，按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條定有明文。承上可知，系爭買賣契約，應由出賣人全體向買受人全體為解除契約之意思表示方為適法。查依被告提出之同意出賣系爭土地之共有人明細(本院卷二第108至114頁)，同意出售者合計共29人(含公同共有人)。惟原告提出之存證信函，僅出賣人其中22人(按亦不包含被告)，向訴外人謝武夫為解除契約之意思表示，此有原告方世樑提出之存證信函(本院卷一第408、408頁)，在卷可參。依前開規定，其解除契約之意思表示，應非適法。是原告方世樑主張，出賣人已解除與訴外人謝武夫間之買賣契約云云，應無可採，附此敘明。
㈥、綜上所述，本件原告依系爭買賣契約第10條之約定，請求被告給付如聲明第1項所示之違約金，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援引之證據，經本院悉予審酌後，認於本件判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 劉逸成以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
書記官 康雅婷