臺灣士林地方法院民事判決
112年度訴字第1512號原 告 李陳美訴訟代理人 李律民律師被 告 天母鬱金香大廈管理委員會法定代理人 陳宗宏訴訟代理人 蔡宗隆律師
林明葳律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號地下室建物騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬貳仟柒佰肆拾壹元，及自民國一一三年四月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾壹萬參仟伍佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬貳仟柒佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告起訴時被告之法定代理人原為廖琼玲，嗣於本院審理中變更為陳宗宏，有臺北市政府都市發展局函文可稽（見本院卷三第39至43頁），並由陳宗宏具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第71頁），與民事訴訟法第175條第1項規定並無不合，應予准許。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。查原告聲明第1項請求被告騰空遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號地下室建物（下稱系爭建物），嗣原告於本件訴訟繫屬中之民國112年10月12日，將系爭建物之所有權移轉登記予訴外人昀達投資有限公司（下稱昀達公司），有系爭建物之異動登記表、登記謄本可考（見本院卷二第525、526、753頁），惟昀達公司迄今未聲請承當訴訟，依上開規定，原告仍為適格之當事人，附此敘明。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明第2項原為：
被告應給付原告新臺幣（下同）28萬4,431元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見士司補卷第8頁），嗣變更上開聲明為：被告應給付原告28萬4,481元，及自113年4月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷三第85、89頁），核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，亦應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊於108年5月27日登記為系爭建物之所有權人，被告無權占用系爭建物，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，及給付自108年5月28日起至112年10月11日止相當於租金之不當得利28萬4,481元等語。並聲明：㈠、被告應將系爭建物騰空交還予原告；㈡、被告應給付原告28萬4,481元，及113年4月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物實為坐落臺北市○○區○○段0○段000 地號土地上（下稱系爭土地）之天母鬱金香大廈（下稱系爭大廈）之共用部分，原告之配偶即訴外人李正雄並非系爭建物之實際上所有權人，李正雄於108年5月27日將系爭建物單獨移轉予原告之行為，亦違反公寓大廈管理條例第4條規定，應屬無效。又李正雄與系爭大廈全體區分所有權人間已約定系爭建物供系爭大廈共同使用而為約定共用部分，且伊自76年間起即占用系爭建物作為辦公室及會議室使用，伊與李正雄間就系爭建物存有默示使用借貸契約，另原告提起本件訴訟有權利濫用及違反誠實信用原則之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、位於系爭土地上系爭大廈內之系爭建物（即臺北市○○區○○段0○段00000○號），於75年9月30日以第一次登記為原因，登記為李正雄所有，嗣李正雄於108年5月27日以配偶贈與為原因，將系爭建物移轉登記予原告，其後原告於112年10月12日，以買賣為原因，將系爭建物移轉登記予昀達公司。
㈡、李正雄於75年9月30日以第一次登記為原因，登記為系爭大廈內之臺北市○○區○○段0○段00000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號4樓，下稱系爭110號4樓建物）之所有權人，並於76年1月22日以買賣為原因，將該建物所有權移轉登記予訴外人黃泓閔。
㈢、系爭建物107年、108年、109年、110年、111年、112年之建築物價額依序為71萬5,012元、69萬4,726元、67萬4,440元、65萬4,154元、63萬3,868元、61萬3,582元。
㈣、系爭建物位於臺北市士林區，地理位置鄰近天母棒球場、天母運動公園、大葉高島屋百貨公司，毗鄰臺北市立大學天母校區、臺北市立蘭雅國民中學等學區，如本院卷一第98頁GoogleMap地圖所示。
四、本院得心證之理由：
