臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第193號原 告 王維政訴訟代理人 林煜騰律師
蔡晴羽律師楊劭楷律師被 告 王維典訴訟代理人 陳博文律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國112年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬捌仟壹佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決第一項，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬捌仟壹佰壹拾貳元為被告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：被告所有之臺北市○○區○○段○○段00000○號建物、20111號建物即門牌號碼分別為臺北市○○區○○路00○0號4樓房屋(下稱系爭4樓房屋)、同號3樓房屋(下稱系爭3樓房屋，與系爭4樓房屋合稱系爭房屋)無權占用臺北市○○區○○段0○段000地號土地(下稱326地號土地)、327地號土地(下稱327地號土地，與326地號土地合稱系爭土地)。而原告為系爭土地共有人之一(原告應有部分各為600分之214)，被告所有之系爭房屋無權占用系爭土地，乃受有自民國105年5月27日起至111年5月26日止相當於租金之不當得利合計新臺幣(下同)275萬5693元，致原告受有該損害。為此，爰依民法第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告275萬5693元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋與重測前之系爭土地均原為兩造母親即訴外人王陳玉燕所有，是王陳玉燕與建商在系爭土地上合建4層樓建物(下稱系爭建物)，且將系爭建物其中1樓房屋、2樓房屋及系爭土地之所有權登記在原告名下，並將系爭房屋登記在被告名下，被告基於使用借貸契約而有合法占有使用系爭土地之權源，並非無權占有。又原告於40年後始向被告請求給付相當於租金之不當得利，有違反誠信原則，屬權利濫用等語，資為抗辯。並為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭土地所有權人(應有部分各600分之214)，被告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋坐落在系爭土地等情，有土地建物登記查詢資料可稽(見本院卷第20至36頁)，堪信為真實。
四、至原告主張被告所有之系爭房屋乃無權占用系爭土地，伊得依民法第179條規定，請求被告給付自105年5月27日起至111年5月26日止相當於租金之不當得利等語，為被告否認，並以前揭詞情抗辯。而查：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。查系爭土地於重測前為臺北市○○區○○段000地號土地，於56年3月4日以同年1月10日買賣為原因辦理所有權登記予王陳玉燕，王陳玉燕於66年11月11日以同年9月12日買賣為原因，辦理系爭土地所有權移轉登記予訴外人謝陳郁瑩，謝陳郁瑩於67年1月13日以66年12月9日買賣為原因，辦理所有權移轉登記予原告等情，有臺北市土地登記簿可稽(見本院卷第164至165頁)。而系爭房屋於67年11月27日建築完成，且係以67年11月27日第一次登記為原因，於68年2月3日辦理所有權登記予被告，有土地建物查詢資料可稽(見本院卷第34至36頁)。且系爭土地原所有權人王陳玉燕於66年3月10日出具土地使用權同意書，同意在系爭土地上蓋4層樓共16戶之建物(即系爭建物)，並以王陳玉燕為起造人，於同年4月19日申請建造執照。嗣於67年11月10日申請系爭建物之使用執照時，係以原告、被告、王陳玉燕及訴外人慈惠建設股份有限公司(下稱慈惠公司)為起造人而為申請，兩造均有蓋印於該申請書，且其中D棟3、4樓係以被告名義申請，D棟1、2樓則以原告名義申請，亦經本院調閱系爭建物之建築物建造執照、使用執照卷宗查核屬實。堪認系爭土地原所有權人王陳玉燕確有出具土地使用權同意書，同意在系爭土地上興建系爭建物，而於系爭建物取得使用執照且建築完成前，王陳玉燕早已於66年11月11日將系爭土地所有權移轉登記予謝陳郁瑩，謝陳郁瑩再於67年1月13日將系爭土地所有權移轉登記予原告，嗣系爭建物於完工並取得使用執照後，系爭建物其中系爭房屋於68年2月3日以第一次登記為原因，辦理所有權登記予被告，故尚難謂系爭土地與系爭房屋曾同屬於一人即王陳玉燕所有，而先後讓與不同人之情形，故本件自無民法第425條之1規定之適用。至被告抗辯本件得類推適用民法第425條之1規定云云，然按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地。是以，「類推適用」本應以兩事項間具本質類似性，依法律規範意旨應同予規範，竟有一事項疏未規範，造成「法律漏洞」產生為其前提。觀之民法第425條之1立法理由，係以：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時…應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當對價」等內容，足徵該條規定係為體現房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得使用權之情事，但為免過於追求、維護房屋經濟價值，致無法活化土地之利用，故該規定應以房屋本具有權使用基地為前提要件。是立法者就前揭推定租賃關係之規定，已有所考量並加以規範，難謂有何法律漏洞可言。被告既未證明系爭土地及系爭房屋曾同為一人所有，要難認定與該條文規定間具本質上之類似性，自無類推適用之餘地。
