臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第1215號原 告 杜萬生訴訟代理人 易定芳律師被 告 李建鵬
李逸華共 同訴訟代理人 陳世錚律師
林奕瑋律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國113年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。原告於起訴時聲明：㈠被告2人應給付原告新臺幣（下同）1,309,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中，原告將其聲明變更為：㈠被告李建鵬應給付原告1,309,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告李逸華應給付原告1,309,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢以上被告二人中之任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免負給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。而被告對於原告前開訴之聲明變更，表示在程序上沒有反對意見（見本院卷第304頁），是原告就訴之聲明所為之變更，核與前揭法條規定相符，在程序上應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國103年12月1日簽訂土地買賣契約書，將其所有坐落重測前新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地（重測後為新北市○○區○○段000地號），權利範圍10/138（下稱系爭土地），與其他共有人共同出售予訴外人林清田，每坪售價為3,000元，總售價為3,570,815元（下稱系爭土地買賣契約）。系爭土地之買賣事宜，原告係委任任職於21世紀不動產經紀股份有限公司之被告李建鵬仲介銷售，李建鵬既受原告委任為居間人，就系爭土地負有調查是否曾向建管單位申請農舍、提供予其他土地申請農舍、或係由已興建農舍之土地所分割出等情事之義務；另被告李逸華則為地政士，受任撰擬系爭土地買賣契約，於買賣雙方簽訂契約時，並未向原告朗讀契約內容，或向原告詢明，即在系爭土地買賣契約第15條特約事項七、記載「賣方保證本約標的物，未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出。」等語（下稱系爭特約事項），被告2人均未盡善良管理人之注意義務。
（二）原告於82年間興建新北市○○區○○段00○號即門牌號碼新北市○○區○○○00000號建物（下稱系爭建物）時，除使用坐落新北市○○區○○○段○○○○段00地號土地（下稱系爭99地號土地，重測後為新北市○○區○○段000地號土地）外，尚以系爭土地提供申請農舍，系爭99地號土地並由李逸華辦理相關分割及合併事宜，李逸華自應知悉系爭土地有提供予系爭建物申請農舍之事。
（三）嗣經訴外人林清田於000年0月間以系爭土地已提供予其他土地申請農舍，有價格之貶損，訴請原告賠償損害1,309,330元，此係肇因於被告2人違反民法第535條受任人注意義務之過失，爰依民法第184條第1項前段、第544條等規定，訴請被告2人依不真正連帶法律關係，分別給付原告1,309,330元，於其中任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免負給付義務。
（四）聲明：
1.被告李建鵬應給付原告1,309,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.被告李逸華應給付原告1,309,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.以上被告二人中之任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免負給付義務。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告李建鵬辯稱：李建鵬雖從事不動產仲介業務，具不動產經紀營業員之資格，然本件乃李建鵬與林清田合資購買系爭土地用以興建農舍，雙方約明投資比例及使用方式，並約定登記於第三人盧美鳳名下，復由李建鵬開立面額330萬元之支票支付第一期簽約款，且於系爭土地買賣契約之「買方簽約代理人」欄簽章，足見李建鵬實為系爭土地之買受人，與原告間並無居間或委任之法律關係，原告訴請李建鵬賠償損害，應無理由。
（二）被告李逸華辯稱：
1.遍觀地政士法之規定，並無地政士於不動產契約簽訂時應朗讀契約條文之規定，且李逸華受原告及其他共有人委任辦理系爭土地買賣契約及完稅過戶等事宜，為確認土地使用情形，除調閱土地登記謄本、地籍圖，確認其上並無建物，亦無法定空地或套繪管制之註記外，復於買賣雙方簽約時，當場提示系爭土地買賣契約予雙方閱覽，並以口頭朗讀契約條文，且當場提醒原告及其他共有人關於系爭特約事項之內容，向原告及其他共有人確認系爭土地是否為已套繪管制之法定空地、曾申請農舍或提供予其他土地申請農舍、或由已興建農舍之土地分割等情事，渠等均否認之。