㈠、按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。又按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，除有交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，始得謂默示之意思表示（最高法院106年度台上字第2029號判決意旨參照）。
㈡、經查：⒈李正雄於108年5月27日以配偶贈與為原因，將系爭建物移轉
登記予原告，其後原告於112年10月12日，以買賣為原因，將系爭建物移轉登記予昀達公司等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），足認原告於112年4月27日提起本件訴訟（見士司補字卷第8頁本院收文章）時，確實登記為系爭建物之所有權人甚明。
⒉至被告抗辯系爭建物為系爭大廈之共用部分云云，固據提出
系爭大廈之建造執照地下室平面圖為憑（見本院卷一第120、122頁），而被告抗辯系爭建物所在位置於該地下室平面圖上分別經記載「發電機」、「機械間」等語，雖為原告所不爭執（見本院卷三第86頁），惟系爭大廈於73年3月15日經臺北市政府工務局核發73建字第285號建築執照後，系爭大廈之起造人、設計人、監造人於同年0月間向臺北市政府工務局申請變更設計，經該局於同年7月7日核准在案，被告所提前開地下室平面圖乃變更設計前之地下室平面圖，變更設計後之地下室平面圖上，系爭建物所在位置已無「發電機」、「機械間」之記載等情，有變更設計後之地下室平面圖（見本院卷三第93、95頁）可稽，復經本院職權調取73建字第285號建築執照及73建字第285號第一次變更設計建築執照卷宗確認無訛，是被告執前揭變更設計前之地下室平面圖所載內容，抗辯系爭建物為系爭大廈之共用部分云云，已難憑採。又系爭建物之主要用途載為「一般零售業」，有其建物測量成果圖足考（見本院卷一第210頁）；再系爭大廈之共有部分業經登記為臺北市○○區○○段0○段00000○號，亦有該建號之登記謄本可佐（見本院卷一第202至205頁），益徵系爭建物並非系爭大廈之共用部分，是被告執前詞抗辯李正雄並非系爭建物之實際上所有權人，及其移轉系爭建物予原告之行為違反公寓大廈管理條例第4條規定，應屬無效云云，均無足取。
⒊被告另抗辯李正雄與系爭大廈全體區分所有權人間已約定系
爭建物供系爭大廈共同使用而為約定共用部分，及李正雄與被告間就系爭建物存有默示使用借貸契約云云，為原告所否認，自應由被告負舉證之責。而被告就上情，雖據提出系爭建物91年3月份至6月份、92年7月至8月、92年11月至12月、93年3月至6月之臺北自來水事業處水費收據、系爭建物之90年2月、91年4月至6月、12月、92年4月、8月之台灣電力公司電費收據、系爭建物之108年、109年房屋稅繳款書、系爭大廈歷任主任委員名單、88年11月25日系爭大廈第14屆管理委員第一次委員會議議程、90年8月11日系爭大廈90年第一次區分所有權人會議會議記錄、91年12月14日被告選舉開票簽到簿、系爭大廈112年9月1日起至同年10月31日收支表等為證（見本院卷一第148至188頁）。惟查：
⑴觀諸系爭大廈歷任主任委員名單（見本院卷一第178頁），其
上並未記載被告使用系爭建物之情形，或李正雄與系爭大廈全體區分所有權人間約定系爭建物供系爭大廈共同使用而為約定共用部分，及李正雄與被告間就系爭建物成立使用借貸契約之任何文字，自難作為有利於被告之認定。
⑵又88年11月25日系爭大廈第14屆管理委員第一次委員會議議
程、90年8月11日系爭大廈90年第一次區分所有權人會議會議記錄、91年12月14日被告選舉開票簽到簿，雖均有記載開會地點為「本大廈地下室會議室」（見本院卷一第180、184186頁），惟此至多僅得證明被告自00年00月間起有占用系爭建物之事實，而李正雄雖於75年9月30日以第一次登記為原因，登記為系爭大廈內之系爭110號4樓建物之所有權人（見不爭執事項㈡），然其於76年1月22日旋即以買賣為原因，將該建物所有權移轉登記予黃泓閔（見不爭執事項㈡），且原告主張李正雄未曾居住在系爭大廈內乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷一第80頁），實難認李正雄知悉系爭建物長期為被告占用作為辦公室及會議室使用，縱李正雄長期未對被告行使系爭建物所有權人之權利，亦僅屬單純沉默，尚無從遽認李正雄與系爭大廈全體區分所有權人間已約定系爭建物供系爭大廈共同使用而為約定共用部分，或李正雄與被告間就系爭建物存有默示使用借貸契約。
⑶再被告抗辯系爭建物之水電費、房屋稅歷來均由其繳納等語
，雖據提出系爭建物91年3月份至6月份、92年7月至8月、92年11月至12月、93年3月至6月之臺北自來水事業處水費收據、系爭建物之90年2月、91年4月至6月、12月、92年4月、8月之台灣電力公司電費收據、系爭建物之108年、109年房屋稅繳款書、系爭大廈自112年9月1日起至同年10月31日收支表為憑，惟系爭建物109年之所有權人已非李正雄，其109年房屋稅之納稅義務人亦非李正雄（見本院卷一第176頁），自難以被告代為繳納系爭建物109年房屋稅乙節，作為有利於被告之認定基礎。至其餘單據部分，其送達地址均為系爭建物之門牌號碼（見本院卷一第148至174頁），而李正雄未曾居住在系爭大廈內，且被告至遲自00年00月間起已占用系爭建物等節，均如前述，足見被告係於占用系爭建物期間，自行收受水電費、房屋稅單據後，代為繳納，實無從以被告之單方行為，逕認李正雄與系爭大廈全體區分所有權人間已約定系爭建物為約定共用部分，或李正雄與被告間就系爭建物存有默示使用借貸契約。