㈡被告抗辯依系爭建物使用執照及土地登記謄本可知，王陳玉
燕與建商合建系爭建物，王陳玉燕先將系爭土地登記在原告名下，系爭建物登記在王陳玉燕名下，基於王陳玉燕之意思，應有使用借貸之關係等語，並以使用執照申請書為憑。然查，系爭房屋均係以第一次登記為原因，登記在被告名下，未曾登記在王陳玉燕名下，有土地建物查詢資料可稽(見本院卷第34至36頁)，故被告抗辯系爭建物曾登記在王陳玉燕名下云云，已難認可採。惟王陳玉燕原為系爭土地所有權人，並出具土地使用權同意書，同意在系爭土地上興建系爭建物，且於土地使用權同意書上記載王陳玉燕完全同意於系爭土地上建築4層RC造建築物1棟，為申請建造雜項執照特立此土地使用權同意書為憑；又原告於本院審理時亦自陳：王陳玉燕於系爭土地上興建系爭建物時，有與伊討論等語(見本院卷第302頁)。足認原告於受讓系爭土地所有權前即已知悉原土地所有權人王陳玉燕已同意在系爭土地上建築系爭建物，雖於王陳玉燕出具土地使用權同意書後，於66年11月11日將系爭土地所有權移轉登記予訴外人謝陳郁瑩，嗣謝陳郁瑩於67年1月13日將系爭土地所有權移轉登記予原告，然並不影響原告於受讓系爭土地所有權時，業已知悉系爭土地原所有權人王陳玉燕有同意在系爭土地上興建系爭建物等情。又依系爭建物使用執照申請書可知，系爭建物使用執照係以原告、被告、王陳玉燕及訴外人慈惠公司之名義申請，可見於聲請系爭建物使用執照時，兩造均已知系爭建物之1、2樓房屋是以原告名義申請，系爭房屋則係以被告名義申請使用執照，此有使用執照申請書可稽(見本院卷第287-17至287-19頁)，並經本院調閱系爭建物使用執照卷宗查核屬實。
㈣惟按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外
，僅對當事人發生效力。以占有使用土地為標的所訂立繼續性債權契約之目的倘在配合社區發展，促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已共同繼續長期占有使用所交付之土地，如該債權契約對受讓土地所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的，囿於為維持法律秩序之安定，使締結該債權契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於土地繼續為社區團體成員共同占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。就具體個案情形，倘認該債權契約僅於當事人間發生效力，惟第三人行使所有權不符民法第148條規定之界限時，雖非不得限制其行使權利，然社區團體成員究與第三人間無任何法律關係，卻因而受有利用土地之利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制，第三人自非不得請求返還不當得利；縱認第三人應受占有法效之拘束，如該債權契約未約定使用對價且難謂有永久無償使用之合意，但無償使用之情事繼續存在，將顯失公平者，亦同（最高法院109年度台上字第1821號民事判決參照）。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而查：
⒈如前述，原告自謝陳郁瑩受讓系爭土地所有權時，已知謝陳
郁瑩之前手王陳玉燕已同意將系爭土地供建造系爭建物使用，原土地所有權人王陳玉燕與系爭建物所有權人間成立不定期期限使用借貸關係，而上開使用借貸關係雖為債權契約，該債權雖未以登記為公示方法，然如前述，於原告知悉此狀況下，仍願意受讓取得系爭土地，縱使用借貸關係未經登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，縱令其受該拘束，無致其財產權受不測損害之虞，依前開說明，應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，基於債權物權化之法理，使該債權契約對受讓土地之原告發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的，且因系爭建物占用系爭土地之使用目的尚未完畢，亦未經合法終止，自應使原告繼續受該使用借貸契約之拘束。
⒉然衡量原告對其所有之系爭土地，與被告對其所有之系爭房
屋，相互間權利實現內容之調整，以符社會正義之要求，非謂被告得永久並無償使用土地，進而架空原告對系爭土地之所有權利。原告雖應受占有法效之拘束，然被告與系爭土地原所有權人王陳玉燕間之債權契約，並未約定使用對價，且難謂有永久無償使用之合意，而被告無償使用之情事如仍繼續存在，將顯失公平，被告所受得以使用系爭土地之利益，對原告而言，仍屬欠缺法律上原因，致其受有喪失使用系爭土地之損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付系爭房屋占用系爭土地相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒊被告雖抗辯其為有權占有使用系爭土地，無不當得利可言，