2.李逸華於99年間受原告及其他共有人委託辦理系爭土地、系爭99地號土地合併分割事宜時，依法調閱土地登記謄本，當時並無法定空地之註記，系爭建物之登記謄本上亦僅記載坐落地號為系爭99地號土地，且系爭建物辦理第一次登記時並無地政機關應辦理註記之相關規範，是系爭土地迄今均未辦理註記登記，李逸華無從經由土地或建物登記謄本之記載得知系爭土地有提供興建農舍之情事。又系爭建物之起造人為原告，並無系爭土地其他共有人之使用同意書，是系爭土地之容積移轉與建照、使照之申請均由原告一人為之，原告本應據實告知，卻故意隱瞞系爭土地業經套繪管制之事實，亦未提供使用執照或證明書予李逸華及其他共有人閱覽，原告主張李逸華有怠於注意義務之情事，顯無理由。
（三）被告2人均聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其於103年12月1日簽訂系爭土地買賣契約，將系爭土地與其他共有人共同出售予訴外人林清田，每坪售價為30,000元，被告李逸華則為地政士，受原告委任撰擬系爭土地買賣契約，於第15條載有系爭特約事項，然原告於82年間興建系爭建物時，曾以系爭99地號土地及系爭土地提供申請農舍，嗣經林清田於000年0月間以系爭土地已提供予其他土地申請農舍，有價格之貶損，訴請原告賠償損害1,309,330元等情，業據原告提出系爭土地於103年11月25日列印之登記第二類謄本、系爭土地買賣契約、系爭建物登記第一類謄本、系爭99地號登記第一類謄本、林清田對原告及其他共有人之民事起訴狀影本等件為證（見本院卷第22至52頁、58至78頁），且為被告2人所不爭執，應堪信為真實。
（二）被告李建鵬部分：
1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；民法第528條、第565條分別定有明文。而委任與居間均為契約之一種，須當事人意思表示一致，始能成立。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段亦有明文。主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院106年台上字第92號判決意旨參照）。另按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張與被告李建鵬就系爭土地之買賣事宜存在委任及居間契約，然為李建鵬所否認，揆諸前揭說明意旨，應由原告先就其所稱委任及居間契約成立之事實，負舉證之責任。
2.經查：原告就上開待證事實，表示因為證人已經聯繫不上，僅由其本人當庭片面陳述（見本院卷第154至155頁），而未提出任何書面證據資料加以佐證，至原告之弟弟杜萬得雖於本院審理中到庭，經被告訴訟代理人詢問後證稱：系爭土地之買賣是由李建鵬及一個綽號「美國」之人仲介，而且還有收仲介費，但「美國」已經跑路了，印象中共付了60幾萬元給李建鵬及「美國」2人，是用現金給付，沒有匯款及簽收單據等語（見本院卷第307頁），然杜萬得與原告為親生兄弟，且同為系爭土地買賣契約之出賣人，利害關係一致，復未就其所稱提出任何書面證據資料，其上開證述之信憑性，已非無疑，另依證人即系爭土地買賣契約之買受人林清田到庭證稱：我有和李建鵬合資在買土地，簽這份契約書的那天很急，我沒有帶錢，請李建鵬開支票去買，這份契約是李建鵬代理我簽的，簽約時我有在現場，但是我沒有簽名，我有去看過土地現場，因為支票是李建鵬開立的，所以代書就說由李建鵬簽名。沒有經過何人的介紹，是李建鵬跟我說這塊土地要賣，找我一起合資來買，打算要蓋農舍來住，簽約款330萬元是李建鵬開支票支付的。我有跟李建鵬簽協議書，買這個土地的款項裡面我出的金額比較多，李建鵬出的比較少，所以我和他之間要簽一個協議書，把我們間的關係約定清楚等語（見本院卷第308至309頁），且有林清田所稱與李建鵬間之協議書、以協議書約定登記名義人盧美鳳為所有權人之系爭土地登記第一類謄本、李建鵬所開立面額300萬元支票影本在卷可稽（見本院卷第294至298頁），另參諸系爭土地買賣契約，林清田為買方，而李建鵬確於立契約書人之「買方簽約代理人」欄簽章，但並無任何人於見證人欄簽章（見本院卷第44頁），核與證人林清田前開所述及李建鵬所辯相符，足認李建鵬應為系爭土地買賣契約之共同買受人，而非居間人。
3.原告既未能舉證證明其與李建鵬間就系爭土地買賣契約有委任及居間契約存在，則原告依上開法律關係，主張李建鵬違反善良管理人之注意義務，請求李建鵬負侵權行為及受任人之賠償責任，自無所據。
（三）被告李逸華部分：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；民法第184條第1項前段、第544條固分別定有明文。惟按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提（最高法院109年度台上字第912號判決意旨參照）。
2.原告雖主張：被告李逸華為地政士，受任撰擬系爭土地買賣契約，於買賣雙方簽訂契約時，未向原告朗讀契約內容，或向原告詢明，即在系爭土地買賣契約第15條記載系爭特約事項，未盡善良管理人之注意義務等語，然查：
