臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第176號原 告 陳雅莉訴訟代理人 郝燮戈律師
謝宇恆被 告 金貿社區管理委員會法定代理人 賀中明訴訟代理人 陳志生律師上列當事人間請求確認契約關係存在事件，本院於民國112年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。此觀民事訴訟法第256條規定自明。本件原告起訴時原請求確認兩造間就坐落於臺北市○○區○○路00巷00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）前如起訴狀所附附圖斜線部分所示土地之分管契約存在。嗣原告請求確認分管契約存在之土地面積，經臺北市中山地政事務所測量後，原告更正其聲明為：確認兩造間就坐落系爭房屋前臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖斜線A部分所示土地（面積27.87平方公尺）之分管契約存在（見本院卷第156頁民事變更訴之聲明狀）。經核原告所為係更正事實上及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告於民國111年2月17日購買系爭房屋及其坐落基地（下稱
系爭房地），成為金貿社區（下稱系爭社區）之區分所有權人。系爭房屋前之系爭土地自系爭社區完成後，實際上均由系爭房屋前區分所有權人即訴外人張進忠（下稱張進忠）於系爭土地如附圖所示斜線A部分內停放車輛及放置花盆而為使用收益，系爭社區其他區分所有權人從未異議及干涉，已構成默示分管契約，原告因知悉張進忠就系爭土地之使用狀況後始決定購買系爭房屋及其坐落基地，然原告購買系爭房地後，竟遭被告以決議及主委口頭宣示等方式，否認原告對系爭土地有使用管理權能，禁止原告使用系爭土地，並於系爭社區管理委員會（下稱管委會）決議中，擬於系爭土地劃分停車格另為使用，致原告權益受損。
㈡共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際
約定使用範圍，就各自占有管領之部分，互相容忍；對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，得認有默示分管契約之存在。本件早於原告取得系爭房地前，系爭社區全體區分所有權人於事實上即容任由系爭房地之區分所有權人使用迄今，可知系爭房地之區分所有權人與系爭社區全體區分所有權人間雖無書面約定，但確有容由系爭房地之區分所有權人使用系爭土地如附圖所示斜線A部分之事實，堪認有默示分管契約存在。又共有人訂立分管契約後，縱將其應有部分讓與第三人，除有特別情事，或受讓人不知有分管契約、亦無可得而知之外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。則本件原告自張進忠受讓系爭房地，自應繼受分管契約之權利等語，並聲明：確認兩造間就系爭房屋前系爭土地如附圖斜線A部分所示土地（面積27.87平方公尺）之分管契約存在。
二、被告則以：㈠系爭社區於105年1月6日成立管理委員會，並訂有住戶規約及
汽、機車停車場使用管理辦法，又因系爭社區沒有設置地下停車場，停車位不足，違規停車情形嚴重，被告乃於105年7月15日召開第一屆第三次管委會會議，邀請社區內22之1號、24之1號及26之1號三戶區分所有權人，協調在其門前劃設停車位事項，而並未邀請20之1號住戶即張進忠協調，實因該戶門前並無停車等違反住戶規約之情形。嗣因22之1號住戶不服調處，被告僅得起訴，獲有本院107年度訴字第1232號勝訴確定判決。
㈡被告於111年1月17日召開第七屆第一次管委會會議，決議在2
0之1號住戶門前增設一停車位，而原告係於111年2月17日購得系爭房地，恐係其前手張進忠未向原告說明此事，致生誤會，是並無原告所稱有默示分管契約之情形。又依民法第826條之1規定，不動產之分管契約於上開條文施行後成立者，必須依同法第820條第1項投票表決，並作成書面契約且必須經登記後，對受讓人才具有效力。因此，原告主張之默示分管契約，已無存在可能等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張於111年2月17日向張進忠購買系爭房地等情，為被
告所不爭執，原告此部分主張應堪信為真實。惟就原告主張就系爭土地上如附圖所示斜線A部分與系爭社區其他共有人間有分管契約一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。
又共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示，或經法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默示之意思表示；單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院105年度台上字第13號、107年度台上字第2467號判決意旨參照）。經查：