原告請求其給付相當於租金之不當得利為權利濫用，有違誠信原則云云。然被告與原所有權人王陳玉燕間之使用借貸關係，係基於債權物權化之法理，使該債權契約對受讓土地之原告發生效力，此乃衡量兩造間權利實現內容之調整，以符合社會正義、促進公共利益之目的，且依原所有權人間王陳玉燕與被告間之債權契約，並未約定使用對價，亦難謂有永久無償使用之合意，但該無償使用之情事繼續存在，將有顯失公平之情況，已如前述，則原告本於所有權人之地位，請求被告給付自105年5月27日起至111年5月26日止占用系爭土地相當於租金之不當得利，自屬其權利之合法行使，衡酌被告因此須給付相當於租金之不當得利，對國家社會尚非損失甚大，原告請求被告給付上開期間相當於租金之不當得利，自難視為以損害他人為主要目的。故被告抗辯原告請求上開期間相當於租金之不當得利為權利濫用，有違誠信原則云云，難認可取。
⒋按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價百分之80為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明定。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。爰審酌系爭土地位於臨臺北市士林區華岡路，華岡路是由仰德大道公車山仔后站前往中國文化大學之主要通道，並有公車303、紅5路線經過系爭土地前，直達該文化大學校區內，且距離該大學門口約100公尺以內，乃學校鄰近生活區的中心，附近巷弄商家林立，有便利商店及餐飲店，食、衣、住、行亦機能良好，假日有遊客至附近景點遊覽；以及系爭土地於原告請求之上開期間之申報地價(詳附表一所示，見本院卷第40至50、第256至263)，並考量系爭土地上之系爭建物共4層，合計有16個建號建物，每層樓有4間房屋，而系爭房屋為同一門牌號碼之上、下不同樓層3、4樓之房屋，系爭房屋(含陽臺)面積各為171.36平方公尺(153.89＋17.47)、及系爭房屋使用情形等情，有Google map 、附近周圍環境照片、申報地價資料查詢、土地建物查詢資料可稽(見本院卷第34、36、40至50、62至118頁)，本院認被告所有之系爭房屋占用系爭土地自105年5月27日起至111年5月26日起至止，受有相當於租金之不當得利金額應以28萬8112元適當(計算式詳如附表一、二)；逾此範圍之請求，尚難認有據。
四、從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付28萬8112元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，因本院所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，由本院依職權宣告假執行，並依被告之聲請，酌定相當金額命被告供擔保後得免為假執行；至原告其餘假執行之聲請，因其訴既經駁回而失所依據，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 5 日
民事第一庭
法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 5 日
書記官 李佩諭附表一年份 （民國） 系爭326地號土地申報地價 (新臺幣) 系爭327地號土地申報地價 (新臺幣) 計算式 系爭土地平均申報地價(新臺幣，小數點二位以下四捨五入) 105年~106年 31,120.00 16,246.40 (31120＋16246.4)÷2 23,683.20 107年~108年 29,120.00 15,400.00 (29120＋15400)÷2 22,260.00 109年~110年 28,400.00 14,994.40 (28400＋14994.4)÷2 21,697.20 111年 29,120.00 15,270.40 (29120＋15270.4)÷2 22,195.20附表二起日(民國) 迄日(民國) 年數 不足年總日數(含起訖日) 系爭土地該年度平均申報地價 (新臺幣) 系爭房屋占用系爭土地面積(平方公尺) 原告於該期間就系爭土地之權利範圍 被告所有之系爭房屋佔系爭建物之戶數比例 年息 計算式 相當於租金之不當得利(新臺幣，元以下四捨五入) 總計(新臺幣) 105年5月27日 105年12月31日 219日 23,683.20 171.36(153.89＋17.47) 214/600 2/4 7% 219/365×23683.2×171.36×214/600×2/4×7% 30,397 288,112 106年1月1日 106年12月31日 1年 23,683.20 1×23683.2×171.36×214/600×2/4×7% 50,662 107年1月1日 108年12月31日 2年 22,260.00 2×22260×171.36×214/600×2/4×7% 95,235 109年1月1日 110年12月31日 2年 21,697.20 2×21697.2×171.36×214/600×2/4×7% 92,827 111年1月1日 111年5月26日 146日 22,195.20 146/365×22195.2×171.36×214/600×2/4×7% 18,991*備註：因系爭土地各筆申報地價不同，以申報地價平均值計算，而系爭房屋占用面積各為171.36平方公尺(見土地建物登記查詢資料)，且系爭建物同一門號之層次為4層，共4間，被告之系爭房屋分別位在同一門號第3、4層。