⑴依地政士法第16條規定：地政士得執行下列業務：一、代
理申請土地登記事項。二、代理申請土地測量事項。三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。五、代理申請土地法規規定之提存事項。六、代理撰擬不動產契約或協議事項。七、不動產契約或協議之簽證。八、代理其他與地政業務有關事項。同法第22條第1項規定：地政士為不動產契約或協議之簽證時，應查明簽訂人之身分為真正，不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。然遍查地政士法全篇，並無地政士於不動產契約簽訂時應朗讀契約條文之規定，此節亦為原告所自承無訛（見本院卷第284頁），是原告並未具體指陳李逸華於受任為原告與買受人簽訂系爭土地買賣契約時，究竟違反何項法律上所規定之作為義務。
⑵再者，證人林清田到庭證稱：（提示系爭土地買賣契約，
問：簽立契約前，有沒有人向原告及其他共有人確認第15條第6、7項之事由？）有，代書（即李逸華）當時有問賣土地的人說這塊土地上是否有建物，賣方回答沒有。在場簽約的時候，代書有逐條朗讀（系爭不動產買賣契約）給買賣雙方在場的人聽等語（見本院卷第309至310頁），核與被告李逸華所辯相符。而證人杜萬得雖證稱沒有人朗讀契約內容，與證人林清田之證述內容有異，然杜萬得亦證稱：代書有拿出來（系爭土地買賣契約），但是我沒有看，因為我們都信任他等語（見本院卷第306頁），足見李逸華於簽約當時，至少有提出系爭土地買賣契約之條文內容，可供買賣雙方逐條閱覽，但包括杜萬得在內之出賣人可能並未詳實審閱，而系爭特約事項係以手寫之方式，特別另行加註於系爭土地買賣契約條文末尾，並經買賣雙方當事人於手寫文字上用印（見本院卷第116頁），不論李逸華有無當場朗讀，買賣雙方均應親自閱覽其約定內容，自負契約當事人之責任，而非課地政士以當場朗讀之義務，是原告以前揭情詞，主張李逸華未盡善良管理人之注意義務，尚非可採。
3.原告另主張：其於82年間興建系爭建物時，以系爭99地號土地及系爭土地提供申請農舍，系爭99地號土地並由李逸華辦理相關分割及合併事宜，李逸華自應知悉系爭土地有提供予系爭建物申請農舍之事等語，然查：
⑴李逸華辯稱：其於99年間受原告及其他共有人委託辦理系
爭土地、系爭99地號土地合併分割事宜時，曾依法調閱土地及建物登記謄本，當時系爭土地上並無法定空地之註記，系爭建物之登記謄本上亦僅記載坐落地號為系爭99地號土地，並未記載系爭土地等語，此有李逸華於99年6月25日所列印系爭土地登記第二類謄本、於99年6月24日所列印系爭99地號土地登記第二類謄本及系爭建物登記第二類謄本影本各1份附卷可憑（見本院卷第142、144、150頁），且依地籍資料，系爭土地並未登記有地上建物坐落，而系爭建物係在農業用地興建農舍辦法發布前，即於83年7月13日辦竣所有權第一次登記，故當時並無地政機關應配合辦理註記相關規範，地政事務所迄今亦未接獲主管建築機關新北市政府工務局就系爭建物農舍及其基地造冊囑託辦理管制註記事宜，故系爭土地登記簿尚無管制註記資料，此有新北市淡水地政事務所新北淡地登字第1116098825號、1125905168號函影本各1份在卷可按（見本院卷第348至353頁），是系爭土地迄今均未辦理管制註記登記，李逸華無從經由土地或建物登記謄本之記載得知系爭土地有提供予系爭建物興建農舍，難認其有何違反善良管理人注意義務之情事。
⑵次查，系爭建物之起造人為原告，建築物用途為自用農舍
，建築地號為系爭99地號土地及系爭土地，且使用執照檔卷內並無系爭土地其他共有人出具之土地使用同意書等情，有新北市政府工務局111年6月14日新北工建字第1111093817號函檢附系爭建物之建造執照、使用執照影本附卷可憑（見本院卷第356至361頁），是系爭土地提供系爭建物興建農舍之事實，原告本人當屬知之最詳，不論李逸華於買賣雙方簽訂系爭土地買賣契約時有無當場朗讀契約條文，原告於閱覽系爭特約事項之記載時，本應自行據實告知，否則即應自負契約當事人之責任，而非事後將上開誠實告知之責任諉由地政士承擔，是原告以前開情詞，主張李逸華未盡善良管理人之注意義務，亦無可取。
4.原告既未能舉證證明李逸華究係違反何種注意義務有所過失，而生侵權行為責任，則原告依委任及侵權行為之法律關係，請求李逸華負侵權行為及受任人之賠償責任，亦屬無據。
（四）綜上所述，原告主張被告2人有違反民法第535條受任人注意義務之過失，依民法第184條第1項前段、第544條等規定，訴請被告2人依不真正連帶法律關係，分別給付原告1,309,330元，且於其中任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免負給付義務，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據，經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第一庭法 官 邱光吾以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 唐千雅