⑴原告主張就系爭土地有默示分管契約之存在，主要係以證人
侯天錫之證述為主要依據，依證人侯天錫審理中證稱：之前張進忠是在開貨車進貨，那塊空地就停貨車，最後幾年把車子賣掉，前面的空地就放一些花盆，張進忠沒有表示他家前面的空地只能給他專門停貨車用，別人不能用，應該沒有人敢停，因為會妨礙一樓住戶的進出，反正張進忠就是出入在該處，別人也不可能去用妨礙到張進忠的出入，大家都默認。張進忠在搬走前那台車處理掉，之後該塊空地是擺放一些花盆，盆栽旁邊有放三角錐等語（見本院卷218、220-221頁筆錄）。證述就張進忠持有貨車期間，將貨車停放於系爭房屋前空地，系爭社區其他住戶車輛未有停放於該處之情形，其後張進忠將貨車處分後，系爭房地前空地僅放置盆栽等情。
⑵另依系爭房屋買賣之仲介田芳州於審理中證稱：接觸的時候
是沒有停車，但張進忠說他是第一手，到108年才賣掉車子，所以張進忠到108年以前都有停車，伊接此案時是110年，當時張進忠已經沒有停車，前面的空地左右兩側都有放盆栽，前面臨馬路的地方有放二到三個三角錐，賣一樓的房子會問前面的位置可否停車，張進忠是回答說可以停車，說之前都只有他在停，沒有提到別人不能停，張進忠就是只有賣一樓房屋，沒有說一樓外的使用權也有價金這樣子，買賣價金是以房屋產權做為計算基準，因為張進忠使用的是前面的空地，因為有放一些盆栽，可是停車是停在盆栽的外側馬路上，不是停在放盆栽的空地部分，沒有產權的空地，即使可以停車也不能證明是他的車位，在買賣當時張進忠沒有說這是他專用的停車位置及買賣後交給買家等語（見本院卷第212-
213、215-216頁筆錄）。是系爭房屋買賣之過程中，張進忠雖有提及屋前空地可停放車輛之情形，但並無聲明為其專用停車位，或有使用權而作為買賣標的之一。並參以：⒈買賣契約所附「信義房屋買賣仲介專任委託書」（本院卷第107頁），就「車位現況標示」欄區分為「無車位」、「有車位」選項，再於有車位選項中區分「有獨立權狀。建號＿＿」、「無獨立權狀，登記於主建物共有部份建號＿＿，依照起造人約定、分管契約或依現狀移轉使用」、「其他」等選項，而張進忠勾選「無車位」選項。⒉標的物買賣現況說明書第6項「住戶規約或分管協議有無共有部分約定專用、或本戶專有部分約定共用之情形」，亦勾選「無」選項。是於買賣過程中，張進忠並無認其就系爭房屋前空地有供其車輛停放之專有使用權存在。
⑶另依證人陳秋玉於審理中證稱：伊是第五屆管理委員，有參
加109年6月28日管委會會議，該會議記錄第二頁第一案決議16至26號含之1住戶門前放置車輛、盆栽以及雜物等，會後另發通知，限時移除淨空，請一樓住戶配合辦理會後限時淨空，開完會決議後，就有口頭去跟這些一樓有停放車子、放盆栽的請他們移除，當時有些人有理會，有些人沒有理會，在12月有寄出限期改善通知單，停車的有兩個住戶（18、24-1號住戶）說可否停到12月底，後來有兩戶住戶（24、26-1號）沒有理會，所以寄出存證信函，20之1號張進忠不知道有沒有車，但知道門口有放盆栽，伊不認識張進忠，可是主委認識他，主委與伊去跟張進忠說限時把盆栽移除，張進忠同意把盆栽移除，移除後在張進忠門口劃了停車標誌四個角，並寫上金貿社區四個字，意思就是這東西歸社區所有，如果需要使用就要跟社區商量，且當時張進忠也說他不需要用，只要把盆栽移除就好，社區要用就歸還給社區等語（見本院卷第227-228頁筆錄）；及證人林碧於審理中證稱：伊是金貿社區第五屆主委，109年6月28日管委會會議記錄第二頁第一案決議16至26號含之1住戶門前放置車輛、盆栽以及雜物等，會後另發通知，限時移除淨空，請一樓住戶配合辦理，此決議案後來有執行，20之1號張進忠在門前已無停放車輛，有放置花盆，伊和陳秋玉去通知張進忠移除這些花盆，張進忠很配合，有馬上移一些花盆，並說有一些泥土沒有地方倒，伊還請兒子去把泥土拿走，張進忠部分很配合所以就沒有書面通知他等語（見本院卷第232-233頁筆錄）。依證人陳秋玉、林碧之證詞，張進忠雖於系爭土地上擺放盆栽，但於系爭社區管委會決議清除戶門前放置之車輛、盆栽、雜物等物品時，即主動配合清理，亦無主張其有分管權利。
⑷綜以上開證人證述內容及買賣文件，張進忠曾有將貨車停放
住家前方空地，社區其他住戶雖未為制止，但並無顯示同意張進忠專用之權利，且張進忠亦無將系爭土地上就附圖所示斜線A部分作為其專用停車位，及於出售系爭房屋時，一併作為買賣移轉權利之意思。故原告主張張進忠與系爭社區其他住戶間就系爭土地上如附圖所示斜線A部分有成立默示分管契約，於買受系爭房地後，一併承繼該分管契約云云，並無依據。
四、綜上所述，原告主張就系爭土地上如附圖所示斜線A部分有分管契約存在，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
書記官 潘 盈 筠