⑷此外，被告所舉證據，尚不足以認定李正雄與系爭大廈全體
區分所有權人間已約定系爭建物供系爭大廈共同使用而為約定共用部分，或李正雄與被告間就系爭建物存有默示使用借貸契約，則被告執此抗辯有合法占用系爭建物之權源云云，即非有據。
㈢、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，基於權利社會化之基本內涵，非不得視為以損害他人為主要目的；至當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院107年度台上字第2210號判決意旨參照）。經查，系爭建物起訴時之價額為61萬3,582元，有其建築物價額試算表可考（見本院卷三第21頁），是原告基於系爭建物所有權人之地位，起訴請求被告遷讓返還系爭建物，並非全無利益，亦難認原告之請求，有何違反公共利益或係以損害被告為主要目的。又縱原告之前手李正雄或原告歷時長久未行使權利，充其量僅消極未行使權利，被告未能證明李正雄、原告有何積極放棄權利之行為，或有何足使被告認為李正雄、原告已不欲其履行義務之特別情事，其無正當信賴基礎，自不得僅以李正雄、原告長時間未行使系爭建物所有權人之權利，即認原告提起本件訴訟有違反誠實信用原則之情事。是被告抗辯原告提起本件訴訟屬權利濫用及違反誠實信用原則云云，洵非可採。
㈣、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告於提起本件訴訟時，為系爭建物之所有權人，已如前述，又系爭建物現仍為被告所占用乙節，為被告所不爭執（見本院卷三第72頁），而被告未能證明有何占用系爭建物之正當權源，應認係屬無權占有，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，自屬有據。
㈤、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之房屋，可獲相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院95年度台上字第470號判決意旨參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額則依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額而言。經查：
⒈原告主張自108年5月28日起至112年10月11日止為系爭建物之
所有權人，且被告於該段期間占用系爭建物等情，為被告所不爭執（見本院卷三第72頁），又被告乃無正當權源占用系爭建物，已認定如前，依前揭規定及說明，被告自應返還原告該段期間相當於租金之不當得利。
⒉本院審酌系爭建物在原告起訴時屋齡為36年，位在系爭大廈
之地下層，總面積為24.28平方公尺（見士司補字第14頁所附建物登記謄本），系爭建物108年、109年、110年、111年、112年之建築物價額依序為69萬4,726元、67萬4,440元、65萬4,154元、63萬3,868元、61萬3,582元（見不爭執事項㈢），原告並無系爭建物所坐落系爭土地之權利（見本院卷一第82頁），暨系爭建物位於臺北市士林區，地理位置鄰近天母棒球場、天母運動公園、大葉高島屋百貨公司，毗鄰臺北市立大學天母校區、臺北市立蘭雅國民中學等學區（見不爭執事項㈣），及被告占用系爭建物作為辦公室及會議室使用等一切情狀，認應以系爭房屋經主管機關估定價額年息百分之5計算相當於租金之不當得利數額，方為適當。依此計算，原告請求被告給付自108年5月28日起至112年10月11日止之相當於租金之不當得利在14萬2,741元【計算式：〔69萬4,726元×（218/365）×5％〕＋（67萬4,440元×5％）＋（65萬4,154元×5％）＋（63萬3,868元×5％）＋〔61萬3,582元×（284/365）×5％〕＝14萬2,741元，元以下四捨五入】之範圍內，應認有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
㈥、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於112年5月22日送達被告，有本院送達證書可稽（見士司補字第28頁），則原告在此範圍內，就得請求被告給付之不當得利14萬2,741元，併請求自113年4月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，暨給付14萬2,741元，及自113年4月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 黃筠雅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
書記官 陳芝箖